Aile Konutu ve Tahliye Taahhüdü İptali | Av.Sami IŞILAK

Türkiye'deki kira krizinin ulaştığı boyutlar, ev sahiplerini hukuki yolların etrafından dolaşmak için giderek daha agresif yöntemlere itmektedir. Günümüzde bir konut kiralanırken, kira sözleşmesinin hemen yanına "Tarihi Boş" bir Tahliye Taahhütnamesi sıkıştırılması ve kiracının bu belgeyi imzalamadan evin anahtarını alamaması adeta yazılı olmayan bir kurala dönüşmüştür. Ailesini sokakta bırakmamak ve bir an evvel başını sokacak bir çatı bulmak isteyen (genellikle sözleşmeyi yapan) eş, eşinin haberi dahi olmadan bu taahhütnameyi imzalamak zorunda bırakılmaktadır.

Ancak asıl kâbus, ev sahibinin bu "tarihi sonradan doldurulmuş" taahhütnameyi İcra Dairesine koymasıyla başlar. İcra dairesinden gelen tebligatı işteyken alan, saklayan veya yasal itiraz süresi olan 7 günü kaçıran kiracı (eş), evin tahliyesine karar verildiğinde durumu mecburen eşine açıklar. Veya icra memurları çilingirle kapıya dayandığında, evde oturan ve hiçbir şeyden haberi olmayan diğer eş (genellikle kadın) kapıyı açtığında "Eviniz tahliye ediliyor" şokuyla yüzleşir. "Kocam imzalamış ama benim haberim yok, burası bizim yuvamız!" şeklindeki haklı feryat, icra memurunun yürüttüğü o soğuk hukuki prosedürü tek başına durdurmaya yetmez.

Türk Medeni Kanunu (TMK), ailenin barınma hakkını ve kutsallığını, tek bir eşin hatalı veya baskı altında attığı imzalara kurban etmemek için "Aile Konutu" adı verilen devasa bir hukuki zırh öngörmüştür. Kira sözleşmesini kim yaparsa yapsın, evde aile olarak yaşanıyorsa, diğer eşin "Açık Rızası" alınmadan o evin tahliye edilmesi, sözleşmesinin feshedilmesi veya satılması hukuken kesinlikle hükümsüzdür. Bu kapsamlı makalede; eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhütnamelerinin geçersizliğini, Konya ve diğer illerdeki icra dairelerinden kapıya dayanan memurları son saniyede durdurmanın altın anahtarı olan "Aile Mahkemesi İhtiyati Tedbir" kararlarını ve sokağa atılmayı engelleyecek hukuki savaş stratejilerini tüm usul kurallarıyla derinlemesine inceliyoruz.

Sorunun hukuki temelini kavrayabilmek için, ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının aile yaşamı arasındaki çatışmayı düzenleyen kanun maddesini incelemek şarttır.

• Aile Konutunun Tanımı: Resmî olarak evli olan eşlerin, yaşam faaliyetlerinin merkezine koydukları, acı tatlı günlerini paylaştıkları ve düzenli olarak ikamet ettikleri ortak yuvaya "Aile Konutu" denir. Kanunen bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz.
• TMK Madde 194'ün Emredici Hükmü: Türk Medeni Kanunu Madde 194 çok net bir koruma kalkanı çizer: "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."
• Bu Kural Ne Anlama Gelir? Evi kiralayan ve kira sözleşmesinde adı yazan kişi koca olsa dahi; o evin kira sözleşmesini sonlandıracak nitelikteki bir işleme (yani Tahliye Taahhütnamesi vermeye), evde yaşayan karısının açık ve yazılı rızasını (imzasını) almak zorundadır. Karısının rızası olmadan kocasının ev sahibine verdiği tahliye taahhütnamesi kesin hükümsüzdür.

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını kabul ettiği, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352'de düzenlenen bir tahliye nedenidir.

