Mirasa Konan Haciz ve İzale-i Şüyuu | Av.Sami IŞILAK

Anne veya babanın vefatının ardından geride kalan ev, tarla, arsa veya dükkan gibi taşınmazlar, mirasçılar arasında manevi değeri yüksek, dokunulmaz aile yadigârları olarak görülür. Mirasçılar, intikal işlemlerini tamamlayıp tapuyu kendi adlarına (elbirliği mülkiyetiyle) geçirdiklerinde, genellikle bu malların güvende olduğunu düşünürler. Ancak günümüzde yaşanan ekonomik sıkıntılar, iflaslar veya başarısız ticari girişimler neticesinde; mirasçılardan (kardeşlerden) sadece birinin bankalara, tefecilere veya üçüncü şahıslara olan yüklü borcu, tüm ailenin malvarlığını ve huzurunu bir anda yerle bir edebilmektedir.

Hiçbir borcu olmayan, hayatı boyunca icra dairesinin kapısından dahi geçmemiş olan diğer kardeşler, e-Devlet şifreleriyle tapu kayıtlarına baktıklarında veya ellerine ulaşan bir mahkeme tebligatıyla sarsılırlar: "Babadan kalan tarlaya/eve haciz konulmuş ve icradan satışa çıkarılacaktır!" Kardeşin borcu yüzünden tüm evin satışa çıkması (Ortaklığın Giderilmesi - İzale-i Şüyuu davası yoluyla satış) ihtimali, mirasçılarda haklı bir şok ve "Benim borcum yok, benim hissemi nasıl satarlar?" şeklinde derin bir hukuki itiraz yaratır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), bir mirasçının borcu yüzünden diğer masum mirasçıların hisselerine doğrudan el konulmasını engellese de; alacaklıya, parasını tahsil edebilmesi için tüm taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasını talep etme hakkı (İİK m. 121) tanımaktadır. Bu süreçte borcu olmayan mirasçıların eli kolu bağlı değildir. Ancak izlenmesi gereken usul, saniyelerle yarışılan, son derece teknik ve stratejik bir İcra/Miras hukuku hamlesi gerektirir. Bu makalede; iştirak halinde mülkiyette alacaklının nasıl haciz koyabildiğini, icra hâkimliğinden alınan yetki belgesini, alacaklının açtığı İzale-i Şüyuu (Ortaklığın Giderilmesi) davasını ve borcu olmayan masum mirasçıların kendi hisselerini korumak (veya satışı durdurmak) için kullanabilecekleri yasal savunma kalkanlarını en ince ayrıntılarına kadar inceliyoruz.

Mirastan kalan mallar üzerindeki tehlikeyi anlamak için, tapudaki mülkiyet türünün (Elbirliği mi, Paylı mı?) ayrımını yapmak şarttır.

• Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet: Muris (baba/anne) vefat ettiğinde, mirasçılar tapuya gidip kendi aralarında malları bölüşmezlerse veya hisseli tapuya (paylı mülkiyete) çevirmezlerse, kanun gereği (TMK m. 701) tüm mirasçılar mallar üzerinde "Elbirliği Mülkiyeti" ile hak sahibi olurlar. Bu mülkiyette hisse oranları belli olsa da, tarlanın veya evin hangi metrekaresinin kime ait olduğu belli değildir. Hiçbir mirasçı, diğerlerinin onayı olmadan kendi hissesini satamaz veya rehin edemez.
• Alacaklının Haciz İşlemi (İİK m. 94): Kardeşinizin 1.000.000 TL borcu var. Alacaklı icra takibi başlattı. Alacaklı, doğrudan gidip babadan kalan evi sattıramaz. Önce, İcra Dairesi aracılığıyla kardeşinizin bu evdeki "Miras Payı (Hissesi)" üzerine tapuda haciz koydurur. Elbirliği mülkiyetinde sadece borçlunun hissesine haciz konulması mümkündür; diğer kardeşlerin hisseleri güvendedir. Ancak bu haciz, alacaklının parayı alması için yeterli değildir; çünkü elbirliği hissesi tek başına alınıp satılabilen bir şey değildir.

Alacaklı, haciz koyduğu o hisseyi paraya çevirmek (tahsilat yapmak) zorundadır. Ancak hisse elbirliği halinde olduğu için satışı fiilen imkânsızdır. Kanun koyucu (İİK m. 121) alacaklıya bir çıkış yolu açar: "Tüm evi sattırıp, borçlu mirasçının payına düşen parayı alma" yolu.

