Müteahhit İnşaatı Bitirmezse Ne Olur? | Av. Sami IŞILAK

Eski ve yıpranmış binasını yenilemek veya boş arsası üzerinde daire sahibi olmak isteyen vatandaşların en çok başvurduğu yöntem, bir müteahhitle "Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalamaktır. Arsa sahipleri, sözleşme imzalanıp tapuların bir kısmı müteahhide devredildikten sonra büyük bir umutla yeni evlerine geçecekleri tarihi beklerler. Ancak inşaat sektöründeki ekonomik dalgalanmalar, art niyetli firmalar veya müteahhidin iflası gibi nedenlerle bu süreç sık sık hüsranla sonuçlanır.

Söz verilen teslim tarihi geçmesine rağmen şantiyeye çivi bile çakılmaması, inşaatın kaba inşaat seviyesinde aylarca terk edilmesi veya müteahhidin sırra kadem basması, arsa sahiplerini adeta rehin alır. Arsa sahipleri bir yandan evsiz (veya kirada) kalırken, diğer yandan kendi arsaları üzerinde yükselen ucube bir beton yığınıyla ve müteahhitten ev satın alan "üçüncü kişilerin (mağdurların)" baskısıyla baş başa kalırlar.

Böyle bir kilitlenme durumunda arsa sahiplerinin en büyük korkusu, "Sözleşmeyi iptal edersek müteahhide devrettiğimiz tapuları geri alabilir miyiz?" sorusudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (YİBK), arsa sahibini bu çıkmazdan kurtaracak iki farklı "Fesih (İptal)" mekanizması öngörür: Geriye Etkili Fesih ve İleriye Etkili Fesih. İnşaatın tamamlanma oranına göre değişen bu hukuki yollar, arsa sahibine tapularını geri alma ve tazminat talep etme hakkı tanır. Bu makalede; yarım bırakılan inşaatlarda arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesih süreçleri, tapu iptal ve tescil davaları ile müteahhide karşı ileri sürülecek tazminat hakları yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

İnşaatı yarım bırakan müteahhide karşı hukuki yollara başvurmadan önce, müteahhidin usulüne uygun şekilde "Temerrüde (Gecikmeye)" düşürülmesi şarttır.

• Ek Süre (Mehil) Verilmesi: Sözleşmede kesin bir teslim tarihi yazsa bile, iyi niyet kuralı gereğince arsa sahiplerinin müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname çekmesi gerekir. Bu ihtarnamede; "İnşaatın durduğu, sözleşmedeki tarihin aşıldığı, inşaatın tamamlanması için makul bir ek süre (örneğin 30 gün) verildiği, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği" ihtar edilir.
• Delil Tespiti: İhtarname çekilmeden hemen önce veya eş zamanlı olarak, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla şantiyede "Delil Tespiti" yaptırılması hayati önem taşır. Hâkim ve bilirkişi heyeti şantiyeye giderek inşaatın "Yüzde kaç (%..) seviyesinde" olduğunu ve eksik işlerin bedelini resmi rapora bağlar. Bu yüzde oranı, davanın türünü belirleyecek en önemli kanıttır.

Sulh Hukuk Mahkemesinde yapılan tespitte, inşaatın tamamlanma oranı Yargıtay'ın kabul ettiği sınırın (genellikle %90'ın) çok altındaysa (örneğin sadece temel atılmış, %30 veya %60 seviyesinde kalmışsa), arsa sahibi sözleşmeyi Geriye Etkili (Makable Şamil) olarak feshedebilir.

• Sözleşmenin Hiç Yapılmamış Gibi Olması: Geriye etkili fesih, "Sözleşmeden Dönme" anlamına gelir. Hukuken zaman geriye sarılır ve sözleşme hiç yapılmamış gibi herkes aldığını geri verir.
• Tapuların Geri Alınması (3. Kişilerin Durumu): Arsa sahibi, inşaatın başında finansman sağlaması için müteahhide avans olarak bazı dairelerin tapusunu devretmiş olabilir. Müteahhit de bu tapuları kendi üzerinden başkalarına (3. kişilere) satmıştır. Yargıtay kararlarına göre; inşaat bitmeden müteahhitten ev alan 3. kişiler, "Ben iyi niyetliyim, tapuya güvenerek aldım" diyemezler. Çünkü bitmemiş bir inşaattan ev almak hukuken bir "Alacağın Temliki" işlemidir ve risklidir. Geriye etkili fesih davasında, müteahhidin başkalarına sattığı o dairelerin tapuları iptal edilerek arsa sahibine geri döner.
• Müteahhidin Yaptığı Masrafın Ödenmesi: Geriye etkili fesihte arsa sahibi arsasını temiz olarak geri alırken, müteahhidin arsaya yaptığı yararlı masrafları (demir, beton, işçilik bedellerini) o günkü rayiç değer üzerinden müteahhide ödemek zorundadır (Sebepsiz Zenginleşme kuralı). Ancak bu rakam, arsa sahibinin tazminatlarından mahsup (takas) edilir.

