Devlet Arazinize Yol veya Okul Yapmak İçin El Koyduysa "Kaderim" Deyip Geçmeyin! Kamulaştırma Bedelini 3 Katına Çıkarmanın Yolları ve "Kamulaştırmasız El Atma" Tazminatı

Bir sabah kapınıza bir tebligat gelir veya tarlanıza gittiğinizde iş makinelerinin kazı yaptığını görürsünüz. DSİ kanal yapacaktır, Karayolları yol geçirecektir veya Belediye park yapacaktır. Size bir rakam teklif ederler. Genelde piyasa değerinin çok altındadır. "İmzalarsan paranı hemen alırsın, yoksa mahkemelerde sürünürsün" derler. İşte o an atılan imza, hayatınızın hatası olabilir.

Anayasa'ya göre; devlet "Kamu Yararı" varsa malınızı alabilir AMA "Gerçek Karşılığını Peşin Ödemek" zorundadır. "Gerçek Karşılık" ise idarenin teklif ettiği değil, bağımsız bilirkişilerin belirleyeceği rakamdır. Peki, tarlanızın ortasından yüksek gerilim hattı geçerse ne olur? Tapu sizde kalsa bile tazminat alabilir misiniz? Devlet hiç sormadan arazinize girip yol yaptıysa (Fiili El Atma) ne yapacaksınız? Toprak sahiplerinin devlete karşı kazandığı zaferlerin yol haritası burada.

Kamulaştırma Kanunu'na göre idare önce sizi "Pazarlığa" çağırır. Bir komisyon kurulur, size bir rakam söylenir.

• Eğer bu rakamı kabul edip imza atarsanız: Konu kapanır. Paranızı alırsınız ama artık dava açıp "Bu para azdı" diyemezsiniz. Hakkınızdan feragat etmiş olursunuz.
• Tavsiye: Teklif edilen rakam, civardaki emsallerin altındaysa (ki genelde öyledir), ASLA İMZA ATMAYIN. Uzlaşma tutanağını imzalamadığınızda, idare size karşı dava açmak zorunda kalır ve top mahkemeye geçer. Mahkeme her zaman idarenin teklifinden daha yüksek rakam belirler.

Siz uzlaşmayınca, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurur: "Biz bu vatandaşla anlaşamadık. Ey Hakim, sen fiyatı belirle, parayı yatıralım, tapuyu bize ver."

Burada davalı sizsiniz ama korkmayın, bu dava sizin lehinizedir. Mahkeme Bilirkişi Heyeti (Ziraat Mühendisi, İnşaat Mühendisi, Emlakçı) görevlendirir.

• Arsa İse: Çevredeki emsal satışlara (yakın zamanda satılan benzer yerlere) bakılır.
• Tarla/Bahçe İse: "Gelir Metodu" kullanılır. O tarlada ne yetişiyor? Domates mi, buğday mı? Yıllık getirisi nedir? Buna göre değer biçilir. (Sulu tarım arazisi, kuru tarıma göre 3-4 kat değerlidir).

Mahkemenin belirlediği bedel, genelde idarenin ilk teklifinin 2-3 katı çıkar. İdare bu parayı bankaya sizin adınıza yatırmadan tapuyu alamaz.

Bazen devlet "Kamulaştırma kararı almadan", "Parayı bloke etmeden" sanki kendi malıymış gibi dozeri sokar, yolu yapar geçer. Veya tarlanızın altına boru döşer. Buna hukukta "Haksız Fiil" veya "Fiili El Atma" denir. Bu durumda devlet, vatandaşın mülkiyet hakkını gasp etmiş sayılır.

Ne Yapmalısınız? Derhal "Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davası" açmalısınız. Bu davada sadece arazinin bedelini değil;

1. Arazinin değerini faiziyle alırsınız.
2. İdare araziyi kullandığı süre boyunca (geriye dönük 5 yıl) size kira ödemek zorundadır. Buna "Ecrimisil" denir.
3. Eğer arazinizde ürünler zarar gördüyse (ağaçlar kesildiyse) bunların bedelini de alırsınız.

Tarlanızın tam ortasına direk dikilmedi, ama üzerinden Yüksek Gerilim Hattı telleri geçti. İdare der ki: "Toprağına dokunmadık, hala ekip biçebilirsin. Para ödemeyiz." YALAN. Yargıtay der ki: "O tellerin altındaki arazi korku yaratır, herkes orada çalışmak istemez, arazinin değeri düşer." Buna "Değer Düşüklüğü Tazminatı" denir. Direk yeri için ayrı para alırsınız, tellerin geçtiği (salınım yaptığı) alanın tamamı için arazinin toplam değerinin %10 ile %20'si arasında tazminat alırsınız. Tapu yine sizde kalır, üstüne para alırsınız.

Belediye imar planında arsanızı "Okul Alanı", "Park Alanı" veya "Yeşil Alan" olarak işaretledi. Ama ne kamulaştırıyor ne de inşaat yapmanıza izin veriyor. Arsanız 10 yıldır kilitli. Satamıyorsunuz, ev yapamıyorsunuz. Buna "Hukuki El Atma" denir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; Eğer imar planından itibaren 5 YIL geçmiş ve belediye hala kamulaştırma yapmamışsa; Belediyeye dava açıp "Ya kamulaştır paramı ver, ya da imarı değiştir" diyerek arsanızın bugünkü rayiç bedelini tazminat olarak alabilirsiniz.

