Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli Mi? | Av. Sami IŞILAK

Elinizde birikimlerinizle aldığınız veya ailenizden miras kalan bir daireniz var. Bir gün uzaktan bir akrabanız, eski bir dostunuz veya mahalleden tanıdığınız güler yüzlü bir vatandaş gelip "Evini bana kirala, yabancıya gitmesin, her ayın 5'inde tıkır tıkır kiranı elden/bankadan veririm" der. Gözlerine bakarsınız, güven verir. "Aramızda kağıdın lafı mı olur, geç otur kardeşim" diyerek evin anahtarını teslim edersiniz. Ne bir imza, ne bir noter, ne de yazılı bir belge vardır; sadece bir el sıkışma... İlk birkaç ay her şey yolunda gider. Sonra kiralar gecikmeye başlar, bahaneler üretilir ve en sonunda ödemeler tamamen durur. Veya siz "Kiralar çok arttı, evi tahliye et veya güncel rayice göre öde" dediğinizde, o güler yüzlü dost bir anda acımasız bir hasma dönüşür ve yüzünüze şu ölümcül cümleyi çarpar: "Seninle aramızda sözleşme mi var? İstediğim kadar otururum, mahkemeye versen elinde belge yok, beni bu evden kimse atamaz!" Ev sahibi, "Adam haklı, aramızda yazılı bir sözleşme yok, demek ki hukuken kiracım sayılmaz, polis çağırıp evden atarım" diyerek devasa bir cehaletin içine düşer. Oysa GERİ DÖNÜŞÜ OLMAYAN BİR HUKUKİ KUMPASIN tam merkezine çekilmiştir! Türk Hukukunda, kira sözleşmesinin geçerli olması için bir A4 kağıdına, ıslak imzaya veya notere KESİNLİKLE İHTİYAÇ YOKTUR! Sözlü olarak kurulan kira sözleşmesi %100 geçerlidir ve o kişi hukuken sizin "Yasal Kiracınız"dır. Ancak asıl felaket şurada başlar: Sözleşme geçerli olsa da, ortada yazılı bir belge olmadığı için kirayı ne kadara anlaştığınızı, zammın ne zaman yapılacağını ve sözleşmenin hangi tarihte başladığını mahkemede İSPAT EDEMEZSİNİZ! Türk hukuku, belirli bir meblağın üzerindeki anlaşmazlıklarda "Tanık (Şahit)" dinlenmesini KESİN OLARAK yasaklar. Siz "Kira 15.000 TL idi" diye çırpınırken, kiracı "Hayır, 3.000 TL idi" dediğinde Hâkim, yazılı belgeniz olmadığı için KİRACININ BEYANINI DOĞRU KABUL EDER! İşte "Kağıda gerek yok" diyen o anlık güvenin nasıl yıllarca sürecek bir tahliye davası kabusuna dönüştüğünü, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) o sert ispat kurallarını ve sözlü bir kiracıyı icra dairesi aracılığıyla evden nasıl söküp atacağınızı avukat gözüyle tüm yasal detaylarıyla inceliyoruz.

Kira sözleşmesinin yazılı olması gerektiği inancı toplumda çok yaygındır ancak hukuken hiçbir temeli yoktur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 11 der ki: "Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir."

Bu kurala "Şekil Serbestisi İlkesi" denir. Hukukumuzda gayrimenkul satışında "Resmi Şekil (Tapu Müdürlüğü)" şarttır, ancak gayrimenkulün kiralanmasında böyle bir şart YOKTUR.

• Zımni (Örtülü) Sözleşme Bile Geçerlidir: TBK Madde 299'a göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık "kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi" üstlendiği sözleşmedir.
• Siz birine evin anahtarını verdiyseniz ve o kişi de sizin banka hesabınıza her ay belli bir miktar para gönderiyorsa, aranızda hiçbir kelime konuşulmamış olsa bile Hukuken Kesin ve Bağlayıcı Bir Kira Sözleşmesi kurulmuş demektir. Ev sahibi, "Sözleşmemiz yok, sen işgalcisin (Fuzuli Şagil)" diyerek Kaymakamlığa başvurup o kişiyi 3091 Sayılı Kanunla evden ATTIRAMAZ. Kaymakamlık dekontları gördüğü an "Burada kira ilişkisi var, mahkemeye git" diyerek dosyayı reddeder.

