Yatırım amaçlı aldığınız bir arsanın veya dededen kalma tarlanızın tam ortasına TEİAŞ veya TEDAŞ tarafından devasa bir elektrik direği dikilmesi ve arazinin üzerinden yüksek gerilim hatları geçirilmesi, arazinizin değerini bir gecede sıfırlayan ağır bir mülkiyet ihlalidir. Elektrik tellerinin altındaki arsalara inşaat yapılamaz, ruhsat alınamaz; tarlalarda ise büyük tarım makineleri çalışamaz hale gelir. Devletin veya enerji şirketlerinin size kamulaştırma bedeli ödemeden bunu yapması hukuken 'Kamulaştırmasız El Atma' suçudur. Pek çok vatandaş 'Bu teller 20 yıldır burada, artık dava açamam' diye yanılgıya düşse de, Yargıtay kararlarına göre 1983'ten sonraki el atmalarda ZAMANAŞIMI YOKTUR. İmar planı içindeki arsalar için %80'lere varan değer kaybı (İrtifak Bedeli) ve direk alanının tam bedeli, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak davalarla bugünün güncel ve yüksek rakamlarıyla idareden kuruşu kuruşuna tahsil edilebilir. Tarlayı yeni satın almış olmanız dahi bu tazminatı almanıza engel değildir. Bu makalemizde; arsanızı ölü yatırıma çeviren yüksek gerilim hatlarına karşı açılacak milyonluk tazminat davalarının detaylarını, imar ve tarım arazisi hesaplama farklarını salt hukuki bir perspektifle inceliyoruz.
Yıllarca dişiyle tırnağıyla biriktirdiği paralarla yatırım amaçlı bir arsa alan veya atalarından yadigâr kalan verimli bir tarlayı işlemeye hazırlanan vatandaşın karşılaşabileceği en büyük şoklardan biri; arazisine gittiğinde tarlanın tam ortasına devasa bir elektrik direğinin (pilon) dikildiğini ve gökyüzünü kaplayan yüksek gerilim tellerinin arazinin üzerinden boylu boyunca geçtiğini görmesidir. Üstelik bu devasa demir yığınları ve tehlikeli teller arazinize yerleştirilirken, size ne bir kamulaştırma tebligatı yapılmış ne de banka hesabınıza tek kuruş bedel yatırılmıştır. TEİAŞ veya TEDAŞ gibi kurumlar, "Kamu yararı var, acil enerji ihtiyacı vardı, çektik" mantığıyla, mülkiyet hakkını adeta hiçe sayarak arazinize fiilen el koymuştur.
Bu izinsiz yapılaşma basit bir görüntü kirliliği değildir. Yüksek gerilim hatları, altından geçen arsanın imar durumunu (bina yapılabilirliğini) tamamen felç eder. Tellerin altına ev yapamazsınız, inşaat ruhsatı alamazsınız. Tarla ise, devasa traktörlerin ve biçerdöverlerin direkler yüzünden manevra yapamaması ve tellerin yarattığı manyetik alan tehlikesi nedeniyle tarımsal verimliliğini büyük oranda kaybeder. Araziniz bir gecede milyonlarca lira değer kaybederek "ölü yatırıma" dönüşür.
Ancak Anayasa'nın 35. Maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, devletin veya enerji şirketlerinin bu fiili zorbalığına karşı vatandaşı koruyan en güçlü kalkandır. İdare, kamulaştırma yapmadan veya irtifak hakkı (geçiş hakkı) bedelini peşin olarak ödemeden bir araziden tel dahi geçiremez. Eğer geçirmişse, hukukumuzda bunun adı "Kamulaştırmasız El Atma"dır ve idare bunun bedelini en ağır şekilde ödemek zorundadır. Bu kapsamlı makalede; yüksek gerilim hatlarının yarattığı değer kaybının (irtifak bedelinin) nasıl hesaplandığını, direklerin dikildiği alanın tam bedelinin nasıl alınacağını, zamanaşımı yanılgılarını ve Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılacak milyonluk tazminat davalarının usul ve esaslarını tüm akademik derinliğiyle inceliyoruz.
