Müteahhidin Aynı Daireyi Birden Fazla Satması | Av. Sami IŞILAK

İnşaat sektöründe projeden (maketten) veya devam eden inşaatlardan konut satın alınması, maliyet avantajı sağlaması nedeniyle sıklıkla tercih edilmektedir. Ancak finansal darboğaza giren veya kötü niyetle hareket eden bazı yükleniciler (müteahhitler), sıcak para ihtiyacını karşılamak amacıyla kendisine düşen veya arsa sahibine ait olan aynı bağımsız bölümü (daireyi), birbirinden habersiz olan üç veya dört farklı kişiye satabilmektedir. Uygulamada bu işlemler; bir alıcıya adi yazılı (emlakçı veya satış ofisi) sözleşmesiyle, bir diğerine noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle, üçüncü bir kişiye ise doğrudan tapuda devir yapılmak suretiyle gerçekleştirilmektedir.

İnşaat tamamlanma aşamasına geldiğinde veya müteahhit çalışmaları durdurduğunda, aynı dairenin kapısında ellerinde farklı sözleşmelerle karşılaşan birden fazla alıcı arasında ciddi bir mülkiyet uyuşmazlığı doğmaktadır. Bir dairenin mülkiyeti hukuken yalnızca tek bir kişiye (veya birlikte alım yoksa tek bir alıcı tarafına) devredilebilir. Diğer alıcılar ise ödedikleri birikimlerin yanması riskiyle karşı karşıya kalmaktadır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, bir taşınmazın birden fazla kişiye satılması halinde mülkiyetin (tapunun) kime ait olacağını kesin kurallara bağlamıştır. Bu makalede; mükerrer satışlarda tapu tescili, tapu şerhi ve sözleşme tarihlerinin öncelik sıralaması, "Alacağın Temliki" kurumu, tapuyu alamayan alıcıların güncel rayiç bedel üzerinden tazminat hakları ve müteahhit hakkında yürütülecek "Nitelikli Dolandırıcılık" ceza soruşturması süreçleri yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması durumunda, mahkemelerin tapu iptal ve tescil davalarında uyguladığı katı bir normlar hiyerarşisi bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca öncelik sıralaması şu şekildedir:

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m. 705). Müteahhit, daireyi üç kişiye sözleşmeyle satmış, dördüncü kişiye ise doğrudan Tapu Müdürlüğünde resmi senetle devretmiş (tescil ettirmiş) ise; kural olarak mülkiyeti tapuda devralan kişi kazanır.

• İstisna (Kötü Niyet - TMK m. 1023): Tapuda devralan kişi, bu dairenin daha önce bir başkasına satıldığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (örneğin müteahhidin yakınıysa, muvazaalı/danışıklı işlem yapılmışsa veya önceki alıcı sözleşmesini tapuya şerh ettirmişse), kötü niyetli tescil korunmaz. Önceki alıcı, tapu iptal ve tescil davası açarak kötü niyetli alıcının tapusunu iptal ettirebilir.

Ortada tapuda yapılmış bir devir yoksa ve alıcıların elinde "Noter Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" varsa, tapu kütüğüne şerh verilip verilmediğine bakılır (TMK m. 1009).

• Noter satış vaadi sözleşmesi tek başına "şahsi hak" doğurur. Ancak bu sözleşme Tapu Müdürlüğüne götürülerek tapu kütüğünün şerhler sütununa işlendiğinde, şahsi hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Sözleşme tarihi daha yeni olsa dahi, sözleşmesini tapuya ilk şerh ettiren iyi niyetli alıcı, şerh ettirmeyen diğer alıcıların önüne geçer (Şerhten itibaren 5 yıl içinde tescil davası açılması şartıyla).

Alıcıların hiçbirinin tapuda tescili yoksa ve hiçbiri noter sözleşmesini tapuya şerh ettirmemişse; Yargıtay'ın yerleşik "Tarih İtibarıyla Önce Yapılan Sözleşmeye Değer Tanınması" (Öncelik / Kıdem İlkesi) kuralı devreye girer.

