OSB Arsa Tahsisi İptali ve Dava Yolları | Av.Sami IŞILAK

Türkiye'nin üretim gücünün kalbi olan Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), sanayicilere altyapısı hazır, teşviklerle desteklenmiş ve stratejik konumlarda yer alan arsalar sunarak ekonomik kalkınmanın lokomotifi konumundadır. Özellikle Konya, Kayseri, Gaziantep gibi sanayi hacmi devasa olan bölgelerde, bir OSB'den fabrika kurmak amacıyla arsa tahsisi alabilmek, yatırımcılar için aylar süren bürokratik mücadeleler ve ciddi ön ödemeler (teminatlar) gerektiren zorlu bir süreçtir. Ancak yatırımcının asıl büyük sınavı, arsayı teslim aldıktan sonra başlamaktadır.

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği, arsa tahsisi yapılan sanayicilere "arsa spekülasyonunu (rantını) engellemek" ve "üretimi derhal başlatmak" amacıyla son derece katı, milimetrik sürelere bağlanmış taahhütler yükler. Sanayici, arsayı aldıktan sonra 1 yıl içinde yapı ruhsatını almak, 2 yıl içinde inşaatı bitirip üretime geçmek zorundadır. Ne var ki; Türkiye'nin içinde bulunduğu makroekonomik dalgalanmalar, kredi faizlerindeki ani sıçramalar, döviz kurlarındaki şoklar, tedarik zinciri krizleri veya bizzat belediyelerin/OSB yönetiminin altyapı eksiklikleri nedeniyle, sanayicinin bu süreler içinde fabrikasını bitirip dumanını tüttürmesi çoğu zaman fiilen imkânsız hale gelmektedir.

İşte bu noktada OSB Yönetim Kurulları, çoğu zaman sanayicinin içinde bulunduğu "mücbir sebepleri (force majeure)" veya haklı gecikme nedenlerini göz ardı ederek, acımasız ve tek taraflı bir kararla "Arsa Tahsisinin İptaline" karar vermektedir. Milyonlarca dolar harcayarak temelini attığı, çelik konstrüksiyonunu diktiği fabrikanın elinden alınarak bir başka yatırımcıya verileceğini öğrenen sanayici için bu durum, ticari bir yıkım ve telafisi imkânsız bir iflas riskidir. Bu makalede; OSB arsa tahsis iptallerinin yasal zeminini, halk arasında "yürütmeyi durdurma" olarak bilinen acil "İhtiyati Tedbir" davalarının Asliye Hukuk/Ticaret Mahkemelerindeki usulünü, mücbir sebep savunmalarını ve sanayicinin milyonluk yatırımını kurtaracak hukuki stratejileri derinlemesine ve objektif bir hukuk disipliniyle inceliyoruz.

Bir OSB'den arsa alan sanayici, aslında OSB Tüzel Kişiliği ile bir "Arsa Tahsis Sözleşmesi" imzalamış olur. Bu sözleşme, klasik bir gayrimenkul alım-satımından çok farklıdır; şarta bağlı bir yatırım taahhüdüdür.

• Sürelerin İşlemesi (Yönetmelik Madde 60): OSB Uygulama Yönetmeliği'ne göre, arsa tahsisi kesinleşen sanayici; arsayı teslim aldığı tarihten itibaren en geç 1 (Bir) yıl içinde projelerini hazırlatıp ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) kararı ve "Yapı Ruhsatı" almak zorundadır. Yapı ruhsatı alındıktan sonra ise en geç 2 (İki) yıl içinde inşaatı tamamlayıp üretime geçmek (İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı almak) zorundadır.
• İptal Kararı (Yönetim Kurulu Kararı): Bu sürelerin ihlal edilmesi halinde, OSB Yönetim Kurulu toplanarak sanayiciye tanınan tahsisin iptaline karar verir. Sanayicinin o güne kadar OSB hesabına yatırdığı arsa bedelleri (belirli kesintiler ve güncellemeler yapılarak) sanayiciye iade edilir ve arsa derhal OSB'nin portföyüne geri dönerek sırada bekleyen başka bir sanayiciye tahsis edilir. Ekranda veya tapuda görülen bu iptal, sanayicinin yıllarca süren AR-GE, mühendislik ve sermaye birikimini bir gecede çöpe atar.

