Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları | Av. Sami IŞILAK

Kentsel dönüşüm süreçleri genellikle mülk sahipleri (ev sahipleri) ile müteahhitler arasındaki pazarlıklar üzerinden yürütülürken, bu binaların asıl emektarı olan kiracılar çoğu zaman sürecin en mağdur ve en yalnız bırakılan kesimi olmaktadır. Düzenli olarak kirasını ödediği, çocuklarının okul düzenini kurduğu ve masraf yaparak yerleştiği evden, bir sabah kapıya asılan "Binanız Riskli Yapıdır, 60 Gün İçinde Tahliye Ediniz" tebligatıyla çıkmak zorunda kalan bir kiracının yaşadığı psikolojik ve ekonomik sarsıntı oldukça ağırdır.

Uygulamada ev sahipleri, binanın yıkılacağını aylar öncesinden bilmelerine rağmen kira gelirinden mahrum kalmamak için bu durumu kiracıdan saklamakta; belediye veya Çevre Şehircilik ekipleri yıkım için kapıya dayandığında ise "Benim yapacağım bir şey yok, devlet yıkıyor" diyerek aradan çekilmektedirler. Yeni bir ev bulmanın, depozito, nakliye ve emlakçı komisyonu ödemenin devasa bir maliyet oluşturduğu günümüz ekonomik şartlarında, kiracıların bu ağır yükün altında tek başına ezilmesi hukuken kabul edilemez.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), yıkım krizinin ortasında kalan kiracıları tamamen korumasız bırakmamıştır. Tahliye sürelerinin netliği, devlet tarafından ödenecek defaten taşınma yardımları ve kötü niyetli ev sahibine karşı açılabilecek tazminat davaları kanunla güvence altına alınmıştır. Bu makalede; riskli yapı kararı kesinleşen binalardaki kiracıların tahliye süreci, devletten alınacak taşınma yardımı şartları ve kira sözleşmesinin feshinden doğan hukuki hakları yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Binanın "Riskli Yapı" olduğu kesinleştiğinde, tahliye süreci ev sahibinin keyfine göre değil, doğrudan mülki amirin (Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) resmi tebligatıyla başlar.

• İlk Tebligat (60 Gün): İdare, binanın tahliyesi ve yıktırılması için maliklere ve binada ikamet eden kiracılara (veya şagillere) 60 günden az olmamak üzere süre verir. Bu süre içinde ev sahibi sizi "15 gün içinde çık" diyerek darlayamaz; yasal hakkınız idarenin verdiği 60 gündür.
• İkinci Tebligat (Ek 30 Gün): Verilen 60 günlük süre içinde bina tahliye edilmezse, idare tarafından binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilebileceği ihtar edilerek en fazla 30 günlük ek bir süre daha verilir.
• Zorla Tahliye: Bu ek sürenin sonunda da kiracı evden çıkmazsa, mülki amirin talimatıyla kolluk kuvvetleri (polis/zabıta) eşliğinde tahliye işlemi zorla gerçekleştirilir. Altyapı hizmetleri (elektrik/su) kesilir.

Kentsel dönüşümde vatandaşların en çok karıştırdığı husus, kiracıların da aylık kira yardımı alacağı yanılgısıdır. Mevzuata göre devlet (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı), mülk sahiplerine her ay "Kira Yardımı" yaparken; kiracılara sadece bir defaya mahsus "Taşınma Yardımı" ödemesi yapar.

• Taşınma Yardımının Tutarı: Kiracılara ödenecek defaten (tek seferlik) taşınma yardımı, o il için belirlenen aylık kira yardımı tutarının genellikle iki katı (iki aylık tutar) olarak hesaplanır.
• Yardımı Almanın Şartları: Bir kiracının bu devlet yardımını alabilmesi için, binanın riskli yapı raporu aldığı (tespit) tarihte o binada ikamet ediyor olması şarttır. İkamet şartı, Nüfus Müdürlüğündeki resmi yerleşim yeri (ikametgâh) kaydı ve o adrese ait (kendi adına kayıtlı) elektrik, su veya doğalgaz faturalarından biriyle ispatlanır. Binaya riskli yapı raporu alındıktan sonra oraya taşınan bir kiracı, taşınma yardımı talep edemez.
• Başvuru Süresi: Tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (veya yetkilendirilmiş belediyelere) başvuru yapılmalıdır.