• Birden fazla geçerli sözleşme (noter satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde alacağın temliki niteliğindeki yazılı sözleşmeler) çatıştığında, sözleşme tarihi en eski olan alıcı tapuyu talep etme hakkını kazanır.

Normal şartlarda taşınmaz satışları ve satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle (Tapu veya Noter) tabidir; adi yazılı (satış ofisinde imzalanan) sözleşmeler geçersizdir. Ancak Yargıtay, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı İnşaat)" projelerinde bu kurala çok önemli bir istisna getirmiştir.

• Eğer müteahhit inşaatı kendi arsası üzerine değil de, bir arsa sahibiyle yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayanarak yapıyorsa; müteahhidin kendisine düşecek daireyi üçüncü kişiye adi yazılı sözleşmeyle satması, hukuken "Alacağın Temliki (Devri)" (TBK m. 183) hükmündedir.
• Alacağın temliki işlemi için noter şartı aranmaz; adi yazılı olması yeterlidir. Dolayısıyla kat karşılığı projelerde satış ofisinde imzalanan adi yazılı sözleşmeler de geçerlidir. Ancak birden fazla adi yazılı sözleşmenin çakışması halinde, müteahhitle imzalanan sözleşmenin yanına ödeme dekontları ve resmi fatura tarihleri konularak hangi sözleşmenin gerçekte daha eski tarihli olduğu (geriye dönük sahte tarih atılıp atılmadığı) mahkemece sıkı şekilde denetlenir.

Öncelik sıralaması sonucunda dairenin tapusu sadece bir alıcıya tescil edilir. Peki, elinde sözleşmesi ve ödeme dekontları bulunan ancak sırada geride kaldığı için tapuyu alamayan diğer mağdur alıcılar ne yapacaktır?

• Sözleşmeden Dönme ve Menfi/Müspet Zarar: Tapuyu alamayan alıcılar açısından müteahhidin borcu "ifa imkansızlığı" (TBK m. 112) haline gelmiştir. Müteahhit kusuruyla daireyi başkasına devrettiği için, açıkta kalan alıcı sadece yıllar önce ödediği paranın iadesini değil, aynı zamanda Müspet Zararını (Dairenin Dava Tarihindeki Güncel Piyasa Rayiç Değerini) talep etme hakkına sahiptir (Geçerli bir sözleşme veya alacağın temliki bulunması halinde).
• Denkleştirici Adalet İlkesi: Sözleşme şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılsa dahi, Yargıtay içtihatları uyarınca alıcının yıllar önce ödediği para enflasyon karşısında erimeye terk edilmez. Mahkeme bilirkişileri; altın, döviz, TÜFE ve memur maaş katsayıları ortalamasını alarak paranın ödeme günündeki alım gücünü karar tarihine taşır (Denkleştirici Adalet İlkesi) ve faiziyle birlikte müteahhitten tahsiline hükmeder.
• Şirket Yöneticilerinin Sorumluluğu: Müteahhit bir sermaye şirketi (Ltd. veya A.Ş.) ise ve şirket içi boşaltılmışsa; 6102 sayılı TTK m. 553 ve dolandırıcılık hükümleri kapsamında şirket ortak ve yöneticilerinin şahsi malvarlıklarına gidilmesi için hukuki strateji kurulmalıdır.

Bir dairenin yanlışlıkla iki kişiye satılması (örneğin satış ofisi personellerinin koordinasyonsuzluğu) nadiren hukuki bir ihtilaf olarak kalabilir; ancak aynı dairenin bilerek ve isteyerek birden fazla kişiye satılıp paralarının tahsil edilmesi doğrudan Ceza Hukukunun konusudur.