Yazılı sözleşme olmaması sözleşmeyi "geçersiz" kılmaz dedik. Peki o zaman herkes evini sözlü kiralasın, neden kırtasiyelerden matbu sözleşmeler alıp imzalıyoruz? Çünkü hukuk sistemimiz, "Geçerlilik" ile "İspat" kavramlarını bıçak gibi birbirinden ayırır. Bir şeyin yasal olarak var olması başka bir şeydir, o var olan şeyi Hâkime KANITLAYABİLMEK bambaşka bir şeydir!

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 200 (Senetle İspat Kuralı): Hukukumuzda, belli bir tutarı (miktarı) aşan hukuki işlemlerin "Tanıkla (Şahitle)" ispat edilmesi YASAKTIR. Bu miktar her yıl yeniden değerleme oranına göre değişir (Günümüzde bu sınır çok düşük bir meblağdır, yıllık kira bedelleri bu sınırı fazlasıyla aşar).

• Şahit Dinletemezsiniz: Sözlü bir kira anlaşması yaptınız. Siz dediniz ki "Kira aylık 20.000 TL". Kiracı da kabul etti. Yanınızda anneniz, babanız, komşunuz ve emlakçı da şahit olarak vardı. Mahkemede Hâkime; "Efendim kiranın 20.000 TL olduğuna dair 4 tane şahidim var, dinleyin" derseniz, Hâkim HMK Madde 200 uyarınca ŞAHİTLERİ DİNLEMEYİ REDDEDER! Çünkü yıllık kira bedeli ispat sınırını aşmaktadır ve bu miktar ancak "Yazılı Bir Delille (Senet, Dekont, Mesaj)" ispatlanabilir.
• İspat Yükü Kimdedir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kemikleşmiş kuralıdır: Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira miktarının ne kadar olduğunu ispat etme yükü KİRAYA VERENE (Ev Sahibine) aittir. Kiranın ödendiğini ispat etme yükü ise KİRACIYA aittir.

Diyelim ki sözlü bir kira sözleşmeniz var ve kiracı kirayı ödememeye başladı. İcra Dairesine gidip "Kiracım aylık 20.000 TL olan kirasını 3 aydır ödemiyor, bana 60.000 TL borcu var" diyerek "Örnek 13 Tahliye Talepli İcra Takibi" başlattınız. Kiracıya tebligat gitti ve kiracı icra dairesine şu itirazı sundu: "Ben bu evde kiracıyım, bunu inkar etmiyorum. Ancak aramızda yazılı bir sözleşme yoktur ve benim aylık kiram 20.000 TL değil, 5.000 TL'dir! Ben de 3 aylık borcum olan 15.000 TL'yi ödedim, borcum yoktur."

Ev Sahibinin Çöküş Anı: Bu itiraz üzerine İcra Takibi durur. Siz İcra Hukuk Mahkemesine veya Sulh Hukuk Mahkemesine gidersiniz. Yargıtay'ın burada ev sahibine vurduğu tokat şudur:

• Ev sahibi, kiranın 20.000 TL olduğunu YAZILI BİR BELGE İLE (Örn: Eski aylarda kiracının bankadan 'kira bedeli' açıklamasıyla gönderdiği 20.000 TL'lik bir dekontla) ispat edemezse; mahkeme, HMK kuralları gereği ispat yükünü yerine getiremeyen ev sahibinin iddiasını REDDEDER ve KİRACININ BEYAN ETTİĞİ 5.000 TL'Yİ DOĞRU KABUL EDER!
• Siz 20.000 TL'lik evinizde, kiracının ağzından çıkan "Benim kiram 5.000 TL" sözüne mahkum olursunuz. Kiracı o 5.000 TL'yi düzenli yatırdığı sürece onu o evden asla tahliye edemezsiniz. Yazılı sözleşme yapmamanın bedeli, evinize üç kuruşa el konulmasıdır.

Yazılı sözleşme yapmamanın ikinci büyük felaketi, tahliye davalarındaki usul kurallarında ortaya çıkar. Normal şartlarda, elinizde ıslak imzalı yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı kirayı ödemezse, İcra Dairesinden başlattığınız takibe itiraz ettiğinde doğrudan İcra Hukuk Mahkemesine (İtirazın Kaldırılması ve Tahliye) davası açarsınız. Bu mahkeme çok hızlı karar veren, dar yetkili ve pratik bir mahkemedir. Birkaç ayda tahliye kararı alırsınız.

