Apartman Yöneticisi Sigorta ve Tazminat | Av. Sami IŞILAK

Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde yöneticilik görevi, uygulamada genellikle komşuluk ilişkileri çerçevesinde nöbetleşe üstlenilen, aidat toplanması ve temel temizlik giderlerinin karşılanmasından ibaret basit bir idari iş olarak algılanmaktadır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri incelendiğinde, apartman veya site yöneticiliğinin son derece ciddi hukuki ve cezai sorumluluklar barındıran resmi bir statü olduğu görülmektedir.

Binaların ortak alanlarında meydana gelebilecek olası riskler; asansörün halatının kopması veya arızalanarak düşmesi, fırtınalı havalarda bakımsız çatının uçarak park halindeki araçlara veya yayalara zarar vermesi yahut apartman görevlisinin (kapıcının) bina içerisinde iş kazası geçirmesi şeklinde somutlaşabilmektedir. Bu tür ağır sonuçlu kazalar meydana geldiğinde, ortaya çıkan maddi ve manevi tazminat kalemleri ile Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) rücu alacakları oldukça yüksek meblağlara ulaşmaktadır.

Kat malikleri kurulunun kararına veya yönetim planındaki emredici hükümlere rağmen ana gayrimenkulü sigorta ettirmeyen, asansörlerin periyodik bakımlarını ve kontrollerini aksatan yahut iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almayan yönetici, doğacak zararlardan bizzat sorumlu tutulmaktadır. Bu makalede; apartman yöneticisinin sigorta yaptırmama ve bakım ihmali nedeniyle karşılaşacağı tazminat sorumluluğu, yapı maliklerinin yöneticiye rücu hakkı, cezai yaptırımlar ve yöneticinin şahsi malvarlığına (evine, aracına, maaşına) yönelik cebri icra süreçleri yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Apartman yöneticisinin görev ve yetkilerinin yasal çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde, sorumluluğunun sınırı ise 38. maddesinde düzenlenmiştir.

• Genel Yönetim İşleri ve Sigorta (KMK m. 35): Kanunun 35. maddesi uyarınca yönetici; ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür. Aynı maddenin (c) bendi gereğince, "Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta ettirilmesi" yöneticinin doğrudan görevleri arasında sayılmıştır.
• Vekil Sıfatıyla Sorumluluk (KMK m. 38): Kanunun 38. maddesi, "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur" hükmünü amirdir. Bu atıf nedeniyle yöneticinin sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu'nun vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerine (TBK m. 506) tabidir. Vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
• Yönetim planında ortak alanların sigortalanması zorunlu tutulmuşsa veya Kat Malikleri Genel Kurulunda bina paket sigortası (üçüncü şahıs mali mesuliyet, asansör kazaları ve işveren mali mesuliyet teminatlarını içeren poliçe) yaptırılması yönünde karar alınmışsa, yöneticinin bu poliçeyi yaptırmaması veya süresinde yenilememesi "vekillik görevinde ağır kusur ve özen borcunun ihlali" olarak kabul edilir.

Apartmanın çatısından kopan kiremitlerin veya parçaların sokaktan geçen bir yayayı yaralaması yahut park halindeki araçlarda hasar oluşturması, aynı şekilde bakımı yapılmayan asansörün düşmesi sonucu bina sakinlerinin veya misafirlerin zarar görmesi hallerinde Türk Borçlar Kanunu'nun özel sorumluluk hükümleri devreye girer.

• Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TBK m. 69): İlgili madde uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Bu sorumluluk "kusursuz sorumluluk (ağırlaştırılmış sebep sorumluluğu)" niteliğindedir. Dolayısıyla çatı uçması veya asansör düşmesi sonucu zarar gören üçüncü kişi, doğrudan tüm kat maliklerine karşı tazminat davası açabilir.
• Kat Maliklerinin Yöneticiye Rücu Hakkı: TBK m. 69/2 hükmü, yapı maliklerinin, ödedikleri tazminat nedeniyle kendilerine karşı sorumlu olan kişilere rücu etme (geri isteme) hakkını saklı tutmuştur. Eğer zarar, yöneticinin çatıyı zamanında onartmaması, asansörün aylık periyodik bakımını yetkili firmaya yaptırmaması veya genel kurul kararına rağmen üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortasını yenilememesi yüzünden kat maliklerinin cebinden çıkmışsa; kat malikleri ödedikleri tazminatı kusurlu yöneticiden rücu davası yoluyla talep edebilirler.
• Asansör Kazalarında Cezai Sorumluluk: Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği uyarınca apartman yöneticisi "bina sorumlusu" sıfatını taşır. Yıllık periyodik kontrolde "kırmızı etiket" (güvensiz) alan asansörü kullanıma kapatmayan veya aylık bakımlarını ihmal eden yönetici, meydana gelecek ölümlü veya yaralanmalı kazalarda Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 85 (Taksirle Öldürme) veya Madde 89 (Taksirle Yaralama) suçlarından doğrudan sanık sıfatıyla yargılanır.

Apartman yönetimlerinde en büyük mali risklerden biri, bina görevlisi (kapıcı), temizlik personeli veya güvenlik görevlisi çalıştırılması sürecinde ortaya çıkan iş kazalarıdır.

• İşveren ve İşveren Vekili Sıfatı: 4857 sayılı İş Kanunu ve 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamında, apartmanda çalışan personelin asıl işvereni "Kat Malikleri Kurulu", işveren vekili ise "Apartman Yöneticisi"dir. Apartmanlarda tek bir sigortalı çalışan bulunsa dahi risk değerlendirmesi yaptırılması, iş güvenliği eğitimi verilmesi ve kişisel koruyucu donanım teslim edilmesi yasal zorunluluktur.
• Kayıt Dışı Çalıştırma ve SGK Rücu Davası: Yöneticinin, aidat giderlerini düşürmek veya ihmal nedeniyle apartman görevlisini sigortasız (SGK bildirimi yapmadan) çalıştırması yahut iş güvenliği önlemlerini almaması sırasında görevlinin merdivenden düşmesi, kazan dairesinde yaralanması veya vefat etmesi "İş Kazası"dır.
• 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu Madde 21 ve 23 uyarınca; SGK, kazazede işçiye veya hak sahiplerine bağladığı peşin sermaye değerli gelirleri ve yaptığı tüm hastane/tedavi masraflarını, kusuru bulunan işverene ve işveren vekiline (yöneticiye) rücu eder. Ayrıca bina sigortası kapsamında "İşveren Mali Mesuliyet" teminatı alınmamışsa, işçinin açacağı maddi ve manevi tazminat davalarının tüm yükü maliklerin ve kusurlu yöneticinin üzerinde kalır.

Uygulamada yöneticilerin en çok yanılgıya düştüğü husus, "Ben kararları apartman adına alıyorum, bir kaza olursa apartman kasasından ödenir, benim şahsi evime veya maaşıma dokunulamaz" düşüncesidir. Hukuki gerçeklik bu düşüncenin tam aksinedir.

• Şahsi Malvarlığı ile Sorumluluk: Apartman veya site yönetimlerinin (özel kanunlarla kurulan kooperatifler hariç) kural olarak tüzel kişiliği yoktur. Yönetici, KMK m. 38 uyarınca vekillik görevini ağır kusuruyla ihlal ettiğinde (örneğin genel kurulda sigorta yapılmasına karar verilip parası toplanmasına rağmen sigortayı yaptırmadığında veya asansör bakım sözleşmesini yenilemediğinde), doğan zarardan kendi şahsi kusuru ile sorumlu olur.
• Haciz İşlemleri: Açılan tazminat veya rücu davaları sonucunda yönetici aleyhine hükmedilen alacaklar, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde cebri icra yoluyla tahsil edilir. Bu aşamada yöneticinin şahsi banka hesaplarına bloke konulabilir, almakta olduğu maaşının dörtte birine (1/4) haciz tatbik edilebilir, adına kayıtlı araçlar ve taşınmazlar (ipotekli olmayan veya aile konutu şerhi kapsamı dışında kalan gayrimenkuller) haczedilerek satılabilir.

