Cam Balkon Yıkım ve Komşu Şikayeti | Av.Sami IŞILAK

Şehir hayatında apartman dairelerine sıkışan milyonlarca insan için balkonlar, evin dışarıya açılan tek nefes borusudur. Özellikle kış aylarında bu alanı bir "kış bahçesi" veya ekstra bir depo (kiler) olarak kullanmak, toza ve gürültüye karşı yalıtım sağlamak amacıyla balkonları camla kapatmak (cam balkon yaptırmak) Türkiye'de adeta standart bir alışkanlık haline gelmiştir. Çoğu ev sahibi, "Burası benim tapulu mülküm, kendi balkonuma istediğimi yaparım, kimseyi ilgilendirmez" düşüncesiyle ustalarla anlaşıp balkonunu camla veya PVC ile kapatmaktadır.

Ancak hukuki gerçekler, vatandaşın bu masum algısından çok farklıdır. Aranızın bozuk olduğu bir alt komşu, apartman yöneticisi veya dış cephe estetiğine takıntılı bir kat maliki, cam balkonunuzu belediyeye veya doğrudan mahkemeye şikâyet ettiğinde o çok güvendiğiniz "Kendi tapulu mülküm" savunması saniyeler içinde çöker. Türk Hukukunda binaların dış cephesi, sadece size ait değil, tüm apartman sakinlerinin ortak malıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Yargıtay'ın tavizsiz içtihatları; balkonun camla kapatılmasını basit bir tadilat olarak değil, "Mimari projenin ve dış cephenin izinsiz değiştirilmesi" olarak kabul eder. Sadece bir tek komşunun dahi Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile o on binlerce lira harcadığınız gösterişli cam balkon, mahkeme kararıyla söktürülüp (eski hale getirilip) çöpe atılabilir. Bu kapsamlı makalede; cam balkon yaptırmanın yasal şartlarını, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki o meşhur "Beşte Dört (4/5) Rıza" kuralını, katlanabilir camların hukuki statüsünü ve komşu şikayeti halinde açılacak yıkım (eski hale getirme) davalarını tüm yasal boyutlarıyla inceliyoruz.

Ev sahiplerinin en büyük yanılgısı, dairenin içindeki mutfak duvarıyla balkonun dış duvarını aynı statüde sanmalarıdır.

• KMK Madde 4 (Ortak Yerler): Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binaların temelleri, ana duvarları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar ile DIŞ CEPHELER mutlak surette "Ortak Alan" sayılır.
• Balkonunuzun zeminine bastığınız yer size aittir (bağımsız bölümün eklentisidir), ancak o balkonun dışarıdan görünen yüzü, binanın genel mimari silüetinin (estetiğinin) bir parçasıdır. Balkonu camla, PVC ile veya tuğlayla kapattığınızda binanın dış cephesine müdahale etmiş olursunuz. Hukuken, komşunun salon duvarını kırmakla kendi balkonunuzu camla kapatmak arasında "ortak alana müdahale" açısından hiçbir fark yoktur.

Peki, cam balkon yaptırmak kesinlikle yasak mıdır? Hayır, yasak değildir; ancak çok ağır bir şarta bağlanmıştır.

• KMK Madde 19 (İzinsiz Değişiklik Yasağı): Kanun son derece emredicidir: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya YAPTIRAMAZ."
• Toplantıya Katılanların Değil, Tüm Binanın 4/5'i: Burada kastedilen 4/5 oranı, apartman toplantısına gelenlerin oranı değildir; binadaki TÜM bağımsız bölümlerin arsa payı veya sayısal oranının yüzde 80'idir. 20 daireli bir apartmanda cam balkon yaptırmak istiyorsanız, en az 16 daire sahibinin (kiracının değil, tapu sahibinin) bu değişikliğe yazılı onay vermesi (veya bunun karar defterine işlenmesi) ZORUNLUDUR. Bu onay alınmadan ustayı balkona soktuğunuz an, hukuka aykırı (kaçak) bir iş yapmış olursunuz.

