Kredili Evin Boşanmada Paylaşımı | Av. Sami IŞILAK

Evlilik birliği içerisinde edinilen en önemli malvarlığı değeri genellikle ailenin birlikte yaşadığı konuttur. Günümüz ekonomik koşullarında bu konutların peşin olarak satın alınması nadiren mümkün olduğundan, eşler çoğunlukla uzun vadeli (10-15 yıllık) konut kredilerine başvurmaktadır. Evlilik birliğinin uyum içerisinde devam ettiği süreçte kredi taksitlerinin ödenmesi sorun teşkil etmezken; evliliğin sona ermesi (boşanma) durumunda, henüz kredisi bitmemiş olan bu evin nasıl paylaşılacağı, Aile Hukukunun en karmaşık ve teknik hesaplamalar gerektiren uyuşmazlıklarından biri haline gelmektedir.

Boşanma davası açıldığında eşlerin aklındaki temel sorular şunlardır: "Evi eşim kendi maaşıyla ödüyordu, benim hakkım var mı?", "Peşinatı evlenmeden önce babam vermişti, bu para ne olacak?", "Dava açıldıktan sonra kalan 7 yıllık borcu kim ödeyecek?" Türk Medeni Kanunu (TMK), 01.01.2002 tarihinden itibaren yasal mal rejimi olarak "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi"ni kabul etmiştir. Bu rejimin temel kuralı, evlilik içerisinde karşılığını vererek (çalışarak) elde edilen her türlü malvarlığının eşler arasında yarı yarıya (1/2 oranında) paylaşılmasıdır. Ancak kredili evlerde durum, evin sadece bir kısmının evlilik içinde ödenmiş olması, kalan borcun boşanma sonrasına sarkması ve peşinatın kişisel maldan karşılanabilmesi ihtimalleri nedeniyle çok daha detaylı bir hukuki formülasyonu (oranlama metodunu) zorunlu kılmaktadır.

Bu makalede; boşanma davasında kredili evin değerinin nasıl hesaplanacağı, kişisel mal (peşinat) kavramının paylaşıma etkisi, dava tarihinden sonra ödenecek kredi taksitlerinin hukuki durumu ve mal rejiminin tasfiyesi davasında mahkemelerin ve Yargıtay'ın uyguladığı formüller objektif ve yasal bir perspektifle detaylıca incelenmektedir.

Kredili evin paylaşım formülünü anlayabilmek için öncelikle "Edinilmiş Mal" ve "Kişisel Mal" kavramlarının sınırlarının net bir şekilde çizilmesi gerekmektedir.

• Edinilmiş Mal (TMK m. 219): Eşlerden birinin evlilik birliği süresince çalışmasının karşılığı olarak elde ettiği malvarlığı değerleridir. Maaş, ticari kazanç ve bu kazançlarla ödenen kredi taksitleri edinilmiş mal grubundadır. Kredili evin evlilik süresince (dava tarihine kadar) ödenen kısmı bu kapsamda değerlendirilir ve kural olarak eşler arasında yarı yarıya paylaşılır. Evin kimin üzerine tapulu olduğunun veya krediyi kimin ödediğinin (eşlerden birinin çalışmıyor olmasının) hiçbir önemi yoktur; ev hanımı olan eş de bu paylaşıma yarı yarıya ortaktır.
• Kişisel Mal (TMK m. 220): Eşlerden birinin evlenmeden önce sahip olduğu mallar, evlilik içinde miras kalan veya karşılıksız kazanma (bağışlama) yoluyla elde edilen mallar ile manevi tazminat alacakları kişisel maldır. Kredili ev alınırken ödenen peşinat, örneğin erkeğin evlenmeden önce biriktirdiği paradan, kadının ailesinin taktığı altınların (ziynet eşyalarının) bozdurulmasından veya babadan kalan arsanın satılmasından karşılanmışsa, bu peşinat doğrudan "Kişisel Mal" olarak kabul edilir. Kişisel mallar mal paylaşımına dahil edilmez; boşanma anında evin güncel değeri üzerinden o oranda sahibine iade edilir.

Kredili evin paylaşımında en kritik tarih, boşanma davasının açıldığı tarihtir. Türk Medeni Kanunu uyarınca, mal rejimi boşanma davasının açıldığı gün sona erer.

• Bu kuralın anlamı şudur: Ev alındığı günden boşanma davasının açıldığı güne kadar ödenen tüm kredi taksitleri "Edinilmiş Mal" (evlilik içi kazanç) kabul edilerek paylaşıma tabi tutulur.
• Ancak boşanma davası açıldığı gün ortak hesap kapanır. Dava tarihinden sonra vadesi gelecek olan ve ödenecek kredi taksitleri (örneğin kalan 7 yıllık borç), evi kim kendi maaşıyla ödüyorsa tamamen o eşin kişisel borcu sayılır ve diğer eş bu kısımdan hak talep edemez.

