Ev sahibiniz bir sabah arayıp 'Oğlum evleniyor, evi boşalt' dedi. Doğru mu söylüyor yoksa kirayı artırmak için bir bahane mi? Yargıtay'a göre her 'İhtiyacım var' diyen kiracısını çıkaramaz. İhtiyacın 'Gerçek, Samimi ve Zorunlu' olması gerekir. Kardeşi gelecek olan, yazlık olarak kullanmak isteyen veya halihazırda boş evi olan mülk sahiplerinin davaları reddedilir. Peki ya sizi yalanla evden çıkarıp, başkasına daha pahalıya kiralarlarsa? Eski kiracının 'İntikam Davası' (Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı) ile 1 yıllık kira bedelini nasıl geri alabileceğini, yeni ev alanların dikkat etmesi gereken 1 ay kuralını ve örnek ihtarnameleri bu rehberde bulacaksınız.
Türkiye'de bir ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa ve 10 yıllık süresi dolmamışsa, sığındığı ilk liman bellidir: "Oğlum evleniyor, Almanya'dan kızım geliyor, kendim oturacağım." Kiracıların %90'ı buna inanmaz. "Yalan söylüyor, beni çıkarıp 3 bin liralık evi 20 bin liraya başkasına verecek" der. Genellikle de haklıdırlar. Ancak bazen ihtiyaç GERÇEKTİR. Adamın oğlu gerçekten evleniyordur veya adam emekli olup kiradan kurtulmak, kendi evine geçmek istiyordur.
Peki mahkeme "Yalan" ile "Gerçeği" nasıl ayırt eder? Yargıtay'ın meşhur "Samimiyet, Zorunluluk ve Süreklilik" kriterleri nedir? Eğer ev sahibi sizi "Oğlum oturacak" diye çıkarıp, 3 ay sonra evi başkasına kiraya verirse, ondan 1 Yıllık Kira Bedelini (Tazminat) nasıl çatır çatır alırsınız? İşte tahliye davalarının en stratejik ve en çok dedektiflik gerektiren dosyasının detayları.
Her akraba için kiracı çıkarılamaz. Kanun (TBK 350) sınırları çok net çizmiştir. Ev sahibi sadece şu kişiler için "Çık" diyebilir:
DİKKAT: "Kardeşim gelecek", "Amcam oturacak", "Yeğenim üniversite kazandı" gibi sebeplerle TAHLİYE DAVASI AÇILAMAZ. Kardeş, altsoy veya üstsoy değildir. Ev sahibi bunu bilmiyorsa davayı daha kapıdan kaybeder.
Mahkemeye "Oğlum evlenecek" diye dilekçe vermek yetmez. Hakim delil ister. Yargıtay'ın aradığı kriterler şunlardır:
Örnek Olay: Ev sahibinin aynı ilçede 3 tane boş dairesi varken, gidip içinde kiracı olan daire için "İhtiyacım var" demesi SAMİMİ BULUNMAZ ve dava reddedilir. Hakim der ki: "Git boş olanlardan birine otur."
Evi içinde kiracı varken satın aldınız ve oturmak istiyorsunuz. Burada "Süreler" hayati önem taşır. Bir günü bile kaçırırsanız 1 yıl beklersiniz. Kural Şudur:
Eğer 1 ay içinde ihtar çekmeyi unutursanız; eski kira sözleşmesinin süresinin bitmesini beklemek zorunda kalırsınız.
Diyelim ki mahkeme ev sahibine inandı, sizi tahliye etti. Veya siz "Mahkemeyle uğraşmayayım" dediniz ve "Oğlum gelecek" dedikleri için evi boşalttınız. Dedektiflik Zamanı: Aradan 2 ay geçti. Bir baktınız ki eski eviniz "Kiralık" ilanında veya içine tanımadığınız biri taşınmış. TBK Madde 355 der ki: "İhtiyaç sebebiyle tahliye ettiren ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın evini 3 YIL GEÇMEDEN başkasına kiralayamaz."
Eğer kiralarsa; Siz (eski kiracı) dava açarsınız ve ev sahibi size SON KİRA BEDELİNİZ ÜZERİNDEN EN AZ 1 YILLIK KİRA PARASINI tazminat olarak öder. Bugünkü kiralarla (Örn: 20.000 TL x 12 = 240.000 TL) bu çok ciddi bir paradır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, diğerlerine göre daha hızlıdır çünkü "İhtiyaç" bekletilemez. Ancak yine de bilirkişi incelemesi, tanıkların dinlenmesi derken;
Mülk sahiplerinin en büyük yanılgısıdır. "Evi satmak" bir tahliye sebebi DEĞİLDİR. Ev sahibi "Evi satılığa çıkardım, müşteri evi boş görmek istiyor, çık" diyemez. Evi içinde kiracı varken satabilir. Alan kişi (Yeni Malik) yukarıda anlattığım prosedürü (1 ay içinde ihtar) uygularsa tahliye isteyebilir.
Soru 1: "Oğlu henüz askerden gelmedi veya öğrenci. Tahliye isteyebilir mi?"
Cevap: İhtiyacın "Doğmuş" veya "Çok yakın" olması gerekir. "Oğlum 2 yıl sonra askerden gelecek" diye şimdiden dava açılamaz. Ancak "Oğlum üniversiteyi bu şehirde kazandı, kayıt yaptırdı" denirse bu gerçek bir ihtiyaçtır.
Soru 2: "Şirket adına kayıtlı evde şirket sahibi oturabilir mi?"
Cevap: HAYIR. Tüzel kişilerin (Şirketlerin) "Barınma İhtiyacı" olmaz. Şirket lojman olarak kullanacaksa durum farklıdır ama "Patron oturacak" diye şirket malı olan evden kiracı çıkarılamaz.
Soru 3: "Ev sahibi Almanya'dan kesin dönüş yapacağım dedi, inanmalı mıyım?"
Cevap: Yargıtay bu konuda pasaport kayıtlarına ve oradaki iş durumuna bakar. Eğer ev sahibi oradaki işini bırakmış, çocuklarının okul kaydını Türkiye'ye aldırmışsa ihtiyaç "Samimi" sayılır. Sadece "Tatile geleceğim" diyorsa tahliye verilmez.
Soru 4: "Dava açmadan önce ihtar çekmek şart mı?"
Cevap: Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminde direkt dava açılabilir (Sürelere dikkat edilerek). Ancak dava açma süresini uzatmak ve niyetinizi belli etmek için ihtarname çekmek her zaman lehinizedir ve tavsiye edilir.
Soru 5: "Tahliye taahhütnamesi varsa ihtiyacı ispatlamaya gerek var mı?"
Cevap: Hayır. Elinizde geçerli bir "Tahliye Taahhütnamesi" varsa, "Oğlum gelecek" diye ispatla uğraşmanıza gerek yoktur. Direkt taahhüde dayalı icra takibi yaparsınız. Bu makale taahhüdü olmayanlar içindir.
Not: Kira sözleşmesinin bitiminden en az 1 ay önce kiracının eline geçmesi önerilir.
İHTARNAME
KEŞİDECİ (EV SAHİBİ): [Adınız Soyadınız] ADRES: ...
MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] ADRES: (Kiralanan Evin Adresi)
KONU: İhtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve tahliye ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
TARİH: .../.../.... KEŞİDECİ: [Adınız Soyadınız] (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)