Habersiz Airbnb Alt Kira Tahliyesi | Av.Sami IŞILAK

Son yıllarda konut kiralarında yaşanan astronomik artışlar ve büyükşehirlerdeki barınma krizi, hukuki ihtilafların boyutunu ve niteliğini tamamen değiştirmiştir. Aylık 15.000 TL'ye kiraladığı dairenin sadece bir odasını veya tamamını, ev sahibinden habersiz şekilde "Airbnb", "Booking" veya benzeri platformlar üzerinden günlük 2.000 TL'ye turistlere kiralayan kiracılar; oturdukları evi devasa bir ticarethaneye çevirmektedirler. Ev sahibi ise, mülkünü güvenilir bir aileye kiraladığını zannederken, apartmana her gün ellerinde valizlerle giren farklı yabancıların, gece yarılarına kadar süren gürültülerin ve komşulardan gelen bitmek bilmeyen şikayet telefonlarının ortasında kalmaktadır.

Kiracı, "Kirayı günü gününe ödüyorum, içeride ne yaptığım ev sahibini ilgilendirmez" diyerek bu haksız ticari kazancı meşrulaştırmaya çalışsa da, Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu duruma kesin bir çizgi çeker. Bir konutu mesken (yaşam alanı) olarak kiralayıp, onu ev sahibinin yazılı izni olmaksızın günlük kiralık bir pansiyona (alt kiraya) dönüştürmek, sözleşmenin en ağır ihlallerinden biridir.

Dahası, hukuk sistemimiz ev sahibine sadece kiracıyı "derhal tahliye etme" hakkı vermekle kalmaz; kiracının o ev üzerinden ev sahibinden habersiz kazandığı tüm haksız gelirin (Airbnb kazancının) kuruşu kuruşuna ev sahibine ödenmesine (Vekaletsiz İş Görme) imkân tanır. Bu kapsamlı makalede; ev sahibinden habersiz günlük kiralama veya alt kira yapmanın hukuki yaptırımlarını, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tahliye davalarını ve kiracının elde ettiği o devasa haksız kazancın ev sahibine nasıl iade ettirileceğini tüm yasal boyutlarıyla derinlemesine inceliyoruz.

Kira sözleşmeleri, mülk sahibi ile kiracı arasındaki karşılıklı güven esasına dayanır. Ev sahibi, dairesini kiralarken karşısındaki kişinin mesleğine, aile yapısına ve güvenilirliğine bakarak anahtarını teslim eder.

• Yazılı İzin Şartı: Türk Borçlar Kanunu Madde 322 son derece nettir: "Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, KİRAYA VERENİN YAZILI RIZASI OLMADIKÇA, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez."
• Airbnb'nin Hukuki Niteliği: Dairenin tamamını veya sadece bir odasını Airbnb gibi platformlar üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak üçüncü kişilere kullandırmak ve karşılığında para almak hukuken tartışmasız bir "Alt Kira" veya "Kullanım Hakkının Devri" işlemidir. Sözleşmede "Alt kira yapılabilir" şeklinde özel bir madde yoksa, bu fiil açıkça yasadışıdır.

Ev sahibinden izinsiz günlük kiralama yapılması, sadece alt kira yasağının ihlali değil, aynı zamanda kiracının "Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme" borcunun da ağır bir ihlalidir (TBK m. 316).

• Ticari İşletmeye Çevirme: Dairenin sürekli farklı kişilere (turistlere) kiralanması, o konutun mesken (barınma) vasfını kaybettirerek fiilen bir otele/pansiyona (ticari işletmeye) dönüşmesi anlamına gelir. Bu durum binanın aşırı yıpranmasına, güvenliğin tehlikeye düşmesine ve komşuların huzurunun bozulmasına yol açar.
• İhtarname ve Süre: Ev sahibi bu durumu (Airbnb ilanlarını, komşu şikayetlerini) tespit ettiğinde, noter kanalıyla kiracıya bir ihtarname gönderir ve aykırılığın giderilmesi (günlük kiralamaya son verilmesi) için en az 30 gün süre verir.
• Süre Verilmeksizin Tahliye (Ağır İhlal): Eğer kiracının günlük kiralama faaliyeti apartmanda ağır bir güvenlik sorunu yaratmışsa, fuhuş veya uyuşturucu gibi suçlara zemin hazırlamışsa veya komşular için çekilmez bir hal almışsa; ev sahibi 30 gün beklemek zorunda dahi kalmadan, ihtarnamede "sözleşmeyi derhal feshettiğini" bildirerek Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasını açabilir.