Mahkemeler, kredili evin boşanma sırasındaki tasfiyesini yaparken, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin (ve güncel olarak 2. Hukuk Dairesinin) yerleşik "Oranlama" formülünü kullanır. Evin satın alındığı fiyat değil, mahkemenin karar vermeye (tasfiye) en yakın tarihteki Güncel Piyasa (Sürüm) Değeri esas alınır.

Formül şu şekilde işler:

1. Toplam Kredi Borcunun Tespiti: Ev alınırken çekilen toplam kredi anaparası (faiz hariç veya faiz dahil uygulamalar somut olaya göre değişebilir, ancak genellikle anapara baz alınır) ve varsa ödenen peşinat toplanarak evin maliyeti bulunur.
2. Ödenen Taksitlerin Oranlanması: Boşanma davası açıldığı tarihe kadar ödenen kredi taksitlerinin toplamı bulunur. Bu tutarın, evin toplam kredisine (veya maliyetine) oranı hesaplanır. Örneğin; ev 120 ay vadeyle alınmış ve boşanma davası açıldığında 36 ayı (3 yılı) ödenmişse, ödenen kısmın oranı %30'dur. Kalan 84 ay (%70) ise dava tarihinden sonraya aittir.
3. Güncel Değere Uygulama: Mahkeme bilirkişisi evin dava (veya karar) tarihindeki güncel piyasa değerini hesaplar (Örn: 5.000.000 TL). Bu değer, yukarıdaki %30'luk oranla çarpılır. (5.000.000 TL x %30 = 1.500.000 TL).
4. Katılma Alacağı: Bulunan bu 1.500.000 TL, evlilik içi ödemelere isabet eden değerdir. Tapu sahibi olmayan eş, kural olarak bu tutarın yarısını (1/2 oranında = 750.000 TL) "Katılma Alacağı" olarak tapu sahibi eşten nakden talep etme hakkına sahiptir. Dava tarihinden sonraya sarkan %70'lik kısım ise tapu sahibine aittir, karşı taraf o kısımdan hak iddia edemez.

Evin alımında ödenen peşinat, eşlerden birinin kişisel malıyla (örneğin evlilik öncesi birikimi veya miras parasıyla) ödenmişse, bu eşin "Değer Artış Payı" alacağı doğar (TMK m. 227).

• Peşinat kişisel maldan karşılanmışsa, bu peşinatın evin toplam alım bedeli içindeki oranı bulunur (Örn: Ev 1.000.000 TL'ye alınmış, 200.000 TL kişisel maldan peşin verilmişse oran %20'dir).
• Evin güncel piyasa değeri hesaplandığında (Örn: 5.000.000 TL), önce bu %20'lik peşinat oranı güncel değere yansıtılır (5.000.000 x %20 = 1.000.000 TL). Bu tutar, peşinatı veren eşe doğrudan iade edilir. Bu rakam paylaşıma girmez.
• Geriye kalan değer üzerinden, yukarıda açıklanan "ödenen kredi taksitlerinin oranlanması" yöntemi uygulanarak edinilmiş mal havuzu bulunur ve o havuz ikiye bölünür.

Kredili evin paylaşımı, boşanma davasının içerisinde otomatik olarak karara bağlanmaz. Hukuki usul gereği, boşanma davası ile birlikte veya boşanma davasının kesinleşmesinden sonra ayrı bir "Mal Rejiminin Tasfiyesi (Katılma Alacağı/Değer Artış Payı)" davası açılması zorunludur.

• Boşanma davası kesinleşmeden mal rejiminin tasfiyesine karar verilemez. Mahkeme, mal paylaşımı davasını boşanma davasının kesinleşmesini "Bekletici Mesele" yaparak erteler.
• Tapu sahibi olan eşin, dava sürecinde evi üçüncü bir kişiye satarak mal kaçırmasını önlemek amacıyla, dava dilekçesinde ivedilikle evin tapu kaydına "İhtiyati Tedbir" veya "Aile Konutu Şerhi" konulması talep edilmelidir. Bu tedbir, hakkın güvence altına alınması için hayati önem taşır.

Soru 1: Evi krediyle aldık, tapu eşimin üzerine. Krediyi tamamen kendi maaşıyla o ödedi, ben çalışmıyorum. Boşanırken bu evden pay alabilir miyim?

Cevap: Evet, alabilirsiniz. Edinilmiş mallara katılma rejiminde, evin tapusunun kimin üzerine olduğunun veya krediyi hangi eşin maaşıyla ödediğinin önemi yoktur. Evlilik içinde elde edilen maaş 'edinilmiş mal'dır ve bu maaşla ödenen kredi taksitleri de ortaktır. Boşanma davası açılana kadar ödenen kredi tutarının güncel ev değerine oranlanmasıyla bulunacak meblağın yarısı (katılma alacağı) sizin hakkınızdır.

Soru 2: Ev alırken peşinatı evlenmeden önce sattığım arabama karşılık ben verdim. Kalanını kredi çektik. Peşinatım ne olacak?

