Sözleşme Bitince Kiracı Çıkarılır Mı? | Av. Sami IŞILAK

Kira ilişkilerinde taraflar arasında en sık yaşanan uyuşmazlık, taraflarca imzalanan ve genellikle bir yıllık süre öngören kira sözleşmesinin süresinin dolması anında ortaya çıkmaktadır. Bir yıllık süre yaklaştığında, kiraya veren (ev sahibi) genellikle kiracıyı arayarak veya bir ihtarname göndererek; "Sözleşmemizin bir yıllık süresi haftaya doluyor. Yeni dönemde sözleşmeyi yenilemek istemiyorum, evi tahliye etmeniz gerekiyor" şeklinde bir talepte bulunur.

Hukuki tecrübesi olmayan birçok kiracı, sözleşme süresinin bitmesinin doğrudan bir tahliye sebebi olduğunu düşünerek bu talebe boyun eğer ve ciddi mağduriyetler yaşayarak yeni bir konut arayışına girer. Oysa 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf konumda olan kiracıyı koruma amacıyla hareket etmiş ve sözleşme süresinin sona ermesini kiraya veren açısından bir tahliye nedeni olarak kabul etmemiştir.

Mevzuatımıza göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, süresinin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, sırf sözleşme süresi bittiği gerekçesiyle kiracıyı evden çıkaramaz. Bu makalede; kira sözleşmelerinin kanun gereği otomatik olarak uzaması (TBK m. 347) kuralını, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceği 10 yıllık uzama süresini, tahliye taahhütnamesi gibi yasal istisnaları ve kiracının bu haksız taleplere karşı izlemesi gereken yasal prosedürü detaylı bir biçimde inceliyoruz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin süresinin bitmesi durumunda hukuki ilişkinin akıbeti, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde son derece açık ve emredici bir şekilde düzenlenmiştir.

Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı Kimdedir? İlgili madde uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin belirli olan süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Bu kanun hükmünde bildirimde bulunma (sözleşmeyi feshetme) hakkı münhasıran KİRACIYA tanınmıştır. Yani, bir yıllık sözleşme süresi dolarken "Ben çıkmak istiyorum" diyerek sözleşmeyi feshetme hakkı sadece kiracıya aittir.

Kiraya Verenin Durumu: Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ev sahibi, "Bir yıllık sözleşme yaptık, süre bitti, artık çık" diyerek tahliye davası açamaz. Kanun, kiracının 15 gün önceden çıkış bildirimi yapmadığı her durumda, o bir yıllık sözleşmeyi yasal olarak (zam oranları hariç) aynı şartlarla bir yıl daha uzatır. Bu durum, taraflar aksini istese bile emredici kanun hükmü gereği kendiliğinden gerçekleşir.

Kira dönemi bittiğinde ev sahiplerinin başvurduğu bir diğer yöntem, "Süremiz doldu, oturmaya devam edeceksen yeni bir sözleşme yapalım" diyerek kiracının önüne yeni, genellikle daha ağır şartlar ve yasal sınırın üzerinde kira bedelleri içeren bir evrak koymaktır.

• Hukuken kiracının her yıl yeni bir sözleşme imzalama zorunluluğu KESİNLİKLE YOKTUR.
• TBK m. 347 gereği eski sözleşme zaten kendiliğinden bir yıl uzamıştır. Otomatik uzayan bu sözleşmede, sadece kira bedeli kanuni sınırlar çerçevesinde (TÜFE on iki aylık ortalaması) artırılır; diğer tüm şartlar ilk imzalandığı günkü haliyle geçerliliğini korur.
• Kiracı, yeni bir sözleşme imzalamayı reddettiği için evden çıkarılamaz. Yeni sözleşme imzalamak, genellikle tahliye taahhütnamesi almak veya yasal zam sınırını aşmak için kullanılan bir yöntem olduğundan, kiracıların bu konuda son derece dikkatli olması gerekmektedir.

