Ortak Alan İşgali ve Hukuki Yaptırımları | Av.Sami IŞILAK

Günümüzde şehirleşmenin artmasıyla birlikte yatay mimariden dikey mimariye (çok katlı apartman ve sitelere) geçiş, toplu yaşam alanlarında yepyeni hukuki ihtilafları beraberinde getirmiştir. Onlarca farklı ailenin aynı çatı altında yaşamak zorunda olduğu bu yapılarda, bireylerin özgürlük sınırları, diğer kat maliklerinin haklarının başladığı noktada kesin olarak son bulmaktadır. Ancak uygulamada, "Burası benim kapımın önü", "Sığınak zaten boş duruyor" veya "Kimseye zararı yok" gibi hukuki dayanaktan tamamen yoksun kişisel gerekçelerle, apartman koridorlarına, merdiven boşluklarına, sığınaklara veya otopark alanlarına şahsi eşyaların yığılması en sık karşılaşılan komşuluk hukuku ihlallerinden biridir.

Bir kat malikinin veya kiracının; kapı önüne ayakkabılık, bisiklet veya bebek arabası bırakması, sığınağı kendi deposu gibi kullanarak eski mobilyalarını veya kışlık lastiklerini yığması salt bir estetik veya düzen sorunu değildir. Bu eylemler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca doğrudan doğruya diğer kat maliklerinin "Mülkiyet Hakkına (Paylı Mülkiyete) Tecavüz" niteliği taşımaktadır. Dahası, yangın merdivenlerinin veya kaçış koridorlarının eşyalarla kapatılması, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine açıkça aykırılık teşkil etmekte ve olası bir afet durumunda can güvenliğini doğrudan tehlikeye atmaktadır.

Uygulamada mağdur kat malikleri, yöneticinin uyarılarını dikkate almayan bu kural tanımaz komşulara karşı genellikle çaresiz hissetmekte veya sözlü tartışmalara girerek haklıyken haksız duruma düşmektedir. Oysa Türk Hukuk sistemi, ortak alan işgallerine karşı gerek idari yoldan (zabıta ve itfaiye) gerekse adli yoldan (Sulh Hukuk Mahkemeleri) müdahale edilebilecek son derece etkin, bağlayıcı ve kesin yaptırımlar öngören hukuki mekanizmalara sahiptir. Bu makalede; ortak alan kavramının kanuni tanımını, kat malikleri kurulunun veya yöneticinin işgale rıza gösterip gösteremeyeceğini, idari şikâyet yollarını ve Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak "Müdahalenin Men'i (Önlenmesi)" davasının tüm usul ve esaslarını en ince hukuki ayrıntılarına kadar inceliyoruz.

Bir apartmanda nerenin şahsi mülkiyet (bağımsız bölüm), nerenin ortak alan olduğunu belirlemek, uyuşmazlığın çözümündeki ilk hukuki adımdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yerlerin kapsamını hiçbir şüpheye mahal vermeyecek açıklıkta tek tek saymıştır. Kanun hükmüne göre;

• Temeller ve ana duvarlar,
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler,asansörler,
• Sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet/lavabolar,
• Kapıcı daireleri veya odaları,
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
• Genel kömürlük ve ortak garajlar (otoparklar),
• Yangın merdivenleri, sığınaklar ve çatılar,

mutlak surette "Ortak Yerler" statüsündedir.

Paylı Mülkiyet Karinesi: Bu sayılan alanlar üzerinde, hiçbir kat malikinin tek başına ve münhasır (sadece kendisine ait) bir kullanım hakkı bulunmamaktadır. Ortak alanlar, binadaki tüm kat maliklerinin arsa payları oranında "Paylı Mülkiyetine (Müşterek Mülkiyetine)" tabidir. Bir kat malikinin "Burası benim dairemin hemen önü, istediğim gibi kullanırım" şeklindeki savunması, KMK sistemi içerisinde tamamen geçersiz bir iddiadır. Koridorun o kısmı o dairenin önüne denk gelse dahi, en alt katta oturan malikin de o kısım üzerinde aynı oranda mülkiyet ve söz hakkı bulunmaktadır.

Kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hakları sınırsız değildir; bu hakların kullanımı kanunla sıkı bir şekilde sınırlandırılmıştır.

KMK Madde 16 uyarınca; "Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikinin arsa payı ile oranlıdır."

Bu maddenin özü şudur: Kullanım hakkı, o alanın tahsis amacına uygun kullanılmasını gerektirir.

• Merdiven ve Koridorların Tahsis Amacı: Bu alanlar, bağımsız bölümlere yaya olarak güvenli bir şekilde ulaşmayı sağlayan geçiş (transit) yollarıdır. Buraların depo veya ayakkabılık olarak kullanılması tahsis amacına temelden aykırıdır.
• Sığınakların Durumu: 3194 sayılı İmar Kanunu ve Sığınak Yönetmeliği uyarınca sığınaklar, savaş, afet veya olağanüstü durumlarda insanların can güvenliğini sağlamak amacıyla inşa edilirler. Sığınak Yönetmeliği'nin 14. maddesi kesin bir emredici hüküm içerir: "Sığınaklar, sığınak olma amacı dışında hiçbir maksatla kullanılamaz, depo olarak kiralanamaz veya eşya konulamaz." Dolayısıyla sığınağa kışlık lastik, fazla mobilya veya kullanılmayan eşyaların yığılması kanuna açık bir muhalefettir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir diğer yanlış inanç, apartman yönetiminin veya genel kurulun karar alarak ortak alan işgalini meşrulaştırabileceği yanılgısıdır.

• Mutlak Yasak: Kat Malikleri Kurulu toplanıp, "Koridorlara ayakkabılık konulabilir" veya "Sığınağın bir köşesi Ahmet Bey'e tahsis edilmiştir" şeklinde oybirliğiyle (bütün maliklerin imzasıyla) dahi bir karar alsa, bu karar hukuken kesin olarak hükümsüzdür (batıldır).
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin emsal kararlarında vurgulandığı üzere; ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi veya bir bölümünün tek bir malike tahsis edilmesi ancak tapuya tescilli "Yönetim Planında" oybirliğiyle yapılacak resmi bir değişiklikle mümkündür. Genel kurulun alacağı alelade bir karar, kanunun emredici hükümlerini (özellikle Sığınak Yönetmeliği gibi kamu düzenine ilişkin kuralları) ortadan kaldıramaz.
• Dolayısıyla, eşyasını koridora koyan bir komşu, "Yönetici bana izin verdi" diyerek kendini savunamaz. Yöneticinin, kanuna aykırı bir fiile rıza gösterme veya ortak alanı tahsis etme gibi bir hukuki yetkisi bulunmamaktadır.

Adli (mahkeme) sürecine girmeden önce, uyuşmazlığın daha hızlı çözülebilmesi için kamu gücünün idari yaptırımları devreye sokulabilir. Ortak alan işgalleri sadece KMK ihlali değil, aynı zamanda idari düzenlemelerin de ihlalidir.

A) Zabıtaya Şikayet ve İdari Para Cezası 5326 sayılı Kabahatler Kanunu Madde 41 uyarınca; inşaat atıkları, eski mobilyalar, hurda malzemeler veya kullanılmayan eşyaların apartmanların ortak alanlarına bırakılması çevre kirliliği ve düzeni bozma kabahati sayılmaktadır.

• Mağdur kat maliki veya apartman yöneticisi, bağlı bulunulan ilçe belediyesinin Zabıta Müdürlüğüne dilekçe ile başvurarak ortak alan işgalini ihbar edebilir.
• Olay yerine gelen Zabıta ekipleri, eşyaları koyan kişiyi tespit ederek tutanak tutar ve eşyaların kaldırılması için makul bir süre verir. Bu süre zarfında eşyalar kaldırılmazsa, işgalci komşuya Kabahatler Kanunu uyarınca ciddi miktarda İdari Para Cezası kesilir.