OSB Yönetimi süreleri kronometre gibi işletse de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve OSB Yönetmeliği sanayiciye "kendi kusuru dışında gelişen" olaylar için geniş bir savunma kalkanı sunar. Tahsisin iptali davasında mahkemeye sunulacak en güçlü argümanlar şunlardır:

• Ekonomik İmkânsızlık (Kriz ve Kur Şokları): Normalde ticari hayatta basiretli bir tacirin döviz kurlarını öngörmesi beklenir. Ancak Türkiye'de yaşanan ani ve çok olağanüstü döviz/enflasyon şokları, bankaların ticari kredi musluklarını tamamen kapatması, sözleşmenin kurulduğu an ile ifa anı arasındaki dengenin çökmesi, Yargıtay tarafından "İşlem Temelinin Çökmesi (TBK m. 138)" kapsamında değerlendirilerek sanayiciye ek süre verilmesini haklı kılabilmektedir.
• Kamu Kurumlarından Kaynaklanan Gecikmeler: Sanayici projeyi çizdirmiş ancak Belediye, İl Çevre Müdürlüğü, TEDAŞ veya bizzat OSB Yönetimi altyapı eksiklikleri nedeniyle (yol, su, elektrik bağlantılarının OSB tarafından yapılamaması) ruhsat onaylarını aylarca geciktirmişse; bu gecikme sanayiciye fatura edilemez. Hukukta hiç kimse kendi kusurundan faydalanamaz. "Ruhsatı geç verdikleri için inşaata geç başladım" savunması, tahsis iptalini doğrudan çökertecek bir mutlak delildir.
• Deprem, Afet ve Küresel Tedarik Krizleri: Bölgede yaşanan doğal afetler, hammadde ithalatını donduran küresel krizler (pandemi kalıntıları, gümrük krizleri) gibi önlenemez olaylar "Mücbir Sebep" kabul edilerek yatırımcıya doğrudan ek süre hakkı doğurur.

Sanayiciler arasında en çok karıştırılan hukuki terminoloji, açılacak davanın niteliğidir. Hukukta yanlış mahkemeye gitmek, zaman kaybı ve arsanın fiilen başkasına devredilmesi demektir.

• Adli Yargı vs. İdari Yargı: OSB'ler kamu yararı amacı güden yapılar olsalar da, 4562 sayılı Kanun Madde 5 uyarınca "Özel Hukuk Tüzel Kişisi" statüsündedirler. Uyuşmazlık Mahkemesi ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kökleşmiş içtihatlarına göre; OSB ile sanayici arasındaki "Arsa Tahsis Sözleşmesi" bir özel hukuk sözleşmesidir. Dolayısıyla, tahsisin iptali bir idari işlem değil, sözleşmenin feshi niteliğindedir.
• İhtiyati Tedbir (HMK m. 389): Bu nedenle, OSB'nin kararını iptal ettirmek için İdare Mahkemesine gidip "Yürütmeyi Durdurma" davası AÇILMAZ. Doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesine (veya Asliye Ticaret Mahkemesine) başvurularak sözleşmenin haklı feshinin iptali (muarazanın men'i) davası açılır. Bu davada, arsanın başkasına verilmesini engellemek için talep edilecek hukuki kurumun adı "Yürütmeyi Durdurma" değil, "İhtiyati Tedbir"dir.
• Mahkemeden alınacak acil bir İhtiyati Tedbir kararıyla, OSB yönetiminin o arsayı 3. bir şahsa tahsis etmesi veya tapuda işlem yapması dava sonuna kadar (yıllarca) hukuken bloke edilir.

Bazı durumlarda sanayici, yatırımın belirli bir kısmını tamamlayıp arsanın mülkiyetini (tapusunu) kendi şirketi üzerine almış olabilir. Ancak OSB, tapuyu devrettiğinde tapu siciline "Geri Alım (Vefa) Hakkı" şerhi koyar.

• Vefa Şerhinin İşletilmesi: Sanayici tapuyu almasına rağmen fabrikada üretime (ruhsata) geçmezse, OSB Yönetimi tapudaki bu "Geri Alım" hakkını kullanarak, parayı iade edip tapuyu tek taraflı olarak tekrar OSB üzerine geçirmek için sanayiciye karşı "Tapu İptal ve Tescil" davası açar.
• Sanayicinin Karşı Hamlesi: Bu durumda sanayici davalı konumuna düşer. Avukat aracılığıyla yapılacak savunmada; inşaatın %80 oranında tamamlandığı, devasa bir katma değer yaratıldığı, geriye kalan küçük eksikliklerin "mücbir sebeplerden" kaynaklandığı ve tapunun geri alınmasının TMK Madde 2 (Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı) uyarınca hakkaniyete aykırı olduğu ispatlanarak OSB'nin tapu iptal davası reddettirilir.

