İzale-i Şüyu İhalesine Fesat Karıştırma | Av. Sami IŞILAK

Miras kalan veya birden fazla kişinin ortak olduğu bir tarlanın, arsanın ya da evin paylaşılamaması durumunda açılan "İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)" davaları, malın mahkeme kanalıyla (açık artırmayla) satılmasıyla sonuçlanır. Kanun, malın en yüksek değerden satılarak tüm ortakların hakkını almasını hedefler. Ancak uygulamada, adliye koridorlarında veya ihale salonu kapılarında dönen karanlık pazarlıklar, adaletin terazisini sıkça sarsmaktadır.

Akrabalar (diğer hissedarlar) kendi aralarında gizlice anlaşıp, "Sen ihaleye girme, ben de girmeyeyim, malı Ahmet alsın, sonra aramızda bölüşürüz" diyerek açık artırma rekabetini kasten öldürebilirler. Veya ihale salonlarına çöreklenen ve "İhale Mafyası" olarak bilinen üçüncü şahıslar, ihaleye girmek isteyen gerçek alıcıları tehdit ederek, onlara rüşvet (çıkma parası) teklif ederek ya da sahte itirazlarla korkutarak ihaleden çekilmelerini sağlarlar. Sonuç olarak, gerçek değeri örneğin 10 Milyon TL olan bir tarla, yasal sınır olan %50 bedelle (5 Milyon TL'ye) anlaşmalı kişide kalır. Diğer masum hissedarlar ise mallarının "yok pahasına" ellerinden uçup gitmesini çaresizce izlemek zorunda bırakılır.

Oysa bu tezgâh, basit bir kurnazlık değil; Türk Hukukunda ağır hapis cezası gerektiren bir suç ve ihalenin iptalini gerektiren mutlak bir bozma nedenidir. Bu makalede; ortaklığın giderilmesi ihalesinde fiyat düşürmek için yapılan gizli anlaşmaların "İhaleye Fesat Karıştırma" suçu boyutu, Sulh Hukuk Mahkemesinde 7 gün içinde açılması gereken "İhalenin Feshi" davası ve mağdur hissedarların atması gereken acil hukuki adımlar yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

İhalede fiyatın yükselmesini engellemek amacıyla yapılan her türlü gizli anlaşma, tehdit veya menfaat temini, Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 235 uyarınca "İhaleye Fesat Karıştırma" suçudur.

• Gizli Anlaşma ve Çıkma Parası: İhaleye katılmak isteyen kişilere, "Sana şu kadar para vereyim, ihaleye girme (veya pey sürme)" diyerek menfaat sağlamak (halk arasındaki tabiriyle 'çıkma vermek') bu suçun en yaygın halidir.
• Tehdit ve Cebir: İhale salonu önünde diğer alıcıların önünü kesmek, "Burası bizim aile yadigârımız, ihaleye girenin bacaklarını kırarız" şeklinde tehditlerde bulunmak, sadece ihaleye fesat karıştırma değil, aynı zamanda birden fazla ağır cezalık suçu oluşturur.
• Cezası: Bu suçu işleyen akrabalar veya üçüncü kişiler, 3 yıldan 7 yıla kadar hapis cezası ile yargılanırlar. Üstelik bu suç "uzlaşmaya tabi" değildir; savcılık resen (kendiliğinden) soruşturma yürütür ve ağır ceza mahkemesinde dava açılır.

Ceza davası failin hapse girmesini sağlasa da, sizin tarlanızın ucuza gitmesini doğrudan engellemez. Malınızı kurtarmak için hukuki (hukuk mahkemesinde) bir iptal davası açmanız şarttır.

• 7 Günlük Kesin Süre: İhaleye fesat karıştırıldığını (veya usulsüzlük yapıldığını) düşünüyorsanız, ihale tarihinden itibaren en geç 7 GÜN İÇİNDE İhalenin Feshi davası açmak zorundasınız. Bu süre hak düşürücü süredir; 8. gün açılan dava usulden reddedilir.
• Görevli Mahkeme: İzale-i Şüyu satışları Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu tarafından yapıldığından, ihalenin feshi davası da işlemi yapan Sulh Hukuk Mahkemesine açılır (İcra ihalelerindeki İcra Mahkemesi kuralı burada geçerli değildir).
• Fesat Gerekçesiyle İptal: Davada, ihaleye katılımın engellendiği ve rekabet ortamının oluşmadığı ispatlandığında; hâkim ihaleyi fesheder (iptal eder). Tapu devri durdurulur ve satış işlemi hiç yapılmamış sayılarak ileriki bir tarihte, yeniden ve adil bir şekilde ihale yapılmasına karar verilir.

