Site Otopark İşgalleri ve Hukuki Sınırlar | Av.Sami IŞILAK

Büyükşehirlerdeki nüfus yoğunluğunun artması ve yatay mimariden çok katlı kapalı site konseptine geçiş, ortak yaşam alanlarının paylaşımını günümüzün en büyük hukuki meselelerinden biri haline getirmiştir. Her haneye düşen araç sayısının artması, müteahhitlerin imar planlarında otopark alanlarını asgari seviyede tutmasıyla birleştiğinde, site içindeki otoparklar ciddi komşuluk ihtilaflarının merkez üssü olmuştur. "Burayı ben temizliyorum", "Benim dairemin tam altı", "Ben eski malikim" veya "Burası benim yerim" gibi hukuki hiçbir karşılığı olmayan gerekçelerle ortak otopark alanlarına duba koymak, zincir çekmek veya kilitli bariyer taktırmak en sık karşılaşılan ihlallerdir.

Bu karmaşada site yönetimlerinin takındığı tutum ise çoğu zaman hukuki sınırları aşmaktadır. Kendini adeta bir kolluk kuvveti gibi gören bazı site yöneticileri, genel kuruldan aldıkları usulsüz yetkilere dayanarak, kurallara uymayan veya ikinci aracını siteye park eden maliklerin araçlarını çekici çağırarak site dışına çektirmekte veya araçların tekerleklerine kilit vurmaktadır. Oysa Türk Hukukunda, ne bir kat malikinin ortak alanı kendi şahsına özgülemesi (duba koyması) ne de site yönetiminin bir mülkiyete (araca) fiziki müdahalede bulunması yasal olarak mümkündür.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Ceza Kanunu (TCK) hükümleri, otoparkların kullanımını, kat maliklerinin haklarını ve yönetimlerin sınırlarını kesin ve emredici kurallarla belirlemiştir. Bu makalede; otoparkların ortak alan statüsünü, duba/zincir koyarak mülkiyet hakkına tecavüz edilmesini, site yönetiminin araç çektirme eyleminin cezai boyutunu ve bu ihlallere karşı Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak "Hâkimin Müdahalesi" davasının tüm hukuki ve usuli detaylarını kapsamlı bir şekilde inceliyoruz.

Bir sitede veya apartmanda otopark sorununun hukuki temelini kavrayabilmek için, otopark alanının yasal statüsünün ne olduğunu netleştirmek gerekir.

• Ortak Yer Karinesi (KMK Madde 4): 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinin "a" bendi uyarınca, genel kömürlük ve ortak garajlar (otoparklar) tartışmasız olarak "Ortak Yerler" statüsündedir.
• Kullanım Ölçüsü (KMK Madde 16): Kanun, ortak yerlerin kullanım hakkını doğrudan "Arsa Payı"na bağlamıştır. KMK Madde 16 hükmü şöyledir: "Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikinin arsa payı ile oranlıdır."
• Fiili Durum: Bu maddeye göre, sitedeki açık veya kapalı otopark alanları üzerinde hiçbir kat malikinin müstakil (tek başına) mülkiyet hakkı yoktur. Otoparklar, tüm maliklerin arsa payları oranında paylı mülkiyetindedir. Eğer sitede 100 daire ve 60 araçlık otopark varsa, "ilk gelen park eder" (kullanım önceliği) kuralı geçerlidir. Boş bulunan yere park eden kat malikine, "Orası benim yerim, kaldır" denilemez.

Bir kat malikinin, hırdavatçıdan aldığı bir dubayı, zinciri veya kilitli park demirini otoparktaki belirli bir alana monte etmesi, basit bir saygısızlık değil; doğrudan doğruya bir "Mülkiyet İhlali" ve "Haksız İşgal"dir.

• Yönetim Planı İstisnası: Bir kat malikinin otoparkta belirli bir numaralı alanın sadece kendisine ait olduğunu iddia edebilmesi için TEK BİR YASAL YOL vardır: O da tapu siciline tescilli olan "Yönetim Planı"nda veya mimari projede o alanın o bağımsız bölüme (daireye) eklenti olarak özgülenmiş (tahsis edilmiş) olmasıdır.
• Genel Kurul Kararının Geçersizliği: Mimari projede veya Yönetim Planında bir tahsis yoksa, Kat Malikleri Kurulu toplanıp oy çokluğuyla veya yöneticinin kararıyla "1 numaralı park yeri 5 numaralı dairenindir" şeklinde bir karar alamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, ortak alanların belirli kişilere tahsisi ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile Yönetim Planını değiştirmesiyle mümkündür.
• Bu nedenle, yönetim planında özel tahsis olmadığı halde ortak otoparka duba çakan, zincir çeken veya kilit takan kişi, diğer kat maliklerinin zilyetliğine ve mülkiyet hakkına tecavüz etmiş sayılır. Hâkim kararıyla bu dubalar zorla sökülür ve tüm mahkeme masrafları işgalciye ödetilir.