B) İtfaiye Müdürlüğüne Şikayet (Yangın Yönetmeliği İhlali) Eğer komşunun eşyaları (ayakkabılık, bisiklet, eski koltuk) apartman koridorunu daraltıyor, yangın merdivenine giden yolu kapatıyor veya elektrik panolarının önüne yığılıyorsa, durum doğrudan can güvenliğini tehdit eden bir hal alır.

• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince, kaçış yollarının ve merdiven sahanlıklarının hiçbir surette daraltılmaması ve eşya konulmaması zorunludur.
• Bu durumda Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığına (Denetim Birimine) şikayette bulunulabilir. İtfaiye ekipleri yapacakları denetimde, yangın güvenliğini tehlikeye atan bu eşyaları tutanağa bağlar ve bina yönetimine/ilgili şahsa ağır idari yaptırımlar (ceza) uygulanması için resmi rapor düzenler.

Zabıta veya yönetici uyarılarına rağmen eşyalarını ortak alandan kaldırmakta direnen komşuya karşı, hukuk sisteminin öngördüğü en kesin ve icrai çözüm yolu yargı yoluna başvurmaktır.

• Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinin kesin görev alanına girer. Davanın değeri (eşyanın maddi ederi) ne olursa olsun Asliye Hukuk Mahkemesine gidilemez.
• Dava Hakkı Kimdedir? Bu davayı açmak için apartman yöneticisi olmaya gerek yoktur. Binada oturan veya oturmayan (kiraya veren) herhangi bir kat maliki, ortak mülkiyet payına tecavüz edildiği gerekçesiyle tek başına bu davayı açabilir. Hatta üst katta oturan kiracı dahi zilyetlik hakkına dayanarak bu yola başvurabilir.
• HMK Madde 33 (Hâkimin Müdahalesi): KMK'nın 33. maddesi uyarınca açılan bu davanın temel talebi, "Müdahalenin Men'i (Önlenmesi) ve Eski Hale Getirme"dir.
• Yargılama Süreci: Sulh Hukuk Hakimi, dosya üzerinden veya mahalinde (apartmanda) bilirkişi eşliğinde keşif yaparak işgali tespit eder. Davalı komşunun eşyalarının ortak alanda bulunduğunu ve kanuni kullanım amacına aykırı olduğunu tespit ettiğinde, eşyaların kaldırılması için kısa bir süre (örneğin 15 gün) verir.
• İcra Yoluyla Tahliye: Hâkimin verdiği süre içinde eşyalar kaldırılmazsa, davacı taraf mahkeme kararını (ilamı) İcra Müdürlüğüne koyar. İcra memurları, gerekirse polis marifetiyle apartmana gelerek söz konusu eşyaları (ayakkabılık, depo malzemeleri vb.) zorla bulunduğu yerden kaldırır ve yediemin deposuna kaldırır. Tüm icra, taşıma ve mahkeme masrafları da işgalci komşudan tahsil edilir. Bu karar, aynı zamanda işgalci komşunun bir daha aynı eylemi tekrarlamaması için hukuki bir kesin hüküm teşkil eder.

Soru 1: Sığınakta yıllardır duran ve kime ait olduğu bilinmeyen eski eşyalar var. Yönetici olarak bunları direkt çöpe atabilir miyim?

Cevap: Hukuken doğrudan çöpe atmanız risklidir. Zira bu eşyalar değersiz görünse de bir başkasının mülkiyetindedir (TMK haksız fiil sorumluluğu doğabilir). Yönetici olarak yapmanız gereken; apartman ilan panosuna "Sığınaktaki eşyaların 15 gün içinde sahiplerince alınması, aksi halde hurda/atık sayılarak tahliye edileceği" yönünde yazılı bir ihtar asmak ve karar defterine işletmektir. Süre sonunda alınmayan eşyalar belediye ekiplerine veya hurdacılara tutanakla teslim edilebilir.

Soru 2: Kapımın önüne koyduğum ayakkabılık (paspas üstü) diğer dairenin kapısını engellemiyor ve geçişi daraltmıyor. Yine de ceza veya dava konusu olur mu?