Yöneticinin meydana gelen kazalarda şahsi tazminat sorumluluğundan kurtulabilmesi, üzerine düşen özen ve bildirim yükümlülüğünü eksiksiz yerine getirdiğini yazılı delillerle ispatlamasına bağlıdır.

1. Genel Kurul Kararı ve Bütçe: Yönetici, göreve geldiğinde asansörlerin revizyonu, çatının onarımı ve ortak alan sigortasının yaptırılması konularını Kat Malikleri Genel Kurulu gündemine taşımalı ve bunu Karar Defterine yazdırmalıdır.
2. Ödeme Yapmayan Maliklere İcra Takibi: Eğer genel kurulda sigorta veya onarım kararı alınmasına rağmen, kat malikleri düşen aidat/avans paylarını ödemediği için kasada para bulunmuyorsa ve bu sebeple sigorta/bakım yaptırılamamışsa; yöneticinin sorumluluktan kurtulabilmesi için ödeme yapmayan kat malikleri hakkında KMK m. 35/i uyarınca gecikmeksizin icra takibi başlatmış veya durumu tüm maliklere resmi olarak ihtar etmiş olması gerekir.
3. Tehlikeli Durumun Kapatılması: Asansör bakımı için para toplanamıyorsa veya asansör güvensiz (kırmızı etiketli) ise, yönetici kat maliklerinin tepkisinden çekinmeyerek asansörü şalterinden kapatıp mühürletmek zorundadır. Tehlikeyi bilerek kullanıma izin vermek, yöneticinin kusurunu ortadan kaldırmaz.

Soru 1: Apartman genel kurulunda bina sigortası yaptırılması önerildi ancak kat malikleri 'masraf olmasın' diyerek oy çokluğuyla reddetti. Sonrasında çatı uçtu ve araçlara zarar verdi. Yönetici olarak tek başıma sorumlu olur muyum?

Cevap: Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35/c uyarınca yöneticinin sigorta yaptırma görevi, kat malikleri kurulunun bu yönde karar almasına bağlıdır (yönetim planında aksi bir zorunluluk yoksa). Konuyu gündeme getirdiğinizi ve kurulun bunu reddettiğini imzalı Karar Defteri ile ispatladığınız takdirde, sigorta yaptırmamaktan dolayı şahsi kusurunuz doğmaz. Doğan zarardan tüm kat malikleri (siz dahil) arsa payları oranında TBK m. 69 gereğince sorumlu olur.

Soru 2: Apartmana haftada bir gün merdiven silmesi için gündelikçi bir temizlikçi çağırıyoruz, sigortası yok. Merdivenden düşüp kolunu kırarsa yönetici sorumlu olur mu?

Cevap: Doğrudan sorumlu olur. Temizlik işinin fatura kesen kurumsal bir temizlik şirketi üzerinden (hizmet alımı sözleşmesiyle) yapılmayıp, doğrudan şahsa günlük nakit ücret ödenerek yaptırılması durumunda iş hukuku ve SGK mevzuatı açısından işçi-işveren ilişkisi doğabilir. SGK bildirim yükümlülüğünün ve iş güvenliği önlemlerinin ihlali nedeniyle meydana gelen kazada yönetici ve kat malikleri ağır tazminat ve rücu yaptırımlarıyla karşılaşır.

Soru 3: Profesyonel dışarıdan atanan bir yönetim şirketiyiz. Asansör bakım firması bakımı kağıt üzerinde yapmış ama halat kopup kaza oldu. Sorumluluk kimdedir?

Cevap: Yönetici, yetkili ve TSE belgeli bir asansör bakım firmasıyla sözleşme imzalamış, aylık bakımları düzenli yaptırmış ve yıllık periyodik kontrollerde (yeşil/mavi etiket) asansörün kusursuz olduğunu belgelemişse, üzerine düşen gözetim ve özen borcunu yerine getirmiş sayılır. Bu durumda teknik kusurdan dolayı asıl sorumluluk bakım firmasına aittir. Ancak kat maliklerinin yapı maliki sıfatıyla üçüncü kişilere karşı TBK m. 69 kapsamındaki kusursuz sorumluluğu devam eder; malikler ödedikleri bedeli kusurlu bakım şirketine rücu ederler.

