Emlakçının Haksız "Yer Gösterme" İcrası ve İptali | Av. Sami IŞILAK

Hayalinizdeki evi bulmak için internetteki emlak ilanları arasında gezinirken beğendiğiniz bir ev için ilandaki emlakçıyı ararsınız. Emlakçı sizi evin bulunduğu adrese davet eder, kapıyı açar ve evi gezdirir. Çıkışta ise aracın kaputu üzerinde veya ayaküstü bir telaşla önünüze standart matbu bir evrak uzatır: "Bu sadece evi size benim gösterdiğime dair bir prosedür, formalite icabı bir imza atmanız gerekiyor." O anki heyecanla ve iyi niyetle, içeriğini dahi okumadan bu "Yer Gösterme Belgesi"ni imzalarsınız. Ev sahibiyle fiyatta anlaşamazsınız veya emlakçı süreci yönetemez, pazarlık tıkanır ve herkes kendi yoluna gider.

Aradan aylar geçer. Bir gün aynı evin fiyatının düştüğünü görürsünüz veya tesadüfen ev sahibiyle doğrudan iletişime geçme fırsatı bulursunuz. Emlakçının hiçbir dahli, çabası veya aracılığı olmadan ev sahibiyle oturup anlaşır ve tapuyu üzerinize alırsınız. Yeni evinizin keyfini sürerken, aylar sonra posta kutunuza İcra Müdürlüğünden sarı bir tebligat (İlamsız İcra Emri) düşer. O ayaküstü imzaladığınız belgeye dayanan emlakçı, sizden hem alıcı komisyonunu (%2) hem satıcı komisyonunu (%2) hem de belgenin arkasına gizlenmiş olan "Evi kendisi alırsa %10 cezai şart öder" şeklindeki astronomik rakamları yasal faiziyle birlikte talep etmektedir. Bir anda yüz binlerce liralık bir icra takibiyle ve haciz tehdidiyle baş başa kalırsınız.

Toplumda "Emlakçıyı atlatmak" olarak bilinen kötü niyetli eylemler ile, "Emlakçının beceriksizliği veya pazarlığın çökmesi sonrası aylarca süren kopukluktan sonra yapılan yasal alışveriş" birbirine çok sık karıştırılmaktadır. Emlakçılar, sadece bir kapı açıp evi göstermeyi "hizmet bedeli" (komisyon) hak etmek için yeterli sanmakta ve vatandaşın bilgisizliğinden faydalanarak haksız zenginleşme yoluna gitmektedir. Oysa Yargıtay'ın ve Hukuk sistemimizin bu konudaki tavrı son derece kesindir: Ortada bir "İlliyet Bağı (Nedensellik)" yoksa, emlakçı tek kuruş komisyon alamaz. Bu son derece kapsamlı makalede; yer gösterme belgelerinin hukuki geçerliliğini, emlakçının komisyona hak kazanma şartlarını, belgelere gizlenen haksız cezai şartların Tüketici Kanunu boyutunu ve evin aylar sonra alınması durumunda başlatılan haksız icra takiplerine karşı İcra Müdürlüklerinde ve Mahkemelerde atılacak yasal savunma adımlarını tüm usul kurallarıyla derinlemesine inceliyoruz.

Emlakçıların "hizmet bedeli" talep edebilmesi için hukuki ilişkinin temelini anlamak hayati önem taşır. Hukukumuzda emlakçılık faaliyeti "Simsarlık (Tellallık)" sözleşmesi olarak tanımlanır.