Sözlü Sözleşmede İcra Mahkemesinin Kapısı Kapanır! Eğer elinizde yazılı bir kira sözleşmesi (veya noter onaylı bir sözleşme) YOKSA ve kiracı icra takibinde "Benim böyle bir sözleşmem yok, bu adamı tanımıyorum, kira miktarını kabul etmiyorum" diyerek "Sözleşmeye İtiraz" ederse;

• İİK (İcra ve İflas Kanunu) Madde 269/b uyarınca, İcra Hukuk Mahkemesine GİDEMEZSİNİZ! Mahkeme "Ortada yazılı bir belge yok, ben dar yetkili mahkemeyim, şahit dinleyemem, genel mahkemeye git" diyerek davanızı usulden reddeder.
• Mecburen asli görevli olan Sulh Hukuk Mahkemesinde "İtirazın İptali ve Tahliye" davası açmak zorunda kalırsınız. Sulh Hukuk Mahkemesinde deliller toplanır, tanıklar dinlenir (tanık yasağı sınırları içinde) ve bu dava en iyi ihtimalle 2 YIL SÜRER! Yazılı bir A4 kağıdına imza attırmadığınız için, 2 ayda alacağınız tahliye kararını 2 yılda ancak alabilirsiniz.

Sözlü kira sözleşmesinin yarattığı bu karanlık tabloda, ev sahibinin elindeki tek can simidi dijital delillerdir.

• Dekontların Gücü: Kiracı her ay banka hesabınıza para gönderirken açıklama kısmına "2026 Mayıs Ayı Kirası - Ahmet" yazmışsa, işte o dekont aranızdaki "Zımni (Sözlü) Kira Sözleşmesinin YAZILI İSPATIDIR." Hâkim o dekonta bakar, kira başlangıç tarihini ve kira bedelini o dekonttaki rakam üzerinden tespit eder. Siz de "Kira bedelini ispat" yükümlülüğünü bu dekontlarla yerine getirmiş olursunuz. (Açıklamaya sadece 'Kira' yazılması bile yeterlidir).
• HMK Madde 202 (Yazılı Delil Başlangıcı): Eğer dekontta açıklama yoksa ancak WhatsApp üzerinden kiracı size "Abi bu ayki 15.000 TL kirayı haftaya yatırsam olur mu?" diye yazmışsa, bu mesaj HMK 202 uyarınca "Yazılı Delil Başlangıcı" sayılır. Yazılı delil başlangıcı olduğu an, HMK'daki o sert "Tanık Dinletme Yasağı" kırılır! Hâkim, bu WhatsApp mesajını gördükten sonra, "Tamam, artık şahitleri dinleyebilirim" der ve o zaman annenizin veya komşunuzun şahitliği hukuken geçerli hale gelir.

Ev sahiplerinin kendilerini garantiye almak için en çok güvendikleri belge Tahliye Taahhütnamesi'dir. "Ben kiracıyı sözlü olarak aldım ama ondan tahliye taahhütnamesi imzası aldım, günü gelince atarım" derseniz, hukuk duvarına çok sert çarparsınız!

TBK Madde 352/1 Çok Açıktır: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı YAZILI OLARAK üstlenmişse..."

• Kanun, taahhütnamenin YAZILI olmasını kesin bir Geçerlilik Şartı (şekil şartı) olarak düzenlemiştir.
• Eğer ortada yazılı bir kira sözleşmesi yoksa, aldığınız o yazılı tahliye taahhütnamesinin hangi sözleşmeye dayandığı, kiralananın hangi tarihte teslim edildiği (taahhüdün teslimden sonra alınıp alınmadığı) muallakta kalır. Kiracı mahkemede "Bana eve girerken boş kağıda imza attırdı, sözleşmemiz zaten sözlüydü" dediğinde, taahhütnameniz geçersiz (batıl) sayılma tehlikesiyle karşı karşıya kalır. Sözlü bir kira ilişkisinde, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak evden adam atmak hukuken adeta mayın tarlasında yürümektir.

Soru 1: "Sözlü anlaşmayla kiracı aldım. Elektrik ve suyu kendi üzerine almamış, benim üzerimden kullanıyor. Sularını veya elektriğini kestirirsem onu evden çıkmaya zorlayabilir miyim?"