(Aşağıdaki belge, Kat Malikleri Kurulu kararına rağmen bina sigortasını yaptırmayan ve bakım yükümlülüğünü ihmal eden yöneticinin kusuru sebebiyle üçüncü kişilere tazminat ödemek zorunda kalan kat maliklerinin, ödedikleri bedeli yöneticiden tahsil etmek amacıyla Asliye Hukuk Mahkemesine sunacakları dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACILAR (KAT MALİKLERİ): 1- [Adı Soyadı - TC Kimlik No - Adres] 2- [Adı Soyadı - TC Kimlik No - Adres]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (ESKİ YÖNETİCİ): [Yöneticinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Yöneticinin İkametgah Adresi]

KONU: Davalının apartman yöneticisi olarak görev yaptığı dönemde, Kat Malikleri Kurulu kararına rağmen ana gayrimenkul sigortasını yaptırmaması ve ortak alan bakım yükümlülüğünü ağır kusuruyla ihmal etmesi neticesinde; müvekkillerin yapı maliki sıfatıyla üçüncü kişiye ödemek zorunda kaldığı [Örn: 650.000 TL] tazminatın, KMK m. 38, TBK m. 69/2 ve TBK m. 506 hükümleri uyarınca ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan RÜCUEN TAHSİLİ talebidir.

DAVA DEĞERİ: [650.000 TL - Harca Esas Değer]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkiller, [İlçe, Mahalle, Cadde/Sokak, Bina Adı] adresinde bulunan ana gayrimenkulde bağımsız bölüm malikleridir. Davalı ise .../.../20.. ile .../.../20.. tarihleri arasında söz konusu apartmanda yönetici olarak görev yapmıştır.
2. Kat Malikleri Kurulunun .../.../20.. tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan [Karar No] sayılı kararla; ana gayrimenkulün çatı onarımının yapılması ve üçüncü şahıs mali mesuliyet teminatını da içeren bina paket sigortasının yaptırılması yönünde oybirliğiyle karar alınmış, bu işlem için gerekli olan avans/aidat bedelleri müvekkiller tarafından apartman banka hesabına eksiksiz olarak yatırılmıştır. (Karar defteri sureti ve banka dekontları Ek-1'dedir).
3. Ancak davalı yönetici, KMK m. 35 ve m. 38 uyarınca vekil sıfatıyla üzerine düşen özen yükümlülüğünü ağır şekilde ihlal ederek, kasada yeterli bakiye bulunmasına rağmen ne çatı onarımını yaptırmış ne de bina sigorta poliçesini düzenletmiştir.
4. .../.../20.. tarihinde meydana gelen rüzgarlı havada, bakımsız bırakılan çatıdan kopan parçalar bina önünde park halinde bulunan dava dışı [3. Kişinin Adı]'na ait araca isabet ederek ağır hasara yol açmıştır. Zarar gören araç maliki tarafından TBK m. 69 (Yapı Malikinin Sorumluluğu) kapsamında müvekkiller aleyhine [Konya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2025/... Esas] sayılı dosyası ile tazminat davası açılmış; yargılama sonucunda kusursuz sorumluluk ilkesi gereğince müvekkiller [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı dosyasına toplam [650.000 TL] ödemek zorunda kalmıştır.
5. Davalı yönetici, genel kurul kararını uygulamayarak ve sigorta poliçesini yaptırmayarak bu zararın sigorta şirketi tarafından karşılanmasını engellemiş, bakım ihmaliyle de kazanın meydana gelmesine doğrudan sebebiyet vermiştir. TBK m. 69/2 ve KMK m. 38 uyarınca müvekkillerin ödedikleri bu bedeli, görevini ihmal eden davalı yöneticiden rücuen talep etme zorunluluğu doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; davalının yöneticilik görevini ve özen borcunu ağır kusuruyla ihlal etmesi sebebiyle müvekkillerin cebri icra tehdidi altında ödemek zorunda kaldığı toplam [650.000 TL] tazminatın (davalının kendi arsa payına düşen kısım mahsup edilmek suretiyle), icra dosyasına ödeme tarihi olan .../.../2026 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkillere RÜCUEN ÖDENMESİNE, 2- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 14/10/2026

DAVACILAR VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)