Eski Ev Sahibinin Tahliyesi ve Ecrimisil | Av. Sami IŞILAK

Yıllarca birikim yaparak veya yüksek faizli konut kredilerinin altına girerek hayalindeki evi satın alan bir kişinin karşılaşabileceği en sinir bozucu hukuki sorunların başında; tapu devri yapılıp evin bedeli kuruşu kuruşuna ödendiği halde, eski ev sahibinin evi boşaltmamakta direnmesi gelmektedir. Satış aşamasında "Tapuyu verelim, ben 15 güne taşınacağım", "Yeni evimin boyası bitmedi, bir ay müsaade et" gibi sözlü ricalarla evde kalmaya devam eden eski malik, zaman geçtikçe telefonu açmamaya ve evi işgal etmeye başlamaktadır.

Bu noktada evi yeni satın alan malikler, çoğu zaman hatalı bir hukuki yorumla eski ev sahibini bir "kiracı" gibi görmekte ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki (TBK m. 351) yeni malikin gereksinimi nedeniyle 6 aylık tahliye sürelerini beklemeleri gerektiğini düşünerek çaresizliğe kapılmaktadır. Oysa hukuki gerçeklik bambaşkadır: Evi satan eski malik, tapu devrinden sonra o evde hiçbir yasal hakkı bulunmayan bir "Fuzuli Şagil (Haksız İşgalci)" konumundadır. Eski ev sahibi ile yeni malik arasında yazılı bir kira sözleşmesi yapılmadığı sürece, tahliye süreci kiracı tahliyesinden çok daha farklı ve keskin kurallara tabidir.

Bu makalede; tapuyu devrettiği halde evden çıkmayan eski ev sahibine karşı çekilecek ihtarnamenin önemi, Kaymakamlık makamı üzerinden 3091 sayılı Kanun ile acil tahliye süreci, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak "Müdahalenin Men'i (Elatmanın Önlenmesi)" davası ve oturulan aylar için geriye dönük kira bedeli olan "Ecrimisil" tazminatı yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca, gayrimenkul mülkiyeti tapu siciline tescil ile kazanılır. Tapu Müdürlüğünde imzalar atılıp devir işlemi tamamlandığı saniye, evin yeni ve tek yasal sahibi siz olursunuz.

Eski ev sahibi, satış anından itibaren mülkiyet hakkını tamamen kaybeder. Aranızda evi belirli bir süre daha kullanabileceğine dair yazılı bir kira sözleşmesi veya geçerli bir kullanım sözleşmesi yoksa, eski malikin evde geçirdiği her saniye hukuken "Haksız İşgal (Fuzuli Şagil)" olarak adlandırılır. Haksız işgalci statüsündeki bir kişinin, kiracılara tanınan yasal güvencelerden, tahliye sürelerinden veya kış aylarında evden çıkarılamama gibi efsanelerden faydalanması hukuken mümkün değildir.

Satıştan sonra eski malik evden çıkmamakta direniyorsa, sözlü tartışmalara veya telefon görüşmelerine girmek yerine derhal hukuki bir zemin oluşturulmalıdır. Bu zeminin en güçlü taşı Noter İhtarnamesidir.

İhtarname çekilmesinin iki temel hukuki amacı vardır:

• İyi Niyet İddiasını Çürütmek: Eski malik mahkemede "Bana sözlü olarak 3 ay daha oturabileceğimi söylemişti, o yüzden çıkmadım" diyebilir. İhtarname, bu iyi niyet iddiasını kesin olarak ortadan kaldırır ve işgalin haksızlığını belgeler.
• Ecrimisil (Tazminat) İçin Başlangıç Belirlemek: Geriye dönük haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edebilmek için karşı tarafın "kötü niyetli zilyet" olduğunun ispatlanması gerekir. Çekilen ihtarnamenin eski malike tebliğ edildiği gün, kötü niyetin başlangıç tarihi sayılır.
• İhtarnamenin İçeriği: İhtarnamede; taşınmazın satın alındığı tarih belirtilmeli, eski malikin hiçbir hukuki dayanağı olmaksızın taşınmazı işgal ettiği vurgulanmalı ve (örneğin 3 veya 7 gün gibi) çok kısa bir süre verilerek evin tahliye edilmesi, aksi takdirde müdahalenin men'i davası açılacağı ve oturulan her ay için emsal kira bedeli üzerinden ecrimisil talep edileceği ihtar edilmelidir.

Eski ev sahibini mahkemelerde yıllarca sürecek bir davayla çıkarmak istemeyen yeni malikler için kanun koyucu son derece hızlı bir idari yol öngörmüştür: 3091 Sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun.

