Bir gayrimenkulün tapusuna sahip olmak, her zaman onun 'Hakimi' olduğunuz anlamına gelmez. Eğer tapuda 'İntifa Hakkı' şerhi varsa, mülkiyet sadece bir 'Kabuk' (Kuru Mülkiyet) olarak sizde kalır ama evin 'Özü' (Kullanımı, Kirası) intifa sahibinindir. Genellikle ebeveynlerin çocuklarına mal devrederken kendilerini güvenceye almak için kullandıkları bu yöntem, vefat durumunda veya satışta büyük sorunlara yol açabilir. Sadece oturma izni veren 'Sükna Hakkı', başkasının arsasına bina yapma yetkisi veren 'Üst Hakkı' ve İntifa Hakkı arasındaki hayati farklar bu rehberde.
Bir ev satın aldınız. Tapu sizin adınıza. Ama kapıyı açıp içeri giremiyorsunuz. Kiraya veremiyorsunuz. Hatta anahtarını bile değiştiremiyorsunuz. Çünkü tapuda küçük bir şerh var: "İNTİFA HAKKI ALİ VEFATINA KADAR SAKLIDIR." İşte bu, mülkiyetin ikiye bölündüğü yerdir. Hukukumuzda mülkiyet; "Kuru Mülkiyet" (Kabuk) ve "İntifa/Yararlanma" (Öz) olarak ayrılabilir. Anne-babaların çocuklarına mal kaçırırken (!) en çok kullandığı yöntem olan İntifa Hakkı nedir? Sadece oturma izni veren Sükna Hakkı ile farkı ne? Başkasının arsasına bina dikmenizi sağlayan Üst Hakkı ne işe yarar?
İntifa, kelime anlamıyla "Menfaatlanmak / Yararlanmak" demektir. Bir gayrimenkulün kullanma ve yararlanma (kiraya verip gelir elde etme) yetkilerinin tamamını başkasına veren haktır. Malın sahibi (Kuru Malik), malı satabilir ama kullanamaz. İntifa hakkı sahibi ise malı dilediği gibi kullanır, içinde oturur, kiraya verir ve kirayı cebine atar. Kuru malik buna karışamaz. En Yaygın Örnek: Baba, evini oğluna satar ama tapuya "Ölünceye kadar intifa hakkı bendedir" yazar. Baba ölene kadar o evin kralı babadır. Oğlu evi satabilir ama babayı evden atamaz.
İntifa hakkı ŞAHSİ bir haktır.
Burada çok ince bir çizgi vardır.
Arsa fiyatlarının uçtuğu dönemde en popüler haktır. Bir arsanız var ama paranız yok. Müteahhit veya yatırımcı diyor ki: "Arsanı bana 49 yıllığına ver. Üstüne otel yapayım, işleteyim. Süre bitince oteli sana bırakayım." İşte bu Üst Hakkıdır. Arsa sahibi başkasıdır ama üzerindeki binanın mülkiyeti (tapusu ayrı olmasa da kullanım hakkı) başkasınındır. Üst hakkı sahibi bu hakkını ipotek gösterip kredi çekebilir.
Peki tapu sahibi (Kuru Malik) ne yapabilir? Eli kolu bağlı mıdır?
Soru 1: "Babam bana evi 'İntifa hakkı bende kalmak şartıyla' devretti. Babam ölünce kardeşlerim hak iddia edebilir mi?"
Cevap: Evet. Eğer bu işlem bir "Bağış" gibi görünüyorsa ve diğer kardeşlerin saklı payını ihlal ediyorsa, babanız öldükten sonra kardeşleriniz Tenkis Davası açabilir. İntifa hakkı koymak, mal kaçırmayı yasal hale getirmez.
Soru 2: "İntifa hakkı sahibi evlenirse eşi o evde oturmaya devam edebilir mi?"
Cevap: İntifa hakkı sahibi yaşadığı sürece eşiyle oturabilir. Ancak intifa sahibi ÖLDÜĞÜ AN hak biter. Eşinin (eğer tapuda kendi adına bir hak yoksa) evden çıkması gerekir.
Soru 3: "Apartman aidatını kuru mülkiyet sahibi mi öder?"
Cevap: HAYIR. Apartman aidatı, yakıt, elektrik gibi kullanım giderlerini ve emlak vergisini İntifa Hakkı Sahibi (Kullanan) öder. Kuru mülkiyet sahibi sadece binanın çatısının akması gibi "esaslı onarımlardan" sorumludur.
Soru 4: "İntifa hakkını tapuya yazdırmak zorunda mıyız?"
Cevap: EVET. İntifa, Sükna ve Üst hakları birer "İrtifak Hakkıdır" ve Tapu Kütüğüne tescil edilmeden kurulamaz. Noterde sözleşme yapmak yetmez, tapuya şerh düşülmelidir.
(Tapu Müdürlüğü'nde Resmi Senet İçine Yazılacak İbare)
TARAFLAR: Devreden (Baba): ... Devralan (Oğul/Kız): ...
AÇIKLAMA: Taşınmazın tamamının mülkiyeti (Kuru Mülkiyeti), ... bedel karşılığında [Oğul]'a devredilmiştir. Ancak; işbu taşınmaz üzerinde, devreden [Baba] lehine, HAYATININ SONUNA KADAR devam etmek üzere, ivazsız (bedelsiz) olarak TAM İNTİFA HAKKI tesis edilmiştir. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı dilediği gibi kullanma, kiraya verme ve gelirlerinden yararlanma hakkına sahiptir. Taşınmazın emlak vergisi ve genel giderleri intifa hakkı sahibine aittir.
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)