Kombi Bozuldu, Masrafı Kim Ödeyecek? Kiracı ile Ev Sahibi Arasındaki "Tamirat" Çıkmazı

Ev sahiplerinin en büyük yanılgısı, evi kiraya verdikten sonra mülkle olan tüm bağlarının ve sorumluluklarının kiranın yattığı gün dışında sona erdiğini düşünmeleridir. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 301 çok emredici bir kural koyar: "Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür." Yani bir evi "Kombili" olarak kiraya verdiyseniz, o kombinin sözleşme süresi boyunca (5 yıl, 10 yıl fark etmez) çalışır durumda olmasını sağlamak ev sahibinin yasal yükümlülüğüdür. Ev sahibi "Ben sağlam verdim, karışmam" diyerek işin içinden çıkamaz.

Kombi masraflarında faturanın kime kesileceğini belirleyen altın kural; sorunun "Olağan (Periyodik) Bakım" mı yoksa "Esaslı (Parça Değişimi) Tamirat" mı olduğudur.

• Kiracının Sorumluluğu (TBK Madde 317): Kanun, "Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür" der. Kombinin her yıl kışa girerken yapılması gereken rutin bakımı, filtre temizliği, baca kontrolü, peteklerin havasının alınması gibi "Temizlik ve Periyodik Bakım" masrafları tamamen KİRACIYA aittir.
• Ev Sahibinin Sorumluluğu (TBK Madde 305): Kombinin ana kartının yanması, devirdaim pompasının bozulması, genleşme tankının delinmesi veya kombinin ekonomik ömrünü doldurup tamamen değiştirilmesi gerekmesi "Esaslı Tamirat" tır. Bu tür parça değişimleri ve ağır hasarlar, mülkün demirbaşına ait olduğu için masrafı tamamen EV SAHİBİNE aittir.

Ev sahibinin kombi tamir masrafından kurtulabilmesinin tek bir yolu vardır: Arızanın kiracının "Hor kullanmasından" (Kötüye kullanımından) kaynaklandığını ispatlamak. Ancak ev sahibi kafasına göre "Sen bozdun" diyemez. Bunun tespiti için Yetkili Servis Raporu şarttır.

• Eğer yetkili servis formuna; "Kullanıcı hatası, cihaza dışarıdan sert darbe vurulmuş" veya "Kiracı 3 yıl boyunca yıllık periyodik filtre temizliğini yaptırmadığı için çamur birikmiş ve pompa bu ihmal yüzünden yanmış" yazarsa, işte o zaman fatura kiracıya kesilir.
• Ancak servis raporunda; "Parça ömrünü tamamlamış, voltaj dalgalanmasından kart yanmış, üretim hatası, metal yorgunluğu" gibi ibareler varsa, kiracının hiçbir kusuru yoktur ve masrafı ev sahibi öder.

Kışın ortasında kombiniz bozuldu, ev sahibi "Param yok, yaptırmıyorum" veya "Sen yaptır" diyor. Soğukta donmak veya haklıyken haksız duruma düşmemek için şu adımları izlemelisiniz:

1. Yetkili Servisi Çağırın ve Rapor Tutun: İlk iş yetkili servisi çağırıp arızanın sebebini ve masrafını belirten bir servis formu alın. Raporda "kullanıcı hatası olmadığı" mutlaka yazsın.
2. Ev Sahibine Yazılı Bildirim (İhtar): TBK Madde 305/2 gereği, kiracı arızayı ev sahibine bildirmek zorundadır. Durumu ve servis raporunu ev sahibine WhatsApp'tan veya e-mail ile yazılı olarak gönderin ve "Kombinin tamir edilmesini talep ediyorum" deyin. (Garanti olması için Noterden ihtar çekmek en sağlıklısıdır).
3. Kiradan Kesme Hakkı (TBK m. 306): Ev sahibi bildirime rağmen makul süre içinde (örneğin 3-5 gün) tamiri yaptırmazsa, kanun kiracıya muazzam bir hak verir: "Kiracı, ayıbın giderilmesini isteyebilir veya ayıbı kiraya veren hesabına giderterek, bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." Yani; servisi çağırıp kombiyi tamir ettirirsiniz, 15.000 TL faturayı kendi adınıza (veya ev sahibi adına) kestirirsiniz. Bir sonraki ay kiranız 20.000 TL ise, 15.000 TL'sini keser, ev sahibine sadece 5.000 TL yatırırsınız. Açıklama kısmına da "Kombi tamir bedeli mahsup edilmiştir" yazarsınız.

Ev sahipleri, kiranın eksik yattığını gördüklerinde genellikle öfkeyle icra takibi başlatır veya tahliye davası açarlar. "Kirayı eksik ödedi, temerrüde düştü" derler. Ancak elinizde Yetkili Servis Raporu, faturası ve ev sahibine yaptığınız Yazılı Bildirim varsa, İcra Mahkemeleri ve Sulh Hukuk Mahkemeleri ev sahibinin bu tahliye talebini REDDEDER. Çünkü siz kirayı eksik ödemediniz, kanunun size tanıdığı TBK 306. maddedeki "Takas/Mahsup" hakkınızı kullandınız.