Cam balkon firmaları, müşterileri ikna etmek için "Bizim sistemimiz sabit PVC değil, raylı katlanır cam. İstenildiğinde tamamen açılıyor, bu yüzden yasal izne gerek yok" şeklinde son derece tehlikeli ve yanlış bir bilgi verirler.

• Yargıtay'ın Tavizsiz Tutumu: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (ve yeni görevli 20. Hukuk Dairesi) bu konuda nokta atışı kararlar vermiştir. Yargıtay'a göre; sistemin katlanabilir, sürgülü, raylı veya portatif olması sonucu değiştirmez. Cam şeffaf dahi olsa, güneş vurduğunda parlaması, ray sisteminin balkon parapetine (korkuluğuna) monte edilmesi ve dışarıdan bakıldığında binanın o mimari bütünlüğünü bozması nedeniyle "Katlanır Cam Balkonlar" da tıpkı sabit PVC sistemleri gibi KMK Madde 19 kapsamındaki 4/5 rızaya tabidir. İzinsiz yapıldıysa sökülmek zorundadır.

Apartmandaki herhangi bir kat maliki (yan komşu, üst komşu veya hiç tanımadığınız zemin kattaki malik), cam balkonunuzu şikâyet ettiğinde süreç Sulh Hukuk Mahkemesinde başlar.

• Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme: Komşunuz, Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesinde "Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırılığın Giderilmesi" davası açar. Mahkeme, belediyeden binanın onaylı "Mimari Projesini" ister.
• Bilirkişi İncelemesi: Hâkim ve bir inşaat mühendisi bilirkişi apartmana gelir. Mimari projede sizin balkonunuz "Açık Balkon" olarak görünüyorsa ve apartman karar defterinde 4/5 rıza yoksa, bilirkişi "Mimari projeye aykırılık vardır" raporu verir.
• Yıkım (Söküm) Kararı ve İcra: Hâkim, cam balkonun sökülerek balkonun mimari projedeki ilk (açık) haline getirilmesine karar verir ve size bunun için (örneğin 15 gün) süre tanır. Bu sürede kendiniz sökmezseniz, komşunuz İcra Müdürlüğü kanalıyla çilingir ve polis eşliğinde evinize gelip cam balkonu zorla söktürür. Söküm masrafları, icra masrafları ve komşunun avukatlık ücreti de sizin cebinizden faiziyle tahsil edilir.

Mahkemede en çok duyulan isyan şudur: "Hâkim Bey, apartmandaki 10 dairenin 8'inde cam balkon var. Husumetli komşum sırf bana inat dava açtı, onlara açmadı. Bu haksızlık değil mi?"

• Kötü Niyet (TMK Madde 2) Tartışması: Hukukta kural olarak "Emsal haksızlık, hak doğurmaz". Yani başkasının kanunu ihlal etmiş olması, size de ihlal etme hakkı vermez. Yargıtay'ın klasik görüşüne göre, binada başka cam balkonlar olsa bile, davası açılan balkon projesine aykırıysa sökülür.
• İstisnai Durum: Ancak çok nadir durumlarda, eğer davayı açan komşunun bizzat KENDİ balkonunda da kaçak cam balkon varsa ve sadece size dava açmışsa; mahkeme bunu "Hakkın Kötüye Kullanılması (Dürüstlük kuralına aykırılık)" sayarak davayı reddedebilir. Fakat komşunun kendi balkonu açıksa, binadaki diğer balkonların kapalı olması sizi kurtarmaz.

Soru 1: Cam balkon firması bana 'Bu sistemler seyyar sayılıyor, belediye karışmaz' dedi. Yaptırsam belediye gelip yıkar mı?

Cevap: Satıcıların verdiği bu bilgi hukuken geçersizdir. Yargıtay'a göre katlanır cam balkonlar seyyar değil, binanın dış cephesini (ortak alanını) değiştiren sabit eklentilerdir. Belediye imar kirliliği yönünden karışmasa bile, herhangi bir kat maliki (komşunuz) Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtığı an, 4/5 yazılı komşu onayı yoksa o balkon mahkeme kararıyla zorla söktürülür.

Soru 2: Apartmanda 20 daire var, ben dahil 16 daire cam balkon yaptırmak istiyoruz. Kalan 4 kişi onay vermiyor. Yaptırabilir miyiz?