Kapalı kapılar ardında veya adliye koridorlarında yapılan bu anlaşmaları ispatlamak zor gibi görünse de, dijital çağda ve yargı pratiğinde pek çok delil türü kullanılabilmektedir.

• Adliye ve Koridor Kamera Kayıtları: İhaleye girmesi beklenen kişilerin ihale saatinden hemen önce adliye koridorlarında veya çay ocağında bir araya gelmesi, fısıldaşmaları veya birbirlerine para/zarf uzatmaları adliye kameralarından tespit edilebilir. Dava açıldığında bu kayıtların silinmeden hemen celbi (istenmesi) hayati önem taşır.
• WhatsApp Yazışmaları ve Ses Kayıtları: Akrabalar arasında veya simsarlarla dönen, "İhaleyi 5 milyona kapatalım, sana da payını vereceğiz, sen teklif verme" şeklindeki mesajlar, HMK m.199 uyarınca elektronik delil kabul edilir.
• Banka Transferleri: İhaleye girmemesi için "çıkma parası" alan kişilerin banka hesaplarına ihale öncesi veya sonrası yapılan şüpheli EFT/Havale işlemleri savcılık tarafından MASAK aracılığıyla tespit edilebilir.
• Hayatın Olağan Akışı (Sadece Bir Kişinin Teklif Vermesi): Değerli bir taşınmazın ihalesine çok sayıda kişi teminat yatırıp girmesine rağmen, içeride sadece tek bir kişinin (veya iki akrabanın) teklif verip, malı tam %50 muhammen bedel sınırında bırakmaları "rekabetin engellendiğine" dair güçlü bir karinedir (belirtidir).

Tarlanızın veya evinizin ucuza kapatıldığını öğrendiğinizde, süreci iki koldan aynı anda yürütmelisiniz.

1. Cumhuriyet Başsavcılığına Suç Duyurusu: İhaleye fesat karıştıran akrabalar, ihaleyi alan kişi ve engellenen (veya rüşvet alan) şahıslar hakkında TCK Madde 235 kapsamında derhal suç duyurusunda bulunulmalıdır. Dilekçede HTS (telefon arama kayıtları) ve kamera incelemesi talep edilmelidir.
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde İhalenin Feshi Davası: Ceza soruşturması beklenmeden, 7 günlük süre kaçırılmadan ihalenin feshi davası açılmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi, savcılıkta açtığınız "İhaleye Fesat Karıştırma" soruşturmasını "Bekletici Mesele" yapabilir. Ceza dosyasında çıkacak bir 'fesat' tespiti, hukuk mahkemesinde ihalenin kesin olarak iptal edilmesini sağlar.

Soru 1: Miras kalan tarlamızın ihalesinde amcam, diğer alıcıları 'Burası dede toprağımız, gireni yaşatmam' diyerek tehdit edip kaçırmış ve malı yarı fiyatına almış. Ne yapmalıyım?

Cevap: Bu eylem TCK m. 235 kapsamında doğrudan 'İhaleye Fesat Karıştırma' ve 'Tehdit' suçudur. İhale gününden itibaren 7 GÜN İÇİNDE Sulh Hukuk Mahkemesinde 'İhalenin Feshi' davası açarak satışı durdurmalı ve eş zamanlı olarak amcanız hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunmalısınız.

Soru 2: İhaleye fesat karıştırıldığını ihaleden 1 ay sonra öğrendim. Whatsapp mesajları elime yeni geçti. İhalenin feshi davası açabilir miyim?

Cevap: Maalesef İhalenin Feshi davasında 7 günlük süre hak düşürücü süredir ve ihale tarihinden başlar, süre kaçırılmıştır. Ancak bu durum, savcılığa 'İhaleye Fesat Karıştırma' şikayetinde bulunmanıza engel değildir. Ceza davası sonucunda failler ceza alırsa, uğradığınız zararın tazmini için faillere karşı Borçlar Hukuku (Haksız Fiil) kapsamında tazminat davası açarak zararınızı talep edebilirsiniz.