Eğer müteahhit inşaatı büyük ölçüde tamamlamış, örneğin bina dikilmiş, dış cephe yapılmış ancak ufak tefek eksikler (asansör, çevre düzenlemesi vb.) kalmış ve inşaat %90 oranının üzerine çıkmışsa, Yargıtay (1984 tarihli YİBK uyarınca) sözleşmenin "Geriye Etkili" feshine izin vermez. Bunu adaletsiz ve ekonomik kayıp olarak görür.

• Mevcut Durumu Koruma: Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi İleriye Etkili (Ex Nunc) feshedebilir. Sözleşme fesih anına kadar geçerli kabul edilir. Arsa sahibi binanın mevcut halini kabul eder.
• Tapu Paylaşımı (Oranlama): İleriye etkili fesihte, müteahhide sözleşmede vaat edilen tapuların tamamı verilmez. Müteahhidin hak edişi, inşaatı tamamlama oranına göre hesaplanır. Örneğin müteahhit inşaatı %90 tamamlamışsa, kendisine vaat edilen tapuların sadece %90'ına denk gelen kısmını hak eder. Kalan %10'luk kısım (eksik işler bedeli) arsa sahibinde kalır ve arsa sahibi bu payı satarak inşaatı kendisi (veya başka bir müteahhitle) tamamlar.

Sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshedilmesi, arsa sahibinin tazminat haklarında ciddi farklılıklar yaratır.

• İleriye Etkili Fesihte Tazminatlar: Müteahhit inşaatı %90'ın üzerinde bırakmış ve ileriye etkili fesih yapılmışsa, arsa sahibi sözleşmenin ifa edilmesinden doğan tüm haklarını isteyebilir. Geciken her ay için sözleşmede yazan Cezai Şartları, Kira Kayıplarını (Gecikme Tazminatını) ve eksik işlerin bedelini müteahhitten talep edebilir.
• Geriye Etkili Fesihte Tazminatlar (Menfi Zarar): Eğer inşaat %30'da kalmış ve geriye etkili fesih yapılmışsa, sözleşme "hiç kurulmamış" sayılacağı için, arsa sahibi kural olarak sözleşmede yazan gecikme cezalarını veya kira kayıplarını (Müspet Zarar) isteyemez. Ancak Menfi Zararını (bu sözleşmeyi yapmasaydı başkasıyla yapacağı sözleşmeden doğan kazanç kaybını, noter, proje, harç ve yıkım masraflarını) müteahhitten tahsil edebilir.

Soru 1: Müteahhide 10 daire verdik, 5'ini şimdiden başkalarına sattı. İnşaat %20'de durdu ve müteahhit kaçtı. Başkalarına satılan o tapuları geri alabilir miyiz?

Cevap: Evet, alabilirsiniz. İnşaat %20 seviyesindeyken geriye etkili fesih (dönme) hakkınız vardır. Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatlarına göre, inşaat halindeki bir projeden müteahhitten daire alan 3. kişiler 'İyi niyet' (TMK m.1023) iddiasında bulunamazlar. Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağınız 'Geriye Etkili Fesih ve Tapu İptal' davası ile, başkalarına satılan o tapular iptal edilerek arsanız size iade edilir.

Soru 2: Sözleşmede 'İnşaat 18 ayda bitecek, aksi halde her ay 20.000 TL gecikme cezası ödenecek' yazıyor. İnşaat %40 seviyesinde yarım kaldı. Sözleşmeyi geriye etkili iptal edip, bu gecikme cezalarını da alabilir miyim?

Cevap: Kural olarak alamazsınız. Geriye etkili fesih durumunda sözleşme geçmişe dönük olarak tamamen ortadan kalktığı için, sözleşmedeki 'ceza şartı' veya 'kira kaybı' gibi ifaya bağlı (müspet) zararlar talep edilemez. Ancak bunun yerine, sözleşmenin geçerliliğine güvenerek yaptığınız masrafları ve kaçırdığınız fırsatları 'Menfi Zarar' olarak talep edebilirsiniz.

Soru 3: Arsa sahibi olarak biz sadece bir aileyiz, müteahhit ise büyük bir şirket. Dava Tüketici Mahkemesinde mi yoksa Asliye Hukukta mı açılır?

