5 Yılı Dolmayan Kiracıya Uyarlama Davası | Av.Sami IŞILAK

Türkiye'de gayrimenkul hukuku alanında son yılların en yoğun, en karmaşık ve en çok mağduriyet yaratan uyuşmazlıklarının başında hiç şüphesiz kira bedelleri gelmektedir. Enflasyon oranlarındaki ani yükselişler, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasındaki olağanüstü fiyat artışları, mülk sahipleri (kiraya verenler) ile kiracılar arasında akdedilen kira sözleşmelerindeki ekonomik dengeyi temelinden sarsmıştır. Birkaç yıl önce piyasa şartlarına uygun olarak belirlenen bir kira bedeli, günümüz ekonomik koşullarında çevredeki emsal taşınmazların kira bedellerinin dörtte birine, hatta onda birine kadar gerilemiş durumdadır.

Bu ekonomik darboğazda mülk sahiplerinin başvurduğu ilk hukuki yol genellikle "Kira Bedelinin Tespiti Davası" olmaktadır. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 uyarınca, kira tespit davası açabilmek ve kiranın emsal bedellere (piyasa rayicine) yükseltilmesini talep edebilmek için kira sözleşmesinin üzerinden mutlak surette 5 (Beş) yılın geçmiş olması şarttır. Peki, sözleşmesi henüz 2., 3. veya 4. yılında olan ve aldığı kira bedeli apartman aidatının bile altında kalan mülk sahibi, 5 yılın dolmasını çaresizce beklemek zorunda mıdır?

Hukuk sistemi, adaletin ve hakkaniyetin bu denli zedelendiği durumlara karşı kör ve sağır değildir. Borçlar Hukukuna hakim olan "Ahde Vefa (Söze Bağlılık)" ilkesinin katı sınırları, yine kanun koyucu tarafından "İşlem Temelinin Çökmesi (Emprevizyon)" teorisiyle esnetilmiştir. Eğer sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumlar sözleşmeyi çekilmez hale getirmişse, 5 yıllık süre beklenmeksizin Türk Borçlar Kanunu Madde 138 uyarınca "Kira Bedelinin Uyarlanması Davası" açılabilmektedir. Bu kapsamlı makalede; tespit davası ile uyarlama davası arasındaki derin teorik farkları, Yargıtay'ın ekonomik krizleri "öngörülemeyen hal" kabul etme kriterlerini, zorunlu arabuluculuk süreçlerini ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülecek davanın tüm usul ve esaslarını objektif bir hukuk disipliniyle inceliyoruz.

Kamuoyunda ve ne yazık ki bazı hukuki eksik bilgilendirmelerde, kiranın artırılmasına yönelik açılacak her dava "Kira Tespit Davası" olarak isimlendirilmekte ve 5 yıl şartına bağlandığı sanılmaktadır. Oysa bu iki dava, hukuki dayanakları, ispat kuralları ve sonuçları bakımından birbirinden tamamen farklıdır.

• Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344/3): Bu dava türü gayrimenkul hukukunun en klasik yoludur. Sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse açılır. Hâkim bu davada enflasyonu, ekonomik krizi veya öngörülemezliği tartışmaz. Sadece bölgedeki emsal kiralara (komşu dairelerin kaça kiralandığına), TÜFE oranlarına ve kiracının eski kiracı olmasına (hakkaniyet indirimi) bakar ve yeni bir kira bedeli belirler. Ön şartı 5 yılın dolmuş olmasıdır.
• Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası (TBK m. 138): Bu dava, "Aşırı İfa Güçlüğü" başlığı altında düzenlenmiş genel bir sözleşme hukuku kurumudur. Temeli, Roma Hukukundan gelen Clausula Rebus Sic Stantibus (Beklenmeyen Hal) ilkesine dayanır. Sözleşme yapıldığında var olan dengenin, sonradan yaşanan deprem, savaş, ağır ekonomik kriz veya hiperenflasyon gibi nedenlerle bir taraf (mülk sahibi veya duruma göre kiracı) aleyhine fahiş derecede bozulması halinde açılır. Bu davanın açılabilmesi için 5 yılın dolması GEREKMEZ. Sözleşmenin 2. yılında dahi, şartlar oluşmuşsa uyarlama talep edilebilir.