Cumhurbaşkanı kararı veya yurt savunması gerekçesiyle "Acele Kamulaştırma" (27. Madde) yapılabilir. Burada süreç tersten işler: Önce malınıza el konulur, bilirkişi "tahmini" bir değer biçer, para yatar, idare işe başlar. Mahkeme süreci (esas değerleme) sonradan gelir. Vatandaş genelde "Acele karar var, itiraz edemem" sanır. Yanlıştır. Acele kamulaştırma sadece idarenin "işe erken başlama" yetkisidir. Sizin Bedel Artırım hakkınızı veya İptal Davası açma hakkınızı elinizden almaz. Sadece süreç hızlanır.

Kamulaştırma davalarında vatandaşın en büyük avantajı şudur: Mahkeme masraflarını, bilirkişi ücretlerini ve sizin avukatınızın vekalet ücretini İDARE ÖDER. Çünkü davayı açan (veya haksız işlem yapan) idaredir. Ayrıca kamulaştırma bedeli üzerinden alınan vergilerde de ciddi muafiyetler vardır.

Soru 1: "İdare paramı bankaya yatırmış ama ben parayı çekersem dava hakkım biter mi?"

Cevap: Bu çok ince bir detaydır. Kamulaştırma Kanunu 10. maddeye göre (Tescil Davası) yatan parayı çekmeniz, bedele itiraz etmenize engel değildir. Ancak "Uzlaşma Tutanağı" ile yatan parayı çekerseniz dava açamazsınız. Paranın hangi usulle yattığına dikkat edin. "İhtirazi Kayıt" ile çekmek en garantisidir.

Soru 2: "Tarlamın sadece ortasından yol geçti, kalan parçalar işe yaramıyor. Ne olacak?"

Cevap: Eğer kamulaştırma sonrası geriye kalan parça, tarım yapmaya veya ev yapmaya elverişsiz hale geldiyse (çok küçüldüyse veya şekli bozulduysa); İdareden "Artan Kısmın da Kamulaştırılmasını" isteyebilirsiniz. İdare almak zorundadır.

Soru 3: "Belediye yol yaptı ama paramı ödemiyor, 'param yok' diyor. Ne yapabilirim?"

Cevap: Kamulaştırmasız el atmada tazminat kazandınız ama belediye ödemiyor mu? İcra takibi başlatırsınız. Kamu malları (Belediye binası, araçları) haczedilemez ama belediyenin "Kamuya tahsis edilmemiş" gelirleri, kira getiren dükkanları haczedilebilir.

Soru 4: "30 yıl önce yol geçmiş, dedem dava açmamış. Şimdi ben açabilir miyim?"

Cevap: Evet. Mülkiyet hakkına yapılan tecavüzlerde Zamanaşımı YOKTUR. (Anayasa Mahkemesi kararı). Tapu hala dedenizin/sizin üzerinizeyse ve orası yol olarak kullanılıyorsa, bugün dava açıp bugünkü değer üzerinden paranızı alırsınız.

Soru 5: "Trampa (Takas) teklif ettiler. Kabul etmeli miyim?"

Cevap: İdare bazen para yerine başka bir yerden arsa teklif eder. Bu tamamen ticari bir karardır. Genelde idare, değersiz arazileri takasla vermeye çalışır. Teklif edilen arsanın imar durumunu ve geleceğini araştırmadan kabul etmeyin. Nakit her zaman daha nettir.

Not: İdare sormadan arazinize girdiyse bu dava açılır.

[NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE] (Şehir Adı)

DAVACI: [Adınız Soyadınız] VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK DAVALI: [İlgili Kurum - Örn: Karayolları Gn. Md. / Manisa BŞB]

KONU: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle TAZMİNAT ve ECRİMİSİL talebidir. DAVA DEĞERİ: ... TL (Belirsiz Alacak Davası)

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, ... İli, ... İlçesi, ... Parsel numaralı taşınmazın malikidir.
2. Davalı idare, herhangi bir kamulaştırma kararı almadan ve müvekkilin rızasını almadan, yaklaşık ... ay önce taşınmaza girerek iş makineleriyle yol yapımına başlamıştır (Fiili El Atma).
3. Taşınmazın bütünlüğü bozulmuş, üzerindeki ... adet zeytin ağacı kesilmiştir.
4. Müvekkilin mülkiyet hakkı ihlal edilmiştir.
5. Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
6. • Taşınmazın el atılan kısmının bedelinin (veya tamamının) faiziyle tahsiline,
   • Geriye dönük haksız kullanım bedeli (Ecrimisil) ödenmesine,
   • Kesilen ağaçların bedelinin ödenmesine karar verilmesini talep ederiz.

DELİLLER:

1. Tapu Kaydı,
2. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi (En önemli delil),
3. Tanıklar,
4. Fotoğraflar.

SONUÇ: Davamızın kabulü ile, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin en yüksek faiziyle davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ederim.

TARİH: .../.../.... DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)