Cevap: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Yargıtay uygulamalarına göre genellikle tüketici işlemi sayılmaz; çünkü arsa sahibi sadece barınma ihtiyacıyla değil, arsasına karşılık çok sayıda bağımsız bölüm (daire/dükkan) elde etme, yani bir nevi yatırım/ticari amaç güderek bu işe girer. Bu nedenle bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

(Aşağıdaki belge, inşaatı başlangıç aşamasında terk eden müteahhide karşı, arsa sahibinin sözleşmeyi geriye dönük iptal ederek devrettiği avans tapuları (üçüncü kişilerden dahi olsa) geri almak için Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı dava dilekçesi taslağıdır.)

[İSTANBUL/İZMİR] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Tedbir Taleplidir"

DAVACILAR (ARSA SAHİPLERİ): [Arsa Sahiplerinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik Numaraları] ADRES: [İkametgah Adresleri]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALILAR: 1- [Müteahhit Şirketin Unvanı A.Ş. / Ltd. Şti.] (Yüklenici) 2- [Üçüncü Kişilerin İsimleri] (Müteahhitten tapu devralan kişiler)

KONU: Davalı yüklenicinin (müteahhidin) temerrüdü ve inşaatı ağır kusuruyla [Örn: %25] seviyesinde terk etmesi nedeniyle; taraflar arasındaki [Tarihli] Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİNE, sözleşme gereği avans olarak devredilen ve hâlihazırda müteahhit ile diğer davalı 3. kişiler adına kayıtlı bulunan [İl, İlçe, Ada, Parsel] no'lu taşınmazlardaki TAPU KAYITLARININ İPTALİ İLE DAVACILAR ADINA TESCİLİNE ve tapuların devrinin önlenmesi için ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR konulmasına karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [İptali İstenen Tapu Paylarının Rayiç Değeri, Örn: 10.000.000 TL]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkiller ile davalı yüklenici [Müteahhit Firma] arasında, müvekkillere ait [Ada, Parsel] numaralı arsa üzerinde bina inşa edilmesi amacıyla .../.../20.. tarihli ve [Noterlik] onaylı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içinde bitirilerek anahtar teslimi yapılması kararlaştırılmıştır.
2. İşbu sözleşmenin finansmanı amacıyla, arsadaki belirli paylar avans (teminat) mahiyetinde davalı müteahhide tapuda devredilmiştir. Davalı müteahhit de inşaatı tamamlamadan bu tapu paylarının bir kısmını diğer davalı 3. kişilere satarak devretmiştir.
3. Aradan geçen uzun zamana ve teslim tarihinin çoktan dolmasına rağmen inşaat halen [Örn: %25] seviyesinde terk edilmiş durumdadır. [Konya ... Sulh Hukuk Mahkemesinin] 2026/.. D.İş sayılı Delil Tespiti dosyasından alınan bilirkişi raporuyla da inşaatın ancak %25 seviyesinde olduğu ve müteahhidin şantiyeyi terk ettiği resmi olarak sabitlenmiştir.
4. Müvekkillerce .../.../2026 tarihli ihtarname ile müteahhide ek süre (mehil) verilmiş ancak hiçbir sonuç alınamamıştır. İnşaatın tamamlanma oranının %90'ın çok altında olması sebebiyle (Yargıtay İçtihatları doğrultusunda), müvekkillerin sözleşmeyi Geriye Etkili (Makable Şamil) olarak feshetme hakkı doğmuştur.
5. Geriye etkili fesih halinde sözleşme geçmişe dönük olarak ortadan kalkacağından, müteahhide avans olarak verilen tapu paylarının iptali gerekmektedir. Yargıtay kuralı uyarınca; bitmemiş inşaattan tapu alan diğer davalı 3. kişilerin iyi niyet (TMK 1023) savunmaları dinlenemez zira bağımsız bölümün fiziken bitmediğini görerek almışlardır. Bu sebeple onların üzerindeki tapuların da iptal edilerek müvekkillere dönmesi zorunludur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek nedenlerle; 1- Davalıların üzerindeki tapu paylarını 3. kişilere devretmelerini engellemek amacıyla [İl, İlçe, Ada, Parsel] sayılı taşınmazın davalılara ait tapu kayıtları üzerine teminatsız (veya uygun teminatla) ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR (Davalıdır Şerhi) KONULMASINA, 2- Davamızın KABULÜ ile; taraflar arasındaki .../.../20.. tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yüklenicinin ağır temerrüdü nedeniyle GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİNE, 3- Avans olarak davalı müteahhide ve ondan devralan diğer davalı 3. kişilere geçen arsa paylarına ilişkin TAPU KAYITLARININ İPTAL EDİLEREK, eski hale iade prensibi uyarınca hisseleri oranında müvekkiller (davacılar) adına TESCİLİNE, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalılara müştereken ve müteselsilen yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 30/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)