Müteahhit Borcu, Nama İfayla İskan Alma | Av. Sami IŞILAK

Büyük bir heyecanla, yıllarca biriktirdiğiniz paralarla veya kredi çekerek yeni yapılan bir apartmandan lüks bir daire satın aldınız. Müteahhit binayı fiziken bitirdi, anahtarları teslim etti ve herkes evine taşındı. Görünürde asansör çalışıyor, kapılar takılmış, her şey kusursuz görünüyor. Ancak kış geldiğinde, elektrik ve su faturalarınızın normal bir evin 2-3 katı geldiğini, faturaların "Şantiye (Ticarethane)" tarifesi üzerinden kesildiğini fark ettiniz. Belediyeye gidip durumu araştırdığınızda ise o yıkıcı gerçeği öğrenirsiniz: "Müteahhit binanın iskanını (Yapı Kullanım İzin Belgesini) almamış."

Müteahhitlerin bir binaya iskan alabilmesi için binayı projeye uygun bitirmesi yetmez; devlete (SGK'ya) o inşaatta çalışan işçilerin sigorta primlerini ve vergi dairesine vergilerini eksiksiz ödemesi gerekir. Türkiye'deki inşaat sektörünün en kronik hastalığı, müteahhitlerin daireleri satıp parayı cebine koyduktan sonra SGK primlerini ödemeden ortadan kaybolmasıdır. SGK'dan "İlişiksizlik Belgesi" (borcu yoktur yazısı) alamayan müteahhide, belediye iskan ruhsatını vermez. İskan ruhsatı olmayan bina hukuken "İnşaat/Şantiye" statüsündedir; bireysel abonelikler alınamaz, doğalgaz bağlanamaz ve can güvenliği tehlikededir.

Peki, müteahhit ortadan kaybolduysa veya "Param yok, iskanı siz alın" diyorsa bina sakinleri karanlığa ve fahiş faturalara mahkûm mu olacaktır? Elbette hayır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), mağdur edilen kat maliklerine ve arsa sahiplerine müteahhidi tamamen devre dışı bırakarak hukuki kontrolü ele alma yetkisi vermiştir. Bu muazzam yolun adı "Nama İfaya İzin" davasıdır. Bu kapsamlı makalede; SGK borcu veya eksik imalat yüzünden iskan alamayan binalarda mahkeme kararıyla iskanın nasıl alınacağını, SGK borcunun müteahhidin kalan daireleri satılarak (veya haczedilerek) nasıl ödeneceğini ve Asliye Hukuk/Tüketici mahkemelerindeki süreçleri tüm yasal boyutlarıyla inceliyoruz.

Bir binanın iskanının (Yapı Kullanım İzni) alınabilmesi için belediyelerin aradığı en ağır şartların başında Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) ve Vergi Dairesi onayları gelir.

• Asgari İşçilik Hesaplaması: SGK, binanın metrekaresine ve inşaat maliyetine göre "Bu binanın bitmesi için en az şu kadar işçi çalıştırılmış olması ve şu kadar sigorta primi yatırılması gerekir" şeklinde asgari bir prim hesabı çıkarır. Çoğu müteahhit işçileri sigortasız çalıştırdığı veya primleri eksik yatırdığı için, iskan aşamasında SGK'nın kapısına gittiğinde karşısına yüz binlerce liralık (bazen milyonluk) bir "Fark İşçilik Primi Borcu" çıkar.
• İlişiksizlik Belgesi Şartı: SGK'ya olan bu devasa borç ödenmeden, SGK kurumu belediyeye "İlişiksizlik Belgesi (Borcu Yoktur Yazısı)" göndermez. Belediye de bu yazı olmadan iskan ruhsatını kesinlikle onaylamaz. Müteahhit bu parayı ödemekten kaçtığı an, tüm apartman sakinleri "Şantiye Suyu ve Şantiye Elektriği" kullanmaya esir edilir.

Müteahhit yükümlülüğünü (iskan almayı) yerine getirmiyorsa, bina sakinleri aralarında para toplayıp SGK'ya giderek "Biz ödeyelim bari" derler. Ancak SGK, müteahhidin borcunu doğrudan üçüncü kişilerden (eğer resmi bir karar yoksa) yasal prosedürler gereği tahsil edip kapatmakta zorluk çıkarabilir. Dahası, apartman sakinleri cebinden ödediği bu parayı müteahhitten nasıl geri alacaktır?

• TBK Madde 113 (Nama İfa): Türk Borçlar Kanunu Madde 113, yapma borcunu yerine getirmeyen borçluya (müteahhide) karşı alacaklıya (kat malikine/arsa sahibine) devasa bir yetki verir: "Alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir."
• Mahkemeden Yetki Alma: Apartman yönetimi veya kat malikleri mahkemeye başvurarak; "Müteahhit iskan almıyor, SGK borcunu ödemiyor. Lütfen yetkiyi (vekaleti) müteahhitten alın bize verin. İskan işlemlerini müteahhit adına BİZ yürütelim, SGK borcunu biz kapatalım" diyerek Nama İfaya İzin davası açarlar. Mahkeme bu yetkiyi verdiğinde, artık müteahhidin nazını çekmenize gerek kalmaz; hukuken müteahhidin yerine geçerek tüm resmi dairelerde iskan sürecini bizzat yönetirsiniz.

