Gayrimenkul mülkiyetinde sıklıkla karşılaşılan ihtilafların başında, komşu taşınmaz maliklerinin resmi sınırları aşarak gerçekleştirdiği fiziki müdahaleler gelmektedir. LİHKAB veya Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılan ölçümler neticesinde tespit edilen bu sınır ihlalleri; komşunun duvar örmesi, tel çekmesi veya ağaç dikmesi suretiyle ortaya çıkabilmektedir. Türk Medeni Kanunu Madde 683, mülkiyet hakkını mutlak surette koruma altına almış olup, zaman aşımı olmaksızın bu haksız el atmaların sonlandırılmasına imkan tanımaktadır. Sınır tecavüzüne uğrayan malik, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açacağı 'El Atmanın Önlenmesi ve Kal (Yıkım)' davası ile arazisine yapılan fiziki yapıların ortadan kaldırılmasını ve mülkiyetinin eski hale getirilmesini talep edebilir. Ayrıca, komşunun söz konusu alanı yıllarca kullanması nedeniyle elde ettiği haksız kazancın geriye dönük 5 yıllık kısmı, 'Ecrimisil' talebiyle dava konusu yapılabilmektedir. İdari bir çözüm arayanlar için ise, ihlalin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde 3091 sayılı Kanun kapsamında Kaymakamlıklara yapılacak başvurular hızlı bir yasal alternatiftir. Bu makalede, sınır ihlallerinin tespiti, yıkım kararı, taşkın yapı mevzuatı ve haksız işgal tazminatı süreçleri yasal çerçevede, objektif olarak değerlendirilmektedir.
Kırsal kesimlerde, köylerde veya imar uygulamasının nispeten eski olduğu bölgelerde gayrimenkul mülkiyetine ilişkin en yaygın ihtilaflar, komşu parseller arasındaki sınır tecavüzlerinden kaynaklanmaktadır. Geçmiş yıllarda geleneksel yöntemlerle, taşlar, çitler veya dikilen ağaçlar referans alınarak belirlenen fiili sınırlar; günümüzde LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları) tarafından yapılan hassas uydu ve koordinat ölçümleri neticesinde sıklıkla resmi tapu sınırlarıyla çelişmektedir.
Bir gayrimenkul maliki, arazisinde kadastro ölçümü (aplikasyon) yaptırdığında, komşusuna ait taş duvarın, tel örgünün, seranın veya meyve ağaçlarının kendi mülkiyet alanına metrelerce tecavüz ettiğini tespit edebilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının doğrudan ve açık bir ihlalidir. Taşınmazı haksız olarak işgal eden komşu genellikle "Burası dedemden beri böyledir", "Duvarı yıllar önce birlikte çektik" veya "Sınırımız bu ağaç hizasıdır" gibi hukuki geçerliliği bulunmayan gerekçelerle işgali sonlandırmaktan imtina etmektedir.
Türk Medeni Kanunu (TMK), mülkiyet hakkını mutlak ve en üst düzeyde koruyan hükümler içermektedir. Resmi tapu siciline ve kadastro koordinatlarına aykırı olarak gerçekleştirilen her türlü fiziki müdahale, "haksız el atma" statüsündedir. Bu makalede; sınır ihlali (tecavüz) durumunda mülkiyet hakkının korunması, taşkın yapı niteliğindeki duvar ve ağaçların yıkımı (kal), Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılacak "El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i)" davası ile geriye dönük ecrimisil (haksız işgal tazminatı) taleplerinin hukuki çerçevesi objektif ve detaylı bir biçimde incelenmektedir.
Türk Hukuk sisteminde bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, hak sahibine o eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir. Bu yetkinin yasal sınırlar içinde kullanılmasını engelleyen üçüncü kişilere karşı yasa koyucu, malike güçlü dava hakları tanımıştır.
Hukuki sürecin sağlıklı yürütülebilmesi için fiili durumun resmi ve teknik verilerle belgelenmesi esastır. Gözleme dayalı sınır iddiaları mahkemeler nezdinde hükme esas alınamaz.
İhtarnameye rağmen ihlalin sonlandırılmaması halinde, mülkiyet hakkının tesisi için yargı yoluna başvurulması zorunludur.
Bazı ihtilaflarda komşunun inşa ettiği duvar veya yapı, komşu parsele tecavüzlü olmakla birlikte, bu yapının yıkılması fahiş bir ekonomik zarara veya ana yapının çökmesine neden olabilmektedir.
Adli yargı süreci zaman alabildiğinden, kanun koyucu gayrimenkule yönelik tecavüzlerin idari yolla ve ivedilikle çözülebilmesi için 3091 sayılı "Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun"u yürürlüğe koymuştur.
Sınır ihlali yapan komşu, işgal ettiği o kısımda (örneğin 3 metre genişliğinde ve 100 metre uzunluğunda bir alan) kendi adına tarım yapmış, meyve ağaçlarından gelir elde etmiş veya o alanı şahsi otoparkı olarak kullanmış olabilir.
Soru 1: Kadastro ölçümü yaptırdım, komşumun 10 yıl önce ördüğü taş duvar benim arsamın içine 3 metre girmiş. Duvarın üzerinden çok zaman geçmesi onun yıkımına engel midir?
Cevap: Engel değildir. Mülkiyet hakkı Türk Medeni Kanunu kapsamında mutlak bir haktır ve zamanaşımına tabi değildir. Komşunuzun haksız işgali 10 yıl da sürse, 20 yıl da sürse mülkiyet hakkınızı ortadan kaldırmaz. Asliye Hukuk Mahkemesinde el atmanın önlenmesi ve kal (yıkım) davası açarak o duvarı hukuki yollarla yıktırabilirsiniz.
Soru 2: Komşum arsasını ekerken benim tarlama ağaç dikmiş. Bu ağaçların üzerindeki meyveler kime aittir, ağaçları sökebilir miyim?
Cevap: Türk Medeni Kanunu m. 718 gereğince arazi üzerindeki mülkiyet, o arazideki bitkileri de kapsar. Ancak başkasına ait fidanın kendi arazinize dikilmesi durumunda ihtilaf doğar. Kendi başınıza ağaçları sökmeniz veya meyvelerine el koymanız tavsiye edilmez; zira haksız fiil sorumluluğu doğabilir. Müdahalenin men'i davası açarak ağaçların sökülmesini ve arazinizin boş olarak tarafınıza teslimini mahkemeden talep etmeniz yasal ve en güvenli yoldur.
Soru 3: Yeni aldığım arazinin sınırını komşum teliyle çevirmiş. Kaymakamlık üzerinden süreci çözebilir miyim?
Cevap: Eğer söz konusu tel çekme eylemi veya sınır ihlali son 1 yıl içerisinde gerçekleşmişse ve siz bu durumu öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gün geçmemişse, 3091 sayılı Kanun kapsamında Kaymakamlığa başvurarak müdahalenin men'ini talep edebilirsiniz. Ancak bu süreleri geçirmişseniz, idari başvuru reddedilecek olup tek çözüm Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)