• İcra Hâkimliğine Başvuru: Alacaklı, icra müdüründen aldığı talimatla, İcra Hukuk Mahkemesine başvurur ve "Borçlunun hissesinin bulunduğu taşınmaz iştirak halindedir, hisse satışı mümkün değildir. Bana, borçlunun yerine geçerek Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyuu) davası açma yetkisi verin" der. Hâkim bu yetki belgesini verir.
• Borcu Olmayan Mirasçılara Yansıması: Yetki belgesini alan alacaklı (örneğin bir Banka veya Şahıs), sanki borçlu kardeşmiş gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde diğer tüm kardeşlere (masum mirasçılara) karşı İzale-i Şüyuu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açar. İşte hiçbir borcu olmayan kardeşlerin evin satılacağını öğrendiği o kâbus anı, bu tebligatın gelmesiyle başlar. Babanızdan kalan o hatıra ev, artık açık artırmada (ihalelerde) tamamen yabancıların alımına açılma tehlikesiyle karşı karşıyadır.

Alacaklının açtığı bu dava karşısında diğer mirasçılar çaresiz değildir. Hukuk sistemi, ailenin mülkiyet bütünlüğünü korumak adına masum mirasçılara çok stratejik müdahale hakları tanımıştır.

A) Borcu Ödeyerek (Alacağı Temlik Alarak) Satışı Durdurmak:

• En kesin ve risksiz yoldur. Eğer kardeşinizin borcu (Örn: 200.000 TL), satışa çıkacak evin değerine (Örn: 5.000.000 TL) kıyasla çok düşükse, evi yok pahasına (yarı fiyatına) ihalede kaybetmektense, diğer kardeşler aralarında para toplayıp icra dosyasına giderek bu borcu kapatabilirler.
• Hukuki İnce Ayar (Halefiyet): Borcu öderken icra dairesine gidip "Kardeşimin borcunu ödedim, dosyayı kapatın" DEMEMELİSİNİZ. Aksi halde kardeşinizi karşılıksız zenginleştirmiş olursunuz. Yapmanız gereken, alacaklıyla "Alacağın Temliki (Devri)" sözleşmesi yapmaktır. Yani borcu ödersiniz ama alacaklı sıfatı (icra dosyası) size geçer. Kardeşiniz artık size borçlu olur ve ileride mallar satıldığında onun payından bu parayı ilk siz tahsil edersiniz. Borç ödendiğinde İzale-i Şüyuu davası da otomatikman (konusuz kalarak) düşer.

B) İhalede Önalım (Şufa) Hakkı Kullanılabilir mi?

• Hukukta "Önalım Hakkı", paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye (dışarıya) satması durumunda, diğer paydaşların o hisseyi aynı fiyata alma önceliğidir.
• Ancak Yargıtay içtihatları çok nettir: Cebri icra (İhale) yoluyla yapılan satışlarda önalım (şufa) hakkı KULLANILAMAZ. Babadan kalan ev icradan satılırken, "Ben kardeşiyim, bu evi öncelikle bana satın" diyemezsiniz. İhaleye sizin de diğer yabancı alıcılar gibi teminat yatırıp girmeniz ve açık artırmada pey sürmeniz (teklif vermeniz) gerekir. Bu durum, yabancıların aile mallarını ucuz fiyata kapatmasına neden olan en büyük risktir.

C) Aynen Taksim (Bölüşme) Savunması:

• Alacaklı evin/tarlanın "satılarak" paraya çevrilmesini isteyecektir. Ancak diğer mirasçılar mahkemede (Sulh Hukuk Hâkimine) "Aynen Taksim" talebinde bulunabilir.
• Eğer söz konusu mal, örneğin 10 dönümlük büyük bir tarlaysa ve mirasçılar arasında fiziken (bölünerek) paylaştırılabilecek nitelikteyse (İmar ve Tarım mevzuatına uygunsa), hâkim malın satılmasına değil, parçalara bölünmesine karar verir. Borçlu kardeşin payına düşen parça (örneğin 2 dönümlük kısmı) müstakil tapuya çevrilir ve icra sadece o parçayı satar. Masum kardeşlerin paylarına dokunulmamış olur. (Ancak bir apartman dairesi için aynen taksim mümkün olmadığından, daire mecburen satılacaktır).

