Fahiş Aidat İptali ve Kiracı Hakları | Av.Sami IŞILAK

Büyükşehirlerdeki konut krizinin ve enflasyonist ortamın en ağır yansımalarından biri, son yıllarda adeta "ikinci bir kira" haline dönüşen fahiş site ve apartman aidatlarıdır. Güvenlik, havuz, temizlik ve peyzaj gibi hizmetler sunan lüks sitelerde veya sıradan apartmanlarda; profesyonel yönetim şirketlerinin veya denetimsiz yöneticilerin keyfi kararlarıyla aidatlara %200, %300 gibi akıl almaz oranlarda zam yapılmaktadır. Öyle ki, eski kiracıların ödediği aylık kira bedelleri 10.000 TL bandında kalırken, aylık site aidatlarının 12.000 - 15.000 TL seviyelerine çıktığı distopik hukuki vakalarla sıkça karşılaşılmaktadır.

Bu fahiş artışlar karşısında en büyük mağduriyeti ise genellikle kiracılar yaşamaktadır. Site yönetimi, apartmanın asansörünün tamamen yenilenmesinden tutun da, dış cephe mantolamasına, yeni alınan jeneratörden demirbaş kameralara kadar yüz binlerce liralık "yatırım ve demirbaş" masrafını yasadışı bir şekilde kiracıların (oturanların) sırtına yüklemeye çalışmaktadır. İtiraz eden kiracı veya ev sahibi ise derhal icra takipleriyle ve aylık %5 gibi korkunç bir gecikme tazminatıyla tehdit edilmektedir.

Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ne site yönetimlerine sınırsız bir bütçe belirleme yetkisi vermiş ne de kiracıları ev sahiplerinin ödemesi gereken demirbaş masraflarından sorumlu tutmuştur. Hukuk sistemimiz, şeffaflıktan uzak ve gereksiz kalemlerle şişirilmiş fahiş bütçelere (işletme projelerine) karşı Sulh Hukuk Mahkemelerinde "İptal Davası" açma hakkı tanımaktadır. Bu kapsamlı makalede; kiracının hangi aidatları ödemekle yükümlü olup hangilerini ödemeyeceğini (demirbaş ve işletme gideri ayrımını), site yönetiminin fahiş aidat kararlarına karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davasının nasıl açılacağını ve icra takiplerine karşı yasal korunma yollarını tüm usul kurallarıyla derinlemesine inceliyoruz.

Bir apartmanda veya sitede yöneticinin sabah kalkıp "Bu ay aidatları 5.000 TL yaptım" deme yetkisi yoktur. Aidat, hukuki adıyla "Ortak Gider Avansı", ancak ve ancak yasal usullere göre belirlenebilir.

• İşletme Projesi (Bütçe): Aidatların yasal dayanağı, Kat Malikleri Genel Kurulunda (apartman toplantısında) onaylanan "İşletme Projesi"dir. Bu projede personelin maaşları, SGK primleri, ortak elektrik/su faturaları, asansör bakım ücreti gibi 1 yıllık tahmini giderler toplanır ve kat maliklerinin arsa paylarına (veya yönetim planındaki eşitlik ilkesine) göre dairelere bölünür.
• Fahişliğin Tespiti: Genel kurulda kabul edilen bütçenin, hayatın olağan akışına, enflasyon verilerine ve sitenin "gerçek" ihtiyaçlarına uygun olması zorunludur. Yönetimin sırf lüks harcamalar yapmak, gereksiz personel istihdam etmek veya fahiş huzur hakları (maaşlar) almak için bütçeyi şişirmesi, KMK uyarınca "Dürüstlük Kuralına" aykırıdır ve mahkemece denetlenerek iptal edilebilir.

Site ve apartman uyuşmazlıklarının en kanayan yarası, masrafların kiracıya mı yoksa ev sahibine mi (kat malikine) ait olduğunun birbirine karıştırılmasıdır.

