Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu | Av. Sami IŞILAK

Konut veya işyeri kiralamalarında mülk sahipleri, kira bedellerinin ve yan giderlerin düzenli ödeneceğini güvence altına almak amacıyla kiracıdan bir kefil göstermesini talep etmektedir. Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla kırtasiyelerden temin edilen matbu formlar üzerinden veya emlak danışmanlarının hazırladığı standart metinlerle düzenlenmektedir. Sözleşmenin en alt kısmında yer alan "Kefil" bölümüne, kiracının bir yakını veya çalışma arkadaşı tarafından yalnızca ad-soyad yazılarak imza atılmakta ve bu işlemle hukuken geçerli bir kefalet ilişkisinin kurulduğu varsayılmaktadır.

Aradan yıllar geçtikten sonra kiracının kira bedellerini ödememesi, aidat borçlarını biriktirmesi veya kiralanan taşınmazda hasar bırakarak tahliye edilmesi durumunda, mülk sahipleri doğrudan kira sözleşmesindeki kefile yönelmekte ve birikmiş tüm borçlar için icra takibi başlatmaktadır. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kefalet sözleşmesinin geçerliliğini oldukça sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Kanunun aradığı bu nitelikli şekil şartlarına uyulmadan atılan imzalar hukuken hiçbir sonuç doğurmamaktadır.

Bununla birlikte, kira sözleşmesinde kefalet usulüne uygun kurulmuş olsa dahi, kefilin sorumluluğunun kiracı o taşınmazda oturduğu sürece (uzama yıllarında) süresiz olarak devam etmesi hukuken mümkün değildir. Bu makalede; kira sözleşmelerinde yer alan kefalet şerhlerinin geçerlilik şartları, el yazısı ile azami tutar ve tarih yazma zorunluluğu, uzama dönemlerinde kefilin sorumluluğunun sınırları ve başlatılan icra takiplerine karşı başvurulacak hukuki yollar yasal mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenmektedir.

Kira sözleşmesinin alt kısmına veya ayrı bir kağıda düşülen kefalet kaydı, hukuki niteliği itibarıyla bağımsız bir kefalet sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu Madde 583, kefilin hangi şartlar altında borç altına gireceğini emredici hükümlerle düzenlemiştir.

• Yazılı Şekil ve El Yazısı Unsurları: TBK m. 583/1 uyarınca; "Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır."
• Azami Miktarın Belirtilmesi: Kefil, kira sözleşmesini imzalarken en fazla ne kadarlık bir borçtan sorumlu olacağını (Örneğin: "Azami 120.000 TL'ye kadar kefilim" şeklinde) bizzat kendi el yazısıyla yazmak zorundadır. Sorumlu olunacak üst sınırın hiç yazılmaması veya bilgisayar çıktısı olarak sözleşmede yer alması yahut emlakçı/ev sahibi tarafından doldurulup kefile sadece imza attırılması durumunda kefalet sözleşmesi kesin hükümsüz (mutlak butlan) sayılır.
• Kefalet Tarihi: Kefalet sözleşmesinin imzalandığı tarihin de yine kefilin kendi el yazısıyla metne dercedilmesi geçerlilik şartıdır.
• Müteselsil Kefalet İbaresi: Mülk sahibinin asıl borçlu olan kiracıya gitmeden doğrudan kefile icra takibi başlatabilmesi için kefilin "müteselsil kefil" olması gerekir. Eğer kefil kendi el yazısıyla "müteselsil kefil" olduğunu yazmamışsa (sadece matbu metinde müteselsil kefil yazıyorsa), diğer şekil şartları tam olsa bile kefalet "adi kefalet" sayılır ve alacaklı kiracıyı takip edip aciz vesikası almadan kefile başvuramaz.

Kira sözleşmesine kefil olan kişinin evli olması halinde, el yazısı şartlarına ek olarak aranan bir diğer geçerlilik unsuru eş rızasıdır.

• TBK Madde 584 uyarınca, mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, eşlerden biri ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Bu rızanın sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulma anında verilmiş olması şarttır.
• Ticari kredi ve şirket ortaklıklarına ilişkin yasal istisnalar dışında kalan tüm konut ve bireysel işyeri kira kefaletlerinde, kefilin eşinin yazılı rızası alınmamışsa kefalet sözleşmesi geçersizdir. Ev sahibi bu eksikliğe rağmen icra takibi başlatırsa, kefil eş rızası yokluğu def'ini ileri sürerek takibi iptal ettirebilir.

Kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, 1 yıllık yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması (TBK m. 347) halinde kefilin sorumluluğunun devam edip etmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Örneğin; 2022 yılında 1 yıllığına imzalanan sözleşmede kiracı, 2025 yılındaki kiralarını ödememiştir. Ev sahibi 2025 yılı borcu için 2022'de imza atan kefile icra gönderebilir mi?