Bu kanun uyarınca, haksız işgale uğrayan taşınmaz sahibi, taşınmazın bulunduğu yerin Mülki İdare Amirliğine (İlçelerde Kaymakamlık, İllerde Valilik) başvurarak işgalcinin kolluk kuvveti (polis/jandarma) marifetiyle zorla tahliyesini talep edebilir.

• Süre Şartı (Çok Önemli): Kaymakamlık yoluna başvurabilmek için çok katı bir süre sınırı vardır. Yeni malik, eski malikin evi boşaltmadığını (tecavüzü) öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içinde ve her halükarda tecavüzün başlamasından itibaren 1 yıl içinde Kaymakamlığa başvurmak zorundadır. Bu süre kaçırılırsa idari yoldan tahliye kararı verilemez, mecburen mahkeme yolu izlenir.
• Sürecin İşleyişi: Başvuru üzerine Kaymakamlık tarafından bir soruşturmacı atanır. Soruşturmacı eve giderek tapu kayıtlarını inceler ve işgalciyi dinler. Ortada bir kira sözleşmesi yoksa, Kaymakamlık en geç 15 gün içinde "Tecavüzün Önlenmesi ve Tahliye" kararı verir. Karar kolluk kuvvetlerine gönderilir ve eski ev sahibi eşyalarıyla birlikte zorla kapı dışarı edilir.

Kaymakamlık başvuru süresi (60 gün) kaçırılmışsa veya yeni malik aynı zamanda geriye dönük tazminat (ecrimisil) talep etmek istiyorsa, adli yargı yoluna başvurulması zorunludur. Eski ev sahibine açılacak bu davanın adı "Müdahalenin Men'i (Elatmanın Önlenmesi) ve Ecrimisil" davasıdır.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır (Kira ilişkisi olmadığı için Sulh Hukuk Mahkemesi görevli değildir).
• Mülkiyet Hakkının Mutlaklığı: Türk Medeni Kanunu Madde 683 uyarınca; bir şeye malik olan kimse, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Eski ev sahibinin tapu iptal davası açmamış veya elinde bir kira sözleşmesi bulundurmamış olması halinde, Asliye Hukuk Mahkemesi tahliyeye karar vermek zorundadır.

Ev satın alındıktan sonra eski ev sahibinin evde geçirdiği her gün, yeni malikin mülkiyet hakkından faydalanmasını ve evi kiraya vererek gelir elde etmesini engellemektedir. Hukukumuzda kötü niyetli haksız işgalciden talep edilecek bu tazminata "Ecrimisil" denir.

• Ecrimisilin Niteliği: Ecrimisil bir kira bedeli değildir, haksız işgal tazminatıdır. Ancak hesaplanırken o bölgedeki benzer evlerin rayiç kira bedelleri emsal alınır.
• Kötü Niyetin İspatı: Ecrimisil talep edebilmek için eski ev sahibinin o evde haksız yere oturduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması (kötü niyetli olması) gerekir. Noter ihtarnamesinin tebliğ edildiği tarih, kötü niyetin kesinleştiği tarihtir. Mahkemece atanan bilirkişi; evin konumu, büyüklüğü ve piyasa koşullarını değerlendirerek ihtarname tarihinden evin fiilen tahliye edildiği tarihe kadar geçen süre için geriye dönük aylık ecrimisil bedellerini hesaplar ve yasal faiziyle birlikte eski malikten tahsiline karar verir.

Soru 1: Evi satın aldım, eski ev sahibi 'Ben zaten 3 ay sonra çıkacağım, kira sözleşmesi yapalım' dedi. Kabul etmeli miyim?

Cevap: Kesinlikle kabul etmemelisiniz. Eski ev sahibi ile geçici süreli dahi olsa bir kira sözleşmesi imzalarsanız, o kişi artık 'Fuzuli Şagil (Haksız İşgalci)' olmaktan çıkar ve 'Kiracı' statüsü kazanır. Bu durumda Kaymakamlık veya Müdahalenin Men'i yollarını kullanamazsınız; Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan katı tahliye prosedürlerine ve uzun mahkeme süreçlerine tabi olursunuz. Çıkmasını istiyorsanız sözleşme yapmadan derhal ihtarname çekmelisiniz.

Soru 2: İhtarname çektik ama hala çıkmıyor. Evi benim aldığımı bildiği halde elektriği, suyu kendi üzerine almaya devam etmiş. Kaymakamlığa başvursam çıkarırlar mı?

