Riskli Yapı Kararı ve Yıkıma İtiraz | Av. Sami IŞILAK

Kentsel dönüşüm süreçleri, Türkiye'nin deprem gerçeği karşısında hayati bir önem taşısa da; uygulamada pek çok mülkiyet hakkı ihlaline, rant kavgalarına ve usulsüz idari işlemlere sahne olmaktadır. Apartmandaki komşularınızdan birinin (veya arsa payı yüksek bir malikin) sizin haberiniz dahi olmadan binadan "Karot (beton) numunesi" aldırmasıyla başlayan bu süreç, kısa süre sonra kapınıza asılan "Binanız Riskli Yapı Olarak Tespit Edilmiştir" ve ardından gelen "60 Gün İçinde Binayı Tahliye Edin ve Yıkın" tebligatlarıyla tam bir kâbusa dönüşebilir.

Birçok vatandaş, belediyeden veya Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünden gelen bu tebligatları gördüğünde itiraz hakkı olmadığını, evini derhal boşaltıp çoğunluğun anlaştığı müteahhide boyun eğmek zorunda olduğunu düşünür. Oysa alınan karot numunelerinin yanlış yerlerden alınması, laboratuvar testlerinin hatalı olması veya yapının aslında güçlendirmeyle kurtarılabilecek durumda olması sıkça karşılaşılan senaryolardır. Mülkiyet hakkı, anayasal bir güvencedir ve idarenin (belediyenin) dayattığı her rapor mutlak doğru değildir.

Hukuk sistemimiz, "Çürük" raporu verilen binaların apar topar yıkılmasını engellemek için vatandaşa İdare Mahkemelerinde "Yürütmeyi Durdurma ve İptal" davası açma hakkı tanır. Ayrıca, binanın yıkılmasından sonra arsa payı çoğunluğuyla alınan yeniden yapım kararlarına direnen azınlık maliklerin (muhaliflerin) paylarının haraç mezat satılmasını önleyecek güçlü hukuki mekanizmalar mevcuttur. Bu makalede; 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı kararına itiraz, 60 günlük tahliye tebligatının iptali ve çoğunluk kararlarına karşı azınlık maliklerin hakları yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Sürecin ilk adımı, lisanslı bir kuruluş tarafından hazırlanan "Riskli Yapı Tespit Raporu"nun size tebliğ edilmesidir.

• 15 Günlük Kritik Süre: Bu raporu (veya tebligatı) aldığınız günden itibaren en geç 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne resmi bir dilekçeyle itiraz etmeniz zorunludur. Bu itiraz, üniversite hocalarından oluşan bir "Teknik Heyet" tarafından incelenir.
• İtirazın Reddi ve Kesinleşme: Teknik heyet itirazınızı reddederse, riskli yapı kararı idari olarak kesinleşir. İdare (belediye veya bakanlık), binanın tahliyesi ve yıktırılması için size ilk olarak 60 günden az olmamak üzere bir süre verir. Eğer bu sürede yıkmazsanız, ilaveten 30 günlük ek bir süre (ikinci tebligat) daha gönderilir.

Riskli yapı raporu kesinleştiğinde ve kapınıza 60 günlük yıkım/tahliye tebligatı geldiğinde, binanızın dozerlerle yıkılmasını engelleyecek tek güç İdare Mahkemesi'dir.

• Dava Açma Süresi: Yıkım/tahliye tebligatının size tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde İdari İşlemin İptali davası açmalısınız.
• Yürütmeyi Durdurma (Aciliyet): Dilekçenin en can alıcı noktası "Yürütmenin Durdurulması" talebidir. Mahkemeye, "Bina yıkılırsa telafisi imkânsız zarar doğacak, davayı kazansak bile ortada ev kalmayacak" diyerek, dava sonuçlanana kadar yıkım işleminin durdurulmasını talep edersiniz. Mahkeme genellikle idarenin savunmasını alarak (veya savunma almadan) yürütmeyi durdurma kararı verir.
• Mahkeme Bilirkişisi: Mahkeme, binanıza bağımsız inşaat mühendisi bilirkişiler gönderir. Bilirkişiler binanın gerçekten riskli olup olmadığını, karot sonuçlarının gerçeği yansıtıp yansıtmadığını veya binanın "Güçlendirme" ile kurtarılıp kurtarılamayacağını yeniden tespit eder. Eğer rapor lehinize gelirse, riskli yapı kararı ve yıkım tebligatı tamamen iptal edilir.