Binanın yıkılmasıyla birlikte, taraflar arasındaki kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında "İfanın İmkânsızlaşması" nedeniyle kendiliğinden sona erer.

• Kural: Mücbir Sebep: Yıkım kararı resmi bir idari işlem olduğundan, ev sahibi kural olarak "Mücbir Sebep" arkasına saklanarak kiracının nakliye, emlakçı komisyonu veya yeni ev bulma masraflarından sorumlu tutulamaz.
• İstisna: Kötü Niyet ve Hile (Kasten Gizleme): Eğer ev sahibi, siz kira sözleşmesini imzalarken binanın riskli yapı kararı aldığını, karot testi sürecinin başladığını veya yıkım kararı olduğunu biliyor ve sırf birkaç ay daha kira alabilmek için bu hayati bilgiyi sizden gizleyerek evi size kiralamışsa, durum tamamen değişir. TBK Madde 301 uyarınca kiraya veren, malı kullanıma elverişli bulundurmak zorundadır. Kusurlu (hileli) davranan ev sahibine karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılarak; ödenen emlakçı komisyonu, nakliye masrafları ve hatta depozito iadesi tazminat olarak kuruşu kuruşuna talep edilir.

Eski binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması durumunda kiracıların "Ben eski kiracıyım, yeni yapılan binada da oturmak istiyorum" şeklinde mutlak bir geri dönme hakkı maalesef kanunda düzenlenmemiştir. Yenilenen binadaki daireler mülk sahiplerinin tasarrufundadır. Ancak, eğer devlet projeyi toplu konut (TOKİ) mantığıyla yapıyor ve mülk sahiplerinden arta kalan (satışa çıkarılacak) daireler bulunuyorsa, eski kiracıların bu daireleri satın alma konusunda belirli öncelik (satın alma hakkı) fırsatları bakanlıkça sunulabilmektedir.

Soru 1: Ev sahibim 'Bina kentsel dönüşüme girdi, 15 güne evi boşalt' diyor. Elektriği suyu üstünden almakla tehdit ediyor. Çıkmak zorunda mıyım?

Cevap: Hayır, çıkmak zorunda değilsiniz. Tahliye süresini ev sahibi değil, Belediye veya İl Müdürlüğü belirler ve size resmi tebligatla bildirir. İdarenin verdiği ilk süre en az 60 gündür. Ev sahibinin size idari tebligat olmadan süre dayatması ve kendi inisiyatifiyle elektrik/suyu kesmesi suçtur, savcılığa şikayet edebilirsiniz.

Soru 2: Çevre Şehircilik Müdürlüğüne taşınma yardımı için başvurdum, 'Fatura senin adına değil' diyerek reddettiler ama ikametgâhım orada. Yardımı nasıl alabilirim?

Cevap: İdarenin sadece fatura şartı arayarak başvuruyu reddetmesi hukuka aykırıdır. Nüfus ikametgâhınız tespit tarihinde o adresteyse ve fiilen orada yaşadığınızı (kargo fişi, aidat makbuzu, kira kontratı) belgeleyebiliyorsanız, İdare Mahkemesinde ret kararının iptali davası açarak devletten hakkınız olan defaten taşınma yardımını alabilirsiniz.

Soru 3: Eve taşınalı henüz 2 ay oldu, 30.000 TL emlakçı komisyonu ve 50.000 TL nakliye parası ödedim. Dün yıkım kararı geldi. Meğer ben tutmadan 3 ay önce binadan karot alınmış. Zararımı ev sahibinden alabilir miyim?

