Yılların birikimi olan arsanızı 'Kat Karşılığı' müteahhide verdiniz ama inşaat bir türlü bitmiyor mu? Müteahhit 'Kriz var' diyerek işi yavaşlatıyor veya ortadan kaybolduysa haklarınız neler? Sözleşmeyi feshedip, müteahhide devrettiğiniz tapuları geri alabileceğinizi (hem de o daireleri 3. kişilere satmış olsa bile!) biliyor musunuz? İnşaatın seviyesine göre 'Geriye Etkili' veya 'İleriye Etkili' fesih ayrımı, her ay işleyen kira tazminatını tahsil etme yolları ve yarım kalan inşaatı 'Nama İfa' ile tamamlama rehberi.
Babadan kalan arsanızı veya eski evinizi "Kentsel Dönüşüm" kapsamında bir müteahhide verdiniz. Noterde "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandı. Müteahhit size "18 ayda teslim" sözü verdi. Ama aradan 24 ay geçti, ortada sadece kaba inşaat var. Müteahhit ya telefonları açmıyor ya da "Demir pahalandı, param bitti" diye ağlıyor. Bu senaryo şu an Türkiye'nin en büyük hukuki yarasıdır.
Peki kaderinize razı mı olacaksınız? Hayır. Türk Borçlar Kanunu, arsa sahibine çok güçlü silahlar vermiştir. Müteahhit sözünü tutmazsa; sadece gecikme tazminatı almakla kalmaz, sözleşmeyi kökten iptal edip arsanızı tertemiz geri alabilirsiniz. Hatta müteahhitten daire alan 3. şahısların tapularını bile iptal ettirebilirsiniz.
Sözleşmede genelde yazar: "Teslim edilmezse her ay daire başına 20.000 TL kira ödenir." İnşaat bitmese bile, teslim tarihi geçtiği gün bu para işlemeye başlar. Müteahhit "İskan alamadım ama oturun" dese bile, iskan (Yapı Kullanım İzni) alınmadığı sürece teslim edilmiş sayılmaz, tazminat işlemeye devam eder. Bu parayı icra yoluyla hemen tahsil edebilirsiniz.
Müteahhit battıysa veya inşaatı %20 seviyesinde bırakıp kaçtıysa, kira tazminatı sizi kurtarmaz. O beladan kurtulmanız gerekir. Burada iki tür fesih vardır ve hangisini seçeceğiniz hayati önem taşır:
A) Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeyi Yok Sayma): Eğer inşaatın %90'ından azı tamamlanmışsa (Örn: Sadece kaba inşaat bitmişse); Mahkemeden "Geriye Etkili Fesih" istersiniz. Mahkeme sözleşmeyi iptal eder.
B) İleriye Etkili Fesih: Eğer inşaatın %90'ı ve fazlası bitmişse (Örn: Pencereler takılmış, sadece boya ve peyzaj kalmış); Yargıtay "Milli servet boşa gitmesin" diye geriye dönük feshe izin vermez. Sözleşme "İleriye etkili" feshedilir.
Bazen inşaat %80'dedir. Müteahhit kaçmıştır. Arsa sahibi fesih istemez, binayı bitirmek ister. Bu durumda mahkemeden "Nama İfa İzni" alınır. Mahkeme size yetki verir: "Git piyasadan başka bir taşeron bul, eksikleri tamamlat. Harcadığın parayı da kaçan müteahhidin (veya ona düşen dairelerin satışından elde edilecek paranın) hesabından düş." Bu yöntemle, müteahhidin dairelerini satarak inşaatı finanse edip bitirebilirsiniz.
Müteahhit, inşaat bitmeden kendisine düşecek daireleri 3. kişilere (Ahmet'e, Mehmet'e) satar. Peki müteahhit işi yarım bırakırsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, o daireyi satın alan Ahmet'in tapusu ne olur? TAPUSU İPTAL OLUR! Yargıtay der ki: "Müteahhitten pay alan kişi, müteahhidin halefi gibidir. Müteahhit inşaatı bitiremezse hak kazanamaz, dolayısıyla ondan satın alan da kazanamaz." Arsa sahibi olarak açacağınız "Tapu İptal ve Tescil Davası" ile, müteahhidin sattığı o daireleri geri alırsınız. (Mağdurlar paralarını müteahhitten istemek zorundadır, sizden isteyemezler).
Müteahhitlerin en sık kullandığı savunma: "Ekonomik kriz var, malzemeye %100 zam geldi, bu Mücbir Sebeptir, süre uzatımı verin." Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; Ekonomik kriz, döviz artışı veya enflasyon, tacir olan müteahhit için "Beklenmedik Durum" değildir. Müteahhit basiretli bir tacir gibi davranıp riskleri öngörmelidir. Bu nedenle ekonomik kriz bahanesiyle inşaatı durduramaz, durdurursa tazminat öder.
Müteahhit daireyi size verdi, içine girdiniz ama İskan almıyor. Çünkü SGK'ya borcu var veya projeye aykırı iş yapmış.
Soru 1: "Sözleşmeyi noterde yapmadık, kendi aramızda imzaladık. Geçerli mi?"
Cevap: HAYIR. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri içerdiği için RESMİ ŞEKİL ŞARTINA (Noterde düzenleme şeklinde) tabidir. Adi yazılı sözleşme geçersizdir. Ancak inşaatın büyük kısmı bittiyse Yargıtay "İyi niyet" gereği geçerli sayabilir.
Soru 2: "Müteahhit 'Şerh süresi doldu' diyor. Ne demek?"
Cevap: Tapuya konulan sözleşme şerhi 5 yıl geçerlidir. 5 yıl içinde inşaat bitmezse şerh kendiliğinden düşebilir. Ancak bu, sözleşmenin bittiği anlamına gelmez. Sadece 3. kişilere karşı koruma zayıflar. Hemen dava açıp "İhtiyati Tedbir" koydurmak gerekir.
Soru 3: "Dava ne kadar sürer?"
Cevap: Bu davalar teknik davalardır. Bilirkişi incelemesi (inşaat seviyesi tespiti) yapılır. Ortalama 1.5 - 2 yıl sürer. Ancak "Delil Tespiti" yaptırarak inşaatın durumunu 1 ayda kayıt altına aldırıp, başka müteahhit arayışına (dava sürerken) başlayabilirsiniz.
Soru 4: "Arsamı müteahhide devretmiştim, geri alabilir miyim?"
Cevap: Evet. Geriye etkili fesih davası kazanıldığında, müteahhide (ve onun sattığı kişilere) geçen tapular BEDELSİZ OLARAK size geri döner.
Soru 5: "Kira yardımı ne kadar süre ödenir?"
Cevap: Sözleşmede aksi yazmıyorsa, teslim tarihinden itibaren fiilen teslim edilene kadar (veya sözleşme feshedilene kadar) ödenir. Süre sınırı yoktur.
Not: Sözleşmeyi feshetmeden önce süre vermek şarttır.
İHTARNAME
KEŞİDECİ (ARSA SAHİBİ): [Adınız Soyadınız] MUHATAP (MÜTEAHHİT): [Şirket Ünvanı]
KONU: İnşaatın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı talebi ve sözleşmenin feshedileceği ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
TARİH: .../.../.... KEŞİDECİ: [Adınız Soyadınız] (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)