İşyeri Kiralarında Stopaj ve Tahliye | Av. Sami IŞILAK

Konut kiralarından farklı olarak, dükkan, mağaza, ofis veya depo gibi işyeri kiralamalarında taraflar arasındaki mali ilişki yalnızca mülk sahibine ödenen kira bedelinden ibaret değildir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Madde 94 uyarınca, işyeri niteliğindeki taşınmazları kiralayan gerçek veya tüzel kişi tacirler ile serbest meslek erbabı, ödedikleri brüt kira bedeli üzerinden %20 oranında gelir vergisi tevkifatı (stopaj) yapmak ve bu tutarı muhtasar beyanname ile doğrudan vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür.

Uygulamada işyeri kira sözleşmeleri düzenlenirken kira bedeli genellikle "Net" olarak belirlenmekte ve sözleşmeye "Kira bedeli aylık net ... TL olup, stopaj ve fon payı kiracıya aittir" şeklinde matbu hükümler eklenmektedir. Ancak ticari hayatın akışı içerisinde kiracının mülk sahibine net kira bedelini banka üzerinden göndermesine rağmen, vergi dairesine beyanda bulunmadığı veya tahakkuk eden stopaj vergisini ödemediği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Benzer şekilde, stopaj kesintisi yapma yetkisi bulunmayan (örneğin basit usulde vergilendirilen) bazı kiracıların, brüt kira bedelinden %20 kesinti yaparak mülk sahibine eksik kira yatırdığı da görülmektedir.

Bu noktada mülk sahiplerinin temel hukuki sorusu; kiracının vergi dairesine stopajı ödememesinin "kira borcunun eksik ödenmesi (temerrüt)" sayılıp sayılmayacağı ve bu gerekçeyle kiracının işyerinden tahliye edilip edilemeyeceğidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), Vergi Usul Kanunu (VUK) ve Yargıtay içtihatları, stopaj borcunun kira parasının bir parçası olup olmadığı ve hangi şartlarda tahliye davasına konu edilebileceği hususunu teknik kurallara bağlamıştır. Bu makalede; işyeri kiralarında net ve brüt kira ayrımı, vergi sorumlusu kavramı, ödenmeyen stopaj nedeniyle mülk sahibinin uğradığı vergi mahsubu kayıpları ve tahliye süreçleri yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

İşyeri kiralarındaki stopaj uyuşmazlıklarının doğru çözümlenebilmesi için öncelikle vergi hukuku çerçevesinde "mükellef" ile "sorumlu" kavramlarının ayrıştırılması gerekmektedir.

• Asıl Vergi Mükellefi (Kiraya Veren): Taşınmazını kiraya vererek kira geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı - GMSİ) elde eden mülk sahibi, bu gelirin asıl vergi mükellefidir. Stopaj, mülk sahibinin yıl sonunda ödeyeceği gelir vergisinin peşin olarak kaynağında kesilmesi yöntemidir.
• Vergi Sorumlusu (Kiracı): 213 sayılı Vergi Usul Kanunu Madde 8 uyarınca işyeri kiracısı, verginin ödenmesi bakımından alacaklı vergi dairesine karşı "Vergi Sorumlusu" sıfatını taşır. Kiracı, brüt kiradan %20 oranında kesinti yaparak bu tutarı mülk sahibi adına vergi dairesine yatırmak zorundadır.
• Vergi Dairesinin Muhatabı: Kiracı muhtasar beyanname vermez veya tahakkuk eden stopajı vergi dairesine ödemezse, vergi dairesi bu borcun tahsili için kural olarak mülk sahibine değil, doğrudan vergi sorumlusu olan kiracıya yönelir ve gecikme zammı ile vergi ziyaı cezasını kiracıdan tahsil eder.

Kira sözleşmesinde stopajın kime ait olduğunun ve kira bedelinin net mi yoksa brüt mü kararlaştırıldığının tespiti, kira alacağının hesabında belirleyici unsurdur.