TEDAŞ veya TEİAŞ arazinize izinsiz girdiğinde, tazminat davası iki farklı fiziksel alan üzerinden, iki ayrı formülle hesaplanarak açılır:
A) Pilon (Direk) Yeri Bedeli (Tam Mülkiyet Tazminatı): Tarlanızın veya arsanızın zeminine o devasa demir direklerin oturtulduğu (beton dökülen) ve sizin artık fiziksel olarak adım dahi atamadığınız bir alan vardır (Örneğin 50 metrekarelik bir direk tabanı). İdare bu direği oraya dikerek o 50 metrekarelik alanı sizden tamamen gasp etmiş sayılır. Hukuken bu kısmın "Mülkiyet Bedelini" tam olarak isteme hakkınız vardır. Bilirkişi arazinizin metrekare birim fiyatını (Örn: 5.000 TL) hesaplar ve direk taban alanı ile çarparak (50 x 5000 = 250.000 TL) bu bedeli idareden doğrudan tahsil eder. Karşılığında o 50 metrekarelik direk alanının tapusu TEİAŞ/TEDAŞ'a geçer.
B) Tel Altı (Salınım) Alanı İrtifak Bedeli (Değer Kaybı Tazminatı): İşin asıl büyük tazminat boyutu burasıdır. Direk 50 metrekare kaplasa da, teller arazinizin 1.000 metrekarelik kısmının üzerinden geçiyor olabilir. Rüzgârda tellerin salınım payı ve manyetik alan tehlikesi nedeniyle bu alanın altına hiçbir şey yapılamaz. Yargıtay der ki; arazinin üzerinden tel geçmesi, o arazinin "tamamında" veya tel geçen kısmında ciddi bir "Değer Düşüklüğü" yaratır. İrtifak hakkı bedeli denen bu tazminat, arazinin tel geçmeden önceki değeri ile tel geçtikten sonraki (kısıtlanmış) değeri arasındaki farkın vatandaşa ödenmesidir.
Bilirkişilerin irtifak bedelini (değer kaybını) hesaplarken kullandıkları formül, arazinizin niteliğine göre devasa farklılıklar gösterir.
Arsalarda Değer Kaybı Oranı (%30 ile %80 Arası): Araziniz belediye imar planı içindeyse (arsa vasfındaysa), yüksek gerilim hattı o arsaya bina yapılmasını, kat çıkılmasını doğrudan engeller. Arsanın kullanım amacı "inşaat" olduğu için tel geçmesi o arsayı fiilen öldürür. Yargıtay içtihatlarına göre, telin geçtiği güzergâh ve arsanın toplam büyüklüğüne bağlı olarak arsadaki değer düşüklüğü oranı %30 ile %80 arasında hesaplanır. Örneğin; tel geçmeseydi 10 Milyon TL edecek bir arsanız varsa ve bilirkişi %50 değer kaybı belirlemişse, idare size 5 Milyon TL irtifak tazminatı ödemek zorundadır.
Tarlalarda Değer Kaybı Oranı (%1 ile %15 Arası): Araziniz imar dışı, tarımsal nitelikte bir tarla ise, mahkeme olaya farklı bakar. Tarlada asıl olan tarım yapılmasıdır; telin geçmesi buğday ekmenizi tamamen engellemez. Ancak direkler yüzünden büyük tarım makinelerinin rahat çalışamaması, sulama sistemlerinin kurulamaması ve parselin şeklinin bozulması nedeniyle bir değer kaybı yaşanır. Tarlalarda değer kaybı (irtifak bedeli) oranı, ürün cinsine ve telin tarlayı nasıl böldüğüne göre genellikle %1 ile %15 arasında hesaplanarak tarafınıza ödenir.
Kamulaştırmasız el atma davalarında vatandaşın ve çoğu zaman kurumların en çok kafa karışıklığı yaşadığı konu zamanaşımıdır. Enerji şirketleri sık sık "Bu hat buraya 1995 yılında yapılmış, 20 yıl geçmiş, artık dava açamazsınız" diyerek vatandaşı kandırmaya çalışır.
