Esnaf Kredisi İpotek Satışı ve İtiraz | Av. Sami IŞILAK

Küçük ve orta ölçekli işletmelerin (KOBİ) ile esnaf ve sanatkârların finansmana erişimini kolaylaştırmak amacıyla; Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri (ESKKK) kefaletiyle Halkbank üzerinden kullandırılan hazine destekli krediler ve KOSGEB (Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeleri Geliştirme ve Destekleme İdaresi Başkanlığı) finansman destekleri ticari hayatta geniş bir uygulama alanına sahiptir. Düşük faiz oranları ve uzun vadeli ödeme planlarıyla tahsis edilen bu kredilerde, kredi veren banka veya kefalet kooperatifi alacağını güvence altına almak amacıyla çok yönlü bir teminat yapısı kurmaktadır. Bu kapsamda asıl borçlu esnaftan hem diğer esnafların veya üçüncü kişilerin "müteselsil kefaleti" alınmakta hem de borçluya veya üçüncü kişiye ait taşınmazlar üzerinde 1. dereceden ipotek tesis edilmektedir.

Ekonomik dalgalanmalar, piyasa daralması veya işletmenin nakit akışının bozulması neticesinde kredi taksitlerinin vadesinde ödenememesi halinde, devlet destekli bu kredilerin imtiyazlı şartları sona ermektedir. Taksitlerin aksaması üzerine banka veya Esnaf Kefalet Kooperatifi tarafından kredi hesabı kat edilmekte (borcun tamamı muaccel kılınmakta), devletin sağladığı faiz desteği iptal edilerek yüksek ticari temerrüt faizi işletilmekte ve eş zamanlı olarak hem kefillerin malvarlığına yönelik haciz işlemleri hem de İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi başlatılmaktadır.

Bu süreçte en ağır hukuki kriz, esnafın ailesiyle birlikte ikamet ettiği evin (aile konutunun) eşin rızası alınmaksızın ipotek gösterilmiş olması ve icra dairesince elektronik açık artırma yoluyla satışa çıkarılması aşamasında yaşanmaktadır. Bu makalede; Esnaf Kefalet ve KOSGEB kredilerinde hesap kat ihtarnamesinin usulü, ipotekli aile konutlarının satışını durduran "İpoteğin Kaldırılması (Fekki)" davaları, kefillerin sorumluluk sınırları, kıymet takdirine itiraz ve borç yapılandırma mekanizmaları yasal mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenmektedir.

Esnaf Kefalet Kooperatifleri aracılığıyla kullandırılan krediler ile KOSGEB destekli banka kredilerinde, temerrüt ve icra takibi süreci standart tüketici kredilerinden farklı usullere tabidir.

• Kooperatifin Halefiyeti ve Rücu Hakkı: Esnaf Kefalet Kooperatifleri, ortağı olan esnafın bankadan çektiği krediye kooperatif sıfatıyla kefil olur. Asıl borçlu esnaf vadesi gelen kredi taksitlerini ödemediğinde, banka aradaki protokol gereği ödenmeyen taksit tutarını kooperatifin bloke hesabından tahsil eder. Ödemeyi yapan Esnaf Kefalet Kooperatifi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve kendi ana sözleşmesi uyarınca bankanın haklarına halef olur ve ödediği tutar için asıl borçlu esnaf ile kredi sözleşmesindeki diğer kefillere karşı icra takibi başlatır. Borcun tamamının ödenmemesi ve hesabın kat edilmesi halinde ise banka veya kooperatif doğrudan ipotekli taşınmazın satışına yönelir.
• KOSGEB Kredilerinde Destek İptali: KOSGEB faiz veya kâr payı destekli kredilerde, işletmenin kredi taksitlerini protokolde belirtilen sürelerde ödememesi halinde kredi "donuk alacak" statüsüne geçer. Bu durumda KOSGEB tarafından sağlanan finansman desteği kesilir ve kalan anapara borcu, bankanın cari ticari temerrüt faizi oranları üzerinden hesaplanarak takip konusu yapılır.
• Hesap Kat İhtarnamesinin Tebliği Zorunluluğu (İİK Madde 150/ı): Kredi sözleşmesi ve üst sınır (limit) ipoteği kapsamında İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı İcra Takibi (Örnek No: 6) başlatılabilmesi için; öncelikle kredi hesabının kat edildiğine (borcun muaccel kılındığına) dair Hesap Kat İhtarnamesinin noter aracılığıyla hem asıl borçluya hem de ipotek veren üçüncü kişiye (ve kefillere) usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olması şarttır. Kat ihtarnamesi tebliğ edilmeden veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine aykırı (usulsüz) tebliğ edilerek başlatılan icra emirleri, İcra Hukuk Mahkemesine yapılacak şikayet başvurusuyla iptal edilir.