• Tacir veya Şirket Yöneticisi Sıfatıyla Dolandırıcılık: Yargıtay Ceza Genel Kurulu ve 15. (güncel 11.) Ceza Dairesi kararlarına göre; müteahhidin daha önce bir başkasına sattığı bağımsız bölümü, bu durumu gizleyerek hileli davranışlarla ikinci ve üçüncü kişilere yeniden satması ve haksız menfaat temin etmesi, Türk Ceza Kanunu Madde 158/1-h kapsamında "Tacir veya Şirket Yöneticisi Olan ya da Şirket Adına Hareket Eden Kişilerin Ticari Faaliyetleri Sırasında Nitelikli Dolandırıcılık" suçunu oluşturur.
• Yaptırım: Bu suçun yaptırımı 3 yıldan 10 yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adli para cezasıdır. Görevli mahkeme Ağır Ceza Mahkemesidir. Müteahhit hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına yapılacak suç duyurusu ve tutuklama/yakalama talepleri, müteahhidin ceza almamak (etkin pişmanlık hükümlerinden yararlanmak) adına mağdurların zararını hızla gidermesini sağlayan en etkili hukuki yoldur.

Soru 1: Müteahhitten 2024 yılında adi yazılı sözleşmeyle daire aldım ve parasını banka üzerinden ödedim. Müteahhit aynı daireyi 2025 yılında başka birine noterde satış vaadiyle satmış ve o kişi tapuya şerh koydurmuş. Tapuyu kim alır?

Cevap: Tapu kütüğüne şerh edilen noter satış vaadi sözleşmesi ayni etki kazanır. Eğer 2025 yılında noterden alım yapıp tapuya şerh koyduran kişi iyi niyetliyse (sizin daha önce adi yazılı sözleşmeyle aldığınızı bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa), şerh önceliği nedeniyle tapuyu o kişi alır. Ancak o kişinin müteahhitle danışıklı (muvazaalı) hareket ettiğini veya sizin varlığınızı bildiğini ispatlarsanız, kötü niyetli şerh korunmaz ve öncelik sizin sözleşmenize geçer.

Soru 2: Müteahhit aynı daireyi 3 kişiye satmış, ben 2. sıradayım ve tapuyu ilk sıradaki alıcı aldı. Ben 3 yıl önce 1 Milyon TL ödemiştim, şu an daire 5 Milyon TL. Sadece 1 Milyon TL mi geri alabilirim?

Cevap: Hayır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacağın temliki veya noter satış vaadi sözleşmeniz geçerli ise, müteahhidin kusurlu ifa imkansızlığı nedeniyle "Müspet Zararınızı" yani dairenin dava tarihindeki güncel rayiç bedeli olan 5 Milyon TL'yi talep edebilirsiniz. Sözleşme geçersiz kabul edilse dahi, "Denkleştirici Adalet İlkesi" gereğince 1 Milyon TL'nin o günkü alım gücü (döviz/altın/enflasyon sepeti) hesaplanarak güncel karşılığına hükmedilir.

Soru 3: Satın aldığım dairenin başkalarına da satıldığını duydum. Tapu henüz arsa sahibi veya müteahhit üzerinde duruyor. İlk olarak ne yapmalıyım?

Cevap: Vakit kaybetmeksizin Tüketici Mahkemesinde (yatırım amaçlı/ticari ise Asliye Hukuk veya Ticaret Mahkemesinde) "Tapu İptal ve Tescil, Olmadığı Takdirde Tazminat" (terditli) davası açmalı ve dava dilekçesinde uyuşmazlık konusu bağımsız bölümün tapu kaydına üçüncü kişilere devrin önlenmesi amacıyla derhal İhtiyati Tedbir konulmasını talep etmelisiniz. Tapuya tedbir konulduğu an müteahhit o daireyi tapuda kimseye devredemez.

(Aşağıdaki belge, aynı dairenin birden fazla kişiye satılması halinde; öncelikle tapunun iptali ile alıcı adına tescili, bunun hukuken mümkün olmaması (başka iyi niyetli alıcının önceliği bulunması) halinde ise dairenin güncel rayiç bedelinin tahsili amacıyla Tüketici Mahkemesine sunulacak ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepli dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALILAR: 1- [Müteahhit Şirket Unvanı / Gerçek Kişi Adı] - (Yüklenici) 2- [Arsa Sahibinin Adı Soyadı] - (Tapu Kayıt Maliki - Yasal Hasımlık Nedeniyle) 3- [Varsa Tapuyu Kötü Niyetle Devralan 3. Kişinin Adı Soyadı]