Mülk sahibinin "Kiram piyasaya göre çok ucuz kaldı, hemen uyarlama açayım" demesi hukuken yeterli değildir. TBK Madde 138, sözleşmelere müdahaleyi son derece istisnai ve katı şartlara bağlamıştır. Uyarlama davasının kazanılabilmesi için aşağıdaki dört şartın aynı anda (kümülatif olarak) gerçekleşmesi zorunludur:

A) Olağanüstü ve Öngörülemeyen Bir Durumun Ortaya Çıkması: Sözleşme imzalandığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de objektif olarak beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Dünyayı saran bir pandemi (Covid-19), bölgesel büyük bir deprem veya ülkenin makroekonomik dengelerini altüst eden ani, şok edici bir döviz patlaması/hiperenflasyon olağanüstü durumdur. (Ancak rutin, yıllık %10-%20 bandındaki olağan bir enflasyon artışı öngörülemez bir durum sayılamaz).

B) Olağanüstü Durumun Borçludan/Alacaklıdan Kaynaklanmaması: Sözleşmenin dengesini bozan bu şok edici krizin, uyarlama talep eden tarafın kendi kusurundan kaynaklanmamış olması gerekir. Enflasyon veya ekonomik kriz gibi makro nedenler zaten şahısların kusurundan kaynaklanmadığı için bu şart kiraya verenler açısından genellikle sağlanmış olur.

C) İşlem Temelinin Çökmesi (Aşırı İfa Güçlüğü): Bu şart davanın belkemiğidir. Mevcut durumun değişmesi tek başına yetmez; bu değişikliğin, sözleşmenin tarafları arasındaki dengeyi "katlanılamaz" ve "dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı" hale getirecek kadar bozmuş olması gerekir. Örneğin; 3 yıl önce 3.000 TL'ye kiraya verilen evin bugünkü rayici 35.000 TL olmuşsa, mülk sahibinin 3.000 TL almaya devam etmesini beklemek "İşlem Temelinin Çökmesi"dir. Mülk sahibinden bu sözleşmeye tahammül etmesini (ahde vefa göstermesini) beklemek hukuken hakkaniyetsizdir.

D) Edimin Henüz İfa Edilmemiş veya İhtirazi Kayıtla İfa Edilmiş Olması: Eğer mülk sahibi aylarca düşük kirayı hiçbir itiraz etmeden (ihtirazi kayıt koymadan) bankadan çekmiş ve harcamışsa, o geçmiş aylar için uyarlama (fark kirası) isteyemez. Uyarlama davası, açıldığı tarihten (veya ihtarnamenin tebliğinden) ileriye etkili olarak kiranın düzeltilmesini sağlar.

Uyarlama davalarında mahkemelerin ve Yargıtay'ın en çok tartıştığı husus, enflasyonun bir "öngörülemeyen olağanüstü hal" olup olmadığıdır.

• Klasik Yargıtay Görüşü: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, geçmiş yıllardaki içtihatlarında "Türkiye gibi gelişmekte olan ve enflasyonist geçmişi bulunan ülkelerde, enflasyon oranlarındaki ve döviz kurlarındaki artışlar tacirler ve vatandaşlar tarafından öngörülebilir niteliktedir. Sadece enflasyon arttı diye uyarlama davası açılamaz" diyerek bu davaları sıklıkla reddetmekteydi.
• Güncel Ekonomik Şoklar ve İçtihat Değişikliği: Ancak özellikle son yıllarda yaşanan olağanüstü fiyat dalgalanmaları, TÜİK enflasyonu ile piyasa gerçeklikleri arasındaki devasa makas ve gayrimenkul fiyatlarındaki %300-%400'leri bulan ani artışlar, klasik "öngörülebilirlik" sınırlarını aşmıştır. Bir mülk sahibinin sözleşme yaparken birkaç yıl içinde kiranın emsallerine göre onda birine düşeceğini öngörmesi mümkün değildir.
• Bu bağlamda Yargıtay, sözleşmedeki bedel ile güncel rayiç bedel arasında "uçurum" oluştuğunu tespit ettiği dosyalarda, hakkaniyet ilkesi gereği İşlem Temelinin Çöktüğünü kabul ederek, 5 yıl şartı aranmaksızın TBK m. 138 kapsamında kira bedelinin uyarlanmasına onay vermeye başlamıştır.