Esnaf Kefalet veya ticari banka kredilerinde uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılık, esnafın kredi çekerken ailesiyle birlikte yaşadığı konutu eşinin haberi ve yazılı rızası olmaksızın ipotek ettirmesidir. Tapu sicilinde taşınmaz üzerinde "Aile Konutu Şerhi" bulunmadığı için Tapu Müdürlüğü ve banka ipotek işlemini gerçekleştirmekte, borç ödenmediğinde ise aile konutu icradan satışa çıkarılmaktadır.

• TMK Madde 194/1 Emredici Hükmü: Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz" kuralını getirmiştir. Taşınmaz üzerine kredi teminatı olarak ipotek konulması, mülkiyet hakkını doğrudan sınırlayan ve konutun icra yoluyla kaybedilmesi sonucunu doğuran bir tasarruf işlemidir.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu İçtihadı (Ticari Kredi İstisnası Yoktur): Bankalar ve kooperatifler yargılama sürecinde genellikle; "Tapuda aile konutu şerhi yoktu, iyi niyetliyiz" veya "Bu kredi ticari/esnaf kredisidir, aile konutu koruması uygulanmaz" şeklinde savunma yapmaktadır. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ve 2. Hukuk Dairesinin istikrar kazanmış kararları uyarınca; tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi o taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa, eşin açık rızası alınmadan konulan ipotek baştan itibaren kesin hükümsüzdür (geçersizdir). Kredinin ticari kredi, KOSGEB kredisi veya Esnaf Kefalet kredisi olması bu kuralı değiştirmez.
• Aile Mahkemesinde İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası: İpotek işlemine açık ve yazılı rızası bulunmayan eş, kredi veren bankaya/kooperatife ve borçlu eşine karşı Aile Mahkemesinde "İpoteğin Kaldırılması (Fekki) ve Aile Konutu Şerhi Konulması" davası açmalıdır.
• İcra Satışının İhtiyati Tedbirle Durdurulması: Aile konutu icra dosyasından satışa çıkarılmışsa (hatta satış günü alınmışsa), Aile Mahkemesinde açılan bu davada mahkemeden ivedilikle İhtiyati Tedbir talep edilir. Aile Mahkemesi, taşınmazın aile konutu olduğuna dair ön delilleri (MERNİS adres kaydı, muhtarlık belgesi, faturalar) inceleyerek dava sonuçlanıncaya kadar icra satışının durdurulmasına karar verir. Yargılama sonunda ipotek tamamen kaldırılır (fek edilir) ve ev icra satışından kurtarılır.

Esnaf kredilerinde asıl borçlu ödemeyi durdurduğunda, kooperatif veya banka doğrudan kefillerin maaşlarına, banka hesaplarına ve araçlarına haciz koymaktadır. Kefillerin sorumluluktan kurtulabileceği veya borcu sınırlandırabileceği hukuki noktalar şunlardır:

