Peşin Ödenmiş Kiralı Evin Satın Alınması | Av.Sami IŞILAK

Birikimlerinizi toparlayıp, belki de yıllarca kredi ödemeyi göze alarak içinde kiracısı olan bir ev satın aldınız. Tapu devir işlemleri sorunsuz bitti, evin yeni sahibi olarak kiracıya banka hesap numaranızı gönderip "Bundan sonra kiraları bu hesaba yatırmanızı rica ederim" dediniz. Ancak kiracıdan gelen cevapla hayatınızın en büyük emlak kâbuslarından birinin içine düştünüz: "Ben o evin kirasını eski ev sahibine 1 yıllık peşin olarak ödemiştim, elimde dekontlarım ve sözleşmem var. Size yeniden kira ödemesi yapmayacağım."

Gayrimenkul piyasasında, özellikle evini satmayı planlayan kötü niyetli mülk sahiplerinin sıkça başvurduğu bir taktiktir bu. Evi satacağını bilen eski ev sahibi, kiracıya cazip bir indirim teklif ederek kiranın tamamını (veya 6 aylık-1 yıllık kısmını) peşin olarak tahsil eder, cebine koyar ve evi size satıp ortadan kaybolur. Yeni ev sahibi ise tapuyu almasına rağmen aylarca kira geliri elde edemediği gibi, kiracıyı da evden çıkarıp çıkaramayacağının paniğini yaşar.

Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu karmaşık üçlü ilişkide (Yeni Malik - Eski Malik - Kiracı) kimin haklı olduğunu, paranın kimden tahsil edileceğini ve kiracının tahliye durumunu çok kesin çizgilerle belirlemiştir. Yeni ev sahibinin "Ben o parayı almadım, kiramı bana ödeyeceksin" diyerek kiracıya yüklenmesi çoğu zaman hukuken geçersizdir. Bu kapsamlı makalede; peşin ödenen kiralı bir evi satın aldığınızda yeni malik olarak kira bedelini kiracıdan mı yoksa eski ev sahibinden mi isteyeceğinizi, eski malike açılacak "Sebepsiz Zenginleşme" davasını ve peşin ödemeye rağmen kiracıyı tahliye edebilmenin yasal yollarını (TBK m. 351) tüm hukuki boyutlarıyla derinlemesine inceliyoruz.

Evi satın aldığınız an, kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmeyi de otomatik olarak devralmış olursunuz. Yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yoktur.

• Sözleşmenin Tarafı Olmak: Türk Borçlar Kanunu Madde 310 son derece nettir: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."
• Kiracının Peşin Ödeme İspatı: Kiracı, eski ev sahibine 1 yıllık peşin ödeme yaptığını geçerli bir belgeyle (banka dekontu, eski malikin imzaladığı tahsilat makbuzu veya doğrudan kira sözleşmesinin üzerindeki "1 yıllık peşin alınmıştır" ibaresiyle) ispatlayabiliyorsa, hukuken borcunu ifa etmiş (ödemiş) sayılır.
• Kiracıya İkinci Kez Ödetilemez: Hukuk sistemimiz, iyi niyetli kiracıyı korur. Kiracı, devir (satış) tarihinden önce eski malike yaptığı geçerli peşin ödemelerden dolayı yeni malike karşı sorumlu tutulamaz. Yani kiracı haklıdır; yeni ev sahibi olarak kiracıdan o aylara ait kirayı ikinci kez talep edemezsiniz ve kiracıyı "Kirayı ödemedi" diyerek tahliye edemezsiniz. (Eğer kiracının elinde hiçbir resmi ödeme belgesi yoksa ve sadece "elden vermiştim" diyorsa, kiracı o kirayı size ödemek zorundadır).

Kiracı parasını peşin ödediğine göre, yeni ev sahibinin o aylara ait kiralardan doğan zararı nasıl giderilecektir? Hukuk, bu noktada hedefinizi kiracıdan "Eski Ev Sahibine" çevirir.