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile birlikte, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce "Arabuluculuğa Başvuru" zorunlu dava şartı haline getirilmiştir.

• Başvuru Usulü: 5 yılı doldurmayan kiracınıza karşı uyarlama davası açmak istiyorsanız, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesine gidemezsiniz. Öncelikle adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvurarak "Kira Bedelinin Uyarlanması" talebiyle süreci başlatmalısınız.
• Toplantı ve Anlaşamama Tutanağı: Atanan arabulucu tarafları toplantıya davet eder. Kiracı ile mülk sahibi orta bir rakamda (örneğin 3.000 TL olan kiranın 20.000 TL'ye çıkarılmasında) anlaşırlarsa, imzalanan tutanak mahkeme ilamı (kesin karar) hükmündedir. Ancak kiracı toplantıya katılmaz veya teklifi reddederse, arabulucu "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenler. Dava, ancak bu tutanak dava dilekçesine eklenerek açılabilir. Arabuluculuğa gidilmeden açılan uyarlama davası, usulden (dava şartı yokluğundan) kesin olarak reddedilir.

Zorunlu arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanmasının ardından yargı aşaması başlar.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü davada (miktara bakılmaksızın) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir.
• İspat Yükümlülüğü ve Bilirkişi İncelemesi: Davacı mülk sahibi, sözleşmenin temelinden çöktüğünü ispat etmekle yükümlüdür. Mahkeme süreci başladığında hâkim dosyayı bir uzman bilirkişi heyetine (gayrimenkul değerleme uzmanı, mali müşavir) tevdi eder.
• Bilirkişinin Kriterleri: Bilirkişi heyeti, taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel emsal kira bedellerini, TÜİK verilerini, enflasyon oranlarını, döviz kurundaki değişimleri ve taşınmazın niteliklerini inceleyerek bir "Uyarlanmış Kira Bedeli" hesaplar.
• Hakkaniyet İndirimi ve Kesin Sonuç: Uyarlama davasının sonucunda belirlenecek kira bedeli, birebir "yeni kiraya verilse alınacak piyasa bedeli" olmaz. Hâkim, her iki tarafın (özellikle kiracının da) menfaatlerini gözeterek ve "Eski Kiracı İndirimi (Hakkaniyet İndirimi)" yaparak piyasa rayicinin bir miktar (genellikle %10-%20) altında bir bedele hükmeder. Bu karar, her iki taraf için de bağlayıcı yeni sözleşme bedeli olur.

Soru 1: Sözleşmem henüz 3. yılında ve kiracım kanuni sınır olan TEFE/TÜFE oranında zammını düzenli yapıyor. Yine de uyarlama davası açabilir miyim?

Cevap: Evet, açabilirsiniz. Kiracının yasal zammı (TÜFE 12 aylık ortalamayı) düzenli yapması, TBK Madde 138'deki 'aşırı ifa güçlüğü' halini ortadan kaldırmaz. Eğer enflasyonist ortamda TÜFE artışlarına rağmen sözleşmedeki bedel, bölgedeki emsal kiraların çok (fahiş derecede) altında kalmışsa ve işlem temeli çökmüşse, 5 yılın dolmasını beklemeden uyarlama davası açma hakkınız mevcuttur.

Soru 2: Uyarlama davası açtığımda mahkeme, kirayı tam olarak çevredeki yeni evlerin (rayiç) kirası seviyesine çıkarır mı?

Cevap: Çıkarmaz. Uyarlama davasının amacı sözleşmeyi baştan yapmak değil, çöken dengeyi hukuken "katlanılabilir" bir seviyeye çekmektir. Ayrıca Yargıtay içtihatları gereği, kiracının eski kiracı olması gözetilerek belirlenen piyasa rayicinden genellikle %10 ila %20 arasında bir "Hakkaniyet İndirimi" yapılır. Yani çevredeki evler 30.000 TL ise, hâkim kirayı 24.000 TL - 26.000 TL bandında bir rakama uyarlayabilir.