Eğer mahkeme yoluyla yıkımı durduramadıysanız ve bina yıkılıp "Arsa" haline geldiyse, süreç kat mülkiyetinden çıkarak müşterek mülkiyet kurallarına tabi olur.

• Salt Çoğunluk Değişikliği: Eskiden kentsel dönüşüm kararları (hangi müteahhitle anlaşılacağı, projenin nasıl olacağı) arsa payının 2/3 çoğunluğu ile alınırdı. Ancak 6306 sayılı Yasada yapılan güncel değişikliklerle (2023 sonu itibarıyla), yeniden yapım ve müteahhit seçimi için Salt Çoğunluk (%50+1) yeterli hale getirilmiştir.
• Azınlığın (Muhaliflerin) Durumu: Karara katılmayan (azınlıkta kalan) maliklere noter kanalıyla ihtarname gönderilir ve 15 gün içinde karara uymaları (sözleşmeyi imzalamaları) istenir. İmzalamazlarsa, paylarının açık artırmayla satılacağı bildirilir.

Çoğunluk kararına uymadığınız için arsa payınızın Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü nezdinde açık artırmayla diğer maliklere (veya Hazineye) satılmasına karar verilmesi, mülkiyet hakkının en ağır ihlallerinden biridir. Azınlık malik, bu satışa karşı şu yollarla direnir:

• Sözleşmenin Adaletsizliği: Azınlık malikin çoğunluk kararına uymama sebebi genellikle müteahhit sözleşmesinin son derece adaletsiz olmasıdır (Örn: Çoğunluk maliklere deniz manzaralı daire verilirken, azınlık malike giriş kat sunulması veya teminat alınmaması). Azınlık malik, satış işleminin iptali için İdare Mahkemesinde dava açtığında; sözleşmenin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu ispatlayarak satış kararını iptal ettirebilir.
• Bedel Tespiti İtirazı: Satıştan önce SPK lisanslı değerleme uzmanları arsa payınız için bir bedel (rayiç değer) belirler. Çoğu zaman bu değer piyasa gerçeğinin çok altındadır. Bu değer tespitine itiraz ederek satış sürecini durdurabilir ve payınızın yok pahasına elinizden alınmasını engelleyebilirsiniz.

Soru 1: Apartmanda sadece bir komşumuz gizlice laboratuvar çağırıp 'Riskli Yapı' raporu almış. Bizim haberimiz yoktu. Tek kişinin başvurusuyla bina yıkılır mı?

Cevap: Evet, 6306 sayılı Kanun uyarınca binada hissesi olan tek bir malikin (arsa payı ne olursa olsun) başvurusu, riskli yapı tespiti sürecini başlatmak için yeterlidir. Ancak bu raporun sonucuna, rapor size tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak itiraz etme hakkınız vardır.

Soru 2: 60 günlük yıkım ve tahliye tebligatı elime ulaştı. Eşyalarımı toplayıp çıkmaktan başka çarem yok mu?

Cevap: Çareniz var. Tebligatı aldığınız tarihten itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde 'Yürütmeyi Durdurma Talepli İptal Davası' açmalısınız. Mahkeme yürütmeyi durdurma kararı verdiğinde, dava sonuçlanıp yeni bilirkişi incelemesi yapılana kadar idare binanıza dokunamaz ve sizi zorla tahliye edemez.