• Sözleşmeyi Sona Erdiren İşlem: Tahliye taahhütnamesi, doğası gereği "Kira sözleşmesini fesheden (sona erdiren)" bir işlemdir. TMK Madde 194 ise eşin rızası olmadan sözleşmenin feshedilemeyeceğini amirdir. Dolayısıyla, bu iki kanun maddesi çatıştığında, aileyi koruyan TMK 194 hükmü üstün gelir.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) İçtihatları: Yargıtay HGK'nın kökleşmiş kararlarına göre; tahliye taahhütnamesi düzenlenirken, kiracı olmayan eşin taahhütnamede imzasının bulunmaması veya taahhüde icazet (onay) verdiğini gösteren yazılı bir beyanının olmaması halinde, verilen tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Ev sahibi, "Ben onun evli olduğunu bilmiyordum, eşinin rızasını aramak zorunda mıyım?" diyerek bu durumdan kurtulamaz. Ev sahibi, o evi bir aileye kiraladığını biliyorsa, her iki eşten de imza almak zorundadır.

Hukuki teoride her şey kiracının lehine görünse de, pratikte (icra dairelerinde) işler çok farklı ve vahşi işler.

• İlamsız İcra ve İtiraz Süresi: Ev sahibi, kocasının imzaladığı taahhütnameyi İcra Dairesine sunar ve "Örnek No: 14" adı verilen bir Tahliye Emri gönderir. Bu tebligatı alan kocanın 7 gün içinde İcra Dairesine gidip itiraz etmesi gerekir. Ancak koca bunu unutur, saklar veya önemsemezse, tahliye emri kesinleşir.
• İcra Memurunun Yetkisi: İcra memuru eve tahliyeye geldiğinde, eşin "Benim imzam yok, burası aile konutu" diyerek memuru durdurması mümkün değildir. Çünkü icra memurunun görevi hukuki tartışma yapmak değil, kesinleşmiş kararı uygulamaktır. İcra ve İflas Kanunu (İİK) gereğince, tapuda (veya nüfus kayıtlarında) açıkça bir Aile Konutu Şerhi yoksa, icra mahkemeleri de sizin bu itirazınızı genellikle dinlemez ve genel mahkemede dava açmanızı işaret eder.
• İşte bu yüzden, sadece İcra Hukuk Mahkemesine veya İcra Dairesine itiraz etmek yetmez; süreci temelden kilitleyecek hukuki seçenek devreye sokulmalıdır.

Eşinin habersiz imzaladığı tahliye emrini gören (veya memurun kapıya dayandığını öğrenen) eşin, sokağa atılmayı engellemek için saniyelerle yarıştığı stratejik hukuki müdahale adımları şunlardır:

• Hemen İtiraz Edin (7 Gün Dolmamışsa): Taahhütnameye dayalı tahliye emri geldiğinde, eşi hemen İcra Dairesine giderek "Ben eşiyim, burası aile konutudur, benim açık rızam alınmamıştır, taahhütname geçersizdir" diyerek takibe itiraz etmelidir.
• Acil Aile Mahkemesi Davası (Aile Konutu Tespiti): İtiraz süresi geçmiş olsun veya olmasın, tahliye tehlikesi belirdiği an, imza atmayan eş doğrudan (veya avukatı aracılığıyla) Nöbetçi Aile Mahkemesine başvurarak "Aile Konutu Tespiti ve İhtiyati Tedbir" davası açmalıdır.
• İhtiyati Tedbir Kararının (Önleyici Kararın) Alınması: Aile Mahkemesi Hâkimine; e-Devlet nüfus kayıt örneği, ikametgâh belgesi, o adrese ait faturalar ve çocukların okul kayıtları sunularak oranın fiilen "Aile Konutu" olduğu ispatlanır. Hâkimden HMK Madde 389 uyarınca acil bir karar istenir: "Dava sonuna kadar, İcra Dairesinin ilgili dosyasındaki tahliye işlemlerinin ihtiyati tedbiren durdurulması."
• İcraya Sunma: Aile Mahkemesinden saatler içinde alınacak bu tedbir kararı, elden takip ile hemen İcra Dairesine sunulur. Kararı gören icra müdürü, tahliye işlemlerini (çilingiri) o saniye itibarıyla bıçak gibi kesmek zorundadır.

Tüm bu kâbusları hiç yaşamamak ve son saniye paniğine girmemek için kanunun tanıdığı en güçlü kalkan, "Aile Konutu Şerhi"dir.