Bu tür davalarda kiracıların en büyük yanılgısı, "En kötü ihtimalle evden tahliye olurum ama 1 yılda Airbnb'den kazandığım 1 Milyon TL cebime kâr kalır" düşüncesidir. Hukuk, kötü niyetli kiracıya bu primi vermez.

• Vekaletsiz İş Görme (TBK Madde 530): Bir kişinin (kiracının), başkasına (ev sahibine) ait bir malı kendi menfaati için onun izni olmadan ticari bir işletme gibi kullanıp haksız kazanç elde etmesi hukuken "Gerçek Olmayan Vekaletsiz İş Görme" veya "Sebepsiz Zenginleşme" kapsamında değerlendirilir.
• Kazancın İadesi Davası: Ev sahibi, tahliye davası ile birlikte (veya ayrı bir dava olarak); kiracının Airbnb, Booking gibi platformlardaki ilan kayıtlarının ve banka hesap hareketlerinin mahkeme kanalıyla celbini (getirtilmesini) ister. Bilirkişi, kiracının o ev üzerinden ne kadar haksız gelir elde ettiğini tespit eder. Yargıtay'ın emsal kararlarına göre mahkeme; kiracının cebine giren bu devasa kazancın TAMAMININ, ev sahibine faiziyle birlikte İADE EDİLMESİNE hükmeder. Kiracı hem evden atılır hem de kazandığı tüm parayı mülk sahibine geri vermek zorunda kalır.

Evi günlük kiralığa vermek sadece ev sahibi-kiracı arasındaki bir borçlar hukuku sorunu değildir. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca, günlük kiralık ev işletenlerin emniyetin KABİS (Kimlik Bildirim Sistemi) ağına kayıt olmaları ve konaklayan herkesin kimliğini polise bildirmeleri zorunludur.

İzinsiz Airbnb yapan kiracılar doğal olarak vergi levhası ve KABİS kaydı olmadan çalışırlar. Apartmandaki bir komşunun polise şikayeti üzerine eve baskın yapıldığında;

• KABİS sistemine kayıt olmamak ve kimlik bildirmemek suçundan yüz binlerce liralık İdari Para Cezaları kesilir.
• Evin mühürlenmesi (faaliyetten men) tehlikesi doğar.
• Bu cezalar mülk sahibine de (tapu sahibi olduğu için) yansıyabilir. Ev sahibi, ödemek zorunda kaldığı bu polis cezalarını ve mühürleme zararlarını da yine dava yoluyla kiracıya rücu ederek kuruşu kuruşuna tahsil eder.

Soru 1: Kira sözleşmesinde 'Alt kira yapılamaz' diye bir madde yok, standart bir sözleşme imzaladık. Kiracım 'Sözleşmede yasaklanmamış ki' diyerek Airbnb yapabilir mi?

Cevap: Yapamaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 322) uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında 'Alt Kira Yasağı' kanun gereği esastır. Sözleşmede sessiz kalınması alt kiraya izin verildiği anlamına gelmez. Kiracının alt kira yapabilmesi için ev sahibinin bunu 'Açıkça ve Yazılı Olarak' kabul etmiş olması şarttır. İzinsiz Airbnb doğrudan haklı tahliye sebebidir.

Soru 2: Kiracım habersiz Airbnb yapmış. Tespit edip tahliye davası açacağım ama oradan ne kadar para kazandığını bilmiyorum. Mahkeme bu parayı nasıl tespit eder?

Cevap: Mahkeme süreci başladığında, avukatınız aracılığıyla mahkemeden 'Airbnb, Booking.com gibi şirketlerin Türkiye temsilciliklerine müzekkere yazılarak kiracının kullanıcı profiline ait kiralama geçmişinin ve banka hesap hareketlerinin celbini' talep edersiniz. Mahkeme bu dijital verileri ve banka dekontlarını getirtir, bilirkişi kiracının haksız kazancını kuruşu kuruşuna tespit ederek size iade edilmesini sağlar.