Otopark ihtilaflarında hukuki sınırların en çok aşıldığı nokta, site yönetimlerinin yetkilerini yanlış yorumlamasıdır. Sitede iki aracı olanın ikinci aracını koyması, misafirlerin otoparkı işgal etmesi veya bir malikin dubayı söküp zorla park etmesi durumunda, yönetimlerin çekici çağırarak aracı site dışına attırması veya tekerleğe kilit takması ağır hukuki ihlaller doğurur.

• Kolluk Yetkisinin Gaspı: Site yönetimleri özel hukuk tüzel kişiliğine bile sahip olmayan idari yapılardır. Polis, jandarma veya belediye zabıtası gibi kamu gücü (kolluk yetkisi) kullanamazlar. Kamu gücünün dahi özel mülke izinsiz girip araç çekmesi katı kurallara bağlıyken, site yönetiminin veya anlaştığı özel bir çekici firmasının bir malikin şahsi mülkü olan aracına el atması, onu yerinden zorla oynatması açık bir "Haksız Fiil"dir.
• TCK Bağlamında Suç Unsuru: Yönetimin aracı zorla çektirmesi sırasında araçta oluşabilecek en ufak bir çizik veya mekanik hasar, Türk Ceza Kanunu Madde 151 kapsamında "Mala Zarar Verme" suçunu oluşturur. Ayrıca, bir kişinin aracının tekerleğine kilit vurarak hareket etmesini engellemek veya aracı şahsın rızası dışında başka bir yere taşımak, TCK kapsamında hürriyeti tahdit veya hakkı olmayan yere tecavüz boyutlarında soruşturmalara konu edilebilir.
• Çözüm Nedir? Yönetim, usulsüz park eden veya duba koyan kişiye karşı fiziki müdahalede (araç çekme) bulunamaz. Yapması gereken, noter aracılığıyla ihtar çekmek ve KMK Madde 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak "Hâkimin Müdahalesini" talep etmektir. Karar mahkemeden çıkar, tahliyeyi icra memurları (devletin gücü) yapar.

Otopark kapasitesi daire sayısından az olan veya ucu ucuna yeten sitelerde, bazı hanelerin 2 veya 3 araç sahibi olması diğer maliklerin hakkını gasp etmektedir.

• Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi: KMK uyarınca, otoparkın kullanım şeklini belirleme yetkisi Kat Malikleri Kurulundadır. Kurul toplanarak (oy çokluğuyla), "Otopark yetersizliği nedeniyle her bağımsız bölümün site içerisine sadece 1 (bir) araç park etme hakkı vardır, ikinci araçlar ve misafir araçları site otoparkına alınmayacaktır" şeklinde bir karar alabilir.
• Bu karar, KMK Madde 16'daki "arsa payı oranında kullanım" kuralına ve hakkaniyete tamamen uygundur.
• Kararın Uygulanması: Alınan bu karar karar defterine işlenir ve güvenliğe talimat verilir. Güvenlik görevlisi plaka tanıma sistemi veya bariyer vasıtasıyla aynı dairenin ikinci aracını veya misafir aracını siteye almayabilir (Siteye girişi engelleyebilir). Girişin engellenmesi hukuka uygundur; ancak araç bir şekilde içeri girmişse, yukarıda izah edildiği üzere yönetim bu aracı zorla çektiremez veya lastiğini kilitleyemez. İhlal eden malik hakkında hukuki süreç (dava) başlatılır.

Ortak otopark alanına duba/zincir konularak işgal edilmesi veya kurallara aykırı olarak sürekli ikinci aracın park edilmesi durumunda izlenecek kesin yasal yol Sulh Hukuk Mahkemesidir.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulamasından kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, davanın (zararın) maddi boyutu ne olursa olsun kesin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün (sitenin) bulunduğu yer mahkemesidir.
• Davayı Kim Açabilir? Bu davayı açmak için site yöneticisi olmak şart değildir. Sitede oturan veya evini kiraya vermiş olan herhangi bir kat maliki, kendi kullanım hakkı engellendiği için doğrudan bu davayı açabilir.
• Hüküm ve İcra: Hâkim, mahallinde yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesi ile ortak alanın işgal edildiğini (dubaları veya kilitleri) tespit eder. Davalı malike, müdahalesini sonlandırması (dubaları sökmesi) için kısa bir süre verir. Verilen sürede sökülmezse, mahkeme ilamı İcra Dairesine konulur. İcra memurları çilingir ve polis eşliğinde siteye gelerek kilitleri/dubaları söker, masraflarını da (avukatlık ücreti ve yargılama giderleriyle birlikte) işgalciden tahsil eder. Bu karar, aynı haksız eylemin tekrarını önleyen kesin bir emirdir.