• Kiralık Evlere Şerh Düşülür mü? Evet! Toplumdaki yaygın yanlış bilginin aksine, aile konutu şerhi sadece ev sahipleri için değil, kiracılar için de tapuya işlenebilir.
• Nasıl Yapılır? Kira sözleşmesinde adı yazmayan eş (örneğin eşiniz kiraladıysa siz), elinizdeki evlilik cüzdanı, muhtarlıktan alınacak yerleşim yeri (ikametgâh) belgesi ve kira sözleşmesinin bir fotokopisi ile doğrudan o evin bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğüne giderek, "Biz burada kiracıyız, burası bizim aile konutumuzdur, tapu kütüğüne şerh düşülsün" diyerek hiçbir harç ödemeden bu şerhi tapuya işletebilirsiniz.
• Şerhin Gücü: Tapuda bu şerh varsa, ev sahibi eşinizden tahliye taahhütnamesi alıp bunu icraya koysa bile; İcra Müdürü tapu kaydını sorguladığında şerhi görür ve "Diğer eşin rızası yok, bu tahliyeyi yapamam" diyerek ev sahibinin talebini doğrudan reddeder. Şerh, hukuki bir kurşun geçirmez yelektir.

Soru 1: Eşimle boşanma aşamasındayız, ayrı yaşıyoruz ama resmi olarak boşanmadık. Eşim o evde oturmama rağmen ev sahibine tahliye taahhüdü vermiş. Aile konutu korumasından yararlanabilir miyim?

Cevap: Evet, yararlanabilirsiniz. Eşinizle ayrı yaşıyor olmanız veya boşanma davası açılmış olması, o evin sizin (ve çocuklarınızın) yaşam merkezi olma vasfını ve resmi nikah bağı devam ettiği sürece 'Aile Konutu' olma statüsünü ortadan kaldırmaz. TMK 194 uyarınca rızanız dışında verilen bu taahhütname geçersizdir; Aile Mahkemesinden derhal tedbir talep etmelisiniz.

Soru 2: Kira sözleşmesi benim (kadının) adıma, ancak ev sahibi 'Kocan da tahliye taahhüdüne imza atacak' deyip kocamdan imza almış, ben imza atmadım. Beni evden çıkarabilir mi?

Cevap: Çıkaramaz. Tahliye taahhütnamesini hukuken geçerli kılan ilk şart, 'Kiracı' sıfatına sahip kişi tarafından verilmesidir. Sözleşmede kiracı sizsiniz. Sadece kocanızın imzaladığı bir taahhütname ile icra takibi başlatılamaz. Eğer ikiniz de kiracıysanız (müşterek kiracı) zaten ikinizin de imzası şarttır. Her halükarda rızanız (imzanız) olmadığı için Aile Konutu def'i ile bu işlemi iptal ettirebilirsiniz.

Soru 3: İcra memurları tahliye için kapıya geldi. Ev sahibine 'Benim haberim yoktu, burası aile konutu' dedim ama memur dinlemedi. Eşyalarım sokağa atıldıktan sonra dava açsam geri dönebilir miyim?

Cevap: Eşyalarınız sokağa atılıp ev ev sahibine teslim edildikten sonra (fiili tahliye gerçekleştikten sonra), Aile Mahkemesinden alacağınız 'Aile Konutu' kararı pratik olarak sizi eve geri döndürmez, çünkü ev artık başkasına kiralanmış olabilir. Ancak, rızanız dışında bu hukuksuz tahliyeye sebep olan eşinize ve kötü niyetli ev sahibine karşı ağır bir Maddi ve Manevi Tazminat davası açarak uğradığınız tüm zararları tahsil edebilirsiniz. Tahliyeyi engellemek için memurlar kapıya gelmeden önce mahkemeden tedbir almak şarttır.

(Aşağıdaki belge, eşinin kendisinden habersiz ev sahibine verdiği tahliye taahhütnamesi yüzünden evden atılma tehlikesiyle karşı karşıya kalan ve sokağa atılmayı durdurmak için saniyelerle yarışan eşin, Nöbetçi Aile Mahkemesine sunacağı "Tahliyenin Durdurulması" talepli acil dava dilekçesi taslağıdır.)