Nama ifaya izin davasının en muazzam özelliği, bina sakinlerini ceplerinden para harcamaktan kurtaran "Avans" veya "Haciz" mekanizmasıdır. Siz müteahhidin SGK borcunu kapatmak için kendi cebinizden yüz binlerce lira ödemek zorunda değilsiniz.

• Müteahhidin Kalan Dairesine El Konulması: Dava açılırken, müteahhidin (varsa) o binada kendi adına kayıtlı bıraktığı dairelere veya dükkânlara derhal İhtiyati Tedbir konulması istenir. Mahkeme bilirkişisi, iskanın alınması, eksiklerin tamamlanması ve SGK borcunun kapanması için gereken toplam bedeli (Örn: 1.500.000 TL) hesaplar.
• Dairenin Satılarak Avans Olarak Ödenmesi: Mahkeme, müteahhide ait o dairenin icra (veya satış memurluğu) kanalıyla satılmasına ve elde edilen paranın (1.500.000 TL'nin) iskan masraflarında kullanılması için bina sakinlerine (davacıya) "Avans Olarak Ödenmesine" karar verir.
• Müteahhidin Dairesi Yoksa: Eğer müteahhit binadaki tüm daireleri satıp kaçmışsa, mahkemeden iskan masrafı kadar tutarın (1.500.000 TL'nin) müteahhidin şahsi banka hesaplarından, araçlarından veya başka yerlerdeki arsalarından haczedilerek size ödenmesini talep edersiniz. Böylece iskanı alırken kullanacağınız finansmanı bizzat müteahhidin kendi malvarlığından sökmüş olursunuz.

Nama ifaya izin ve eksikliklerin giderilmesi davalarında usul kurallarına çok dikkat edilmelidir. Aksi halde dava reddedilebilir veya yıllarca uzayabilir.

• Ön İhtarname Şartı: Davayı açmadan önce müteahhide noter kanalıyla mutlaka bir ihtarname çekilerek, "İskan ruhsatını alman için sana 30 gün süre veriyoruz, aksi halde nama ifaya izin davası açıp masrafları senden tahsil edeceğiz" denilmeli ve müteahhit yasal olarak "Temerrüde" düşürülmelidir.
• Görevli Mahkeme: Davayı açan kişiler Arsa Sahipleri (müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapanlar) ise, dava kural olarak Asliye Hukuk veya Tüketici Mahkemelerinde açılır. Eğer davayı açan kişiler müteahhitten parayla daire satın alan "Üçüncü Kişiler (Tüketiciler)" ise, dava Tüketici Mahkemelerinde görülür.
• Bilirkişi Keşfi: Mahkeme, inşaat mühendisi, mali müşavir ve SGK uzmanından oluşan bir heyetle binaya gelir. Sadece SGK borcu değil; eksik bırakılan yangın merdiveni, takılmayan asansör motoru veya eksik peyzaj gibi iskan alınmasına engel olan tüm fiziksel ayıpların bedeli de kuruşu kuruşuna hesaplanarak müteahhidin faturasına (avans bedeline) eklenir.

Soru 1: Binamızda şantiye elektriği kullanıyoruz, faturalar can yakıyor. Müteahhit 'SGK'ya 500 bin TL borcum var, aranızda toplayın ödeyin, ben iskanı alayım' diyor. Bu parayı elden versek olur mu?

Cevap: Kesinlikle HAYIR! Müteahhide elden (veya hesaptan) iskan alması için verdiğiniz para tamamen boşa gidebilir. O parayı kendi şahsi borçlarına harcayıp yine SGK'yı yatırmayabilir. Yapmanız gereken, müteahhide para vermek değil; Asliye Hukuk/Tüketici Mahkemesinde 'Nama İfaya İzin' davası açarak yasal yetkiyi elinize almak ve müteahhidin diğer malvarlıklarına (veya varsa binadaki kalan dairesine) haciz koydurarak bu masrafı mahkeme kanalıyla tahsil edip doğrudan devlete (SGK'ya) bizzat ödemektir.

Soru 2: Dava açmak istiyoruz ama binadaki 20 dairenin 5 tanesi dava açmaya yanaşmıyor, 'Biz avukat parası veremeyiz' diyorlar. Davayı tüm apartman olarak mı açmak zorundayız?

Cevap: Tüm apartmanın veya kat maliklerinin tamamının davaya katılması hukuken zorunlu DEĞİLDİR. Sadece bir (1) kat maliki veya arsa sahibi bile, müteahhide karşı eksikliklerin giderilmesi ve nama ifaya izin (iskan alma) davasını tek başına açabilir. Mahkeme, davayı açan kişiye gerekli yetkiyi verir. Dava masraflarını ödeyen malik, sonrasında bu masrafları diğer (dava açmayan ama iskan nimetinden faydalanan) maliklerden hisseleri oranında rücu ederek (icrayla) geri alabilir.