Cevap: Evet, yaptırabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19'a göre dış cephe değişikliği için tüm kat maliklerinin 'Beşte Dört (4/5)' çoğunluğunun rızası şarttır. 20 dairenin beşte dördü 16 daire yapar. Bu 16 kişinin onayını (imzasını) karar defterine işletip (veya yazılı onaylarını alıp) cam balkonunuzu yasal olarak yaptırabilirsiniz; kalan 4 kişi dava açsa bile kaybeder.

Soru 3: Kiracıyım, soğuk geldiği için ev sahibinden habersiz cam balkon yaptırdım. Komşu dava açarsa ev sahibi beni evden atabilir mi?

Cevap: Hem evden atabilir hem de zararını sizden tahsil edebilir. Kiracı, kiraladığı mülkte ev sahibinin yazılı izni olmadan kalıcı tadilat (dış cephe değişikliği) yapamaz. Dava sonucunda cam balkon söküldüğünde hem boşa giden masrafınızdan olursunuz hem de ev sahibine karşı 'Sözleşmeye Aykırılık' nedeniyle haklı tahliye sebebi oluşturursunuz.

(Aşağıdaki belge, apartman dış cephesine aykırı olarak ve 4/5 komşu rızası alınmadan cam balkon yaptıran komşuya karşı, rahatsız olan diğer bir kat malikinin Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı yıkım/söküm davası taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Apartmanın Açık Adresi, Sizin Daire Numaranız]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (KOMŞU): [Cam Balkonu Yaptıran Komşunun Adı Soyadı] - [İlgili Daire No]

KONU: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 uyarınca; davalı tarafından anagayrimenkulün mimari projesine ve dış cephesine aykırı olarak, kat maliklerinin 4/5 rızası alınmaksızın yaptırılan [Örn: Cam Balkon / PVC Kaplama] eklentisinin kaldırılarak, anagayrimenkulün dış cephesine yapılan haksız MÜDAHALENİN MEN'İNE ve ortak alanın ESKİ HALE GETİRİLMESİNE (sökülmesine) karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Harca Esas Değer - Örn: 10.000 TL (Maktu harca tabidir)]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [Ada/Parsel/Adres] konumunda bulunan [Apartman Adı] isimli anagayrimenkulde [Örn: 5 No'lu] bağımsız bölümün malikidir. Davalı ise aynı binada [Örn: 6 No'lu] bağımsız bölüm malikidir.
2. Davalı taraf, .../.../20.. tarihinde hiçbir apartman kararı veya kat maliklerinin 4/5 oranındaki yazılı onayını almaksızın, mülkiyetindeki bağımsız bölümün açık balkonunu [Örn: renkli cam ve raylı alüminyum profil] sistemiyle tamamen kapatmıştır.
3. 634 sayılı KMK m. 4 uyarınca binaların dış cepheleri mutlak ortak alandır. KMK m. 19/2 fıkrası, kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, tesis veya dış cephede değişiklik yapılmasını kesin olarak yasaklamıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin yerleşik içtihatlarında da sabit olduğu üzere; cam balkon sistemleri (katlanabilir olsa dahi) mimari projeye ve dış cephe görünümüne esaslı müdahale teşkil ettiğinden 4/5 onay şartına tabidir.
4. Davalı, apartman yönetiminin sözlü uyarılarına rağmen bu hukuka aykırı yapıyı (cam balkonu) sökmeye yanaşmamaktadır. Davalının bu eylemi bina dış estetiğini bozmakta ve müvekkilin KMK'dan doğan yasal haklarını ihlal etmektedir. Bu nedenle Sayın Mahkemenize başvurma zorunluluğu doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve Mahkemenizce tespit edilecek hukuki gerekçelerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; davalının bağımsız bölümüne ait balkona izinsiz ve mimari projeye aykırı olarak inşa ettiği "Cam Balkon" eklentisinin SÖKÜLMESİNE (Eski Hale Getirilmesine) ve müdahalenin MEN'İNE, 2- Gerekli söküm işlemi için davalı tarafa makul bir süre verilmesine, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)