Müteahhit Kaçarsa Paranın İadesi | Av. Sami IŞILAK

Türkiye'de ev sahibi olmanın en popüler ve ekonomik yolu olan "topraktan (temelden) konut satın alma" sistemi, müteahhit firmanın mali yapısının zayıf olması veya art niyetli olması durumunda tüketiciler için devasa bir tuzağa dönüşebilmektedir. Yıllarca dişinden tırnağından artırdığı birikimlerini veya çektiği yüksek faizli kredileri müteahhide peşin olarak ödeyen vatandaşlar, söz verilen teslim tarihi geldiğinde ortada sadece paslanmış demirler ve atıl bir beton yığını bulabilmektedir. Dahası, müteahhidin şantiyeyi tamamen terk edip kaçması veya şirketin iflas bayrağını çekmesi, ev sahiplerini büyük bir hukuki kaosa sürükler.

Bu kâbus senaryosunda tüketicilerin en büyük korkusu, yıllar önce müteahhide ödedikleri paranın enflasyon karşısında erimiş olmasıdır. Örneğin, 2023 yılında 1 Milyon TL ödeyerek temelden ev alan bir vatandaş, 2026 yılında inşaatın yapılmayacağını anladığında "Sözleşmeyi iptal edeyim ama müteahhit bana o gün verdiğim 1 Milyon TL'yi geri verirse ben bugün o parayla bir kümes bile alamam" endişesini yaşar.

Neyse ki Türk Hukuku ve Yargıtay'ın istikrar kazanmış "Denkleştirici Adalet" ilkesi, mağdur vatandaşı enflasyon canavarına ve kötü niyetli müteahhitlere ezdirmez. İnşaatı yarım bırakan müteahhitten sözleşmeyi feshederek paranızı geri istediğinizde, size yıllar önce ödediğiniz o eski rakam değil; o paranın bugünkü altın, döviz ve enflasyon sepeti karşılığındaki "Güncel Satınalma Gücü (Rayiç Değeri)" ödenmek zorundadır. Bu makalede; inşaatı bitirmeyen müteahhide karşı sözleşmeden dönme hakkı, denkleştirici adalet kuralı ve paranızı güncel değeriyle geri almak için açılacak davalar yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Müteahhit ile imzaladığınız gayrimenkul satış vaadi (veya konut satış) sözleşmesinde belirlenen teslim tarihi geçmişse ve inşaatın mevcut durumundan (örneğin hala temel seviyesinde olmasından) ileride de bitirilemeyeceği açıkça belliyse, hukuken çok net haklarınız doğar.

• Sözleşmeden Dönme (Fesih): Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 125 uyarınca, borçlu (müteahhit) temerrüde düştüğünde, alıcı (tüketici) sözleşmeden dönerek karşılıklı borçları sona erdirebilir. Bu durumda taraflar aldıklarını birbirlerine iade etmekle yükümlüdür.
• Geçerlilik Şartı Takıntısı (Adi Yazılı Sözleşmeler): Kanun gereği gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin Noterde "düzenleme" şeklinde yapılması şarttır. Ancak Yargıtay, müteahhit ofisinde alelade bir A4 kâğıdına atılan (noter dışı) imzalarla milyonlarca lira para toplayıp sonra "Sözleşmemiz geçersizdi, evi vermiyorum" diyerek kaçmaya çalışan müteahhitlere geçit vermez. Müteahhit parayı almış ve inşaata da kısmen başlamışsa, "sözleşme geçersizdi" diyerek sorumluluktan kaçması Türk Medeni Kanunu Madde 2 (Dürüstlük Kuralı) gereğince hakkın kötüye kullanılmasıdır ve geçersiz kabul edilir.

Sözleşmeden dönüldüğünde en kritik mesele, yıllar önce ödenen paranın nasıl iade edileceğidir.

• Enflasyona Karşı Koruma: Siz 3 yıl önce müteahhide 1.000.000 TL vermişseniz ve bugün sözleşmeyi feshedip paranızı istiyorsanız, mahkeme "Sadece 1.000.000 TL ve yasal faizini verin" demez. Yasal faiz enflasyonun çok altında kalacağı için tüketici ağır bir zarara uğrar.
• Değerin Güncellenmesi: Yargıtay'ın benimsediği "Denkleştirici Adalet" ve "Sebepsiz Zenginleşme" kuralları gereği mahkeme bir mali müşavir/ekonomist bilirkişi atar. Bilirkişi; sizin 3 yıl önce ödediğiniz paranın o günkü Dolar, Euro, Altın, Asgari Ücret ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) karşılıklarını hesaplar. Bu sepetin bugünkü ortalamasını bularak paranın "Güncel Satınalma Gücünü" ortaya çıkarır.
• Sonuç: 3 yıl önce ödenen 1.000.000 TL, mahkeme kararıyla bugün müteahhitten örneğin 4.500.000 TL (güncel değer) olarak tahsil edilir. Böylece tüketici parasının erimesinden kurtulur.

Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçtığında, geride binlerce mağdur ve devletin vergi/SGK borçları kalır. Bu durumda hızlı hareket eden kurtulur.

• Malvarlığına Derhal Haciz: Dava açıldığında aylarca beklemek, müteahhidin kalan mallarını (şantiyedeki malzemeleri, adına kayıtlı diğer arsaları veya şirket banka hesaplarını) başkalarına devretmesine neden olur. Davanın en başında mahkemeden "İhtiyati Haciz" veya "İhtiyati Tedbir" talep edilerek müteahhidin tespit edilen tüm malvarlığına derhal şerh konulmalıdır.
• Paravan Şirketler (Tüzel Kişilik Perdesinin Aralanması): Müteahhitler genellikle borçlu şirketin içini boşaltıp, eşinin veya kardeşinin adına yeni bir şirket kurarak inşaatlara oradan devam ederler. Hukukta buna "Tüzel Kişilik Perdesinin Aralanması" denir. Mahkeme, bu yeni şirketin aslında kaçan müteahhide ait olduğunu (aynı ofis, aynı çalışanlar) tespit ederse, sizin alacağınızı o yeni şirketin mallarından da tahsil edebilir.

Paranızı güncellenmiş değeriyle geri almak için izlenmesi gereken yasal prosedür katı kurallara tabidir.

1. İhtarname Çekilmesi: Dava açmadan önce müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname çekilerek, "İnşaatın taahhüt edilen sürede bitirilmediği, bu nedenle sözleşmeden dönüldüğü ve ödenen bedelin güncel rayiç değeriyle iadesinin istendiği" resmi olarak bildirilmelidir.
2. Arabuluculuk (Dava Şartı): Tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur. Müteahhit arabuluculuğa katılmazsa veya anlaşma sağlanamazsa tutanak tutulur.
3. Tüketici Mahkemesinde Dava: Aracı kurum (emlakçı vs.) olmadan barınma amacıyla müteahhitten ev alan vatandaşlar için görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi'dir. (Ticari amaçla veya dükkân alındıysa Asliye Ticaret; satıcı müteahhit değil de normal bir şahıssa Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir). Dava dilekçesinde mutlak surette "Denkleştirici Adalet ilkesi gereğince alacağın güncellenerek iadesi" talep edilmelidir.

Soru 1: Müteahhide 3 yıl önce 2 milyon TL ödeyip topraktan ev aldım ama inşaat hala temelde. Sözleşmemiz sadece satış ofisinde imzalanmış basit bir kâğıttı, noter onaylı değildi. Mahkemede 'Sözleşme geçersiz' derler mi?

Cevap: Hayır, müteahhit bunu öne sürerek sorumluluktan kaçamaz. Kanunen noter onayı şart olsa da; müteahhit sizden parayı almış ve inşaata (temel de olsa) başlamışsa, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi Yargıtay'a göre 'Hakkın Kötüye Kullanılması'dır. Paranızı denkleştirici adalet ilkesiyle güncel değeri üzerinden geri alabilirsiniz.

Soru 2: Paramı geri istiyorum ama 3 yıl önceki 2 milyon TL bugün pul oldu. Sadece yasal faiz mi alabilirim yoksa güncel değerini mi?

Cevap: Sadece yasal faizle yetinmek zorunda değilsiniz. Yargıtay'ın 'Denkleştirici Adalet' kuralı gereğince; mahkeme bilirkişisi o günkü 2 milyon TL'nin bugünkü altın, döviz, asgari ücret ve enflasyon karşısındaki 'Güncel Satınalma Gücünü' hesaplar. Paranızı bugünkü reel değeri (Örn: 8 Milyon TL) olarak iade alırsınız.

Soru 3: Müteahhit ortadan kayboldu, şirket hesabında da para yok. Ancak şantiyede müteahhide ait vinçler, demirler ve adına kayıtlı başka arsalar var. Paramı nasıl alırım?