• Net Kira Kararlaştırılması: Sözleşmede aylık kira bedelinin "Net" olduğu belirtilmiş ve stopajın kiracı tarafından ödeneceği hüküm altına alınmışsa; kiracı mülk sahibinin banka hesabına sözleşmede yazan net tutarı eksiksiz yatırmak, bunun üzerindeki %20'lik brüt farkı (yani net kiranın 1/4'ü oranındaki tutarı) ise vergi dairesine ödemekle yükümlüdür. Örneğin; aylık net kira 40.000 TL ise, brüt kira 50.000 TL'dir. Kiracı 40.000 TL'yi mülk sahibine, 10.000 TL'yi ise stopaj olarak vergi dairesine öder.
• Brüt Kira Kararlaştırılması veya Belirsizlik Hali: Sözleşmede kira bedelinin net veya brüt olduğuna dair hiçbir açıklık yoksa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre sözleşmede yazılı olan bedel "Brüt Kira" olarak kabul edilir. Kira bedeli brüt olarak belirlenmişse (Örneğin: Aylık brüt 50.000 TL), kiracı kanundan doğan vergi sorumluluğu gereği bu bedelin %20'sini (10.000 TL) stopaj olarak kesip vergi dairesine yatırmak, kalan %80'lik net kısmı (40.000 TL) ise mülk sahibine ödemek zorundadır.
• Sözleşmeyle Vergi Sorumluluğunun Değiştirilememesi: VUK Madde 8/3 uyarınca, vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler vergi dairelerini bağlamaz. Ancak özel hukuk (Borçlar Hukuku) ilişkisinde taraflar stopaj yükünün ekonomik olarak kimin üzerinde kalacağını serbestçe kararlaştırabilirler.

Mülk sahiplerinin en sık yanılgıya düştüğü nokta; kiracının mülk sahibine net kirayı ödemesine rağmen vergi dairesine stopajı yatırmaması halinde, mülk sahibinin doğrudan bu stopaj tutarı için kiracıya icra takibi (Örnek No: 13) başlatıp kiracıyı tahliye ettirebileceği düşüncesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi bu konuda çok net bir ayrım yapmaktadır:

• Doğrudan Talep ve Tahliye Engeli: Yargıtay içtihatlarına göre stopaj vergisi kira parasının bir cüzü (tamamlayıcı parçası) olmakla birlikte, bu verginin kanuni alacaklısı mülk sahibi değil, Vergi Dairesidir. Kiracı stopajı ödemediğinde vergi dairesi bu alacağı zaten kiracıdan cebri icra yoluyla tahsil etme yetkisine sahiptir. Mülk sahibi, vergi dairesine kendisinin ödemediği bir stopaj bedelini kiracıdan talep ederse, kiracı mükerrer (çifte) ödeme riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle, mülk sahibi vergi dairesine stopajı bizzat ödemedikçe, sırf kiracı vergi dairesine borcunu yatırmadı diye o tutarı kendisi için talep edemez ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açamaz.
• Mülk Sahibinin Stopajı Ödeyip Rücu Etmesi ve Tahliye: Eğer kiracının stopajı beyan etmemesi veya ödememesi nedeniyle vergi dairesi mülk sahibine yönelmişse yahut mülk sahibi yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup işlemini yapabilmek veya vergi cezası almamak adına stopaj borcunu vergi dairesine bizzat ödemişse; ödenen bu tutar artık mülk sahibi açısından doğrudan talep edilebilir bir "kira alacağına" dönüşür. Mülk sahibi, ödeme makbuzuyla birlikte kiracıya TBK Madde 315 kapsamında 30 gün süreli ihtarname (veya Örnek No: 13 icra takibi) gönderir. Kiracı 30 gün içinde bu bedeli mülk sahibine ödemezse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Bazı hallerde ise kiracının stopaj adı altında yaptığı kesintiler, mülk sahibinin vergi dairesine ödeme yapmasına gerek kalmaksızın doğrudan "Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi" sayılır ve derhal tahliye hakkı doğurur:

1. Basit Usulde Vergilendirilen Kiracının Stopaj Kesmesi: Gelir Vergisi Kanunu uyarınca kazancı "basit usulde" tespit edilen esnafların (küçük terzi, berber, tamirci vb.) kira ödemelerinden stopaj kesintisi yapma yükümlülüğü ve yetkisi yoktur. Sözleşmede kira brüt yazılmış olsa dahi, basit usuldeki kiracı mülk sahibine kira bedelinin tamamını ödemek zorundadır. Eğer bu kiracı "stopaj kestim" diyerek kirayı %20 eksik yatırırsa, kira borcunu eksik ödemiş olur. Mülk sahibi eksik kalan %20'lik kısım için doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
2. Brüt Kiradan Kesinti Yapılıp Beyan Edilmemesi: Kira sözleşmesinde bedel brüt olarak kararlaştırılmış (veya net/brüt yazmadığı için brüt kabul edilmiş) ve kiracı her ay %20 kesinti yaparak mülk sahibine %80 oranında ödeme yapmıştır. Ancak kiracı kestiği bu %20'lik kısmı vergi dairesine muhtasar beyanname ile hiç bildirmemiş (tahakkuk ettirmemiş) ve cebinde tutmuştur. Yargıtay kararlarına göre, vergi dairesinde tahakkuk kaydı dahi oluşturulmayan bu kesinti haksız olup, mülk sahibi kesilen bu %20'lik kira farkını doğrudan talep edebilir ve ödenmezse tahliye isteyebilir.
3. Mülk Sahibinin GMSİ Mahsup Zararı: Kiracı muhtasar beyanname verip stopajı tahakkuk ettirmiş ancak vergi dairesine ödememişse; vergi dairesi (ilgili tebliğler uyarınca) kiracı tarafından fiilen ödenmeyen stopajın, mülk sahibinin yıllık Gelir Vergisi (GMSİ) beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup edilmesine (indirilmesine) izin vermemektedir. Bu durumda mülk sahibi, kiracının kusuru yüzünden vergi dairesine fazladan gelir vergisi ödemek zorunda kalır. Mülk sahibi, fazladan ödediği bu vergiyi kiracıdan rücuen tahsil edebilir.

Yukarıda açıklanan şartlar dahilinde (mülk sahibinin ödediği stopajın rücu edilmesi veya haksız kesilen %20'lik kira farkının istenmesi) kiracının temerrüde düşürülmesi ve tahliyesi şu usulle gerçekleştirilir:

• 30 Günlük Yasal Süre (TBK Madde 315): Kiraya veren, İcra Müdürlüğü kanalıyla kiracıya "Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait Takip" (Örnek No: 13) ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde, eksik ödenen kira/stopaj farkının 30 gün içerisinde ödenmesi, aksi takdirde akdin feshedilerek taşınmazdan tahliye edileceği ihtar edilir.
• İtiraz ve Tahliye Davası: Kiracı 7 gün içinde borca itiraz ederse, mülk sahibi İcra Hukuk Mahkemesinde (veya genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde) "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açar. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde de borcu ödemezse, 30. günün sonunda doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası ikame edilir.

Soru 1: Dükkan kiracım bana aylık net kiramı düzenli ödüyor ancak 1 yıldır vergi dairesine stopajı yatırmamış. Sırf bu yüzden kiracıyı dükkandan tahliye edebilir miyim?

Cevap: Kiracı net kirayı size eksiksiz ödüyorsa, yalnızca vergi dairesine olan stopaj borcunu yatırmaması size doğrudan tahliye davası açma hakkı vermez. Çünkü o verginin alacaklısı Vergi Dairesi, borçlusu (vergi sorumlusu) ise kiracıdır. Ancak kiracının stopajı yatırmaması nedeniyle siz yıllık gelir vergisi beyannamenizde mahsup yapamayıp vergi dairesine ödeme yapmak zorunda kalırsanız, ödediğiniz bu bedeli kiracıdan 30 gün süreli ihtarla (Örnek No: 13) talep edebilir ve bu sürede size ödemezse tahliye davası açabilirsiniz.

Soru 2: İşyeri kira sözleşmesine 'Aylık kira 30.000 TL'dir' yazdık ama net mi brüt mü olduğunu belirtmedik. Stopajı kim ödeyecek?

Cevap: Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, işyeri kira sözleşmesinde kira bedelinin net veya brüt olduğu açıkça belirtilmemişse, sözleşmede yazılı olan rakam Brüt Kira olarak kabul edilir. Bu durumda 30.000 TL brüt kira üzerinden kiracı %20 (6.000 TL) stopaj kesintisi yaparak vergi dairesine yatıracak, kalan 24.000 TL'yi ise net kira olarak sizin banka hesabınıza ödeyecektir.

