Babadan kalan mirasın paylaşımı genellikle masa başında çözülmez. Bir hissedarın bile "Hayır" demesi, tüm mülkü kilitleyebilir. Hukukumuzda "Kimse ortaklığa zorlanamaz" ilkesi gereği açılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyuu) davası, bu kilidi açan tek yoldur. 1 Eylül 2023'te gelen Arabuluculuk şartını, ihaleye ortakların katılım avantajını ve "Evi ben yaptım" (Muhdesat) iddiasının davanın seyrini nasıl değiştireceğini bu yazıda tüm detaylarıyla anlattım.
Babanızdan veya dedenizden miras kalan bir tarla, ev veya arsa var. Tapuda 5-10 tane hissedar görünüyorsunuz. Siz payınızı satıp paraya çevirmek istiyorsunuz ama diğer kardeşler "Satmayalım, değerlenince satarız" diyor veya "Benim payımı ucuza ver, yoksa imza atmam" diye diretiyor.
Mülk adeta kilitlenmiş durumda. Ne satabiliyorsunuz, ne kirasını tam alabiliyorsunuz ne de inşaat yapabiliyorsunuz. İşte bu kilidi açan hukuki anahtarın adı: İzale-i Şuyuu, yani Ortaklığın Giderilmesi Davası'dır.
Bu dava; "Anlaşamıyorsanız, devlet eliyle satar payınızı veririz" demektir. Kimsenin "Ben satılmasını istemiyorum" deme lüksü yoktur. Bir hissedar bile istese, o mülk satışa çıkar.
Eskiden doğrudan mahkemeye gidiyorduk. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren getirilen düzenlemeyle; Ortaklığın Giderilmesi davalarında Dava Şartı Arabuluculuk zorunlu hale geldi.
Yani; amcanızla veya kardeşinizle kavgalı bile olsanız, önce bir arabulucu huzurunda (veya avukatlarınız aracılığıyla) masaya oturmak zorundasınız. "Anlaşamıyoruz" tutanağı tutulmadan dava açılamaz, açılırsa reddedilir. Bu süreç genellikle 3-4 hafta sürer.
Mahkeme süreci başladığında hakim iki yola bakar:
Eğer mülk bölünebilir nitelikteyse (Örneğin çok büyük bir araziyse ve imar durumu müsaitse), hakim araziyi cetvelle çizer gibi hissedarlara böler. Herkesin tapusu ayrılır. Ancak; bir dairenin, bir dükkanın veya küçük bir tarlanın 10 kişiye bölünmesi teknik olarak imkansız olduğundan, mahkemelerin %90'ı ikinci yolu seçer.
Bölünmesi mümkün olmayan mülkler, İcra Satış Müdürlüğü aracılığıyla Açık Artırma ile satılır. Satıştan elde edilen para, (masraflar düşüldükten sonra) hissedarlara payları oranında dağıtılır.
Hissedarların en büyük korkusu şudur: "Dedemin tarlası elin adamına gitmesin."
Satış, herkese açık (elektronik ortamda) yapılır. Yani dışarıdan biri de gelip ihaleye girebilir, en yüksek parayı veren alır. Ancak hissedarlar, mahkemeden "Satışın sadece ortaklar arasında yapılmasını" talep edebilirler. Eğer TÜM ORTAKLAR buna oybirliğiyle rıza gösterirse, ihale dışarıya kapatılır ve sadece kardeşler arasında açık artırma yapılır. (Not: Genelde husumet olduğu için oybirliği sağlanamaz ve satış herkese açık olur).
Bu, Anadolu'daki en yaygın sorundur. Tapu babanın üzerinedir ama arsadaki 2 katlı evi büyük oğul kendi parasıyla yapmıştır. Satış yapılırsa evin parası da diğer kardeşlere mi gidecek?
Hayır. Dava sürerken "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açarak; "Arsa babamın ama üzerindeki bina benimdir" diye tespit yaptırabilirsiniz. Bu durumda; satış yapıldığında arsanın parası tüm hissedarlara, binanın değeri ise sadece evi yapan kişiye ödenir. Bu, evi yapanın hakkını koruyan çok kritik bir hamledir.
Evet, hissedarlar da ihaleye girip mülkü satın alabilirler. Üstelik hissedarların avantajı vardır. Dışarıdan gelen vatandaş %10 teminat yatırmak zorundadır. Ancak sizin içeride zaten hisseniz (alacağınız) olduğu için, eğer hissenizin değeri teminat miktarını karşılıyorsa teminat yatırmadan ihaleye katılabilirsiniz.
Soru 1: Bu dava ne kadar sürer?
Cevap: Hissedar sayısına ve tebligat süreçlerine göre değişmekle birlikte, ortalama 12 ila 18 ay arasında sonuçlanır. Hissedarların adreslerinin bulunamaması süreci uzatan en büyük etkendir.
Soru 2: Davayı kaybeden taraf olur mu?
Cevap: Bu davanın "kaybedeni" yoktur. Dava sonunda mülk satılır ve herkes parasını alır. Bu yüzden yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de, davayı açan kişiye değil, tüm hissedarlara payları oranında yükletilir.
Soru 3: İhalede ev ucuza gider mi?
Cevap: Satışlar "Muhammen Bedelin" (Bilirkişinin belirlediği değerin) %50'si üzerinden açılır. Yani 1 Milyonluk ev, 500 Bin TL'den ihaleye çıkar. Ancak açık artırma olduğu için fiyat genellikle piyasa değerine yaklaşır. Elektronik ihaleye geçildiği için artık katılım yüksek olmakta ve değerinde satılmaktadır.
Soru 4: Kardeşim hissesini bana satmıyor, zorla alabilir miyim?
Cevap: Hayır, kimseyi hissesini satmaya zorlayamazsınız. Ancak İzale-i Şuyuu davası açarak mülkü komple satışa çıkartabilir ve ihalede en yüksek fiyatı vererek tamamını siz satın alabilirsiniz.
Ortak mülkiyet, sorunlu mülkiyettir. Bakımını kimse yapmaz, vergisini kimse ödemez ama herkes hak iddia eder. Yıllarca süren aile kavgaları yerine, hukuki yolla mülkü tasfiye etmek ve herkesin payını cebine koyması en temiz yoldur.
Sıkça karşılaşılan bu davalarda; doğru değer tespiti yaptırmak ve ihale sürecini takip etmek için bir avukattan destek almanız menfaatinizedir.
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)