• Haksız Kazanç (TBK Madde 77): Eski ev sahibi, evi size sattığı (tapuyu devrettiği) gün itibarıyla o ev üzerindeki tüm mülkiyet ve kira geliri hakkını kaybetmiştir. Evi size sattıktan sonraki aylara denk gelen kiraları peşin olarak cebinde tutması, hukuken "Sebepsiz Zenginleşme"dir. Başkasının (sizin) malınız üzerinden haksız kazanç sağlamaktadır.
• Rücu ve Tahsilat Süreci: Yeni ev sahibi olarak, tapu devir tarihinden sonraki döneme ait peşin ödenmiş kira bedellerini eski malikten talep etme hakkınız vardır. Bunun için eski malike derhal bir noter ihtarnamesi göndererek, devir tarihinden sonrasına ait peşin aldığı kiraları (örneğin kalan 8 aylık peşinatı) size iade etmesini istersiniz.
• Dava ve İcra: Eski ev sahibi bu parayı iade etmezse, Asliye Hukuk Mahkemesinde (veya İcra Müdürlüğünde) eski malike karşı "Sebepsiz Zenginleşme" davası / ilamsız icra takibi başlatılır. Eski malik, uhdesinde haksız yere tuttuğu o kira bedellerini size yasal faiziyle ve icra masraflarıyla birlikte kuruşu kuruşuna geri ödemek zorunda kalır.

Yeni ev sahiplerinin en çok merak ettiği konu şudur: "Kiracı 1 yıllık peşin ödemiş. Ben bu adamı 1 yıl boyunca evden çıkaramayacak mıyım?" Cevap: Çıkarabilirsiniz, peşin ödeme tahliyeye engel değildir.

• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 351): Kiracının kirayı peşin ödemiş olması, sizi o kira sözleşmesinin "süresine" mahkûm etmez. Kanun, yeni ev sahibine çok özel bir tahliye silahı vermiştir. Eğer sizin, eşinizin, altsoyunuzun (çocuklarınızın) veya üstsoyunuzun (anne-babanızın) o eve "Gerçek, samimi ve zorunlu" bir konut ihtiyacı varsa, kiracıyı tahliye edebilirsiniz.
• Süreler Çok Kritiktir: Bu hakkı kullanabilmek için evi satın aldığınız (tapu devir) tarihinden itibaren en geç 1 AY İÇİNDE kiracıya noterden ihtarname göndererek "Evi yeni satın aldığımı, ihtiyacım olduğunu ve 6 ay sonra tahliye etmenizi" bildirmelisiniz.
• 6 Ay Sonra Dava: İhtarnameyi 1 ay içinde çektiyseniz, tapu devir tarihinden tam 6 ay sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasını açarsınız. Kiracının kiranın geri kalanını eski ev sahibine peşin ödemiş olması, bu tahliye davasını durdurmaz. (Ancak kiracı 6 ayın sonunda evden çıkarsa, içeride kalan peşin ödemesinin iadesini bu kez kiracı eski ev sahibinden talep eder).

Soru 1: Evi aldım, kiracı '6 aylık peşin verdim' diyor ama elinde banka dekontu yok, eski ev sahibiyle kendi aralarında adi bir kağıda imza atmışlar. Bu belge geçerli mi?

Cevap: Hukuken eski malik ile kiracı arasında imzalanan ve peşin ödemeyi gösteren adi yazılı belge (veya sözleşmedeki imza) geçerlidir. Kiracı bunu mahkemeye sunduğunda ikinci kez ödeme yapmaktan kurtulur. Sizin bu belgeden satış anında haberinizin olmaması sonucu değiştirmez. Alacağınızı mecburen eski ev sahibinden tahsil etmek zorundasınız.

Soru 2: Eski ev sahibine ihtar çektim ama adam 'Ben evi o fiyata sattığıma saydım, kirayı iade etmiyorum' dedi. Ne yapabilirim?