Alacaklının açtığı İzale-i Şüyuu davası sonuçlanır ve mahkeme evin/tarlanın "açık artırma yoluyla satılmasına" karar verirse, dosya Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğuna gönderilir.

• Ev, muhammen bedelinin (bilirkişi değerinin) %50'sinden açık artırmaya (UYAP e-Satış portalında) çıkar.
• Paranın Dağıtımı (Dikkat Edilmesi Gereken Nokta): Ev ihalede (Örn: 4.000.000 TL'ye) satıldığında, icra dairesi bu 4 Milyon TL'yi alıp bankaya/alacaklıya VERMEZ. Satış memuru parayı alır ve mirasçıların hisselerine göre paylaştırır.
• Eğer 4 kardeşseniz ve borçlu olan sadece 1 kardeş ise; satıştan gelen paranın 3.000.000 TL'si (masum üç kardeşin payı) derhal bu üç kardeşe nakden ödenir. Sadece borçlu kardeşin payına düşen 1.000.000 TL icra dosyasına (alacaklıya) gönderilir.
• Yani sizin borcunuz olmadığı halde paranıza el konulmaz; ancak, 8.000.000 TL değerindeki aile evinizin ihalede 4.000.000 TL'ye (yarı fiyatına) gitmesi nedeniyle, kendi hissenizden dolaylı olarak devasa bir maddi zarara uğramış (evinizi ucuza kaybetmiş) olursunuz.

Bazen borçlu olan mirasçı (kardeş), haciz gelmeden veya alacaklı satış istemeden hemen önce, aile yadigarı evi kurtarmak (veya borcunu ödememek) için kendi hissesini diğer masum kardeşine veya eşine bedelsiz (muvazaalı) olarak devreder.

• Tasarrufun İptali Riski: Alacaklı, borçlunun icra takibinden hemen önce veya takip sürerken hissesini kendi kardeşine/akrabasına (sözde bir satışla) devrettiğini öğrenirse, İcra ve İflas Kanunu (İİK m. 277) uyarınca doğrudan Tasarrufun İptali Davası açar.
• Yargıtay, akrabalar (kardeşler) arasında yapılan hisse devirlerini, borçlunun "alacaklıdan mal kaçırma kastını" bilebilecek kişiler oldukları gerekçesiyle doğrudan iptal eder. Devralan masum kardeş, "Ben bedelini nakit ödedim, evi kurtardım" dese bile satışı kurtaramaz. Bu nedenle hisse devirleri yapılırken mutlaka resmi banka kanallarının, ekspertiz değerlerinin kullanılması ve işlemin profesyonel bir icra avukatı nezaretinde yapılması hayati önem taşır.

Soru 1: Babamızdan kalan arsaya, erkek kardeşimin SGK/Vergi borcu yüzünden devlet haciz koydu. Arsaya biz ev yapmak istiyorduk, devlet bu arsayı tamamen sattırır mı?

Cevap: Evet, sattırabilir. Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun uyarınca devletin (Vergi Dairesi/SGK) de tıpkı diğer alacaklılar gibi İzale-i Şüyuu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açarak tüm arsayı açık artırmayla sattırma yetkisi vardır. Satıştan gelen paradan sadece kardeşinizin hissesine düşen kısmı hazineye aktarılır, sizin paylarınız size nakit ödenir. Arsanızı kaybetmemek için ihaleye bizzat girip satın almanız veya kardeşinizin vergi borcunu ödeyerek (temlik/rücu yoluyla) dosyayı kapatmanız gerekir.

Soru 2: İhaleye çıkarılan aile evimizi, yabancı almasın diye diğer kardeş olarak ben satın almak istiyorum. İhalede benim bir önceliğim veya fiyat indirimim var mı?

Cevap: Maalesef cebri icra (ihale) satışlarında mirasçılara/paydaşlara 'önalım (şufa)' veya öncelik hakkı tanınmaz. Ancak sizin büyük bir avantajınız vardır: "İhalede hisse oranında mahsup hakkı". Yani 4 milyon TL'lik ev için ihaleye girdiğinizde, evde zaten örneğin 1 Milyon TL'lik (1/4) hisseniz varsa, ihaleyi kazanırsanız bu 1 Milyon TL'yi nakit olarak ödemezsiniz (hissenizi peşinattan mahsup ettirirsiniz). Ancak ihaleye herkes gibi teminat yatırıp girmeniz şarttır.