• Kiracının Sorumluluğu (İşletme/Kullanım Giderleri): KMK Madde 20 ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kiracı; sadece faydalandığı hizmetlerin bedelini (kapıcı maaşı, temizlik malzemesi, ortak alan elektriği/suyu, periyodik asansör bakımı vb.) ödemekle yükümlüdür. Kiracının aidat sorumluluğu en fazla ödediği aylık kira bedeli kadardır (KMK m. 22).
• Ev Sahibinin Sorumluluğu (Demirbaş/Yatırım Giderleri): Binanın değerini artıran kalıcı yatırımlar ile demirbaş alımları KESİNLİKLE mülk sahibine (kat malikine) aittir. Dış cephe boyası veya mantolama (ısı yalıtımı), çatının tamamen yenilenmesi, asansörün motorunun veya kabininin değiştirilmesi, siteye yeni güvenlik kamerası veya jeneratör alınması gibi masraflar kiracıdan istenemez.
• Kiracının Hakları: Site yönetimi bu demirbaş parasını "Ek Aidat" adı altında kiracıdan talep ediyorsa; kiracı bu parayı ödemek zorunda değildir. Şayet icra korkusuyla ödemek zorunda kalırsa, durumu mülk sahibine yazılı olarak bildirerek ödediği bu demirbaş aidatını doğrudan "Gelecek ayki kirasından keserek (mahsup ederek)" hukuki koruma sağlayabilir.

Apartman toplantısında fahiş oranda zam yapıldı ve bu karar çoğunluk oyuyla onaylandı. Çaresiz değilsiniz. KMK Madde 33 uyarınca, Hâkimin Müdahalesini isteyerek bu bütçeyi iptal ettirebilirsiniz.

• Dava Açma Süreleri (Çok Kritik):
• • Toplantıya Katıldıysanız: Fahiş zammın yapıldığı toplantıya bizzat katıldınız, ancak itiraz ettiniz ve karara "Muhalefet Şerhi (Ret oyu)" düştünüz. Bu durumda karar tarihinden itibaren 1 AY içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde "Genel Kurul Kararının İptali" davası açmalısınız.
  • Toplantıya Katılmadıysanız: Toplantıda yoktunuz ve size sonradan "Yeni aidatınız 15.000 TL olmuştur" diye tebligat geldi. Bu durumda süreniz, kararı öğrenme (tebliğ) tarihinizden itibaren 1 AY ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 AY'dır.
• Mahkemenin İncelemesi: Davayı açtığınızda Sulh Hukuk Hâkimi, dosya üzerinden mali müşavir ve gayrimenkul uzmanlarından oluşan bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi, sitenin defterlerini inceler; gereksiz personelleri, şişirilmiş ihale bedellerini ve fahiş yönetim giderlerini tespit eder. Mahkeme, "Sitenin makul aylık aidatı 15.000 TL değil, 6.000 TL olmalıdır" diyerek fahiş işletme projesini tümden iptal eder.

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borçlularına karşı yöneticilere devasa ve acımasız bir tahsilat silahı vermiştir.

• Aylık %5 Gecikme Tazminatı: Normal ticari işlerde bile temerrüt faizleri yıllık bazda işlerken, KMK Madde 20/2 uyarınca, ortak gider (aidat) veya avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki veya kiracı, ödemede geciktiği günler için AYLIK YÜZDE BEŞ (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu, yıllık %60 gibi fahiş bir yasal tazminat oranına denk gelir.
• İtirazın Hukuki Yolu: Yönetim size icra gönderdiğinde; eğer tebliğ edilen işletme projesine zamanında itiraz etmemişseniz, icra dosyasındaki borca itiraz etmek genellikle davanın kaybedilmesiyle ve %20 icra inkâr tazminatıyla sonuçlanır. Doğru strateji; fahiş aidatı icra tehlikesi (ve %5 gecikme tazminatı) yaşamamak için "İhtirazi Kayıtla" (Dava haklarım saklıdır notuyla) ödemek ve eşzamanlı olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde "İşletme Projesinin İptali" davasını açarak, dava bitiminde fazla ödenen kısımları iade almaktır.

Soru 1: Kiracıyım. Site yönetimi asansörün değiştirilmesi ve dış cephe mantolaması için daire başı 40.000 TL ek aidat çıkardı. Ev sahibim 'Sen oturuyorsun, sen ödeyeceksin' diyor. Ne yapmalıyım?

Cevap: Ev sahibiniz haksızdır. Asansörün tamamen değişmesi ve mantolama işlemi KMK uyarınca 'Demirbaş ve Yatırım' gideridir. Binanın kalıcı değerini artırır ve bu masraflardan sadece Kat Maliki (Ev Sahibi) sorumludur. Kiracı olarak bu 40.000 TL'yi ödemek zorunda değilsiniz. Şayet site yönetimi sizden ısrarla tahsil ederse, makbuzuyla birlikte bu bedeli ev sahibinize ihtar çekerek doğrudan 'Kiradan düşme (mahsup etme)' hakkınız bulunmaktadır.

Soru 2: Apartman toplantısına gitmedim. Toplantıda aidatı %250 artırmışlar. Kararı bana 3 ay sonra WhatsApp'tan attılar. İptal davası açabilir miyim?