Soru 3: İhalede fiyatın düşük kalması tek başına ihalenin iptali için yeterli midir?

Cevap: Hayır, tek başına yeterli değildir. Kanuna göre bir malın muhammen (tahmini) bedelinin %50'sine satılması yasaldır. İhalenin iptal edilebilmesi için, fiyatın düşük kalmasının arkasında 'rekabeti engelleyici gizli bir anlaşma, tehdit, usulsüz tebligat veya rüşvet (fesat)' olduğunun mahkemede ispatlanması gerekir.

(Aşağıdaki belge, ortaklığın giderilmesi ihalesinde katılımcıların anlaşıp malı yok pahasına alması (ihaleye fesat) nedeniyle, yasal 7 günlük süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesine sunulacak ihalenin feshi davası dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/ANKARA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI (HİSSEDAR): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALILAR: 1- [İhaleyi Alan Kişinin Adı Soyadı] 2- [Varsa Diğer Hissedarlar/Alıcılar]

SATIŞ DOSYA NO: [Konya] ... Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu 2026/... Satış

KONU: Satış Memurluğunun 2026/... numaralı dosyasından .../.../2026 tarihinde gerçekleştirilen ihaleye, alıcıların kendi aralarında gizli anlaşma yaparak rekabeti engellemek suretiyle fesat karıştırmaları (TCK m.235) nedeniyle İHALENİN FESHİNE ve tapu devrinin dava sonuna kadar durdurulması için tedbir kararı verilmesi talebidir.

İHALE TARİHİ: .../.../2026 (İşbu dava yasal 7 günlük süre içinde açılmaktadır.)

AÇIKLAMALAR:

1. Mahkemenizin [Örn: 2024/... E. ve 2025/... K.] sayılı İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) kararı gereğince, müvekkilin de hissedarı olduğu [İl, İlçe, Ada, Parsel] numaralı taşınmazın satışı için Mahkemeniz Satış Memurluğunca işlem başlatılmıştır.
2. .../.../2026 tarihinde yapılan açık artırma ihalesinde, taşınmaz [Örn: 10.000.000 TL] muhammen bedel üzerinden satışa çıkarılmış ancak davalı (ihale alıcısı) [Adı Soyadı] tarafından sadece yasal sınır olan [5.000.000 TL] bedelle ihale uhdesinde bırakılmıştır.
3. Ancak ihale öncesinde ve ihale sırasında, davalı alıcı ile ihaleye girmek için teminat yatıran diğer şahıslar (ve bazı hissedarlar) arasında açıkça ihaleye fesat karıştırılmıştır. Davalı şahıs, ihaleye katılmak isteyen diğer şahıslara menfaat temin ederek (çıkma parası vererek) ve adliye koridorunda tehditkâr söylemlerde bulunarak ihaleye pey sürmelerini engellemiştir.
4. Bu durum, ihale saatinde adliye koridorlarında yaşanan şüpheli para alışverişleri ve tanık beyanlarıyla sabittir. (İlgili şahıslar hakkında tarafımızca Konya Cumhuriyet Başsavcılığına TCK m. 235 kapsamında suç duyurusunda bulunulmuş olup, dosya numarası Sayın Mahkemenize sunulacaktır).
5. İhaleye fesat karıştırılması, İcra ve İflas Kanunu ile Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca mutlak bir ihalenin feshi sebebidir. Rekabet ortamının kasten yok edilmesi nedeniyle taşınmaz yarı fiyatına satılmış, müvekkilin mülkiyet hakkı ağır zarara uğratılmıştır.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Telafisi imkânsız zararların doğmasını önlemek adına, dava konusu taşınmazın davalı (ihale alıcısı) adına TAPUDA DEVRİNİN ÖNLENMESİ İÇİN İHTİYATİ TEDBİR KARARI VERİLMESİNE, 2- Davamızın KABULÜ ile, Satış Memurluğunun 2026/... Satış sayılı dosyasından .../.../2026 tarihinde usulsüz ve fesat karıştırılarak yapılan İHALENİN FESHİNE (İPTALİNE), 3- Konya Cumhuriyet Başsavcılığının "İhaleye Fesat Karıştırma" konulu soruşturma dosyasının Mahkemenizce "Bekletici Mesele" yapılmasına, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: [İhale tarihinden sonraki 7 gün içinde bir tarih - Örn: 05/11/2026]

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)