Tapusu sizde olan arazinin üzerinden belediyenin yol geçirdiğini, park yaptığını veya TEDAŞ'ın elektrik direği diktiğini mi gördünüz? 'Devlettir yapar' deyip geçmeyin! Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve devlet bile olsa bedelini ödemeden malınıza el koyamaz. İster fiilen asfalt dökülmüş olsun, isterse kağıt üzerinde 20 yıldır 'Okul Alanı' (Hukuki El Atma) olarak kilitlenmiş olsun; arazinizin bugünkü 'Gerçek Piyasa Değerini' faiziyle alabilirsiniz. Üstelik izinsiz kullanılan yıllar için 'Ecrimisil' (Kira) tazminatı da cabası. Konya'da imar mağdurları için hukuki kurtuluş rehberi.
Tapuya bakıyorsunuz, mal sizin görünüyor. Vergisini tıkır tıkır ödüyorsunuz. Ama arazinize gittiğinizde şok oluyorsunuz: Belediye ortasından yol geçirmiş, park yapmış veya TEDAŞ tepesinden yüksek gerilim hattı geçirmiş. Size ne bir tebligat gelmiş ne de banka hesabınıza bir para yatmış. Buna hukukta "KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA" (Haksız İşgal) denir. Devlet, "Ben devletim, yaparım" diyemez. Mülkiyet hakkı kutsaldır. Eğer devlet, arazinizi usulüne uygun kamulaştırmadan (parasını peşin ödemeden) el koyduysa; Siz devletten o yerin BUGÜNKÜ PİYASA DEĞERİNİ faiziyle alabilirsiniz. Üstüne bir de izinsiz kullandığı yıllar için kira (Ecrimisil) alırsınız. Peki arsanızda "Park" görünüyorsa ama fiilen bir şey yapılmadıysa (Hukuki El Atma) ne yapacaksınız?
En sık karşılaşılan durumdur. Belediye dozeri sokmuş, yolu yapmış geçmiştir. Burada Asliye Hukuk Mahkemesi'ne dava açılır. Talebiniz şu olur: "Ey Mahkeme! Belediye benim 500 m2 yerimi yol yaptı. Ben artık burayı kullanamıyorum. Buranın tapusunu Belediyeye devret, karşılığında bana bugünkü 2026 yılı piyasa rayiç değerini (Örn: 5 Milyon TL) nakit öde." Mahkeme bilirkişi gönderir, değer biçer ve paranızı söke söke alır.
Bu daha sinsi bir mağduriyettir. Arsanız boş duruyor. Belediye bir çivi bile çakmamış. Ama İmar Planında orası "Okul", "Cami" veya "Yeşil Alan" olarak işaretlenmiş. Belediyeye gidiyorsunuz: "İnşaat yapacağım" diyorsunuz, "Hayır, orası okul alanı" diyorlar. "O zaman okulu yapın paramı verin" diyorsunuz, "Bütçemiz yok, bekle" diyorlar. Bu bekleme süresi 5 YILI geçtiyse; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararınca bu bir **"Hukuki El Atma"**dır. Mülkiyet hakkınız kısıtlandığı için, belediyeye dava açıp (yerinde okul olmasa bile) arsanın parasını sanki kamulaştırılmış gibi alabilirsiniz.
Tarlanızın içinden yol geçmiyor ama tepesinden devasa elektrik telleri geçiyor. Direk sizin tarlada değil, komşuda olsa bile; O tellerin altındaki alana ne ev yapabilirsiniz ne de ağaç dikebilirsiniz. Tarlanızın değeri düşer. Buna "Daimi İrtifak Hakkı Karşılığı" denir. Enerji nakil hattı yüzünden tarlanızda oluşan değer kaybını (Örn: Tarlanın değerinin %30'unu) TEDAŞ/TEİAŞ'tan tazminat olarak alabilirsiniz.