OSB'nin "Tahsisinizi iptal ettik" tebligatı şirketinize ulaştığı an, saniyelerle yarışılan bir hukuki kriz yönetimi başlamalıdır.

• OSB, iptal kararıyla birlikte banka hesabınıza yatırdığınız ilk peşinatı (veya güncellenmiş arsa bedelini) iade edip, arsayı derhal sırada bekleyen yedek yatırımcılara (bazen tanıdıklara veya ranta dayalı çevrelere) tahsis etmeye çalışacaktır. Arsa üçüncü bir (iyiniyetli) kişiye tahsis edilip o kişi inşaata başlarsa, geriye dönüşü çok zor bir yola girilir.
• Bu "Telafisi İmkânsız Zararı" önlemek için, iptal yazısı tebliğ edilir edilmez Asliye Hukuk/Ticaret Mahkemesine "Teminat Mukabilinde Acil İhtiyati Tedbir" talepli dava açılmalıdır. Hâkim, şirketin gösterdiği mücbir sebep kanıtlarını (belediye gecikme yazıları, faturalar, kredi ret belgeleri) yaklaşık ispat düzeyinde yeterli bulursa, 24 saat içinde arsanın siciline tedbir koyarak OSB'nin tüm tasarruf yetkisini dondurur.

Soru 1: OSB arsa tahsisimi iptal ettiğini bana yazılı bildirdi. Ne kadar sürede dava açmalıyım? İdare Mahkemesine mi gideceğim?

Cevap: OSB bir özel hukuk tüzel kişisi olduğu için tahsis iptali uyuşmazlıkları Adli Yargıda (Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemelerinde) görülür. Bir idari işlem olmadığı için 60 günlük kesin iptal davası süresine tabi değildir (Genel zamanaşımı süreleri işler). Ancak arsanın derhal 3. bir kişiye verilmemesi (fiili imkânsızlık doğmaması) için iptal yazısını aldığınız hafta içinde acilen 'İhtiyati Tedbir' talepli tespit ve muarazanın men'i davası açmanız hayati önem taşır.

Soru 2: İnşaatın %90'ını bitirdik, çelik konstrüksiyon ve çatılar yapıldı ancak makine siparişlerimiz yurtdışındaki savaş (veya liman krizi) nedeniyle 1 yıldır gelmiyor. OSB 'üretime geçmedin' diyerek iptal kararı aldı. Bu yasal mı?

Cevap: Hukuken ve hakkaniyet bağlamında yasal değildir. Yatırımın %90'ını tamamlayarak fiili bir irade ve devasa bir harcama ortaya koyduğunuz açıktır. Makinelerin küresel kriz nedeniyle gecikmesi tipik bir 'Mücbir Sebep (Öngörülemezlik)' halidir. Mahkeme, yatırımın mevcut seviyesini bilirkişiyle tespit ederek OSB'nin iptal kararını 'Hakkın Kötüye Kullanılması (TMK m.2)' gerekçesiyle durduracak ve size haklı bir ek süre verilmesine hükmedecektir.

Soru 3: Arsanın tapusunu kendi şirketim üzerine almıştım ama tapuda OSB'nin 'Geri Alım (Vefa)' şerhi var. OSB bu şerhe dayanarak tapumu direkt elimden alabilir mi?

Cevap: OSB Yönetimi, siz rıza göstermedikçe tapuyu tek taraflı bir dilekçeyle tapu dairesinden alıp doğrudan kendi üzerine geçiremez. Vefa hakkını kullanabilmesi için size karşı mahkemede 'Tapu İptal ve Tescil Davası' açmak zorundadır. Bu dava sürecinde siz haklı savunmalarınızı (mücbir sebeplerinizi) ileri sürerek bu davanın reddini sağlayabilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, geçerli mücbir sebepleri olmasına rağmen OSB Yönetimi tarafından "fabrika kurma süresine uyulmadığı" gerekçesiyle haksız yere arsa tahsisi iptal edilen sanayici şirketin, arsanın 3. kişilere verilmesini durdurmak amacıyla Nöbetçi Asliye Ticaret/Hukuk Mahkemesine sunacağı acil İhtiyati Tedbir talepli dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