Mülkiyet Hakkında Zamanaşımı Yoktur: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararları ve Anayasa Mahkemesi iptalleri neticesinde hukuki durum son derece açıktır: 04.11.1983 tarihinden sonra arazinize izinsiz olarak yapılan el atmalarda (dikilen direklerde veya çekilen tellerde) hiçbir zamanaşımı (süre sınırı) YOKTUR. Teller o arazide 30 yıldır dahi duruyor olsa, idare size bedelini ödemediği ve tapuya "İrtifak Hakkı" tescil ettirmediği sürece haksız işgalcidir. Bugün dahi Asliye Hukuk Mahkemesinde davanızı açarak bugünün güncel (fahiş) rayiç bedelleri üzerinden milyonluk tazminatınızı yasal faiziyle alabilirsiniz.
Mülkiyetinize haksız el atıldığını tespit ettiğinizde doğrudan dava açmak yerine izlenmesi gereken zorunlu (veya stratejik) adımlar vardır.
İdareye Başvuru (Uzlaşma Safhası): Kamulaştırma Kanunu Geçici 6. Madde kapsamında, dava açmadan önce ilgili kuruma (TEİAŞ veya TEDAŞ Bölge Müdürlüğüne) yazılı olarak başvurarak "Arazimden izinsiz hat geçirdiniz, kamulaştırma bedelimin ödenmesini (uzlaşmayı) talep ediyorum" demeniz hukuken faydalıdır. İdare sizi uzlaşmaya çağırır. Ancak idare komisyonları genellikle piyasa değerinin komik bir yüzdesini teklif eder. Bu düşük rakamı asla kabul etmeyip uzlaşmazlık tutanağı tutturmanız gerekir.
Asliye Hukuk Mahkemesine Dava: Uzlaşma sağlanamadığında veya idare cevap vermediğinde, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesinde "Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat ve İrtifak Bedeli Tahsili" davası açılır. Bu dava idari yargıda (İdare Mahkemesinde) değil, fiili bir haksız fiil olduğu için Adli Yargıda (Asliye Hukukta) görülür.
Mahkeme, üç kişilik (harita, ziraat/inşaat ve mülk bilirkişisi) bir heyetle tarlanıza keşfe gelir. Tellerin tam iz düşümü haritaya çizilir, arazinizin güncel piyasa değeri tespit edilir ve yukarıda anlattığımız mülkiyet ve irtifak bedelleri hesaplanarak kuruma fatura edilir. Dava kazanıldığında bu meblağ icra kanalıyla devlet kurumundan anında tahsil edilir.
Bazı arsa sahipleri para (tazminat) istemez, sadece "Ben buraya villa yapacağım, bu telleri arsamdan söküp atın" der. Hukuken "Müdahalenin Men'i ve Kal'i (Kaldırılması)" davası açmak mümkündür.
Ancak kamu yararı ve enerji arz güvenliği söz konusu olduğunda, mahkemeler kurulu ve faal olan devasa bir elektrik hattının sökülüp atılmasına (özellikle teknik olarak hattın geçirileceği alternatif bir hazine arazisi yoksa) çok sıcak bakmazlar. Mahkeme genellikle "Bu hattın kaldırılması kamuya aşırı zarar verir, hattı kaldırmak yerine vatandaşa yüksek oranda tazminat ödenmesine" karar verir. İstisnai durumlarda, hattın çok daha uygun boş bir alana kaydırılması teknik olarak kolaysa ve masrafı azsa, mahkeme "Deplase (Hattın kaydırılması)" kararı da verebilir. Fakat en garanti ve %100 sonuç alınan yol, hattın kalması karşılığında astronomik tazminatı (irtifak bedelini) idareden nakit olarak almaktır.
Soru 1: Dedemden kalan tarlanın üzerinden TEİAŞ yüksek gerilim hattı geçirmiş. Teller 1990 yılından beri orada. Şirket 'Aradan 30 yıl geçmiş, dava açamazsınız' diyor. Hakları yandı mı?