• Kural: İlk Kira Dönemiyle Sınırlılık: Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, kefilin sorumluluğu kural olarak kira sözleşmesinin ilk kira dönemiyle (örneğin sözleşme 1 yıllık ise sadece ilk 1 yılla) sınırlıdır. Kira sözleşmesi TBK m. 347 gereğince kendiliğinden uzadığında, sözleşmede aksine açık ve geçerli bir hüküm yoksa kefilin sorumluluğu uzama yıllarında sona erer.
• Uzama Yıllarında Sorumluluğun Devamı Şartı: Kira sözleşmesinde "Kefilin sorumluluğu kira ilişkisi devam ettiği müddetçe / uzama dönemlerinde de devam eder" şeklinde matbu bir madde bulunması, kefili süresiz olarak sorumlu tutmaya yetmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararları uyarınca; kefilin uzama dönemlerinden sorumlu tutulabilmesi için, sözleşmede kefilin sorumlu olacağı azami sürenin (örneğin "kira süresince ve uzayan dönemlerde azami 3 yıl süreyle" şeklinde) ve azami miktarın açıkça sınırlandırılmış olması ve TBK m. 583 kapsamındaki el yazısı şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Sorumluluk süresi ve miktarı ucu açık bırakılan uzama şartları geçersizdir.
• 10 Yıllık Yasal Üst Sınır: Tüm şartlar usulüne uygun şekilde yerine getirilmiş olsa dahi, TBK Madde 598/3 uyarınca gerçek kişilerin verdiği her türlü kefalet, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 10 yılın geçmesiyle kanun gereği kendiliğinden ortadan kalkar.

Kiracının borcu nedeniyle kendisine ödeme emri (İlamsız takip Örnek No: 7 veya İhtarlı ödeme emri Örnek No: 13) tebliğ edilen kefil, hak kaybına uğramamak için yasal süreler içerisinde hareket etmelidir.

• İcra Müdürlüğüne İtiraz: Kefil, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ilgili İcra Müdürlüğüne vereceği yazılı bir dilekçe ile borca ve kefaletin geçersizliğine itiraz etmelidir. (Örnek No: 13 ile yapılan takiplerde kiracı için ödeme süresi 30 gün olsa da, borca ve imzaya/kefalete itiraz süresi yine 7 gündür). Süresinde yapılan itiraz, kefil yönünden icra takibini derhal durdurur.
• İtirazın İptali ve Kriminal İnceleme: Takibin durması üzerine mülk sahibi, itirazın iptali için dava açmak zorundadır. Yargılama sırasında mahkeme kira sözleşmesinin aslını celbeder. Sözleşmedeki tarih ve azami tutarın kefilin el yazısıyla yazılıp yazılmadığı, gerekirse bilirkişi (grafoloji) incelemesiyle tespit edilir. Şartların eksik olduğu veya borcun kefilin sorumlu olmadığı uzama yıllarına ait olduğu anlaşıldığında dava reddedilir.
• Sulh Hukuk Mahkemesinde Menfi Tespit Davası: Kefil 7 günlük itiraz süresini kaçırmışsa ve icra takibi kesinleşerek maaşına veya malvarlığına haciz konulmuşsa; İcra ve İflas Kanunu Madde 72 uyarınca "Menfi Tespit (Borçlu Olunmadığının Tespiti)" davası açmalıdır. 6100 sayılı HMK Madde 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan, kefilin açacağı menfi tespit davası da Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Soru 1: Kırtasiyeden alınan kira sözleşmesinin en altındaki 'Müşterek ve Müteselsil Kefil' kısmına sadece adımı soyadımı yazıp imza attım. Başka hiçbir şey yazmadım. Kefaletim geçerli midir?

Cevap: Geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu Madde 583 uyarınca kefalet sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı azami miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefil ibaresinin bizzat kefilin kendi el yazısıyla yazılması zorunludur. Sadece isim ve imzadan ibaret olan kefalet şerhleri kesin hükümsüz olup, başlatılan icra takibine itiraz edilerek sorumluluktan kurtulmak mümkündür.

Soru 2: Arkadaşımın 1 yıllık kira sözleşmesine tüm kurallara uygun olarak el yazımla azami tutar yazarak kefil oldum. Arkadaşım 3. yılın sonunda kirayı ödememiş, bana icra geldi. Sorumlu muyum?

Cevap: Sözleşmede uzama dönemlerinde de kefilin sorumlu olacağına dair açık, süresi belirli bir hüküm yoksa, kefilin sorumluluğu yalnızca ilk kira yılı (1 yıl) ile sınırlıdır. 3. yılda (uzama döneminde) doğan kira borçlarından dolayı kefile başvurulamaz. İcra takibine süresi içinde itiraz ederek uzama yıllarından sorumlu olmadığınızı ileri sürebilirsiniz.