Cevap: Dava açarken dilekçenizde mutlaka 'İhtiyati Haciz / İhtiyati Tedbir' talep etmelisiniz. Mahkeme kararıyla müteahhidin şantiyedeki malzemelerine, iş makinelerine ve adına kayıtlı diğer tüm araç/tapu kayıtlarına derhal haciz konulur. Dava sonunda bu mallar icra yoluyla satılarak güncellenmiş alacağınız size ödenir.

(Aşağıdaki belge, inşaatı tamamlamayan müteahhide karşı Tüketici veya Asliye Hukuk Mahkemesine sunulacak, ödenen paranın bugünkü rayiç/enflasyon değeriyle iadesini talep eden dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/ANKARA] NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Haciz Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (MÜTEAHHİT): [İnşaat Şirketinin Tam Unvanı A.Ş. / Ltd. Şti.] ADRES: [Şirketin Merkez veya Şantiye Adresi]

ARABULUCULUK DOSYA NO: 2026/... Arabuluculuk (Anlaşamama Son Tutanağı Ektedir)

KONU: Davalı müteahhidin taahhüt ettiği konut inşaatını teslim vadesi geçmesine rağmen ağır kusuruyla yarım bırakması (temerrüdü) nedeniyle; taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden DÖNÜLMESİNE, müvekkil tarafından yıllar önce ödenen [Örn: 2.000.000 TL] konut bedelinin Yargıtay'ın "Denkleştirici Adalet ve Sebepsiz Zenginleşme" ilkeleri uyarınca GÜNCELLENEREK (fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [Örn: 5.000.000 TL] olarak) dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline ve davalının malvarlığına teminatsız İHTİYATİ HACİZ konulmasına karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Şimdilik 5.000.000 TL]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil ile davalı inşaat şirketi arasında .../.../2023 tarihinde, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numarasında yapımına başlanan projede yer alan [Blok, Daire No] bağımsız bölümün müvekkile satışı/inşası hususunda sözleşme imzalanmıştır.
2. Anılan sözleşme kapsamında müvekkil, üzerine düşen edimi eksiksiz yerine getirerek toplam [2.000.000 TL] satış bedelini davalının banka hesabına nakden ve defaten ödemiştir. Davalı müteahhit ise söz konusu konutu anahtar teslim şekilde en geç .../.../2025 tarihinde teslim etmeyi taahhüt etmiştir.
3. Ancak taahhüt edilen teslim tarihinin üzerinden uzun zaman geçmesine rağmen inşaat halen [Örn: temel / kaba inşaat] seviyesinde olup, şantiyede faaliyet tamamen durmuş, davalı şirket yetkilileri ortadan kaybolmuştur. İnşaatın mevcut durum itibarıyla bitirilmesi fiilen ve hukuken imkânsız hale gelmiştir.
4. Müvekkil, .../.../2026 tarihli [Noterlik] ihtarnamesi ile sözleşmeden döndüğünü ve bedel iadesi talep ettiğini davalıya bildirmiş ancak sonuç alamamıştır.
5. Müvekkilin 2023 yılında ödediği [2.000.000 TL], aradan geçen süre zarfında artan enflasyon ve döviz kurları nedeniyle ağır bir değer kaybına uğramıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (Örn: 2021/… K.) yerleşik içtihatları gereğince; sözleşmeden dönülmesi halinde iade edilecek bedel salt ödenen nominal bedel olamaz. Ödenen paranın; altın, döviz, enflasyon (TÜFE) ve memur maaş katsayısı endeksleri kullanılarak dava tarihindeki "Güncel Satınalma Gücüne" (Denkleştirici Adalet ilkesiyle) uyarlanması zorunludur.
6. Davalının alacaklılardan mal kaçırma hazırlığı içinde olduğu şantiye duyumlarından anlaşıldığından, müvekkilin alacağının güvence altına alınması adına davalı şirket adına kayıtlı araç, taşınmaz ve 3. kişilerdeki hak ve alacaklarına ivedilikle ihtiyati haciz konulması zaruridir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davalının malları kaçırmasını önlemek amacıyla adına kayıtlı taşınmaz, araç ve banka hesaplarına tensiple birlikte teminatsız (veya uygun teminatla) İHTİYATİ HACİZ KONULMASINA, 2- Davamızın KABULÜ ile; borçlunun temerrüdü nedeniyle sözleşmeden DÖNÜLMESİNE, 3- Müvekkilin ödediği bedelin "Denkleştirici Adalet" ilkesi uyarınca güncellenerek, fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [5.000.000 TL] olarak dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 30/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)