Soru 3: Komşular şikayet etmiş, polis eve baskın yapıp 'Kaçak Günlük Kiralık Ev' tutanağı tutmuş ve bana (ev sahibine) 90.000 TL ceza kesmiş. Benim haberim yoktu, bu cezayı neden ben ödüyorum?

Cevap: İdari kolluk (polis), muhatap olarak tapu sahibini (sizi) görebilir ve idari para cezasını size tebliğ edebilir. Ancak sizin bu durumdan haberiniz olmadığını ve içerideki kiracının bunu yasadışı yaptığını ispatlarsanız; öncelikle Sulh Ceza Hâkimliğinde cezaya itiraz edersiniz. Yine de ödemek zorunda kalırsanız, bu cezayı ve faizini derhal kiracınıza karşı açacağınız 'Rücu ve Tazminat' davasıyla ondan tahsil edersiniz.

(Aşağıdaki belge, mülk sahibinden habersiz şekilde evi günlük (Airbnb) kiraya veren kiracıya karşı, ihtarname sürecinden sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan Tahliye ve TBK m. 530 (Vekaletsiz İş Görme) kapsamında haksız kazancın tahsili dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kendi İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - [TC Kimlik No]

ARABULUCULUK DOSYA NO: [Kira Uyuşmazlıkları Kapsamında Alınan Arabuluculuk Son Tutanak No]

KONU: TBK Madde 316 (Sözleşmeye Aykırılık/Özen Yükümlülüğünün İhlali) ve Madde 322 (İzinsiz Alt Kira) uyarınca davalının kiralanandan TAHLİYESİNE; Davalının taşınmazı habersizce günlük kiraya (Airbnb) vererek elde ettiği haksız kazancın TBK m. 530 (Vekaletsiz İş Görme) uyarınca fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [Örn: 100.000 TL] tutarının tahsil (kiralama) tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan TAHSİLİNE karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Yıllık Kira Bedeli + 100.000 TL Haksız Kazanç Bedeli]

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı, mülkiyeti müvekkile ait olan [Mülkün Açık Adresi] adresindeki taşınmazda .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile mesken (konut) sıfatıyla kiracı olarak oturmaktadır.
2. Son aylarda apartman yönetiminden ve komşulardan gelen yoğun şikayetler üzerine; davalının söz konusu daireyi "Airbnb" uygulaması üzerinden müvekkilin bilgisi ve yazılı rızası olmaksızın günlük/haftalık olarak üçüncü kişilere (turistlere) kiraladığı, evi fiilen bir ticari işletmeye/pansiyona dönüştürdüğü tespit edilmiştir. (Airbnb ilan çıktıları ve komşu şikayet dilekçeleri ektedir).
3. Bu eylem, TBK m. 322 alt kira yasağının ve TBK m. 316 komşulara saygı/özenle kullanma borcunun ağır ve kasti bir ihlalidir. Davalıya .../.../20.. tarihli Noter İhtarnamesi gönderilerek 30 günlük yasal yasal süre verilmiş, ancak davalı kiralama faaliyetine son vermemiştir (veya ihlalin ağırlığı gereği süre verilmesi faydasızdır). Tahliye şartları oluşmuştur.
4. Ayrıca davalı, müvekkilin malvarlığını haksız ve izinsiz bir şekilde kullanarak devasa ticari menfaat sağlamıştır. TBK m. 530 (Gerçek Olmayan Vekaletsiz İş Görme) uyarınca, davalının bu alt kiralama işlemlerinden elde ettiği tüm haksız kazancın (mahkemenizce tespit edilecek tutarın) müvekkile iade edilmesi kanuni bir zorunluluktur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici yasal nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; sözleşmeye ağır aykırılık ve izinsiz alt kira nedeniyle sözleşmenin feshine ve davalının mecurdan (taşınmazdan) TAHLİYESİNE, 2- Mahkemenizce ilgili platformlara (Airbnb vb.) ve bankalara müzekkere yazılarak davalının elde ettiği kazancın tespit edilmesine, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik [100.000 TL] haksız kazancın TBK m. 530 uyarınca faiziyle birlikte davalıdan TAHSİLİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)