Belediye 10 yıldır sizin tarlanızı "Otopark" veya "Pazar Yeri" olarak kullanıyor ve para kazanıyor. Siz sadece yerin parasını değil; Geriye dönük son 5 YILLIK kullanım bedelini (Kira/Ecrimisil) de isteyebilirsiniz. Dava tarihinden geriye doğru 5 yıl hesaplanır. Faizleriyle birlikte yüklü bir tazminat çıkar.
Vatandaşın en büyük korkusu: "Belediyede emlak vergisi değeri 100 TL görünüyor, bana 100 TL mi verecekler?" HAYIR! Kamulaştırmasız el atma davalarında, emlak vergisi değeri (Belediye Rayici) dikkate alınmaz. Bilirkişiler, o bölgedeki GERÇEK PİYASA SATIŞ FİYATLARINA bakar. Komşu parsel geçen ay kaça satıldıysa, sarı sitede fiyatlar neyse, emsaller ona göre belirlenir. Yani gerçek hakkınızı alırsınız.
Belediye nakit ödememek için size şunu teklif edebilir: "Sana şehrin diğer ucunda, dağ başında bir arsa verelim, ödeşelim." Buna Trampa denir. Bunu kabul etmek zorunda değilsiniz! Belediyenin gösterdiği yer değersiz olabilir, imarsız olabilir. Siz "Ben nakit paramı istiyorum" derseniz, mahkeme belediyeyi nakit ödemeye mahkum eder.
Tapu dedenizden kalmış, 20 hissedarsınız. Hepinizin dava açması şart değildir. Siz kendi hisseniz (Örn: 1/20 hisse) oranında dava açıp, sadece kendi payınıza düşen parayı alabilirsiniz. Diğer akrabaların keyfini beklemenize gerek yoktur.
Soru 1: "Belediye 'Paramız yok, sıraya koyduk' diyor. Paramı nasıl tahsil ederim?"
Cevap: Eskiden belediye malları haczedilemezdi. Ancak son kanun değişiklikleri ve AYM kararlarıyla; belediyenin "Kamu hizmetine tahsis edilmemiş" (Örn: Makam araçları, kiralık dükkan gelirleri, banka hesapları) mallarına HACİZ koyabilirsiniz. Sıkı bir icra takibi ile belediyeyi köşeye sıkıştırıp paranızı alabilirsiniz.
Soru 2: "Dava ne kadar sürer?"
Cevap: Keşif ve bilirkişi süreçleri olduğu için Asliye Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 1 - 1.5 yıl sürer. Ancak dava sonunda işleyecek yasal faiz, paranızın değerini korur.
Soru 3: "Yol geçeli 20 sene olmuş, hala dava açabilir miyim?"
Cevap: EVET. Kamulaştırmasız el atmada (Mülkiyet hakkına saldırı olduğu için) ZAMANAŞIMI YOKTUR. İsterse 30 yıl geçsin, tapu hala sizdeyse ve yol oradaysa, bedelini bugün isteyebilirsiniz. (Sadece Ecrimisil 5 yılla sınırlıdır).
Soru 4: "Tarla vasfındaki yerim arsa sayılır mı?"
Cevap: Eğer yeriniz "Kağıt üzerinde tarla" olsa bile; etrafında evler varsa, belediye hizmetleri (yol, su, elektrik) gelmişse; Yargıtay burayı "ARSA" olarak kabul eder ve m2 fiyatını tarladan değil, çok daha yüksek olan arsa fiyatından hesaplar. Bu çok önemli bir detaydır.
[KONYA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE]
DAVACI: [Adınız Soyadınız] VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK DAVALI: [Konya Büyükşehir Belediyesi / Karayolları Gn. Md.]
KONU: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat ve ecrimisil talebidir.
AÇIKLAMALAR:
HUKUKİ NEDENLER: Kamulaştırma Kanunu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.
SONUÇ: Davamızın kabulü ile; el atılan taşınmaz bedelinin ve ecrimisil tazminatının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini arz ederim.
TARİH: .../.../.... DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)