• Kefalette Eş Rızası İstisnası (TBK Madde 584/2): 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 584. maddesine 2013 yılında (6455 sayılı Kanun ile) eklenen 2. fıkra uyarınca; ticaret siciline kayıtlı ticari işletme sahipleri, şirket ortak/yöneticileri, esnaf ve sanatkârlar siciline kayıtlı esnaf ve sanatkârlar tarafından mesleki faaliyetleriyle ilgili olarak kullanılacak kredilerde ve Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri aracılığıyla kullandırılan kredilerde kefil için eşin rızası aranmaz.Bu yasal düzenleme nedeniyle, Esnaf Kefalet Kooperatifi kredilerine kefil olan kişilerin sırf "eşimin rızası yoktu" gerekçesiyle kefaleti iptal ettirmesi kural olarak mümkün değildir.
• TBK Madde 583 El Yazısı Şartı (Kesin Geçerlilik Unsuru): Eş rızası aranmasa dahi, TBK Madde 583/1 hükmündeki şekil şartları Esnaf Kefalet ve KOSGEB kredilerinde de mutlak olarak geçerlidir. Kefilin sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil ibaresini sözleşme üzerine bizzat kendi el yazısıyla yazmış olması zorunludur. Kooperatiflerde uygulamada sıklıkla yapıldığı üzere; kefile boş sözleşmeye sadece imza attırılmış, azami rakam ve tarih kısımları ise kooperatif memuru tarafından bilgisayar çıktısıyla veya memurun kendi el yazısıyla doldurulmuşsa kefalet sözleşmesi kesin hükümsüzdür. Kefil, Asliye Ticaret / Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı Menfi Tespit davası ve yaptıracağı grafolojik (yazı) incelemesiyle kefaletini tamamen iptal ettirebilir.
• Azami Limit Sınırı: Geçerli bir kefalet sözleşmesinde kefil, kredi borcunun ulaştığı sınırsız faiz ve masraflardan değil, yalnızca kendi el yazısıyla yazdığı "Azami Kefalet Miktarı" (ve kendi temerrüdünden doğan yasal giderler) kadar sorumludur.

Taşınmaz aile konutu değilse (örneğin ipotek verilen yer bir dükkan, arsa veya tarla ise) yahut eşin ipoteğe yazılı rızası mevcutsa, icra takibi aşamasında borçlunun malvarlığının yok pahasına satılmasını önlemek için İcra ve İflas Kanunu'ndaki (İİK) usul hukuku araçları devreye sokulmalıdır:

1. Hesap Kat İhtarına ve Faize İtiraz (İİK m. 149/a - 150/ı): İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte icra emri veya ödeme emri tebliğ edildiğinde 7 gün içinde İcra Hukuk Mahkemesine (veya takip türüne göre İcra Müdürlüğüne) başvurularak; kat ihtarnamesinin tebliğ edilmediği, kredi geri ödemelerinin bakiyeden düşülmediği ve devlet destekli kredide sözleşmeye aykırı fahiş temerrüt faizi işletildiği ileri sürülmelidir.
2. Kıymet Takdirine İtiraz Davası (İİK Madde 128/a): İcra dairesi, ipotekli taşınmazı satışa çıkarmadan önce bilirkişi marifetiyle taşınmazın değerini (muhammen bedelini) tespit ettirir. Elektronik satışta taşınmaz bu değerin %50'si (+satış masrafları) üzerinden başlayan ihaleyle satılacağından, değerin düşük belirlenmesi taşınmazın yarı fiyatına elden çıkmasına yol açar. Borçlu, kıymet takdiri raporunun kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesinde "Kıymet Takdirine İtiraz" davası açmalıdır. Bu dava ile yeniden keşif yapılarak taşınmazın gerçek güncel piyasa değeri tespit ettirilir ve satış süreci bu kesinleşmiş değer üzerinden yürütülür.
3. TESKOMB Borç Yapılandırması ve İİK Madde 111 Taksitlendirme: Türkiye Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri Birlikleri Merkez Birliği (TESKOMB), belirli dönemlerde kooperatif takibine düşmüş borçlar için gecikme faizlerinin silinerek anaparanın 24 ila 60 aya kadar taksitlendirildiği Yapılandırma Genelgeleri yayımlamaktadır. Borçlu esnaf kooperatife başvurarak yapılandırma sözleşmesi imzaladığında ve ilk peşinatı yatırdığında icra satış işlemleri durdurulur.
4. İcra Dairesinde Yasal Taksitlendirme Hakkı (İİK m. 111): Alacaklı banka veya kooperatif yapılandırmaya yanaşmasa dahi, İİK Madde 111 uyarınca borçlu; satış talebinden önce borcu dört eşit taksitte (bir yılı aşmamak üzere) ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti derhal icra veznesine nakden yatırırsa, alacaklının rızası aranmaksızın icra takibi ve satış işlemleri kanun gereği durur.