Soru 1: "Kombi tamamen çürüdü ve yenisinin alınması gerekiyor. Eski kombiyi söküp yeni kombi alıp kiradan düşebilir miyim?"

Cevap: Yeni bir kombi almak, basit bir tamiratın ötesinde "Faydalı/Yenilikçi Masraf" statüsüne girebilir. Eğer kombi kesinlikle tamir edilemez durumdaysa (hurdaya çıkmışsa), yetkili servisten "Cihazın tamiri mümkün değildir, değişimi zorunludur" raporu almalısınız. Bu raporla birlikte ev sahibine ihtarname çekip süre vermelisiniz. O almazsa, siz alıp faturasını kiradan düşebilirsiniz.

Soru 2: "Ev sahibi, sözleşmeye özel bir madde koymuş: 'Kombide çıkacak tüm arızalar ve parça değişimleri kiracıya aittir.' Bu madde geçerli mi?"

Cevap: KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR. Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarındaki hükümleri emredicidir (kamu düzenindendir). TBK Madde 308'e göre, kiracının aleyhine olacak şekilde kanundaki sorumlulukları ağırlaştıran maddeler sözleşmeye konulamaz. Sözleşmede yazsa bile demirbaş arızası ev sahibinindir.

Soru 3: "Kombinin yıllık periyodik bakımını yaptırmadım, kışın ortasında ana kart yandı. Servis raporunda bakım yapılmadığı için arızalandığı yazıyor. Kim öder?"

Cevap: Bu durumda maalesef masrafı SİZ (KİRACI) ödersiniz. Periyodik bakımı (filtre temizliğini vs.) yaptırmak sizin yasal yükümlülüğünüzdür. Sizin bu ihmaliniz (olağan bakımı yapmamanız) cihazda büyük bir hasara (esaslı tamirata) yol açmışsa, hukukta buna "İlliyet Bağı" denir ve ortaya çıkan ana kart masrafından kiracı sorumlu tutulur.

(Bu ihtarname, ev sahibi arızayı sözlü olarak gidermeyi reddettiğinde, kiradan kesinti yapmadan önce Noterden gönderilmesi gereken yasal dayanak metnidir.)

[KONYA ... NOTERLİĞİ'NE]

İHTAR EDEN (KİRACI): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No]

ADRES: [Kiralanan Evin Açık Adresi]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (EV SAHİBİ): [Ev Sahibinin Adı Soyadı]

ADRES: [Ev Sahibinin İkamet Adresi]

KONU: Kiralanan taşınmazdaki demirbaş niteliğindeki kombinin esaslı arızasının (parça değişiminin) TBK m.301 ve m.305 uyarınca giderilmesi, aksi takdirde TBK m.306 gereğince tarafımızca tamir ettirilerek masrafının kira bedelinden mahsup edileceği (düşüleceği) ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, mülkiyeti tarafınıza ait olan ... [Adres] ... adresindeki taşınmazda .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak ikamet etmektedir.
2. Taşınmazda demirbaş olarak bulunan [Kombi Markası] marka kombide .../.../2026 tarihinde ağır bir arıza meydana gelmiş olup, ısınma ve sıcak su ihtiyacı karşılanamamaktadır. Olay üzerine çağrılan Yetkili Servis tarafından düzenlenen ekli formda; arızanın olağan kullanım veya kullanıcı hatasından kaynaklanmadığı, [Ana kartın/Pompanın vs.] ömrünü tamamlaması sebebiyle değişmesi gerektiği ve masrafının ... TL olduğu tespit edilmiştir. (Ek: Yetkili Servis Raporu ve Fiyat Teklifi).
3. Türk Borçlar Kanunu m.301 uyarınca kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmak ve m.305 uyarınca demirbaştaki esaslı tamirat masraflarını karşılamak yasal olarak tarafınıza aittir.

İSTEM: İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 3 (ÜÇ) GÜN İÇİNDE ekli servis raporunda belirtilen kombi arızasının bedeli ödenmek suretiyle tarafınızca giderilmesini (tamir ettirilmesini) talep ediyoruz. Belirtilen süre içinde arıza giderilmediği takdirde, kış aylarında müvekkilin mağduriyetinin artmaması adına; arızanın Türk Borçlar Kanunu m.306'nın tarafımıza verdiği yasal yetkiye dayanılarak müvekkil tarafından yetkili servise yaptırılacağını ve kesilecek fatura bedelinin (tamir masrafının) takip eden ayın KİRA BEDELİNDEN MAHSUP EDİLECEĞİNİ (Düşüleceğini), eksik kira ödendiği gerekçesiyle haksız tahliye davası açılamayacağını ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)