• Simsarlık (Tellallık) Nedir? Simsar (emlakçı), tarafları (alıcı ve satıcıyı) bir araya getiren, aralarındaki müzakere (pazarlık) sürecini yöneten, pürüzleri gideren ve sözleşmenin (satışın) kurulması için aktif olarak çaba harcayan kişidir.
• Sadece Yer Göstermek Yeterli Midir? Kesinlikle yetmez. Bir emlakçının sadece anahtarı alıp kapıyı açması, evin odalarını göstermesi ve sonra kenara çekilmesi onu hukuken komisyona hak kazandırmaz. Yargıtay, simsarlık sözleşmesinde emlakçının "hazırlayıcı" ve "aracı" rolünü aktif olarak oynamasını şart koşar. Eğer imzaladığınız belge sadece "Evi gördüm" anlamı taşıyan basit bir tutanak ise, bu belge tek başına bir alacak hakkı (komisyon) doğurmaz. Emlakçının, satıcı ile sizi masaya oturttuğunu, tapu işlemlerine nezaret ettiğini veya pazarlık sürecinde aktif yer aldığını ispatlaması gerekir.

Bir emlakçının haksız yere başlattığı icra takibini mahkemede iptal ettirmenin en temel silahı "İlliyet Bağı" kuralıdır.

• Kesilen İletişim ve Süre Unsuru: Evi emlakçı vasıtasıyla gezdiniz, fiyatta anlaşılamadı ve görüşmeler tamamen sonlandı. Aradan 3 ay, 6 ay veya 1 yıl geçti. Şartlar değişti, piyasa değişti ve siz ev sahibiyle tesadüfen (veya başka bir vasıtayla) tekrar karşılaşıp yeni bir pazarlıkla evi aldınız. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu der ki: "Emlakçının gösterdiği çaba ile satış işlemi arasındaki İLLİYET BAĞI kopmuştur." Yani ev, aylar sonra emlakçının çabası sayesinde değil, tarafların kendi yeni girişimleri sayesinde satılmıştır. Bu durumda illiyet bağı koptuğu için emlakçı komisyon TALEBİNDE BULUNAMAZ.
• Farklı Şartlarda Alışveriş: Emlakçı evi size 10 Milyon TL'ye teklif etmişti, pazarlık yapmadı ve satıcıyla sizi uzlaştıramadı. Siz aylar sonra satıcıyı buldunuz ve evi 8.5 Milyon TL'ye aldınız. Burada yeni bir irade, yeni bir pazarlık ve yeni bir fiyat vardır. Emlakçının ilk girişimi sonuçsuz kalmıştır. Emlakçı "Evi ilk ben göstermiştim" diyerek bu yeni sözleşmeden pay isteyemez.
• Kötü Niyetin Sınırı: Eğer emlakçı sizi satıcıyla tanıştırdı, fiyatta 10 Milyon TL olarak anlaşıldı, el sıkışıldı ve siz sırf %2 komisyonu emlakçıya vermemek için "Biz vazgeçtik" deyip, ertesi gün gidip aynı satıcıdan evi 10 Milyon TL'ye gizlice alırsanız; işte burada Yargıtay "Kötü Niyet (Emlakçıyı Atlatma)" olduğuna hükmeder ve komisyonu ödemek zorunda kalırsınız. Davaların kazanılması, aradaki o "kopukluğun (illiyet bağının kesilmesinin)" ispatlanmasına bağlıdır.

Emlakçıların ayaküstü imzalattığı yer gösterme belgelerinin alt kısımlarında, genellikle karınca duası gibi küçük puntolarla yazılmış korkunç maddeler bulunur: "Alıcı bu evi emlakçıyı devre dışı bırakarak alırsa, hem alıcının hem de satıcının %2'lik komisyonunu (Toplam %4) ödemeyi ve ayrıca sözleşme bedelinin %10'u kadar cezai şart ödemeyi peşinen kabul eder."