Kanun koyucu kiracıyı korurken, mülkiyet hakkı sahibini (kiraya vereni) de sonsuza kadar bu sözleşmeyle bağlı tutmamış; ancak bu süreyi oldukça uzun tutmuştur.

Kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç vb.) bildirmeksizin kiracıyı evden çıkarabilir.

• Sürenin Hesaplanması: Bu süre, ilk sözleşme yılı + 10 yıllık uzama süresi olarak hesaplanır. Örneğin, taraflar arasında 01.01.2020 başlangıç tarihli 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. Sözleşmenin bitiş tarihi olan 01.01.2021 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlar ve 01.01.2031 tarihinde dolar.
• Ev sahibi, 01.01.2031 tarihinden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla ihtarname göndererek, uzama süresinin dolduğunu ve sözleşmeyi feshettiğini bildirmek şartıyla, hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu süre dolmadan, "Sözleşme süresi bitti" gerekçesiyle tahliye istenemez.

Kiraya verenin, 10 yıllık süreyi beklemeden sırf sözleşme bitim tarihi itibarıyla kiracıyı tahliye edebilmesinin uygulamadaki en yaygın yegane istisnası, ortada geçerli bir "Yazılı Tahliye Taahhütnamesi" bulunmasıdır.

• Tahliye Taahhüdü Nedir? Kiracının, belirli bir tarihte evi boşaltacağını hür iradesiyle ve yazılı olarak ev sahibine beyan ettiği belgedir.
• Eğer kiracı, sözleşme kurulduktan ve mecur (ev) kendisine teslim edildikten sonra (yani sözleşme tarihi ile taahhüt tarihi aynı gün olmamak kaydıyla) evi örneğin "01.06.2026 tarihinde boşaltacağına" dair bir yazılı belge vermişse, kiraya veren bu tarihin gelmesiyle birlikte doğrudan İcra Dairesi aracılığıyla tahliye işlemlerini başlatabilir.
• Bu durumda kiracının evden çıkarılma sebebi "kira sözleşmesinin bitmesi" değil, doğrudan doğruya kiracının verdiği "yazılı tahliye taahhüdüdür." Eğer böyle geçerli bir belge yoksa, ev sahibi süre bitimine dayanarak işlem yapamaz.

Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde kiracı otomatik olarak çıkarılamaz; ancak ev sahibinin kanunda sınırlı olarak sayılan bazı "haklı tahliye nedenleri" varsa, sözleşme süresinin (veya uzayan yılın) bitimi itibarıyla tahliye davası açma hakkı doğar:

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları), üstsoyunun (anne-baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin o eve gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı doğmuşsa, sözleşme döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
2. Yeniden İnşaa ve İmar: Kiralanan evin yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı bir onarımdan geçmesi gerekiyorsa ve bu süreçte içinde oturulması imkansızsa tahliye davası açılabilir.
3. İki Haklı İhtar: Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarname gönderilmesine sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Bu durumlar kanunda açıkça belirtilen istisnalardır ve "Sözleşme bitti çık" söyleminden tamamen farklı, ispatı zorunlu usuli süreçlerdir.

Soru 1: Ev sahibi sözleşmenin bitmesine 1 ay kala arayıp "Kendi akrabam oturacak, sözleşme bitince evi boşalt" dedi. Çıkmak zorunda mıyım?

Cevap: Hukuken sadece telefonla arayarak "akrabam oturacak" denmesi geçerli bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin "İhtiyaç sebebiyle tahliye" davası açması ve bu ihtiyacın (altsoy, üstsoy, eş vb.) samimi ve zorunlu olduğunu mahkemede somut delillerle ispatlaması gerekir. Dava açılıp mahkemece tahliye kararı verilmedikçe sözleşmeniz uzamış sayılır, evden çıkmak zorunda değilsiniz.