Soru 3: Emlakçı kira sözleşmesinde kefil kısmındaki rakamları ve tarihi kendi el yazısıyla doldurdu, bana sadece imza attırdı. Bu durumda borcu ödemek zorunda mıyım?

Cevap: Ödemek zorunda değilsiniz. Kanun, azami miktarın ve tarihin bizzat "kefilin kendi el yazısıyla" yazılmasını emredici bir geçerlilik şartı olarak aramaktadır. Bu kısımların üçüncü bir kişi (emlakçı, ev sahibi veya kiracı) tarafından yazılması halinde şekil şartı gerçekleşmemiş olur. Mahkemede yapılacak yazı (grafoloji) incelemesiyle yazının size ait olmadığı tespit edildiğinde kefalet iptal edilir.

(Aşağıdaki belge, kira sözleşmesinde şekil şartlarına aykırı kefalet veya uzama dönemi borçları nedeniyle hakkında icra takibi başlatılan kefilin, borçlu olmadığının tespiti ve takibin iptali amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesine sunacağı dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Tedbir Taleplidir"

DAVACI (KEFİL): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No]

ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İletişim: 0 507 705 20 75)

DAVALI (KİRAYA VEREN): [Alacaklı Mülk Sahibinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No]

ADRES: [Davalının Adresi]

İCRA DOSYA NO: [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas]

KONU: Davalı tarafından müvekkil aleyhine başlatılan icra takibine dayanak kira sözleşmesindeki kefalet şerhinin; TBK m. 583 (el yazısı ile azami miktar ve tarih şartı), TBK m. 584 (eş rızası) hükümlerine aykırılığı ve takip konusu alacağın uzama dönemine ait olması nedenleriyle geçersizliğinin tespiti; müvekkilin davalıya borçlu olmadığının tespiti (Menfi Tespit) ve yargılama süresince icra takibinin durdurulması için İHTİYATİ TEDBİR kararı verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Takip Konusu Alacak Tutarı - Harca Esas Değer]

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı mülk sahibi ile dava dışı kiracı [Kiracının Adı Soyadı] arasında .../.../20.. başlangıç tarihli ve 1 (Bir) yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Müvekkil, söz konusu matbu kira sözleşmesinin alt kısmında yer alan "Kefil" bölümüne yalnızca adını yazarak imza atmıştır.
2. Dava dışı kiracının kira bedellerini ödemediği iddiasıyla, davalı tarafından müvekkil aleyhine kefil sıfatıyla [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlatılmıştır.
3. İcraya konu edilen kira sözleşmesindeki kefalet kaydı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine açıkça aykırı olup kesin hükümsüz (mutlak butlan) niteliğindedir. Şöyle ki; TBK Madde 583/1 uyarınca kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kefilin sorumlu olacağı "azami miktarın", "kefalet tarihinin" ve "müteselsil kefil" ibaresinin bizzat kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi zorunludur. Uyuşmazlık konusu sözleşmede müvekkilin el yazısıyla yazılmış herhangi bir azami limit ve tarih bulunmamaktadır. Ayrıca müvekkil sözleşme tarihinde evli olup, TBK m. 584 uyarınca alınması zorunlu olan eşin yazılı rızası da mevcut değildir.
4. Kabul anlamına gelmemek kaydıyla; kefalet geçerli sayılsa dahi, takip konusu edilen kira alacakları sözleşmenin ilk 1 yıllık dönemine değil, kendiliğinden uzayan sonraki yıllara (uzama dönemlerine) aittir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, sözleşmede uzama dönemlerine ilişkin azami süre ve azami miktar sınırlandırması bulunmadığından, müvekkilin uzama yıllarındaki borçlardan sorumlu tutulması hukuken imkansızdır.
5. Kanunun emredici şekil şartlarına aykırı olan bir kefalete dayanılarak müvekkilin malvarlığına haciz tatbik edilmesi telafisi güç zararlar doğuracağından, HMK m. 4/1-a uyarınca görevli bulunan Mahkemenizde işbu menfi tespit davasını açma zorunluluğu hasıl olmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle;

1- Öncelikle telafisi imkansız zararların önlenmesi amacıyla; [Konya ... İcra Müdürlüğünün 2026/... Esas] sayılı takip dosyasının müvekkil yönünden dava sonuna kadar DURDURULMASINA (İHTİYATİ TEDBİR),

2- Davalı elinde bulunan kira sözleşmesi aslının celbedilerek Mahkemeniz kasasına alınmasına,

3- Davamızın KABULÜ ile; şekil şartlarına aykırı ve uzama dönemini kapsayan kefalet nedeniyle müvekkilin davalıya [Konya ... İcra Müdürlüğü 2026/... Esas] sayılı dosyadan dolayı BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİNE (MENFİ TESPİT) ve icra takibinin müvekkil yönünden iptaline,

4- Haksız ve kötü niyetli takip başlatan davalı aleyhine İİK m. 72 uyarınca %20'den aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesine,

5- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 14/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

(İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)