Türkiye'den 400.000 Dolar değerinde mülk almak, Türk Vatandaşı olmak için atılan ilk adımdır; ancak asla son adım değildir. Pek çok yatırımcı, emlakçıların yönlendirmesiyle "parayı gönderdim, tapuyu aldım, iş bitti" rahatlığına kapılıyor. Oysa vatandaşlık süreci; Döviz Alım Belgesi (DAB) prosedüründeki bir hata, ekspertiz raporunun düşük çıkması veya para transferinin yanlış yapılması gibi nedenlerle bir anda kâbusa dönebilir. Milyonluk yatırımınızın bürokratik bir hata yüzünden yanmaması için; "Uygunluk Belgesi" alma sürecini, para transferinde asla yapılmaması gerekenleri ve istisnai vatandaşlık başvurusunun hukuki şifrelerini bu makalede tüm çıplaklığıyla anlattım. Yatırım yapmadan önce mutlaka okuyun.
Türk Vatandaşlığı Kanunu'nda yapılan değişikliklerle, Türkiye'den 400.000 USD ve üzeri değerde gayrimenkul satın alan yabancılara, istisnai yoldan Türk Vatandaşlığı kazanma hakkı tanınmıştır. Bu düzenleme, kulağa basit bir "alışveriş" gibi gelse de, arka planda işletilen prosedür oldukça karmaşık ve hassastır.
Pek çok yatırımcı, sadece emlakçıların yönlendirmesiyle hareket edip, "Evi aldık, tapuda 400.000 dolar yazdırdık, işlem tamam" yanılgısına düşmektedir. Ancak Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile Tapu Kadastro'nun aradığı teknik şartlar sağlanmadığında, milyonluk yatırımınız vatandaşlık kapısını açmayabilir.
Bu yazıda, sürecin en çok tıkandığı noktaları ve dikkat etmeniz gereken hukuki kriterleri, uygulamadaki tecrübelerimiz ışığında sizin için derledim.
Vatandaşlık başvurusunda en sık yapılan hata, paranın transfer şeklidir. Satış bedelinin (en az 400.000 USD karşılığı Türk Lirası), tapu devrinden önce mutlaka bir Türkiye bankası aracılığıyla bozdurularak Merkez Bankası'na satılması ve karşılığında "Döviz Alım Belgesi" (DAB) alınması zorunludur.
Alıcı yabancı, dövizi doğrudan satıcının hesabına gönderirse veya elden ödeme yaparsa, bu ödeme vatandaşlık başvurusunda geçersiz sayılır. Para önce bankaya girmeli, "Sermaye Hareketleri Genelgesi"ne uygun açıklama ile bozdurulmalı ve elde edilen TL satıcıya gönderilmelidir. Bu prosedürdeki tek bir hata, tüm süreci yakar.
Siz satıcıyla 400.000 Dolar'a anlaşmış olabilirsiniz. Ancak devlet, sizin beyanınıza değil, lisanslı değerleme uzmanlarının (SPK Lisanslı Eksper) raporuna bakar.
Tapu devri sırasında sunulan ekspertiz raporunda, gayrimenkulün değerinin de en az 400.000 USD karşılığı TL olması şarttır. Eğer eksper, eve 350.000 USD değer biçerse, siz satıcıya 500.000 USD bile ödeseniz vatandaşlık başvurusu yapamazsınız. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi imzalamadan önce mutlaka ön değerleme yaptırmak hayati önem taşır.
Vatandaşlık kazanmanın temel şartı, satın alınan mülkün 3 yıl süreyle satılmayacağının tapu kütüğüne şerh edilmesidir.
Bu şerh, tapu devri anında veya satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenirken işlenmelidir. Eğer bu taahhüt unutulursa, sonradan ekletmek bürokratik açıdan zorlu süreçlere neden olabilir. Ayrıca, mülkü 3 yıl dolmadan satarsanız, kazandığınız vatandaşlık hakkı (ve ailenizin vatandaşlığı) iptal edilir.
Yatırım yoluyla vatandaşlık süreci, sadece tapu dairesinde bitmez. Hukuki süreç şu sırayla ilerler:
Yabancıların gayrimenkul edinimi ve vatandaşlık süreci; Tapu Kanunu, Vatandaşlık Kanunu ve Yabancılar Kanunu'nun iç içe geçtiği teknik bir alandır.
Sadece aracılara güvenerek yola çıkmak yerine, yatırımınızın her aşamasında (para transferinden başvuru dosyasına kadar) hukuki denetim sağlayan profesyonel bir destek almak, hem paranızı hem de geleceğinizi güvence altına alır.
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)