Cevap: Eski ev sahibinin bu savunması hukuken tamamen geçersizdir. Satış bedeli ayrıdır, evin satışından sonrasına isabet eden (kullanım hakkı bedeli olan) kira geliri ayrıdır. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle doğrudan ilamsız icra takibi başlatarak veya dava açarak eski ev sahibinin banka hesaplarına haciz koydurup o parayı zorla alabilirsiniz.

Soru 3: Kiracının sözleşmesi 3 yıllıktı, kirayı da peşin vermiş. Ben evi kendi oturmam için aldım. 3 yıl beklemek zorunda mıyım?

Cevap: Kesinlikle hayır. TBK Madde 351 uyarınca, evi satın aldıktan sonraki 1 AY İÇİNDE noterden 'İhtiyaç nedeniyle tahliye' ihtarnamesi çekerseniz, 6 AYIN SONUNDA doğrudan tahliye davası açabilirsiniz. Kiracının sözleşmesinin 3 yıllık olması veya peşin ödeme yapmış olması, sizin yeni malik olarak ihtiyaca dayalı tahliye hakkınızı ortadan kaldırmaz.

(Aşağıdaki belge, içinde kiracı bulunan bir evi satın alan yeni ev sahibinin, satış tarihinden sonrasına ait kira bedellerini peşin olarak cebinde tutan eski ev sahibinden bu bedelleri yasal yollarla talep edeceği Noter İhtarnamesi taslağıdır.)

İHTARNAME

İHTAR EDEN (YENİ MALİK): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (ESKİ MALİK): [Eski Ev Sahibinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Eski Ev Sahibinin Açık Adresi]

KONU: Tarafımdan satın alınan taşınmazın devir tarihinden sonrasına isabet eden ve muhatap (eski malik) tarafından kiracıdan peşin olarak tahsil edildiği anlaşılan kira bedellerinin, TBK m. 77 Sebepsiz Zenginleşme hükümleri uyarınca tarafıma iade edilmesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, adınıza kayıtlı olan [Taşınmazın İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel ve Açık Adresi] adresindeki taşınmazı .../.../20.. tarihinde Tapu Müdürlüğünde gerçekleştirilen resmi işlemle satın alarak devralmıştır.
2. Taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmakta olan [Kiracının Adı Soyadı] ile müvekkil arasında yapılan görüşmede; kiracının .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden, [Örn: 1 Yıllık / 6 Aylık] kira bedeli olan toplam [Örn: 120.000 TL] meblağı tarafınıza peşin olarak ödediği belgeleriyle birlikte tespit edilmiştir.
3. Taşınmazın tapu devrinin yapıldığı .../.../20.. tarihi itibarıyla, söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve bundan doğan kira geliri elde etme hakkınız tamamen sona ermiştir. Bu tarihten sonrasına isabet eden ve uhdenizde bulunan [Örn: 8 aylık peşin kira bedeli olan 80.000 TL], tarafınızca hukuka aykırı olarak elde tutulmakta olup Türk Borçlar Kanunu Madde 77 uyarınca "Sebepsiz Zenginleşme" teşkil etmektedir. Müvekkile ait olan bir hakkın tarafınızca gasp edilmesi hukuken kabul edilemez.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan yasal gerekçelerle; Taşınmazın mülkiyetinin müvekkile geçtiği tarihten sonrasına ait olan ve kiracıdan peşin olarak tahsil ettiğiniz toplam [80.000 TL] tutarındaki bakiye kira bedelini, işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 (ÜÇ) İŞ GÜNÜ içerisinde müvekkile ait [Banka Adı, TR... IBAN Numaralı] hesaba eksiksiz olarak iade etmenizi; Aksi takdirde, hakkınızda "Sebepsiz Zenginleşme" davası açılacağını ve/veya İlamsız İcra Takibi başlatılacağını, alacağın satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsil edileceğini, tüm mahkeme, icra ve avukatlık vekâlet ücretlerinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren ve vekaleten bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)