Soru 3: Borçlu kardeşimin borcu sadece 50.000 TL, ama babadan kalan binamız 10 Milyon TL değerinde. Alacaklı bu küçük borç için koca binayı sattırabilir mi, burada kötü niyet yok mu?

Cevap: Yargıtay'ın ve TMK'nın Dürüstlük Kuralı (Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı) burada devreye girer. Borç ile satılacak malın değeri arasında fahiş bir oransızlık varsa (50 Bin TL için 10 Milyonluk binanın satışı), mahkeme dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle satışı (İzale-i Şüyuu talebini) bekletebilir veya reddedebilir. Bu noktada masum mirasçıların mahkemeye itiraz ederek "Borcu biz depo ediyoruz" demesi en rasyonel çözümdür.

(Aşağıdaki belge, borçlu kardeşin alacaklısı tarafından açılan İzale-i Şüyuu (Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi) davasında, hiçbir borcu olmayan masum mirasçıların (davalıların) "Taşınmazın satılması yerine hisselere bölünmesi (Aynen Taksimi)" talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesine sunacakları cevap dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DOSYA NO: 20../... Esas

DAVALI (MASUM MİRASÇILAR): 1- [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No], 2- [Diğer Kardeş Adı] ADRES: [Tebligat Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İletişim: 0 507 705 20 75)

DAVACI (ALACAKLI/BANKA): [Alacaklı Şirket veya Şahıs Unvanı]

DİĞER DAVALI (BORÇLU MİRASÇI): [Borçlu Kardeşin Adı Soyadı]

KONU: Davacı (alacaklı) tarafça müvekkillerimin de hisse sahibi (iştirak halinde malik) olduğu taşınmazın satılması talebiyle açılan "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyuu)" davasına karşı cevaplarımızın sunulması ve taşınmazın satış suretiyle değil AYNEN TAKSİM (Bölünme) suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Sayın Mahkemenizin yukarıda esas numarası belirtilen dosyasında davacı (alacaklı) [Banka/Şahıs], borçlusu olan diğer davalı (müvekkillerimin kardeşi) ... aleyhine yürüttüğü icra takibi kapsamında aldığı yetki belgesine dayanarak; müvekkillerimin de murisinden (babasından) intikal eden [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] adresindeki [Örn: 20 dönümlük elma bahçesi] niteliğindeki taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesini talep etmiştir.
2. Davacının salt kendi alacağını tahsil etmek amacıyla, müvekkillerimin nesillerdir aile yadigârı olarak işledikleri, gelir elde ettikleri ve üzerinde hak sahibi oldukları taşınmazın icra ihalelerinde yok pahasına satılmasını talep etmesi müvekkiller açısından telafisi güç mağduriyetler doğuracaktır. Müvekkillerin davacıya hiçbir borcu bulunmamaktadır.
3. Türk Medeni Kanunu Madde 699 uyarınca; ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan taşınmazın "aynen taksimidir (bölünmesidir)". Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi ancak malın bölünmesinin mümkün olmadığı hallerde (istisnaen) uygulanır.
4. Dava konusu [20 Dönümlük] taşınmazın yüzölçümü, niteliği, tarım ve imar durumu göz önüne alındığında, hissedarların (mirasçıların) payları oranında müstakil parsellere (aynen taksime) bölünmesi fiziken ve hukuken mümkündür.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen yasal gerekçelerle ve keşif/bilirkişi incelemesi neticesinde ortaya çıkacak hususlar ışığında; 1- Öncelikle davacının taşınmazın "satış suretiyle" ortaklığının giderilmesi talebinin REDDİNE, 2- Mahallen yapılacak keşif ve Ziraat/Harita mühendisi bilirkişi raporları doğrultusunda dava konusu taşınmazın müvekkiller ve borçlu mirasçı arasında AYNEN TAKSİMİNE (hisseler oranında bölünerek ifrazına) ve icra takibinin sadece borçlu mirasçının payına düşecek yeni parsel üzerinden devam etmesine, 3- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı (alacaklı) ile borçlu davalıya müştereken yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVALI MİRASÇILAR VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)