Soru 3: Kiracım basit usulde vergi mükellefiymiş. Sözleşmede brüt 20.000 TL yazıyor diye her ay %20 stopaj kesip bana 16.000 TL gönderiyor. Bu işlem yasal mıdır?

Cevap: Yasal değildir. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca basit usulde vergilendirilen mükelleflerin kira ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı (stopaj) yapma yükümlülüğü yoktur. Kiracınız vergi dairesine stopaj ödemediği halde sizden %20 kesinti yaparak kira bedelini aylık 4.000 TL eksik ödemektedir. Eksik ödenen bu kira farkları için Örnek No: 13 ile icra takibi başlatabilir, 30 gün içinde ödenmezse kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye ettirebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, stopaj mükellefiyeti bulunmadığı veya vergi dairesine beyanda bulunmadığı halde kira bedelinden haksız kesinti yaparak kirayı eksik ödeyen yahut mülk sahibinin ödemek zorunda kaldığı stopaj bedelini Örnek No: 13 icra takibine rağmen 30 günlük yasal sürede ödemeyen kiracının tahliyesi amacıyla İcra Hukuk Mahkemesine sunulacak dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (KİRACI): [Kiracı Şirket Unvanı veya Şahıs Adı Soyadı] - [Vergi/TC Kimlik No] ADRES: [Kiralanan İşyeri Adresi]

İCRA DOSYA NO: [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas]

KONU: Davalı kiracının kira sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak eksik ödediği kira/stopaj farklarının tahsili amacıyla başlatılan tahliye ihtarlı icra takibine yaptığı haksız itirazın KALDIRILMASI, takibin devamı, %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi ve davalının kiralanan işyerinden TAHLİYESİ talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı kiracı, müvekkile ait [İlçe, Mahalle, Cadde/Sokak, No] adresinde bulunan işyeri vasıflı taşınmazda, .../.../20.. başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunmaktadır.
2. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin özel şartlar [...] maddesinde; aylık kira bedelinin net [Örn: 40.000 TL] (Brüt 50.000 TL) olduğu ve kanuni stopaj vergisinin davalı kiracıya ait olduğu açıkça kararlaştırılmıştır. (Yazılı kira sözleşmesi Ek-1'dedir).
3. Ancak davalı kiracı, [Örn: 2026 yılı Ocak, Şubat ve Mart] aylarına ilişkin kira ödemelerinde sözleşme hükmüne aykırı hareket ederek, stopaj kesintisi adı altında müvekkilin banka hesabına her ay [Örn: 8.000 TL] eksik kira bedeli yatırmış; üstelik kestiği bu tutarları vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan etmediği gibi ödememiştir (Veya: Davalının ödemediği stopaj vergileri vergi dairesince müvekkilden tahsil edilmiş / müvekkil tarafından Ek-2'deki makbuzlarla vergi dairesine ödenmiştir).
4. Kira bedelinin eksik ödenmesi üzerine davalı aleyhine [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı dosyası üzerinden TBK m. 315 uyarınca 30 gün süreli ve tahliye ihtarlı (Örnek No: 13) icra takibi başlatılmıştır. Ödeme emri davalıya .../.../2026 tarihinde tebliğ edilmiştir.
5. Davalı borçlu, yasal 7 günlük süre içerisinde icra dosyasına sunduğu dilekçeyle borcu bulunmadığından bahisle takibe haksız olarak itiraz etmiş ve 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde de bakiye kira borcunu ödemeyerek temerrüde düşmüştür. İmzası ikrar edilmiş yazılı kira sözleşmesi ve resmi banka/vergi dairesi kayıtları karşısında davalının itirazı mesnetsiz olup, itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi için Mahkemenize başvurma zorunluluğu doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; davalının [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı dosyasına yaptığı haksız itirazın KALDIRILMASINA ve takibin devamına, 2- Yasal 30 günlük ihtar süresi içerisinde kira borcunu eksiksiz ödemeyerek temerrüde düşen davalının, [İlçe, Mahalle, Cadde/Sokak, No] adresindeki kiralanan işyerinden TAHLİYESİNE, 3- Haksız itiraz nedeniyle davalı aleyhine takip konusu alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 15/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)