Cevap: Kesinlikle yanmadı. Yargıtay'ın ve Anayasa Mahkemesi'nin açık kararlarına göre, 1983 yılından sonra yapılan kamulaştırmasız el atmalarda zamanaşımı yoktur. İdare tapuya yasal bir irtifak hakkı tescil ettirmemiş ve dedenize/size parasını ödememişse haksız işgal devam etmektedir. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açarak güncel piyasa değerleri üzerinden tazminatınızı kuruşu kuruşuna alabilirsiniz.
Soru 2: Arsam belediye imar planı içinde. TEİAŞ'ın telleri yüzünden belediye bana inşaat ruhsatı vermiyor. Teller sadece köşesinden geçmesine rağmen arsamın değeri sıfırlandı. Tazminatı nasıl hesaplarlar?
Cevap: İmar planı içindeki arsalar için Yargıtay çok yüksek değer düşüklüğü oranları belirler. Teller arsanın sadece köşesinden geçse bile, inşaat yapmanızı, kat çıkmanızı engelliyor veya manyetik alan nedeniyle güvenliği tehdit ediyorsa, arsanın tüm yüzölçümünün değerinde %30 ila %80 oranında çok ciddi bir değer kaybı (irtifak) bedeline hükmedilir. Bilirkişi arsanızın inşaat yapılabilseydi ne kadar edeceğini bulur ve bu yüksek kısıtlılık oranını idareden tazminat olarak almanızı sağlar.
Soru 3: Hattın geçtiği tarlayı dün satın aldım. Benden önceki sahibi idareye hiç dava açmamış. Yeni malik olarak ben dava açıp tazminat alabilir miyim?
Cevap: Evet, açabilirsiniz. Tarlayı tel geçmiş haliyle bilerek satın almış olmanız, idarenin haksız işgalini meşrulaştırmaz. Tapu devriyle birlikte, o taşınmazla ilgili her türlü dava açma (tazminat talep etme) hakkı da size geçer. Önceki malik parasını alıp tapuya irtifak şerhi koydurmamışsa, yeni malik olarak dava açıp bedeli siz tahsil edebilirsiniz.
(Aşağıdaki belge, arazisinden bilgisi ve onayı dışında yüksek gerilim hattı geçirilen, direk dikilen ve mülkiyet hakkı gasp edilen taşınmaz sahibinin, uğradığı devasa değer kaybının tazmini için Asliye Hukuk Mahkemesine sunacağı dava dilekçesi taslağıdır.)
[KONYA] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]
VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK
DAVALI: Türkiye Elektrik İletim A.Ş. (TEİAŞ) Genel Müdürlüğü (veya TEDAŞ)
KONU: Kamulaştırmasız El Atma Hukuksal Nedenine Dayalı Olarak; müvekkile ait taşınmaza dikilen elektrik direği (pilon) yerinin "Mülkiyet Bedelinin" tahsili ve arazinin üzerinden geçirilen yüksek gerilim (enerji nakil) hatlarının oluşturduğu "İrtifak Hakkı (Değer Düşüklüğü) Bedelinin" tespit edilerek, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [Örn: 100.000 TL] tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesi talebidir.
DAVA DEĞERİ: [Örn: 100.000 TL - Belirsiz Alacak/Kısmi Dava Kapsamında Şimdilik]
AÇIKLAMALAR:
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan yasal nedenlerle ve Sayın Mahkemenizce yapılacak keşif ve bilirkişi incelemeleri ışığında; 1- Davamızın KABULÜ ile; müvekkile ait taşınmaza dikilen elektrik direğinin kapladığı alan için mülkiyet bedeli ile tellerden kaynaklanan değer düşüklüğü (irtifak hakkı) bedeli olmak üzere, fazlaya ilişkin dava ve ıslah haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [100.000 TL] kamulaştırmasız el atma tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı TEİAŞ'tan TAHSİLİNE, 2- Bedeli ödenen alanlar için davalı idare lehine tapuda irtifak hakkı tesisine (bedelin ödenmesi şartıyla), 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı kuruma yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.
TARİH: .../.../2026
DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)