KONYA NÖBETÇİ AİLE MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

(İVEDİDİR. TAHLİYENİN DURDURULMASI İÇİN ACİL İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR)

DAVACI: [Kendi Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kirada Oturduğunuz Evin Adresi]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI 1 (EŞ): [Kira Sözleşmesini ve Taahhüdü İmzalayan Eşinizin Adı Soyadı]

DAVALI 2 (EV SAHİBİ): [Evin Sahibinin Adı Soyadı]

İCRA DOSYA NO: [Örn: Konya ... İcra Müdürlüğünün 20../... Esas Sayılı Dosyası]

KONU: Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca; müvekkil ve ailesinin ikamet ettiği ve yaşam merkezi olan taşınmazın "AİLE KONUTU OLDUĞUNUN TESPİTİNE", davalı eş tarafından müvekkilin açık rızası alınmaksızın diğer davalı (ev sahibi) lehine verilen Tahliye Taahhütnamesinin geçersizliğinin tespitine; Yargılama süresince müvekkilin sokağa atılmasını ve telafisi imkânsız mağduriyetleri önlemek amacıyla HMK Madde 389 uyarınca tensiple birlikte derhal [Konya ... İcra Müdürlüğü 20../... E.] sayılı takip dosyasındaki TAHLİYE İŞLEMLERİNİN İHTİYATİ TEDBİREN DURDURULMASINA karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, davalı eşi [Eşin Adı] ile resmi olarak evlidir. Taraflar, müşterek çocuklarıyla birlikte kiralama tarihinden bu yana [Evin Tam Adresi] adresindeki taşınmazda ikamet etmektedir. Dilekçe ekinde sunulan nüfus kayıt örnekleri, faturalar ve çocukların okul kayıt belgelerinden de açıkça anlaşılacağı üzere, bu ev tarafların ortak yaşam merkezi olup TMK m. 194 anlamında hukuken mutlak "Aile Konutu"dur.
2. Dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi, davalı eş (koca) tarafından imzalanmıştır. Ancak davalı eş, müvekkilimin bilgisi, onayı ve açık rızası olmaksızın, diğer davalı ev sahibine tahliye tarihli bir Tahliye Taahhütnamesi vermiştir.
3. Diğer davalı ev sahibi, müvekkilin açık rızasını taşımayan ve hukuken kesin hükümsüz olan bu taahhütnameye dayanarak tahliye takibi başlatmış ve müvekkilin eşi takibe süresinde itiraz etmediği için tahliye emri kesinleşmiştir. Müvekkil, icra tehdidi ve kapıya dayanılması ihtimali ile tesadüfen bu durumu öğrenmiştir.
4. TMK Madde 194'ün emredici hükmü ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yerleşik içtihatları gereğince; eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez ve aileyi sokağa atacak bir taahhütname veremez. Müvekkilin açık rızası bulunmayan bu tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Müvekkil ve müşterek çocukların sokağa atılmasını engellemek adına, Sayın Mahkemenizden icra dosyasındaki tahliyenin acilen durdurulması için ihtiyati tedbir talep etme zorunluluğu doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici yasal nedenlerle ve Sayın Mahkemenizce re'sen gözetilecek hususlar ışığında; 1- Öncelikle, müvekkilin ve ailesinin sokağa atılması tehlikesinin önlenmesi amacıyla, duruşma günü beklenmeksizin tensiple birlikte Konya İcra Müdürlüğünün ilgili dosyasındaki TAHLİYE VE İCRA İŞLEMLERİNİN İHTİYATİ TEDBİREN DURDURULMASINA ve icra dairesine ivedi müzekkere yazılmasına, 2- Yargılama neticesinde davamızın kabulü ile; dava konusu taşınmazın "AİLE KONUTU" OLDUĞUNUN TESPİTİNE, 3- Müvekkilin açık rızası alınmadan verilen tahliye taahhütnamesinin ve buna dayalı başlatılan tahliye takibinin GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİNE VE İPTALİNE, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)