Soru 3: Dava 2 yıl sürerse, bu iki yıllık süreçte eski kirayı mı alacağım? Dava bitince geriye dönük fark talep edebilir miyim?

Cevap: Kural olarak uyarlama kararları, davanın açıldığı tarihten itibaren ileriye etkili olarak sonuç doğurur. Dava 2 yıl sürse bile, mahkeme davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde yeni bir kira bedeli belirler. Davanın sonuçlanmasıyla birlikte, geçen o 2 yıllık süreçteki birikmiş kira farklarını (eski kira ile mahkemenin belirlediği yeni kira arasındaki farkı) yasal faiziyle birlikte kiracıdan toplu olarak tahsil etme hakkınız doğar.

(Aşağıdaki belge, 5 yılı henüz doldurmamış ancak olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira bedeli fahiş derecede düşük kalmış olan kiracıya, arabuluculuk ve mahkeme sürecinden evvel gönderilerek sözleşme temelinin çöktüğünü bildiren ve yatırılan düşük kiraların "ihtirazi kayıtla (dava hakkı saklı tutularak)" alındığını belgeleyen Noter ihtarnamesi taslağıdır.)

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Tebligat Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]

KONU: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 138 (Aşırı İfa Güçlüğü) hükümleri uyarınca; ülkemizde yaşanan olağanüstü ekonomik koşullar, emlak rayiçlerindeki öngörülemez fahiş artışlar nedeniyle işlem temelinin çökmesi üzerine kira bedelinin uyarlanması talebi ile hesaba yatırılacak eksik bedellerin "ihtirazi kayıtla" kabul edileceği ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Tarafınız, mülkiyeti müvekkilime ait olan [Kiralanan Taşınmazın Adresi] adresindeki taşınmazda .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktasınız. Halihazırda ödemekte olduğunuz aylık kira bedeli [Örn: 4.500 TL]’dir.
2. Sözleşmenin akdedildiği tarihten bugüne kadar geçen süre zarfında, ülkemiz ekonomisinde yaşanan öngörülemez kur dalgalanmaları, yüksek enflasyon şokları ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerindeki astronomik artışlar, taraflar arasındaki sözleşme dengesini müvekkilim aleyhine katlanılamaz biçimde (fahiş derecede) bozmuştur.
3. Taşınmazın bulunduğu lokasyondaki birebir emsal ve aynı nitelikteki dairelerin güncel kira rayiçleri [Örn: 25.000 TL - 30.000 TL] bandına ulaşmıştır. Müvekkilimin [4.500 TL] kira bedeline tahammül etmesini beklemek, TBK m. 138 uyarınca "İşlem Temelinin Çökmesi" ve Dürüstlük Kuralına aykırılık teşkil etmektedir. Bu bağlamda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması zarureti hâsıl olmuştur.
4. Bu aşamada, tarafınızca banka hesabına yatırılacak olan ve güncel ekonomik gerçeklikten tamamen uzak mevcut düşük kira bedellerinin, uyarlama davası ve geriye dönük kira farkı talep etme haklarımız saklı kalmak kaydıyla "İhtirazi Kayıtla" (kabul anlamına gelmemek üzere) tahsil edildiğini ihtaren bildiririz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici yasal nedenlerle; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin çöken dengesinin yeniden tesisi amacıyla, ödenmekte olan aylık kira bedelinin işbu ihtarnamenin tebliğini takip eden yeni kira döneminden (ayından) itibaren aylık net [Örn: 22.000 TL]'ye uyarlanarak bu tutar üzerinden ödenmesini talep ederiz. Uyarlama talebimizin kabul edilmemesi veya eksik ödeme yapılmaya devam edilmesi halinde; 7445 sayılı Kanun uyarınca Zorunlu Arabuluculuk yoluna başvurulacağını, akabinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde "TBK m. 138 Kira Bedelinin Uyarlanması Davası" açılacağını, dava tarihinden itibaren doğacak tüm kira farklarının yasal faiziyle tarafınızdan tahsil edileceğini ve tüm yargılama masrafları ile avukatlık vekâlet ücretinin tarafınıza tahmil edileceğini ihtaren ve vekâleten bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)