Cevap: Evet, açabilirsiniz. Toplantıya katılmayan kat malikleri için 1 aylık dava açma süresi, kararın kendisine usulüne uygun (yazılı ve imza karşılığı veya noterden) tebliğ edildiği tarihte başlar. WhatsApp mesajı genellikle resmi tebliğ yerine geçmez (ancak öğrenme kabul edilebilir). Öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay (ve her halükarda karardan itibaren 6 ay) içinde Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak fahiş zammın iptalini isteyebilirsiniz.

Soru 3: Yönetici kendi maaşına fahiş zam yapmış ve siteye gereksiz harcamalar yapıyor. Biz kat malikleri olarak ne yapabiliriz?

Cevap: Kat maliklerinin 1/3 (üçte bir) imza çoğunluğunu toplayarak Olağanüstü Genel Kurul çağrısı yapabilirsiniz. Toplantıda mevcut yöneticiyi görevden alabilir, geçmiş hesaplarının Denetçi tarafından incelenmesini isteyebilirsiniz. Ayrıca, fahiş bütçeye ilişkin alınmış bir karar varsa Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açarak bütçeyi mahkeme eliyle düzelttirebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, site/apartman genel kurulunda alınan fahiş aidat artışı kararlarına, lüks harcamalara ve usulsüz bütçeye karşı, yasal süresi içinde kat maliki tarafından Sulh Hukuk Mahkemesine sunulacak iptal davası dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Site Adı, Blok ve Daire Numaranız]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI: [Site/Apartman Adı] Kat Malikleri Kurulu Temsilen Yönetim Kurulu (veya Yöneticinin Adı)

KONU: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 uyarınca; davalı [Site/Apartman Adı] Kat Malikleri Genel Kurulunun .../.../20.. tarihli toplantısında alınan kararların (Özellikle Fahiş Aidat Artışını İçeren İşletme Projesinin) ve bütçenin İPTALİNE, mahkemenizce atanacak bilirkişi marifetiyle sitenin gerçek ihtiyaçlarına uygun yeni ve hakkaniyetli bir avans (aidat) bedeli belirlenmesine karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Harca Esas Değer - Maktu Harca Tabidir]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [Ada/Parsel/Adres] konumunda bulunan [Site/Apartman Adı]'nda [Örn: B Blok 15 No'lu] bağımsız bölümün malikidir.
2. Davalı site yönetimi tarafından .../.../20.. tarihinde Olağan/Olağanüstü Kat Malikleri Genel Kurulu toplantısı gerçekleştirilmiştir. Müvekkil bu toplantıya katılmış ve fahiş aidat zammına muhalefet şerhi düşerek ret oyu kullanmıştır (veya müvekkil katılmamış, karar kendisine .../.../20.. tarihinde tebliğ edilmiştir, 1 aylık yasal süresinde dava açılmaktadır).
3. Söz konusu genel kurulda kabul edilen İşletme Projesi (Bütçe) tamamen keyfi, enflasyon oranlarının çok üzerinde ve sitenin gerçek ihtiyaçlarıyla bağdaşmayan lüks kalemlerle (Örn: gereksiz personel alımı, fahiş peyzaj harcamaları, fahiş yönetici huzur hakkı) şişirilmiştir. Müvekkilin aylık aidatı % [Örn: 250] oranında haksız bir şekilde artırılarak [Örn: 3.000 TL'den 10.500 TL'ye] çıkarılmıştır.
4. Ayrıca KMK'ya göre lüks ve masraflı olan yenilik ve ilavelerin giderlerini sadece onlardan faydalanmak isteyenlerin ödemesi kuralı ihlal edilerek, tüm maliklere zorunlu yatırım borçları çıkarılmıştır. Alınan bu kararlar KMK m. 33 ve dürüstlük kuralına (TMK m. 2) açıkça aykırı olup, hakkaniyete uygun bir bütçe tespiti için Mahkemenizin müdahalesi zaruridir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve Mahkemenizce tespit edilecek gerekçelerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; [Site/Apartman Adı] Kat Malikleri Kurulunun .../.../20.. tarihli toplantısında kabul edilen fahiş İşletme Projesinin ve belirlenen yeni aidat tutarlarına ilişkin Genel Kurul Kararlarının İPTALİNE, 2- Hâkimin müdahalesi kapsamında (KMK m. 33) bilirkişi incelemesi yapılarak sitenin hakkaniyetli ve yasal aidat/avans miktarının mahkemece belirlenmesine, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı (site yönetimi tüzel kişiliğine/maliklere) yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)