Soru 2: Sözleşme süresi bitti diye çıkmadım, ev sahibi TÜFE oranının çok üzerinde fahiş bir kira artışı istiyor. Kabul etmezsem beni çıkarabilir mi?

Cevap: Çıkaramaz. Sözleşmenin otomatik uzaması durumunda kira artış oranı, ilgili aydaki TÜFE (12 aylık ortalama) oranı ile yasal olarak sınırlandırılmıştır. Ev sahibinin fahiş talebini kabul etmek zorunda değilsiniz. Yasal TÜFE oranında artış yaparak kirayı düzenli ödediğiniz sürece, ev sahibi sizi eksik ödeme veya sözleşme bitimi gerekçesiyle tahliye edemez. Sadece, kiranın başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse "Kira Tespit Davası" açarak kiranın piyasa rayicine çekilmesini mahkemeden talep edebilir.

Soru 3: Sözleşmeyi imzalarken aynı gün boş bir kağıda (tahliye taahhüdüne) imza atmıştım. Şimdi ev sahibi o kağıdı doldurup icraya koymuş. Ne yapmalıyım?

Cevap: Yargıtay uygulamalarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün (henüz ev teslim edilmeden) alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının müzayaka (baskı) altında imza attığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır. Ancak ev sahibi belgenin tarihini sonradan kendisi doldurmuşsa, İcra Müdürlüğünden gelen tahliye emrine (tebliğden itibaren 7 gün içinde) yasal itiraz yollarını kullanarak (imza veya tarih itirazı) süreci durdurmanız ve konuyu İcra Hukuk/Sulh Hukuk Mahkemesine taşımanız gerekmektedir.

(Aşağıdaki belge, 1 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolduğu gerekçesiyle ev sahibinden tahliye ihtarnamesi alan bir kiracının, TBK m. 347 uyarınca evi tahliye etmeyeceğini ve kira bedelini yasal oranda artırarak oturmaya devam edeceğini bildiren resmi cevabi ihtarname taslağıdır.)

İHTAR EDEN (KİRACI): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kiralanan Evin Adresi]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (KİRAYA VEREN): [Ev Sahibinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Ev Sahibinin Tebligat Adresi]

KONU: Tarafınızca keşide edilen .../.../20.. tarihli ihtarnamenize karşı hukuki cevaplarımızın sunulması ile TBK m. 347 uyarınca sözleşmenin yasal uzama süresine girdiği ve tahliye yükümlülüğümüz bulunmadığının ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilim, tarafınıza ait olan [Mecurun Adresi] adresindeki taşınmazda .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı sıfatıyla ikamet etmektedir.
2. Tarafınızca Konya ... Noterliğinden keşide edilen .../.../20.. tarihli ihtarnamede; kira sözleşmesinin bir yıllık süresinin dolduğu gerekçe gösterilerek taşınmazın tahliye edilmesi talep edilmiştir.
3. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimi, kiraya veren açısından bir tahliye nedeni oluşturmamaktadır. Kanun gereği, kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmadıkça sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Tarafınızca ileri sürülen süre bitimine dayalı tahliye talebinin hiçbir hukuki geçerliliği bulunmamaktadır.
4. Bu bağlamda, haksız tahliye talebinizi kabul etmediğimizi, müvekkilimin sözleşme hükümleri çerçevesinde taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmaya devam edeceğini bildiririz. Uzayan yeni kira dönemi için kira bedeli, yasal üst sınır olan %... (TÜFE 12 Aylık Ortalama) oranında artırılarak [Yeni Kira Bedeli] TL olarak banka hesabınıza düzenli şekilde yatırılmaya devam edilecektir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen hukuki nedenlerle; Geçersiz tahliye talebinizi reddettiğimizi, yasal uzama süresi içerisinde müvekkilin kiracılık sıfatının devam ettiğini, asılsız taleplerle dava açılması halinde doğacak yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza ait olacağını ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)