• Haksız Şart (Tüketici Kanunu Madde 5): Siz o evi ticari bir amaçla değil, barınmak için (tüketici sıfatıyla) arıyorsunuz. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, tüketici ile müzakere edilmeden (pazarlık yapılmadan), tek taraflı olarak önceden hazırlanmış matbu sözleşmelere konulan ağır cezai şartlar "Haksız Şart"tır ve KESİN OLARAK HÜKÜMSÜZDÜR.
• Başkası Adına Borç Altına Girilemez: Hukukun temel ilkelerine göre kimse başkasının borcunu otomatik olarak üstlenemez. Emlakçının belgesinde "Satıcının da %2 komisyonunu sen ödeyeceksin" yazması, sizin buna özel ve açık bir yazılı taahhüt vermediğiniz sürece mahkemelerde geçersiz sayılır. Tüketici Mahkemeleri, emlakçıların bu fahiş ve orantısız cezai şart taleplerini "Dürüstlük kuralına aykırı ve haksız şart" olduğu gerekçesiyle reddetmektedir.

Emlakçı, aylar sonra tapu devrini öğrenir öğrenmez avukatı aracılığıyla size "İlamsız İcra Takibi" başlatır. Postacının getirdiği o sarı zarf (Ödeme Emri) elinize ulaştığında, yasal kronometre işlemeye başlar.

• 7 Gün İçinde İtiraz Zorunluluğu: Tebligatı aldığınız tarihten itibaren tam 7 GÜN içinde, takibin başlatıldığı İcra Dairesine (veya bulunduğunuz yerdeki nöbetçi icra dairesine) giderek "Borca, faize ve tüm ferilerine itiraz ediyorum" şeklinde yazılı bir dilekçe vermeniz ZORUNLUDUR.
• İtiraz Edilmezse Ne Olur? Eğer "Bu imza benim ama ben evi ondan almadım, borcum yok" diyerek zarfı çöpe atar ve 7 gün içinde resmi itiraz yapmazsanız; o haksız borç hukuken KESİNLEŞİR. Emlakçı, hiçbir mahkeme kararına ihtiyaç duymadan doğrudan maaşınıza, banka hesaplarınıza, arabanıza ve hatta yeni aldığınız o eve haciz koydurarak o yüz binlerce lirayı (ve cezai şartları) sizden zorla tahsil eder.
• İtirazın Etkisi: 7 gün içinde itiraz dilekçenizi icra dairesine verdiğiniz saniye, icra takibi OTOMATİK OLARAK DURUR. Emlakçı sizin malvarlığınıza haciz koyamaz, banka hesaplarınıza dokunamaz. Top artık onun sahasına geçmiştir; parasını almak istiyorsa mahkemede dava açıp haklılığını ispatlamak zorunda kalacaktır.

Siz icraya itiraz edip takibi durdurduğunuzda, emlakçının önünde 1 yıllık bir süre vardır. Emlakçı, duran icrayı devam ettirebilmek için Tüketici Mahkemesinde (veya Asliye Hukuk Mahkemesinde) "İtirazın İptali Davası" açar. Asıl hukuki savaş burada başlar.

• İspat Yükü Emlakçıdadır: Emlakçı mahkemeye çıkıp "Ben yer gösterme belgesi imzalattım, paramı isterim" diyemez. Yargıtay kararları gereği ispat yükü emlakçıdadır. Emlakçı; evi sadece göstermekle kalmadığını, satış pazarlıklarına katıldığını, satıcı ile sizi uzlaştırdığını ancak sizin kötü niyetli olarak onu ekarte ettiğinizi ispatlamakla yükümlüdür.
• Tüketicinin Savunma Stratejisi: Siz ise mahkemede avukatınız aracılığıyla şu güçlü savunmaları yaparsınız:
• 1. "Emlakçı sadece 10 dakika evi gösterdi, sonrasında bizi aramadı bile (HTS telefon arama kayıtları ve WhatsApp dökümleriyle emlakçının iletişimi kopardığı ispatlanır)."
  2. "Aradan 8 ay geçmiştir, illiyet bağı tamamen kopmuştur."
  3. "Emlakçının sunduğu fiyat ile bizim aylar sonra satıcıdan aldığımız tapu bedeli tamamen farklıdır, yeni bir pazarlık süreci olmuştur."
  4. "Belgedeki %10 cezai şart Tüketici Kanunu m.5 uyarınca haksız şarttır."
• %20 İcra İnkâr Tazminatı Riski: Eğer mahkeme emlakçıyı haksız bulursa dava reddedilir ve icra tamamen iptal olur. Hatta emlakçının kötü niyetli takip yaptığı sabit olursa, emlakçı size %20 oranında Kötüniyet Tazminatı ödemeye mahkûm edilebilir.