Cevap: Kesinlikle alırsınız. Ev sahibi, evi kiralarken binanın riskli yapı tespit sürecinde olduğunu bilmesine rağmen bunu sizden kasten gizlemişse (hile/kötü niyet), sözleşme öncesi dürüstlük kuralına ve TBK 301. maddeye aykırı davranmıştır. Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağınız tazminat davasıyla emlakçı komisyonu, nakliye ve diğer masraflarınızı ev sahibinden faiziyle tahsil edebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, riskli binada kiracı olmasına rağmen ikamet/fatura gibi idari eksiklikler bahane edilerek taşınma yardımı verilmeyen mağdur kiracının, işlemin iptali için İdare Mahkemesine sunacağı dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/İSTANBUL] NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

DAVACI (KİRACI): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Yeni Taşınılan İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (İDARE): Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ([İlgili İl] Müdürlüğü)

İPTALİ İSTENEN İDARİ İŞLEM: Davacı müvekkilin, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı sayılarak yıkılan binadaki kiracılık sıfatı nedeniyle talep ettiği "Defaten Taşınma Yardımı" başvurusunun reddine dair davalı idarenin .../.../2026 tarih ve [Evrak Kayıt No] sayılı hukuka aykırı işleminin iptali ile ödenmeyen yardım tutarının yasal faiziyle tahsili talebidir.

TEBLİĞ TARİHİ: .../.../2026

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numarasında bulunan ve .../.../20.. tarihinde 6306 sayılı Yasa kapsamında "Riskli Yapı" olduğu kesinleşen anagayrimenkuldeki [Daire No] numaralı bağımsız bölümde, riskli yapı tespit tarihinden çok daha öncesinden itibaren kiracı olarak ikamet etmektedir. (Kira kontratı Ek-1'dedir).
2. Binanın yıkım ve tahliye sürecinin kesinleşmesinin ardından müvekkil, yasal 60 günlük tahliye süresi içerisinde binayı boşaltmış ve davalı idareye başvurarak 6306 sayılı Kanun ve İlgili Yönetmelik (Uygulama Yönetmeliği m.16) kapsamında kiracılara tanınan "Taşınma Yardımı" talebinde bulunmuştur.
3. Ancak davalı idare, müvekkilin başvurusunu "... adresinde fatura kaydınızın bulunmadığı anlaşıldığından..." (veya ikametgâh geçişi mazeretiyle) gerekçesiyle haksız ve dayanaksız bir şekilde reddetmiştir.
4. Oysa ki müvekkilin resmi Nüfus İkametgâh kaydı riskli yapı tespit tarihinden önce ilgili adrestedir. Ayrıca binanın site yönetimine ödenen aidat makbuzları, müvekkil adına gelen resmi evrak ve kargo teslim fişleri, müvekkilin o adreste fiilen yaşadığını şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispatlamaktadır. İdarenin sadece fatura aboneliğine indirgeyerek hak sahipliğini iptal etmesi Danıştay'ın yerleşik içtihatlarına açıkça aykırıdır.
5. Müvekkil, kentsel dönüşüm süreci nedeniyle aniden evsiz kalmış ve ağır nakliye masrafları altına girmiştir. Sosyal devlet ilkesi gereği kiracıyı koruyan bu yasal yardımın ödenmemesi ağır bir idari işlem sakatlığıdır.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile, müvekkilin taşınma yardımı talebinin reddine ilişkin davalı idarenin .../.../2026 tarihli ve [Evrak No] sayılı hukuka aykırı idari işleminin İPTALİNE, 2- İptal kararı gereğince, müvekkile ödenmesi gereken yasal Taşınma Yardımı tutarının, idareye başvuru tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı idareden tahsil edilerek müvekkile ödenmesine, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı idareye yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 30/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)