Soru 3: Müteahhit SGK borcunu ödemediği gibi binanın yangın pompalarını takmamış ve sığınağı yapmamış. İskan için belediye bunları şart koşuyor. Bu eksiklerin parasını da davaya ekleyebilir miyiz?

Cevap: Kesinlikle evet. Nama ifaya izin davası sadece resmi harçları ve SGK borcunu değil; binanın projeye (ruhsata) uygun hale getirilmesi için eksik bırakılan tüm fiziksel imalatları (yangın merdiveni, pompa, sığınak, asansör eksikleri vb.) da kapsar. Bilirkişi bu fiziki eksikliklerin bugünkü piyasa maliyetini hesaplar ve bu tutar da (Örn: SGK borcu + 600.000 TL fiziki eksiklik) müteahhidin malvarlığından tahsil edilerek tarafınıza ödenir.

(Aşağıdaki belge, müteahhidin eksik bıraktığı SGK primleri ve fiziksel imalatlar yüzünden iskan alamayan ve şantiye elektriğine mahkûm edilen kat maliklerinin / arsa sahiplerinin, yetkiyi eline alıp masrafları müteahhitten tahsil etmek için Tüketici / Asliye Hukuk Mahkemesine sunacağı dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA (Arsa payı karşılığı ise Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi)

DAVACI: [Adınız Soyadınız / Apartman Yönetimi Adına] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz - Sorunlu Binanın Adresi]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (MÜTEAHHİT): [Müteahhit Şirketin / Şahsın Tam Unvanı] - [VKN/TC No]

ARABULUCULUK DOSYA NO: [Tüketici/Ticari Uyuşmazlıklar Kapsamında Alınan Arabuluculuk Son Tutanak No]

KONU: TBK Madde 113 uyarınca; davalı müteahhit tarafından yasal süresi içinde alınmayan "Yapı Kullanım İzin Belgesinin (İskan)" alınabilmesi, SGK asgari işçilik prim borçlarının ve ruhsata aykırı tüm fiziki eksikliklerin giderilmesi için NAMA İFAYA İZİN VERİLMESİNE (Yetki verilmesine); İskanın alınabilmesi için hesaplanacak olan (SGK primleri, belediye harçları ve fiziki tamamlama bedelleri) toplam [Örn: 1.500.000 TL] masrafın, davalıya ait malvarlığından (veya varsa adına kayıtlı bağımsız bölümlerin satılarak) müvekkile AVANS OLARAK ÖDENMESİNE karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Örn: 1.500.000 TL - Belirsiz Alacak/Kısmi Dava Kapsamında Şimdilik]

AÇIKLAMALAR:

1. Davalı müteahhit, [Ada/Parsel] adresinde bulunan [Apartman Adı] isimli projeyi inşa etmiş ve müvekkil bu binadan [Örn: 5 No'lu] bağımsız bölümü satın alarak/arsa payı karşılığı teslim alarak oturmaya başlamıştır.
2. Sözleşmeye ve yasal düzenlemelere göre davalı müteahhit binanın anahtar teslimini ve "Yapı Kullanım İzin Belgesini (İskan)" almayı taahhüt etmiştir. Ne var ki bina fiilen teslim edilmesine rağmen, davalı taraf SGK'ya olan asgari işçilik (fark prim) borcunu ve Vergi Dairesi borçlarını ödememiş, ayrıca binanın [Örn: yangın pompaları ve peyzaj] eksiklerini tamamlamamıştır.
3. Bu ağır kusurlar nedeniyle belediyeden iskan ruhsatı alınamamaktadır. Müvekkil ve diğer kat malikleri yıllardır şantiye elektriği (ticarethane tarifesi) ve şantiye suyu kullanmakta, fahiş faturalar ödeyerek ağır bir ekonomik mağduriyet yaşamaktadır. Davalı, .../.../20.. tarihli Noter ihtarnamesine rağmen temerrüde düşmüş ve iskanı almamıştır.
4. TBK m. 113 uyarınca, davalı müteahhidin yerine getirmekten kaçındığı bu yükümlülüklerin müvekkil tarafından masrafı davalıya ait olmak üzere yapılmasına (Nama İfaya) izin verilmesi zorunlu hale gelmiştir. Mahkemenizce tespit edilecek SGK prim borcu, idari para cezaları ve fiziki tamamlama masraflarının davalıdan (varsa binadaki uhdesinde kalan daireler satılarak) avans olarak tahsil edilmesini talep ediyoruz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici yasal nedenlerle ve Mahkemenizce yapılacak bilirkişi keşfi neticesinde; 1- Davamızın KABULÜ ile; iskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alınabilmesi için gerekli olan SGK/Vergi borçlarının ödenmesi ve tüm fiziki eksikliklerin giderilmesi hususunda müvekkile NAMA İFAYA İZİN (Yetki) VERİLMESİNE, 2- Tespit edilecek şimdilik [1.500.000 TL] iskan masrafının, davalıya ait malvarlığı veya bağımsız bölümler üzerine konulacak haciz/tedbir vasıtasıyla nakde çevrilerek müvekkile AVANS OLARAK TAHSİLİNE VE ÖDENMESİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)