Son yıllarda emlak sektöründe yapılan devrim niteliğindeki yasal düzenlemeler, vatandaşı korsan emlakçılara karşı korumaya almıştır.

• Yetki Belgesi Şartı: Bir kişinin veya ofisin sizden komisyon (hizmet bedeli) talep edebilmesi için, Ticaret Bakanlığı'ndan alınmış "Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi'ne" sahip olması şarttır. Evi size gösteren kişi mahalledeki bir esnaf, apartman görevlisi veya yetki belgesi olmayan korsan bir ayaklı emlakçı ise; imzalattığı yer gösterme belgesinin hiçbir yasal geçerliliği yoktur.
• Sözleşmenin Şekil Şartı: Yönetmeliğe göre simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmak zorundadır. Ancak bu yazılı sözleşmenin içerisinde hizmetin kapsamı, alınacak bedel ve şartların açıkça belirtilmesi gerekir. Ayaküstü, tarihleri boş bırakılmış, matbu ve sonradan emlakçı tarafından doldurulan (tahrif edilen) belgeler, Kriminal Polis Laboratuvarı'nda yapılacak mürekkep ve imza yaşı testleriyle (Adli Tıp incelemesiyle) kolayca çürütülmektedir. Emlakçının belgede sonradan tahrifat yaptığı (boşlukları doldurduğu) ispatlanırsa, emlakçı "Özel Belgede Sahtecilik" suçundan Ağır Ceza Mahkemesinde yargılanır.

Soru 1: Emlakçı evi gösterdi, kağıdı imzaladım ama fiyatta anlaşamadık ve görüşmeyi kestik. 10 ay sonra ev sahibiyle tesadüfen karşılaştık ve evi aldım. Emlakçı icraya vermiş. Ödemek zorunda mıyım?

Cevap: Ödemek zorunda değilsiniz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, emlakçının faaliyeti ile satış işlemi arasına aylar (Örn: 10 ay) girmişse ve pazarlık o dönemde sonuçsuz kalıp sonradan tarafların kendi çabasıyla yeni bir anlaşma yapılmışsa "İlliyet Bağı (Nedensellik)" kopmuş kabul edilir. Emlakçı bu durumda komisyon isteyemez. 7 gün içinde icra dairesine borca itiraz dilekçesi vererek takibi durdurmalısınız.

Soru 2: İmzaladığım yer gösterme belgesinde 'Evi kendisi alırsa, satıcının komisyonunu ve %10 cezai şartı da alıcı öder' yazıyordu. Okumadan imzaladım. Mahkeme benden bu %10 cezayı ve satıcı komisyonunu alır mı?

Cevap: Hayır, alamaz. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Madde 5 uyarınca, sizinle müzakere edilmeden matbu olarak belgeye eklenen bu tür ağır cezai şartlar ve 'başkasının borcunu üstlenme' maddeleri 'Haksız Şart' olarak kabul edilir ve kesin olarak hükümsüzdür. Tüketici Mahkemeleri bu fahiş talepleri doğrudan reddetmektedir.

Soru 3: İcra tebligatı elime ulaştı ama korkup 'nasılsa imzam var' diyerek hiçbir şey yapmadım. Aradan 15 gün geçti, banka hesaplarıma bloke konulmuş. Ne yapabilirim?