Cevap: Tapu devrini yaptığınız (tecavüzü öğrendiğiniz) tarihten itibaren 60 gün geçmemişse Kaymakamlığa başvurarak 3091 sayılı Kanun kapsamında idari yoldan tahliye ettirebilirsiniz. Elektrik ve suyun eski malik üzerinde olması onun haksız işgalci olduğu gerçeğini değiştirmez. Kaymakamlık sadece tapudaki mülkiyet hakkına ve geçerli bir kira kontratı olup olmadığına bakar.

Soru 3: Eski ev sahibine ihtarname çektim, 6 ay boyunca çıkmadı. Sonra kendiliğinden evi boşalttı ve anahtarı bıraktı. Oturduğu bu 6 ayın kirasını ondan alabilir miyim?

Cevap: Evet, alabilirsiniz. Evi boşaltmış olması geriye dönük tazminat sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Tahliye gerçekleştiği için Asliye Hukuk Mahkemesinde sadece 'Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)' davası açarak, ihtarname tebliğ tarihinden tahliye tarihine kadar geçen 6 aylık süre için rayiç kira bedeli üzerinden tazminatınızı yasal faiziyle birlikte tahsil edebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, satış işlemi tamamlandığı halde evi teslim etmeyen eski malike karşı haksız işgalin sonlandırılması ve oturulan aylar için tazminat alınması amacıyla Asliye Hukuk Mahkemesine sunulacak dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (ESKİ MALİK): [Eski Ev Sahibinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Tahliyesi İstenen Evin Adresi]

KONU: Müvekkilin maliki bulunduğu taşınmaza davalı tarafından yapılan haksız ve mesnetsiz tecavüzün önlenerek MÜDAHALENİN MEN'İNE (Tahliyeye) ve ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten fiili tahliye tarihine kadar işleyecek olan şimdilik [Örn: 50.000 TL] ECRİMİSİL (Haksız İşgal Tazminatı) bedelinin her ay için işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Taşınmazın Rayiç Değeri + Talep Edilen Ecrimisil Tutarı]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No] adresinde kain taşınmazı .../.../2026 tarihinde tapuda gerçekleştirilen resmi satış işlemi ile davalıdan [Satış Bedeli] mukabilinde satın alarak mülkiyetini devralmıştır. (Tapu senedi ve güncel takyidat belgesi Ek-1'dedir).
2. Tapu devri gerçekleştirilmiş ve satış bedeli davalıya eksiksiz ödenmiş olmasına rağmen, eski malik sıfatını taşıyan davalı taşınmazı boşaltmamış ve müvekkile teslim etmemiştir. Taraflar arasında taşınmazın kullanımına cevaz veren herhangi bir kira sözleşmesi, intifa veya sükna hakkı bulunmamaktadır. Davalı, tapu devir anından itibaren taşınmazda hiçbir yasal hakkı bulunmayan "Fuzuli Şagil (Haksız İşgalci)" konumundadır.
3. Davalının haksız işgalinin sonlandırılması amacıyla, müvekkil tarafından [Konya ... Noterliği]'nin .../.../2026 tarih ve [Yevmiye No] yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmiş ve taşınmazın 7 gün içinde boşaltılması, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağı ihtar edilmiştir. (İhtarname ve tebliğ şerhi Ek-2'dedir). İhtarname .../.../2026 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olmasına rağmen taşınmaz tahliye edilmemiştir.
4. Türk Medeni Kanunu Madde 683 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Davalının hiçbir hakka dayanmayan bu haksız elatmasının mahkemenizce verilecek kararla önlenmesi ve taşınmazın tahliyesi gerekmektedir.
5. Ayrıca, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği .../.../2026 tarihinden itibaren davalının kötü niyeti kesinleşmiştir. Müvekkil, satın aldığı evi kullanamamış ve kiraya verememiştir. Bu nedenle ihtarnamenin tebliğ tarihinden fiili tahliyenin gerçekleşeceği tarihe kadar, emsal kira bedelleri üzerinden hesaplanacak olan haksız işgal tazminatının (ecrimisilin) davalıdan tahsilini talep etme zorunluluğu doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Hâkimliğinizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile; mülkiyeti müvekkile ait olan [İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] adresindeki taşınmaza davalı tarafından yapılan haksız elatmanın önlenmesine ve davalının taşınmazdan TAHLİYESİNE (MÜDAHALENİN MEN'İNE), 2- İhtarnamenin davalıya tebliğ edildiği .../.../2026 tarihinden taşınmazın fiilen tahliye edileceği tarihe kadar hesaplanacak olan (fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik) [50.000 TL] ECRİMİSİL bedelinin her bir aya ilişkin tahakkuk tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 19/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)