Ay sonu geldiğinde apartman yönetimi kiranızdan bile yüksek bir 'Mantolama, Çatı veya Asansör' faturası çıkardığında ne yapacaksınız? Ev sahiplerinin 'Sen oturuyorsun, sen ödeyeceksin' yalanına inanıp o devasa paraları çöpe atmayın! Türk Hukukuna göre; binanın değerini artıran kalıcı masraflar (demirbaşlar) kesinlikle ve tamamen ev sahibine aittir. Kiracının sorumluluğu sadece temizlik, elektrik gibi rutin 'kullanım' giderleriyle sınırlıdır. Kira sözleşmesinde aksine madde olsa bile geçerli olmayan bu devasa kalkanı, site yönetiminin icra tehdidine karşı duruşu ve bu paraları ev sahibinin kirasından nasıl kuruşu kuruşuna yasal olarak keseceğinizi tüm detaylarıyla inceliyoruz.
Kiracı olmak, bir binanın tüm dertlerini ve yapısal masraflarını üstlenmek demek değildir. Kiracı, sadece o dairenin "Kullanım Hakkını" belli bir süre için satın almış kişidir. Mülkiyetin (ve binanın) değeri arttıkça bundan fayda sağlayan kişi kiracı değil, tapu sahibidir (ev sahibi). Bu nedenle kanun koyucu, apartman giderlerini çok net ve keskin bir şekilde ikiye ayırmıştır: İşletme (Kullanım) Giderleri ve Demirbaş (Yatırım) Giderleri. Site yöneticileri tahsilatı kolaylaştırmak için bu ayrımı bilerek görmezden gelse de, hukuku bildiğiniz an o haksız ödemeleri durdurabilir, hatta geçmişte ödediklerinizi bile faiziyle geri alabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20 ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 301 gereği; binanın yapısıyla ilgili olan, kalıcı nitelik taşıyan ve binanın maddi değerini artıran tüm ana masraflar ev sahibine aittir. Ev Sahibinin Kesinlikle Ödemesi Gerekenler:
Eğer bu masraflar aidata yansıtılmışsa (örneğin aylık aidat 1000 TL, mantolama taksiti 2000 TL ise), kiracı sadece 1000 TL'lik kısmı ödemekle yükümlüdür.
Kiracının sorumluluğu sadece binanın günlük işleyişiyle, temizliğiyle ve rutin kullanımıyla ilgili giderlerdir. Kiracının Ödemesi Gerekenler:
Pek çok apartman yöneticisi, "Ben ev sahibiyle uğraşamam, dairede oturan kiracı kimse icrayı ona gönderirim" diye tehdit eder. Hukuken KMK Madde 22'ye göre; bağımsız bölümden kaynaklanan giderlerden kat maliki (ev sahibi) esastır. Kiracı, sadece kendi kira borcu miktarıyla sınırlı olmak üzere (ve sadece işletme giderlerinden) ev sahibiyle müteselsil sorumludur. Ancak yönetim demirbaş (mantolama) parası için kiracıya icra takibi başlatırsa, kiracı "Bu borç demirbaş borcudur, husumet bana değil ev sahibine yöneltilmelidir" diyerek takibe itiraz ettiğinde o icra takibi anında durur. Yönetim o parayı kiracıdan hukuken alamaz.
Yönetimle papaz olmamak ve binada huzursuzluk çıkarmamak için hukuk sisteminin kiracıya verdiği muazzam bir kılıç vardır: Mahsup Hakkı! Eğer ev sahibiniz "Ben ödemiyorum" diyorsa, apartman yönetimine gidip mantolama veya çatı masrafını ödeyin. Ancak makbuza mutlaka " ... Nolu dairenin ev sahibi (kat maliki) adına demirbaş / mantolama ödemesidir" notunu düşürün. Sonraki ay kiranızı yatırırken, ödediğiniz o tutarı kiradan KESİN. Geriye kalan kirayı ev sahibine gönderin ve dekontun açıklamasına "Ağustos ayı kirasından 2.000 TL çatı onarım bedeli mahsup edilerek (kesilerek) kalan tutar gönderilmiştir" yazın. Ev sahibi sizi eksik kira ödediğiniz için asla evden çıkaramaz ve icraya veremez. Çünkü kanun, kiracıya başkasının (ev sahibinin) borcunu ödeyip kiradan kesme hakkını mutlak olarak tanımıştır.
Soru 1: "Kira sözleşmesine 'Apartmana ait her türlü gider, demirbaş ve tamirat kiracıya aittir' şeklinde madde koymuşlar ve imzaladım. Mecbur ödeyecek miyim?"
Cevap: HAYIR. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracının aleyhine, kanunun emredici hükümlerine aykırı konulan bu tarz genel maddeler KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR (Batıldır). İmza atmış olsanız bile mantolama veya çatı masrafını ödemek zorunda değilsiniz.
Soru 2: "Eski evimde mantolama parasını 1 yıl boyunca aidatla birlikte yönetim benden kesti ve ev sahibine de kirayı tam ödedim. Paramı geri alabilir miyim?"
Cevap: Evet alabilirsiniz. Yanlışlıkla veya baskıyla ödediğiniz size ait olmayan bu demirbaş (zenginleşme) giderlerini, geriye dönük olarak 10 yıl içinde (Sebepsiz Zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümlerine göre) ev sahibinizden dava veya icra yoluyla faiziyle geri talep edebilirsiniz.
Soru 3: "Kombi bozuldu, tamirini kim yapacak?"
Cevap: Kombinin yıllık rutin bakımı (filtre temizliği vb.) kiracıya aittir. Ancak kombinin anakartının yanması, motorunun bozulması veya tamamen değiştirilmesi gibi ana (demirbaş) masraflar ev sahibine aittir. Kiracı tamir ettirip faturayı kiradan kesebilir.
(Bu bildirim, demirbaş masrafı apartmana ödendikten sonra, eksik kira yatırılacağı ay ev sahibine WhatsApp'tan, e-postayla veya yazılı olarak gönderilmelidir.)
SAYIN [Ev Sahibinin Adı Soyadı];
Maliki bulunduğunuz ve kiracı olarak ikamet etmekte olduğum [Evin Tam Adresi] adresindeki taşınmazın bulunduğu apartmanda/sitede; yönetim kararıyla [Örn: Dış Cephe Mantolaması / Asansör Revizyonu / Çatı Yapımı] işlemi gerçekleştirilmektedir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301 hükümleri gereğince; binanın asli unsurlarına yapılan, kalıcı değer artışı sağlayan demirbaş ve yatırım niteliğindeki bu masraflar tamamen Kat Malikinin (sizin) sorumluluğunuzdadır.
Söz konusu işleme ait olan ve dairemiz payına düşen [Örn: 3.000 TL] tutarındaki demirbaş taksiti/bedeli, tarafımca apartman yönetimine malik adına ödenmiştir. (Dekont/Makbuz ektedir).
Türk Borçlar Kanunu'nun bana tanıdığı mahsup (takas) hakkı uyarınca; sizin adınıza ödediğim bu 3.000 TL tutarındaki demirbaş masrafını, .../.../2026 tarihli Aylık Kira Bedelimden keserek (mahsup ederek), geriye kalan kira tutarı hesabınıza yatırılacaktır. (İlerleyen aylardaki taksitler de aynı şekilde ödenerek aylık kiradan kesilecektir).
Bilgilerinize sunarım. TARİH: .../.../2026 KİRACINIZ: [Adınız Soyadınız] (Ek: Yönetimden Alınan Demirbaş Ödeme Makbuzu)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)