Cevap: 7 günlük yasal itiraz süresini kaçırdığınız için borç maalesef kesinleşmiş ve haciz aşamasına geçilmiştir. Ancak her şey bitmiş değildir. İcra dairesine yapamadığınız itirazı, Tüketici Mahkemesinde "Menfi Tespit (Borçlu Olunmadığının Tespiti)" davası açarak ileri sürebilirsiniz. Davayı açarken Hâkimden 'İhtiyati Tedbir' kararı talep ederek %15 teminat karşılığında banka blokenizi ve hacizleri durdurabilir, davanın sonunda haklı olduğunuzu ispatlayarak bu borçtan tamamen kurtulabilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, emlakçının haksız yere başlattığı icra takibini durdurmak için, tebligatı aldıktan sonra 7 GÜN İÇİNDE Nöbetçi İcra Müdürlüğüne sunulması gereken İlamsız Takibe İtiraz dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ İCRA MÜDÜRLÜĞÜNE

(Gönderilmek Üzere [Takibi Başlatan İlin] ... İcra Müdürlüğüne)

DOSYA NO: 2026/..... Esas (Takibi başlatan icra dairesinin ve dosyanın numarası)

İTİRAZ EDEN (BORÇLU): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

KARŞI TARAF (ALACAKLI): [Emlakçının Adı Soyadı veya Şirket Unvanı]

TEBLİĞ TARİHİ: .../.../2026 (Ödeme emrinin elinize ulaştığı tarih)

İTİRAZ TARİHİ: .../.../2026 (7 günlük yasal süresi içinde itiraz edilmektedir.)

KONU: Alacaklı tarafından müvekkil aleyhine başlatılan İlamsız İcra Takibine, borca, faize, talep edilen haksız cezai şartlara, işlemiş ve işleyecek tüm ferilerine hukuki süresi içerisinde İTİRAZLARIMIZIN sunulması ve TAKİBİN DURDURULMASI talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Alacaklı tarafça müvekkil aleyhine yukarıda esas numarası belirtilen dosya üzerinden, dayanağı olmayan ve haksız bir takım belgelere ("Yer Gösterme Belgesi" vb.) dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılmış olup, gönderilen Ödeme Emri müvekkile .../.../2026 tarihinde tebliğ edilmiştir. Yasal 7 günlük süre içinde itirazlarımızı sunuyoruz.
2. Müvekkilin alacaklı yana (veya temsil ettiği şirkete) borç doğuracak hiçbir yasal ilişkisi bulunmamaktadır. Alacaklı tarafın icra takibine dayanak gösterdiği iddia olunan borç, Türk Borçlar Kanunu (Simsarlık Hükümleri), Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları ve 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca geçersizdir.
3. Takibe dayanak gösterilen belgedeki hizmet yerine getirilmemiş, alacaklı tarafça müvekkil ile satıcı arasında herhangi bir anlaşma (illiyet bağı) sağlanmamıştır. Satış işlemi çok uzun bir zaman sonra tarafların kendi bağımsız iradeleriyle gerçekleşmiş olup, alacaklının bu satışta hiçbir dahli ve aracılığı bulunmamaktadır.
4. Ayrıca takibe konu edilen fahiş cezai şartlar, satıcı komisyonu talepleri ve faiz oranları TKHK m. 5 uyarınca "Haksız Şart" niteliğinde olup mutlak surette hükümsüzdür.
5. Bu nedenlerle; alacaklı görünen tarafa müvekkilin herhangi bir asıl borcu, faiz borcu, cezai şart veya feri borcu KESİNLİKLE BULUNMAMAKTADIR. Haksız ve kötü niyetli olarak başlatılan işbu takibe, borcun tamamına, faiz oranına ve tüm ferilerine açıkça itiraz ediyoruz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; Yasal süresi içerisinde yapmış olduğumuz işbu itirazlarımızın kabulü ile, müvekkil aleyhine başlatılan haksız icra takibinin (İİK Madde 66 uyarınca) derhal DURDURULMASINA karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

İTİRAZ EDEN BORÇLU VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)