Cevap: Evlenmeden önce sahip olduğunuz araçtan elde edilen gelir 'Kişisel Mal'dır. Bu parayla ödenen peşinat oranında ev üzerinde 'Değer Artış Payı' hakkınız bulunur. Evin boşanma anındaki güncel değeri hesaplandığında, kişisel malınızla ödediğiniz o peşinatın güncel değere yansıyan oranı doğrudan size verilir, bu tutar eşinizle paylaşılmaz. Sadece evlilik içinde ödenen kredi taksitleri paylaşıma tabidir.

Soru 3: Boşanma davasını açtık ama evin 5 yıl daha kredi borcu var. Dava sürecinde ve boşandıktan sonra bu borcu kim ödemeye devam edecek?

Cevap: Boşanma davası açıldığı tarihte mal rejimi sona erer. Dava tarihinden sonra vadesi gelecek olan kredi taksitleri, evin tapusu kimin üzerineyse ve krediyi kim çekmişse onun şahsi borcu sayılır. Evi tapuda üzerine alan eş, kalan 5 yıllık borcu kendi cebinden ödemekle yükümlüdür ve diğer eşten bu gelecek taksitler için bir ödeme talep edemez veya diğer eş bu gelecek ödemeler üzerinde hak iddia edemez.

[KONYA] NÖBETÇİ AİLE MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE "İhtiyati Tedbir Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI: [Eşinizin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Eşinizin İkametgah Adresi]

KONU: Davalı adına kayıtlı olan ve evlilik birliği içerisinde konut kredisi kullanılarak edinilen [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] konumlu taşınmaz yönünden Mal Rejiminin Tasfiyesi ile; fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [Örn: 100.000 TL] Katılma Alacağının ve peşinata ilişkin [Örn: 100.000 TL] Değer Artış Payı alacağının karar tarihine en yakın güncel sürüm değeri üzerinden hesaplanarak, tasfiye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili; taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi maksadıyla tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR konulması talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Şimdilik 200.000 TL - Harca Esas Değer]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil ile davalı eş, .../.../20.. tarihinde evlenmiş olup, taraflar arasında [Konya ... Aile Mahkemesinin 2026/... Esas] sayılı dosyası ile boşanma davası açılmış ve derdesttir (Veya kesinleşmiştir). Taraflar arasında 01.01.2002 tarihinden itibaren yasal mal rejimi olan "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi" geçerlidir.
2. Evlilik birliği devam ederken, .../.../20.. tarihinde [Banka Adı] şubesinden konut kredisi kullanılmak suretiyle [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] adresinde bulunan taşınmaz satın alınmış ve tapuda davalı eş adına tescil edilmiştir.
3. Söz konusu taşınmazın satın alınması aşamasında ödenen [Örn: 500.000 TL] peşinat, müvekkilin evlenmeden önce sahip olduğu şahsi banka hesabındaki birikimlerinden (veya ailesinin bağışından/takılarından) karşılanmış olup, bu tutar doğrudan müvekkilin "Kişisel Malı" niteliğindedir. TMK m. 227 uyarınca müvekkilin taşınmazın güncel değeri üzerinden peşinata isabet eden "Değer Artış Payı" alacağı bulunmaktadır.
4. Taşınmazın bakiye borcu için çekilen konut kredisinin taksitleri, boşanma davasının açıldığı ve mal rejiminin sona erdiği .../.../2026 tarihine kadar [Örn: 36 Ay boyunca] evlilik birliği içerisindeki edinilmiş mallardan (maaş/ortak kazanç) ödenmiştir.
5. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca; evin satın alma bedeli ile kredi faizleri toplamından oluşan maliyeti üzerinden, boşanma davası tarihine kadar ödenen kredi taksitlerinin hesaplanarak "Ödeme Oranının" bulunması ve bu oranın evin tasfiye tarihindeki Güncel Piyasa Değerine yansıtılarak müvekkilin yarı oranındaki (1/2) "Katılma Alacağının" tespit edilmesi gerekmektedir.
6. Davalının, mal kaçırma kastıyla söz konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretme tehlikesi bulunmaktadır. Hükmedilecek alacağımızın sonuçsuz kalmaması adına, taşınmazın tapu kaydı üzerine teminatsız olarak "İhtiyati Tedbir" konulması zorunludur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek nedenlerle; 1- Öncelikle davalı adına kayıtlı [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] konumlu taşınmazın tapu kaydına üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla teminatsız olarak ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR (veya Davalıdır Şerhi) KONULMASINA, 2- Boşanma davasının (derdest ise) bekletici mesele yapılmasına, 3- Taşınmazın güncel sürüm değeri üzerinden bilirkişi marifetiyle hesaplanacak bedelden, kişisel mal katkısına isabet eden şimdilik [100.000 TL] Değer Artış Payının ve evlilik içi ödenen kredi taksitlerine isabet eden şimdilik [100.000 TL] Katılma Alacağının (Toplam 200.000 TL), tasfiye tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan TAHSİLİNE, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)