Cevap: Evet, olur. Yargıtay içtihatlarına göre geçişi daraltıp daraltmaması veya estetik durması önemli değildir. Apartman koridorları "ortak alan" statüsündedir ve hiçbir malik bu alanı kendi şahsi depolama (ayakkabı bırakma) alanı olarak kullanamaz. Kat maliklerinden biri dava açtığında hâkim, o ayakkabılığın oradan kaldırılmasına kesin olarak hükmedecektir.

Soru 3: Ortak alanı işgal eden kişi ev sahibi değil de kiracıysa, davayı kime açmalıyım? Ev sahibinin sorumluluğu var mı?

Cevap: Davayı, haksız fiili (işgali) bizzat gerçekleştiren kişiye, yani kiracıya açmalısınız. Ancak KMK Madde 18/2 uyarınca, bağımsız bölümü kiralayanlar da kat malikleri gibi ortak alan kurallarına uymakla yükümlüdür. Durumu ev sahibine de resmi olarak bildirmeniz faydalıdır; zira kiracının apartman kurallarına uymaması, ev sahibi açısından TBK m. 316 (özenle kullanma ve komşulara saygı borcu) kapsamında haklı bir tahliye (kiracıyı evden çıkarma) sebebidir.

(Aşağıdaki belge, apartman koridoruna, merdiven boşluğuna veya sığınağa şahsi eşyalarını (ayakkabılık, dolap, kışlık lastik vb.) yığarak ortak alanı işgal eden komşuya, mahkeme sürecinden (Hâkimin Müdahalesi davasından) önce gönderilerek temerrüde düşmesini sağlayacak Noter ihtarnamesi taslağıdır.)

İHTAR EDEN: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kendi Daire Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP: [İşgalci Komşunun Adı Soyadı] ADRES: [Komşunun Daire Adresi]

KONU: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 16 ve devamı hükümleri uyarınca; ana gayrimenkulün ortak kullanım alanlarına (koridor/sığınak/merdiven boşluğu) tarafınızca hukuka aykırı olarak bırakılan şahsi eşyaların tahliyesi ve müdahalenin men'i ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilim ve tarafınız, [Apartman/Site Adı ve Açık Adresi] adresinde bulunan ana gayrimenkulde kat maliki/kiracı sıfatıyla ikamet etmektesiniz.
2. Ancak tarafınızca uzun bir süredir, ana gayrimenkulün projesinde ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 uyarınca "Ortak Alan" statüsünde olan [Örn: 3. kat koridor boşluğuna / bodrum kattaki sığınağa]; şahsınıza ait [Örn: ayakkabılık, ahşap dolap, kullanılmayan beyaz eşyalar ve kışlık otomobil lastikleri] yığılmak suretiyle ortak alan işgal edilmektedir.
3. KMK Madde 16 gereğince kat malikleri, ortak yerleri arsa payları oranında ve tahsis amacına uygun kullanmak zorundadır. Koridorların ve sığınakların şahsi depo veya ardiyeye dönüştürülmesi kanuna açıkça aykırı olup, aynı zamanda Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği can güvenliğini de tehlikeye atmaktadır. Sözlü tüm uyarılara rağmen işgale devam ettiğiniz sabittir.
4. Müvekkilimin ve diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet payına (zilyetliğine) yapılan bu haksız tecavüzün sonlandırılması hukuki bir zorunluluktur. Ortak alanların şahsi eşyalarla işgali hiçbir surette meşru gösterilemez.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici kanun hükümleri ve yasal gerekçelerle; Tarafınıza ait olup ortak kullanım alanını işgal eden her türlü [ayakkabılık, dolap, eşya ve malzemenin], işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 (ÜÇ) GÜN İÇİNDE tamamen kaldırılarak ortak alanın eski (temiz ve boş) haline getirilmesini; Aksi halde, 634 sayılı KMK Madde 33 uyarınca bulunduğumuz yer Sulh Hukuk Mahkemesinde "Hâkimin Müdahalesi, Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme" davası açılacağını, eşyalarınızın icra kanalıyla zorla tahliye edileceğini, ayrıca Zabıta ve İtfaiye Müdürlüklerine idari para cezası kesilmesi için şikâyette bulunulacağını ve tüm yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin tarafınıza tahmil edileceğini ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)