"Apartman 2/3 Çoğunlukla Müteahhit Seçti, Ben İmza Atmıyorum!" Kentsel Dönüşüm Zorbalığına Karşı Mülkiyet Hakkı, Riskli Yapı İtirazı ve "Hissenin Satışı" Tehdidi Altında Haklarınız

Akşam kapınız çaldı. Apartman yöneticisi ve yanındaki 3-5 komşu, ellerinde kalın bir sözleşmeyle geldiler. "Komşu, biz binayı yenileme kararı aldık. Müteahhit X firmasıyla anlaştık. Çoğunluğu sağladık. Sen de şurayı imzala, haftaya boşaltıyoruz."

Sözleşmeye bakıyorsunuz; daireniz küçülüyor, kullanılacak malzeme belli değil, ne zaman biteceği muğlak. "Ben bunu imzalamam, şartlar adil değil" diyorsunuz. İşte o an, o tatlı komşuların yüz ifadesi değişiyor ve o meşhur tehdit geliyor: "Sen bilirsin. Biz 3'te 2 çoğunluğu sağladık. Kanun arkamızda. İmzalamazsan devlet senin hisseni açık artırmayla satar, biz alırız, sen de beş parasız sokakta kalırsın!"

Bu bir şehir efsanesi mi, yoksa acı bir gerçek mi? 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), gerçekten çoğunluğa "Azınlığı ezme" yetkisi veriyor mu? Evet, veriyor ama "Sınırsız" değil. Süreç sanıldığı kadar hızlı ve basit işlemiyor. İşte o tehditlerin altındaki hukuki gerçekler ve savunma hattınız.

Kentsel dönüşüm sürecinin başlayabilmesi için olmazsa olmaz ilk şart, binanın "Riskli Yapı" (Depreme dayanıksız) olduğunun resmen tespit edilmesidir. Apartmandan TEK BİR KİŞİ bile (isterse en küçük hissedar olsun) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı bir firmaya başvurup bu raporu aldırabilir. Çoğunluk kararına gerek yoktur.

İlk Savunma Hattı: Rapora İtiraz Firma geldi, karot aldı ve "Bina Riskli" dedi. Bu rapor tapuya şerh düşülür ve size tebligat gelir. Tebligatı aldığınız andan itibaren 15 GÜN İÇİNDE Bakanlığın İl Müdürlüğü'ne itiraz etme hakkınız vardır. "Karot yanlış yerden alındı, beton kalitesi yüksek çıktı, analiz hatalı" diyerek itiraz edersiniz. Üniversite hocalarından oluşan bir heyet itirazı inceler. Eğer bina gerçekten sağlam çıkarsa, rapor iptal olur ve tüm dönüşüm süreci durur. Bu en etkili fren mekanizmasıdır.

Rapor kesinleşti, bina riskli. Şimdi ne olacak? Kanun der ki: "Binanın nasıl yıkılacağına, nasıl yeniden yapılacağına ve hangi müteahhitle anlaşılacağına, arsa payları oranında 2/3 (Üçte İki) Çoğunluk karar verir."

Dikkat: Bu, "Kişi Sayısı" değildir. "Arsa Payı" çoğunluğudur. Yani apartmanda 10 daire varsa, 7 kişinin "Evet" demesi yetmeyebilir. Eğer o 3 kişinin arsa payı (dükkan vb. nedeniyle) yüksekse, 2/3 sağlanamamış olabilir.

2/3 Çoğunluk Ne Yapabilir?

• Müteahhiti seçer.
• Sözleşme şartlarını belirler (Kat karşılığı oranı, teknik şartname vb.).
• Hangi dairenin kime düşeceğini (şerefiyeyi) belirler.

Peki Ne Yapamaz?

• Adaletsiz Paylaşım Yapamaz: "Biz 2/3 anlaştık, en güzel ön cephe daireleri biz alacağız, imzalamayanlara arka cephe bodrum katı vereceğiz" DİYEMEZLER. Paylaşım "Hakkaniyete Uygun" olmalıdır. Aksi halde mahkeme kararı iptal eder.
• Keyfi Sözleşme Dayatamaz: Müteahhidin teminat vermediği, bitiş tarihinin belli olmadığı, sizin aleyhinize ağır şartlar içeren bir sözleşmeyi size zorla imzalattıramazlar.

2/3 çoğunluk bir sözleşme hazırladı, size getirdi. Beğenmediniz ve imzalamadınız. Süreç şöyle işler:

1. Noter İhtarnamesi: Apartman yönetimi (veya temsilciler heyeti) size Noterden bir ihtarname çeker. "Kararımız budur, sözleşme budur. 15 gün içinde imzala, yoksa satış sürecini başlatacağız" derler.
2. Sizin Cevabınız: Siz de Noterden karşı ihtar çekerek; "Sözleşme adil değil, benim dairem küçülüyor, teminat yok, bu şartları kabul etmiyorum" diyerek hukuki gerekçelerinizi sunarsınız.

İhtarnameye rağmen imzalamadınız. Süre doldu. 2/3 çoğunluk, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurur: "Biz anlaştık, bu komşu süreci tıkıyor. Hissesi satılsın."

Satış Süreci Nasıl İşler?