Soru 1: Eşim Esnaf Kefalet Kooperatifinden kredi çekerken, içinde çocuklarımızla oturduğumuz evimizi benden habersiz ipotek vermiş. Şimdi evin icradan satışı için kağıt geldi. Tapuda aile konutu şerhimiz yoktu. Satışı durdurabilir miyim?

Cevap: Evet, durdurabilirsiniz. Türk Medeni Kanunu Madde 194 uyarınca aile konutu üzerine diğer eşin açık rızası alınmadan konulan ipotekler, tapuda aile konutu şerhi bulunmasa ve kredi ticari nitelikte olsa dahi kesin hükümsüzdür. Vakit kaybetmeksizin Aile Mahkemesinde "İpoteğin Kaldırılması (Fekki) ve Aile Konutu Şerhi Konulması" davası açmalı ve dava dilekçesinde icra satışının durdurulması için İhtiyati Tedbir talep etmelisiniz. Mahkeme tedbir kararıyla satışı durduracak ve yargılama sonunda ipoteği kaldıracaktır.

Soru 2: Bir esnaf arkadaşımın kooperatif kredisine kefil olmuştum. Kooperatifte bana boş evrak imzalattılar, kefalet miktarını ve tarihi sonradan kendileri doldurmuşlar. Maaşıma ve arabama haciz geldi, ne yapabilirim?

Cevap: Türk Borçlar Kanunu Madde 583 uyarınca kefalet sözleşmesinde sorumlu olunacak azami miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil ibaresinin bizzat kefilin kendi el yazısıyla yazılması geçerlilik şartıdır. Bu kısımlar kooperatif personeli tarafından doldurulmuşsa kefaletiniz mutlak butlanla geçersizdir. Asliye Ticaret / Asliye Hukuk Mahkemesinde "Menfi Tespit Davası" açarak kriminal yazı incelemesi yaptırabilir, kefaletinizi ve hacizleri iptal ettirebilirsiniz.

Soru 3: İpotekli dükkanım için icra dairesi 2 Milyon TL değer biçmiş ancak dükkanın gerçek değeri en az 5 Milyon TL. Bu düşük değerden satılmasını nasıl engellerim?

Cevap: İcra Müdürlüğü tarafından gönderilen Kıymet Takdiri Raporunun size tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 günlük kesin süre içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki İcra Hukuk Mahkemesinde "Kıymet Takdirine İtiraz" davası açmalısınız. Mahkeme uzman bilirkişi heyetiyle yeniden keşif yaparak dükkanın gerçek piyasa değerini belirleyecek ve ihale düşük bedel üzerinden yapılamayacaktır.

(Aşağıdaki belge, esnaf kefalet veya ticari banka kredisi teminatı olarak eşin açık ve yazılı rızası alınmaksızın aile konutu üzerine konulan ipoteğin kaldırılması ve başlatılan icra satışının ihtiyati tedbir yoluyla durdurulması amacıyla Aile Mahkemesine sunulacak dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ AİLE MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İcra Satışının Durdurulması (İhtiyati Tedbir) Taleplidir"

DAVACI (EŞ): [Rızası Alınmayan Eşin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No]

ADRES: [Aile Konutu İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İletişim: 0 507 705 20 75)

DAVALILAR: 1- [İpotek Alacaklısı Banka А.Ş. / ... Esnaf ve Sanatkârlar Kredi ve Kefalet Kooperatifi]

2- [Krediyi Çeken ve İpotek Veren Eşin Adı Soyadı] - (Yasal Hasımlık Nedeniyle)