Cevap: KESİNLİKLE HAYIR! Türk Ceza Kanunu ve Yargıtay kararlarına göre, aranızda sözlü de olsa bir kira ilişkisi varken, kiracıyı evden çıkarmak maksadıyla elektriğini, suyunu veya doğalgazını kestirmek "Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma (TCK m. 123)" ile "Hakkı Olmayan Yere Tecavüz (TCK m. 154)" suçlarını oluşturur! Kiracı savcılığa gittiği an hakkınızda hapis cezası istemiyle kamu davası açılır. Kendi evinizde suçlu duruma düşersiniz.

Soru 2: "Kiracıyla sözleşmeyi yazılı yapmadık, fatura da kesmiyorum. Maliye bunu tespit ederse bana vergi cezası keser mi?"

Cevap: EVET, hem de devasa boyutta! Sözleşmenin sözlü olması sizi vergi yükümlülüğünden kurtarmaz. Vergi Dairesi, banka hareketlerinizden size düzenli olarak "Kira" açıklamasıyla para yattığını (veya düzenli bir tutar geldiğini) tespit ettiğinde, Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) beyannamesi vermediğiniz gerekçesiyle size geriye dönük Gelir Vergisi ve "Vergi Ziyaı Cezası" tahakkuk ettirir. Kağıt üzerinde saklanmak Maliye'den saklanmak anlamına gelmez.

Soru 3: "Sözlü anlaşma yaptık, adam 2 ay oturdu, şimdi 'Ben burada oturmuyorum' deyip eşyalarını bıraktı ve anahtarı teslim etmeden kaçtı. Evi açıp başka kiracıya verebilir miyim?"

Cevap: HAYIR! Anahtar hukuken size "Teslim Tutanağı" ile verilmediği sürece, sözlü kira sözleşmesi devam ediyor sayılır. Siz o kapıyı çilingirle açıp içeri girerseniz, kiracı geri dönüp "Benim içeride 1 Milyon TL'lik altınım vardı, ev sahibi çalmış" diyerek sizi "Konut Dokunulmazlığını İhlal (TCK m. 116)" ve "Hırsızlık" ile suçlayabilir. Yapmanız gereken, Sulh Hukuk Mahkemesinden "Kiralananın Terk Edildiğinin Tespiti" davası açıp, evi mahkeme kararıyla (icra memuru eşliğinde) geri almaktır.

(Bu belge, yazılı sözleşmesi olmayan ancak kiracının içeride oturduğu durumlarda; kiraya verenin sözleşmenin şartlarını (kira bedeli ve başlangıç tarihi) hukuki bir zemine (yazılı delile) oturtmak amacıyla kiracıya Noter kanalıyla göndereceği stratejik bir ihtarname taslağıdır.)

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kiralanan Evin Tam Adresi]

KONU: Taraflar arasında akdedilen sözlü kira sözleşmesinin şartlarının, kira bedelinin ve başlangıç tarihinin tespiti ile, ödenmeyen kira bedellerinin (temerrüt) ihtaren talep edilmesidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Mülkiyeti müvekkilime ait olan ve yukarıda adresiniz olarak belirtilen [Taşınmazın Adresi] adresindeki daire, .../.../20.. tarihi itibariyle aramızda kurulan sözlü kira sözleşmesi gereğince "Mesken" olarak kullanımınıza tahsis edilmiştir.
2. Anılan sözlü kira sözleşmesi kapsamında, aylık kira bedelinin ... TL olduğu ve her ayın en geç 5. günü müvekkilimin [Banka Adı ve IBAN] numaralı hesabına ödeneceği hususunda mutabakata varılmış olup, geçmiş aylardaki banka ödeme dekontları da bu mutabakatı doğrulamaktadır.
3. Ancak, işbu ihtarnamenin keşide edildiği tarih itibariyle, [Örn: Mayıs ve Haziran 2026] aylarına ait toplam ... TL kira bedelini ifa etmediğiniz (ödemediğiniz) tespit edilmiştir.
4. Sözlü kira sözleşmemizin şartlarını, aylık bedelini ve ödeme yükümlülüğünüzü işbu ihtarname ile tarafınıza yazılı olarak bildiriyoruz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Geçmiş aylara ait muaccel (ödenmesi gereken) toplam ... TL kira borcunuzu, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 (OTUZ) GÜN İÇİNDE eksiksiz olarak müvekkilimin yukarıda belirtilen hesabına yatırmanızı; aksi takdirde TBK Madde 315 uyarınca "Temerrüt Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshedileceğini" ve İcra Mahkemeleri / Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde tahliye davası ile icra takibi başlatılacağını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)