(TENSİPLE BİRLİKTE ACİL İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR)

DAVACI: [Sanayici Şirketinizin Tam Ticari Unvanı] - [Vergi No] ADRES: [Şirketinizin Adresi]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI: [Örn: Konya Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığı] Tüzel Kişiliği

KONU: Davalı OSB Yönetim Kurulunun .../.../20.. tarih ve [Karar No] sayılı "Arsa Tahsisinin İptali" kararının haksız ve hukuka aykırı olduğunun tespiti ile sözleşmeye haksız müdahalenin (Muarazanın) MEN'İNE ve İPTALİNE, yargılama süresince telafisi imkânsız zararların doğmasını önlemek adına, dava konusu arsanın 3. kişilere tahsisinin ve tapu devrinin engellenmesi için HMK Madde 389 uyarınca teminat mukabilinde veya teminatsız olarak sicile İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Örn: 5.000.000 TL - Harca Esas Arsa/Yatırım Değeri]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil şirket, sanayi ve üretim sektöründe faaliyet göstermekte olup, davalı Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği ile .../.../20.. tarihinde imzalanan "Arsa Tahsis Sözleşmesi" uyarınca [OSB Adı, Ada, Parsel] adresindeki arsanın tahsisini (kullanım hakkını) almıştır. Tahsis sözleşmesi ve OSB Yönetmeliği uyarınca müvekkil şirkete, yapı ruhsatı almak ve üretime geçmek için belirli süreler öngörülmüştür.
2. Müvekkil şirket, bu süre zarfında iyi niyetle hareket ederek [Örn: mimari, statik ve mekanik projelerini devasa bütçeler harcayarak hazırlatmış, zemin etütlerini tamamlamış ve ÇED onaylarını almıştır]. Ancak, yapı ruhsatının alınması sürecinde [Örn: Belediye Başkanlığının imar planı revizyon çalışmaları veya davalı OSB'nin bölgedeki altyapı (yol/elektrik) çalışmalarını zamanında bitirememesi] nedeniyle ruhsat onay süreci müvekkilimin iradesi ve kusuru dışında aylarca gecikmiştir. (İlgili resmi kurum yazışmaları Ek-1'dedir).
3. Türk Borçlar Kanunu Madde 136 uyarınca, borcun ifasının mücbir sebepler veya 3. kamu kurumlarından kaynaklanan nedenlerle imkânsızlaşması veya gecikmesi halinde borçlu (müvekkil) sorumlu tutulamaz. Davalı OSB Yönetimi, kendi altyapı eksikliğinden ve kamu idaresinin gecikmesinden kaynaklanan bu "Mücbir Sebep" durumunu tamamen göz ardı ederek, .../.../20.. tarihli haksız ve keyfi yönetim kurulu kararı ile müvekkilin arsa tahsisini tek taraflı olarak iptal etmiştir.
4. Müvekkil şirket, söz konusu arsa üzerine [Örn: 20 Milyon TL'lik makine siparişi vermiş olup], yatırımın durması veya arsanın başkasına tahsis edilmesi halinde müvekkilin iflası dâhil olmak üzere telafisi imkânsız devasa ticari zararlar doğacaktır. Davalı OSB'nin, TMK Madde 2 (Dürüstlük Kuralı) ve ahde vefa ilkesine açıkça aykırı olan bu haksız feshinin iptali zorunludur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici yasal nedenlerle ve Sayın Mahkemenizce re'sen gözetilecek hususlar ışığında; 1- Öncelikle, dava konusu [Ada, Parsel] numaralı arsanın, davalı OSB Yönetimi tarafından 3. şahıslara tahsis edilmesini, devredilmesini veya üzerinde inşaat başlatılmasını engellemek amacıyla, HMK m. 389 uyarınca tensiple birlikte acilen (gerekirse teminat karşılığında) tahsis kayıtlarına/tapu siciline İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 2- Yargılama neticesinde davamızın KABULÜ ile; davalı OSB'nin .../.../20.. tarihli haksız "Tahsisin İptali" kararının geçersiz olduğunun tespitine, müvekkilin tahsis hakkının devam ettiğine ve davalının haksız muarazasının (müdahalesinin) MEN'İNE VE İPTALİNE, müvekkile yatırımı tamamlaması için yasal ek süre verilmesine, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı OSB Tüzel Kişiliğine yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: .../.../2026

DAVACI ŞİRKET VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)