1. Bakanlık bir "Kıymet Takdir Komisyonu" kurar. Sizin dairenizin (arsa payınızın) o anki nakit değerini belirlerler. (Bu değer genelde piyasanın biraz altında olur).
2. Belirlenen bu bedel üzerinden AÇIK ARTIRMA İHALESİ yapılır.
3. Kritik Nokta: Bu ihaleye dışarıdan kimse katılamaz. Sadece apartmandaki DİĞER HİSSEDARLAR (imza atan komşular) katılabilir.
4. En yüksek parayı veren komşu, sizin hissenizi satın alır. Para sizin banka hesabınıza yatar, tapunuz o komşuya geçer. Siz artık o binada mülk sahibi değilsinizdir.
5. Eğer komşulardan kimse almazsa (ki genelde müteahhit onlara para verir ve aldırır), Bakanlık (Hazine) hissenizi kamulaştırabilir.

Yani Tehdit Gerçek mi? EVET, GERÇEKTİR. Süreç uzundur (6 ay - 1 yıl), bürokrasisi çoktur ama sonunda devlet zoruyla hisseniz satılabilir ve evsiz kalabilirsiniz.

Satış kararı kapınıza geldiğinde, eliniz kolunuz bağlı değildir. İdare Mahkemesi'ne Dava Açmak (Yürütmeyi Durdurma Talepli): Satış ihalesi yapılmadan önce mahkemeye koşup: "Hakim bey, binanın riskli yapı olduğu doğru. Dönüşüme karşı değilim. Ama bana dayatılan sözleşme ADİL DEĞİL. Benim 100 m2 daireme karşılık 70 m2 veriyorlar, üstelik müteahhidin teminatı yok. Bu satış işlemi hukuka aykırıdır." derseniz ve mahkemeyi ikna ederseniz (ki adil olmayan paylaşımlarda mahkeme yürütmeyi durdurur), satış süreci durur. Komşular ve müteahhit sizinle "mecburen" yeniden masaya oturup, daha adil bir teklif sunmak zorunda kalır.

Riskli yapıda oturan ve evini tahliye edenlere devlet destek olur.

• Kira Yardımı: 2025-2026 itibarıyla illere göre değişmekle birlikte 18 ay boyunca kira yardımı alırsınız.
• Taşınma Yardımı: Tek seferlik bir nakdi yardım (Taşınma masrafı için). Dikkat: Hem kira yardımı alıp hem de müteahhitten kira yardımı alamazsınız. Devlet, "Müteahhitten alıyorsan bana gelme" der. Ayrıca yeni yapılacak daire için "Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi" kullanırsanız, kira yardımı alamazsınız. Birini seçmelisiniz.

Soru 1: "Müteahhit iflas ederse ne olur? Arsamız gider mi?"

Cevap: En büyük korku budur. Eğer tapuyu müteahhide inşaat bitmeden devrettiyseniz (Kat Karşılığı Sözleşme ile), müteahhit batarsa arsanız da hacizlik olur. Bu yüzden sözleşmede "Teminat Mektubu" veya "Bina Tamamlama Sigortası" şart koşulmalıdır. Veya tapu devri, inşaatın seviyesine göre (Örn: Kaba inşaat bitince %30'u) kademeli yapılmalıdır.

Soru 2: "İmza atmadım diye elektriğimi, suyumu kesebilirler mi?"

Cevap: Riskli yapı kesinleştikten ve tahliye süresi (60+30 gün) dolduktan sonra, belediye elektriği suyu kesebilir. Ancak henüz bu süreler dolmadan, sırf imza atmadınız diye yönetimin elektriğinizi kesmesi suçtur (TCK 123 - Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma / Hakkı Olmayan Yere Tecavüz). Savcılığa şikayet edebilirsiniz.

Soru 3: "Sözleşme noterden yapılmak zorunda mı?"

Cevap: EVET. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu devri vaadi içerdiği için Noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılmak zorundadır. Adi yazılı (kırtasiye kağıdına) sözleşmeler geçersizdir.

Soru 4: "2/3 çoğunluk sağlandı ama bana haber vermediler. Karar geçerli mi?"

Cevap: HAYIR. Toplantı yapılacağı, gündemin ne olduğu tüm maliklere usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Sizi dışlayıp gizlice aldıkları kararlar, mahkeme tarafından iptal edilir.

Soru 5: "Riskli yapı şerhi konulunca evimi satabilir miyim?"

Cevap: Evet, satabilirsiniz. Ancak tapuda "Riskli Yapı" şerhi görünür ve alıcı bunu bilerek alır. Fiyatı ciddi oranda düşer.

Not: Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde verilmelidir.

[ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ'NE] (Şehir Adı)

İTİRAZ EDEN: [Adınız Soyadınız] (TC: ...) ADRES: [Riskli Yapının Adresi, Daire No] TAPU BİLGİLERİ: ... Ada, ... Parsel

KONU: .../.../.... tarihli ve ... sayılı Riskli Yapı Tespit Raporu'na itirazlarımızdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Maliki bulunduğum yukarıda adresi belirtilen bina hakkında, ... Lisanslı Kuruluşu tarafından riskli yapı tespit raporu hazırlanmış ve tarafıma tebliğ edilmiştir.
2. Söz konusu rapor bilimsellikten uzak ve hatalıdır. Şöyle ki;
3. • Binadan alınan karot numuneleri yetersiz sayıda ve taşıyıcı olmayan kolonlardan alınmıştır.
   • Zemin etüdü raporu güncel değildir.
   • (Varsa özel bir teknik itirazınız buraya ekleyin).
3. Binamızın 2007 yılında güçlendirme gördüğüne dair belgeler ektedir, bu durum raporda dikkate alınmamıştır.
4. Bu nedenlerle; hatalı hazırlanan Riskli Yapı Tespit Raporu'nun İPTALİNE, binamızın tekrar incelenmesi için dosyanın Teknik Heyet'e gönderilmesine karar verilmesini arz ederim.

TARİH: .../.../.... İTİRAZ EDEN: [Adınız Soyadınız] (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)