Soru 3: Bina yıkıldıktan sonra komşuların %51'i (salt çoğunluk) bir müteahhitle anlaşmış. Sözleşme çok adaletsiz, imzalamak istemiyorum. Payım hemen satılır mı?

Cevap: Payınızın satışı için müdürlüğe başvurabilirler ancak bu satış kararına karşı da İdare Mahkemesinde iptal davası açma hakkınız vardır. Sözleşmenin objektif ve eşitlikçi olmadığını, müteahhidin teminat mektubu vermediğini veya size haksızlık yapıldığını kanıtlarsanız, mahkeme satış işlemini iptal ederek payınızı koruma altına alır.

(Aşağıdaki belge, hatalı veya usulsüz bir riskli yapı tespiti sonucunda gönderilen 60 günlük yıkım tebligatının durdurulması ve idari işlemin iptali amacıyla İdare Mahkemesine sunulacak dava dilekçesi taslağıdır.)

[İSTANBUL/KONYA] NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

"Yürütmenin Durdurulması Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (İDARE): 1- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (İl Müdürlüğü) 2- [İlçe] Belediye Başkanlığı

İPTALİ İSTENEN İDARİ İŞLEM: Davalı idare tarafından müvekkile tebliğ edilen, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numaralı taşınmazın 6306 sayılı Yasa kapsamında "Riskli Yapı" olduğuna dair kesinleşme kararı ile, binanın 60 gün içerisinde tahliye edilerek yıkılmasına ilişkin .../.../2026 tarih ve [Karar/Evrak No] sayılı idari işlemin iptali.

TEBLİĞ TARİHİ: .../.../2026

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [Ada, Parsel] numarasında kain anagayrimenkulde [Daire No] bağımsız bölüm malikidir. Dava dışı maliklerden birinin tek taraflı başvurusu üzerine, [Lisanslı Kuruluş Adı] tarafından hazırlanan Riskli Yapı Tespit Raporuna dayanılarak, bina hakkında riskli yapı şerhi düşülmüş ve itirazlarımız İl Müdürlüğü Teknik Heyetince gerekçesiz olarak reddedilmiştir.
2. Akabinde, davalı İlçe Belediye Başkanlığı tarafından müvekkile .../.../2026 tarihinde tebliğ edilen işlemle, binanın 60 gün içinde tahliyesi ve yıkımı emredilmiştir.
3. Söz konusu idari işlem hukuka, hakkaniyete ve bilimsel verilere açıkça aykırıdır. Riskli yapı tespiti için alınan karot numuneleri binanın taşıyıcı (kolon/perde) sistemlerinden doğru tekniklerle alınmamış, zemin etüdü hatalı değerlendirilmiş ve yapısal performans analizi eksik yapılmıştır. Binanın yıkılmadan "Güçlendirme" projesi ile kurtarılma imkânı bulunmasına rağmen bu husus göz ardı edilmiştir.
4. İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) Madde 27 uyarınca; idari işlemin uygulanması halinde "Telafisi Güç veya İmkânsız Zararlar" doğacağı açıktır. Zira dava konusu işlem durdurulmazsa, müvekkilin yaşam alanı dozerlerle yıkılacak ve dava sonunda haklılığımız ispatlansa dahi ortada bir ev kalmayacağından mülkiyet hakkı geri dönülemez şekilde ihlal edilecektir. Bu nedenle, öncelikle mahallinde keşif ve bağımsız bilirkişi incelemesi yapılana kadar dava konusu yıkım işleminin yürütmesinin durdurulması zorunludur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Öncelikle, davalı idarenin savunması alınmaksızın (veya savunma alındıktan hemen sonra) telafisi imkânsız zararların doğmasını önlemek adına yıkım ve tahliye işleminin YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA, 2- Yargılama (keşif ve bilirkişi incelemesi) neticesinde, hukuka ve bilimsel gerçeklere aykırı olarak tesis edilen "Riskli Yapı Kararı" ile "60 Günlük Yıkım/Tahliye Tebligatının" tamamen İPTALİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı idarelere yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 30/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)