KONU: Davalı yüklenici ile akdedilen sözleşmeye konu [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Blok, Kat, Bağımsız Bölüm No] sayılı taşınmazın davalı yüklenici tarafından mükerrer olarak birden fazla kişiye satılması nedeniyle; 1- Öncelikle taşınmazın tapu kaydına ve davalı yüklenicinin malvarlığına İHTİYATİ TEDBİR / İHTİYATİ HACİZ konulmasına, 2- Asli Talebimiz Olarak: Sözleşme önceliğimiz ve diğer davalının kötü niyeti sebebiyle taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına TESCİLİNE, 3- Terditli (Kademeli) Talebimiz Olarak: Tescil talebimizin kabul edilmemesi halinde, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla taşınmazın güncel piyasa (rayiç) değerine karşılık şimdilik [Örn: 500.000 TL] tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faiziyle birlikte davalı yükleniciden TAHSİLİNE karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [500.000 TL - Harca Esas Değer]

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı yüklenici şirket ile diğer davalı arsa sahibi arasında [... Noterliğinin .../.../20.. tarih ve ... Yevmiye] numaralı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Söz konusu sözleşme uyarınca inşa edilen binadaki [Kat, Daire No] sayılı bağımsız bölüm, yüklenici payına düşmektedir.
2. Müvekkil, konut ihtiyacı kapsamında .../.../20.. tarihli sözleşme (Noter Satış Vaadi veya Alacağın Temliki hükmündeki yazılı sözleşme) ile söz konusu bağımsız bölümü davalı yükleniciden satın almış ve satış bedeli olan toplam [Örn: 2.500.000 TL]'yi banka kanalıyla eksiksiz olarak davalı yükleniciye ödemiştir. (Sözleşme ve banka dekontları Ek-1'dedir).
3. Ancak inşaatın teslim aşamasına gelindiğinde; davalı yüklenicinin haksız kazanç temin etmek kastıyla müvekkile sattığı aynı bağımsız bölümü, müvekkilden sonraki tarihlerde birden fazla kişiye daha mükerrer olarak sattığı (veya muvazaalı olarak diğer davalı 3. kişiye tapuda devrettiği) öğrenilmiştir. Davalı yüklenici yetkilileri hakkında [Konya Cumhuriyet Başsavcılığının 2026/... Soruşturma] sayılı dosyası ile "Nitelikli Dolandırıcılık" suçundan şikayette bulunulmuştur.
4. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması (temlik edilmesi) halinde, tarih itibarıyla önce yapılan sözleşmeye değer tanınması asıldır. Müvekkilin sözleşmesi ve banka ödemeleri resmi tarihli olup diğer alıcılardan öncedir. Tapuyu devralan diğer davalı ise durumu bilen/bilmesi gereken kötü niyetli kişi konumunda olduğundan TMK m. 1023 korumasından yararlanamaz. Bu sebeple öncelikle tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilini talep ediyoruz.
5. Mahkemenizce yapılacak yargılama neticesinde tapu tescil talebimizin hukuken veya fiilen imkansız görülmesi halinde ise; davalı yüklenicinin kusurlu ifa imkansızlığı (TBK m. 112) ve denkleştirici adalet ilkeleri uyarınca, dairenin karar tarihindeki Güncel Piyasa Rayiç Değerinin hesaplanarak davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerekmektedir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Öncelikle telafisi imkansız zararların önlenmesi adına; dava konusu [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No] sayılı taşınmazın tapu kaydına üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için teminatsız olarak İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, terditli alacak talebimizin güvence altına alınması için davalı yüklenicinin taşınır/taşınmaz malları ile banka hesaplarına İHTİYATİ HACİZ KONULMASINA, 2- Asli Talebimizin KABULÜ İle: Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkil adına TAPUYA TESCİLİNE, 3- Tescil Talebimizin Kabul Edilmemesi Halinde (Terditli Olarak): Bilirkişi marifetiyle hesaplanacak taşınmazın güncel rayiç değerinden şimdilik [500.000 TL]'nin dava/temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalı yükleniciden TAHSİLİNE, 4- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 14/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)