İCRA DOSYA NO: [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas]

KONU: Tarafların aile konutu olarak kullandıkları [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No] sayılı taşınmaz üzerine, müvekkilin TMK m. 194 uyarınca açık ve yazılı rızası alınmaksızın davalı kurum lehine tesis edilen İPOTEĞİN KALDIRILMASI (FEKKİ) ve taşınmazın tapu kaydına AİLE KONUTU ŞERHİ konulması; yargılama süresince telafisi imkansız zararların önlenmesi amacıyla taşınmazın tapu kaydına ve [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas] sayılı dosyadaki İCRA SATIŞ İŞLEMLERİNİN DURDURULMASINA yönelik teminatsız İHTİYATİ TEDBİR kararı verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil ile davalılardan [Eşin Adı Soyadı], .../.../20.. tarihinden bu yana resmi olarak evlidir. Taraflar evlilik birliğinin kuruluşundan itibaren (veya ... yılından beri), tapuda davalı eş adına kayıtlı bulunan [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Kat, Daire No] adresindeki bağımsız bölümde müşterek çocuklarıyla birlikte kesintisiz olarak ikamet etmektedir. Söz konusu taşınmaz, Türk Medeni Kanunu Madde 194 anlamında "Aile Konutu" niteliğindedir. (Nüfus aile kayıt tablosu, MERNİS tarihsel adres dökümü, muhtarlık ilmuhaberi ve abonelik faturaları Ek-1'dedir).
2. Müvekkil, evine gelen kıymet takdiri ve icra tebligatları sonucunda; davalı eşin ticari/esnaf faaliyeti kapsamında diğer davalı [Banka / Esnaf Kefalet Kooperatifi]'nden kullandığı kredinin teminatı olarak, aile konutu niteliğindeki taşınmaz üzerinde .../.../20.. tarihinde [Örn: 3.000.000 TL] bedelli 1. dereceden ipotek tesis edildiğini ve kredi borcunun ödenmemesi üzerine davalı kurum tarafından [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı dosyası ile "İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip" başlatılarak aile konutunun satışa çıkarıldığını öğrenmiştir.
3. Türk Medeni Kanunu'nun 194/1 maddesi amir hükmü gereğince; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Davalı eş tarafından aile konutu üzerinde davalı kurum lehine ipotek tesis edilirken, müvekkilin hiçbir şekilde bilgisi ve yazılı rızası alınmamıştır.
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatları uyarınca; taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa ve kullanılan kredi ticari/esnaf kredisi niteliğinde olsa dahi, eşin açık rızası alınmaksızın aile konutu üzerine konulan ipotek işlemi baştan itibaren kesin hükümsüzdür (geçersizdir).
5. Davalı alacaklı kurum tarafından yürütülen [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas] sayılı dosyada taşınmazın satış aşamasına gelinmiş olup, aile konutunun ihale yoluyla üçüncü kişilere satılması halinde müvekkil ve çocukları barınma hakkından mahrum kalacak ve telafisi imkansız zararlar doğacaktır. Bu nedenle öncelikle icra satışının tedbiren durdurulması zarureti hasıl olmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle;

1- Öncelikle telafisi imkansız zararların önlenmesi amacıyla; dava konusu [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No] sayılı taşınmazın tapu kaydına üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tedbir konulmasına ve [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı takip dosyasındaki SATIŞ İŞLEMLERİNİN DAVA SONUNA KADAR TEMİNATSIZ OLARAK DURDURULMASINA (İHTİYATİ TEDBİR),

2- Davamızın KABULÜ ile; aile konutu niteliğindeki dava konusu taşınmaz üzerine müvekkilin açık rızası alınmaksızın davalı kurum lehine tesis edilen [.../.../20.. tarih ve ... yevmiye numaralı] İPOTEĞİN KALDIRILMASINA (FEKKİNE),

3- Dava konusu taşınmazın tapu kütüğüne AİLE KONUTU ŞERHİ İŞLENMESİNE,

4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı kuruma yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 15/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

(İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)