Soru 1: Site yönetimi genel kurul kararı aldı ve 'Kurallara aykırı park eden araçlar çekilecektir, çekici masrafı malike aittir' şeklinde panoya yazı astı. Bu onlara yetki verir mi?

Cevap: Hayır, kesinlikle yetki vermez. Kat Malikleri Kurulunun veya site yönetiminin özel mülkiyete (araca) fiziki müdahalede bulunma, aracı çektirme veya lastiğe kilit vurma yönünde karar alma yetkisi yoktur. Bu tür kararlar yok hükmündedir ve TCK kapsamında "Mala Zarar Verme" ve haksız fiil sorumluluğu doğurur.

Soru 2: Daireme ait tapu projesinde otopark tahsisi yok. Ama ben 10 yıldır aynı yere park ediyorum, herkes de burayı benim yerim olarak biliyor. Buraya duba koymam yasal hak sağlamaz mı?

Cevap: Sağlamaz. Türk Eşya Hukukunda, ortak alanlar üzerinde zaman aşımıyla (uzun süre kullanımla) zilyetlik veya mülkiyet kazanılamaz. 10 yıl değil 50 yıl da kullansanız, tapuya tescilli bir yönetim planı tahsisi yoksa o alan tüm maliklerin ortak yeridir. Duba koymanız hukuken 'müdahale' sayılır ve mahkeme kararıyla kaldırılır.

Soru 3: Engelli bir kat malikiyim. Otopark çok dolu olduğu için aracımı uzağa park edemiyorum. Yönetimden bana özel yer tahsis edilmesini isteyebilir miyim?

Cevap: İmar mevzuatı ve Otopark Yönetmeliği uyarınca sitelerde engelli otopark alanı ayrılması zorunludur. Yönetim, ortak alan içerisinde standartlara uygun bir alanı "Engelli Otoparkı" olarak boyamak ve işaretlemekle yükümlüdür. Bu alana sadece engelli raporu/kartı olan malikler park edebilir. Yönetim bunu yapmıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesinden hâkimin müdahalesi talep edilebilir.

(Aşağıdaki belge, ortak otopark alanına kilit, zincir veya duba monte ederek "Burası benim yerim" iddiasıyla diğer komşuların park etmesini engelleyen kat malikine, dava sürecinden (Müdahalenin Men'i davasından) önce gönderilecek yasal Noter ihtarnamesi taslağıdır.)

İHTAR EDEN: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Kendi Daire Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP: [İşgalci Komşunun Adı Soyadı] ADRES: [Komşunun Daire Adresi]

KONU: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 4 ve 16 hükümleri uyarınca; ana gayrimenkulün ortak kullanım alanı olan açık/kapalı otoparktaki haksız işgalinize (duba, kilit ve zincirlerinize) derhal son verilmesi ve müdahalenin men'i ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilim ve tarafınız, [Site/Apartman Adı ve Açık Adresi] adresinde bulunan ana gayrimenkulde kat maliki sıfatıyla ikamet etmektesiniz.
2. Ana gayrimenkule ait onaylı mimari proje ve Tapu Sicilinde kayıtlı Yönetim Planı incelendiğinde; site otoparkının hiçbir bölümünün münhasıran tarafınıza veya tarafınıza ait [Daire No] numaralı bağımsız bölüme özgülenmediği (tahsis edilmediği), alanın tamamen KMK m. 4 uyarınca "Ortak Yer" statüsünde olduğu sabittir.
3. Buna rağmen tarafınızca, ortak otopark alanının belirli bir kısmına fiziki müdahalede bulunularak [Örn: zemine kilitli bariyer, demir duba monte edildiği ve zincir çekildiği], bu alanı kendi şahsi mülkünüz gibi kullanarak müvekkilimin ve diğer kat maliklerinin arsa payları oranındaki yasal kullanım haklarının zorla engellendiği tespit edilmiştir.
4. Bu eyleminiz, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında doğrudan doğruya paylı mülkiyete tecavüz ve haksız işgal niteliği taşımaktadır.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan emredici kanun hükümleri ve yasal gerekçelerle; Tarafınızca ortak otopark alanına hukuka aykırı olarak monte edilen her türlü [kilitli bariyer, duba, zincir ve yabancı cismin], işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 (ÜÇ) GÜN İÇİNDE sökülerek alanın eski (ortak kullanıma açık) haline getirilmesini; Aksi halde, 634 sayılı KMK Madde 33 uyarınca yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde "Hâkimin Müdahalesi, Müdahalenin Men'i ve Eski Hale Getirme" davası açılacağını, dubaların icra kanalıyla zorla söküleceğini, haksız işgal nedeniyle ecrimisil (işgal tazminatı) talep edileceğini ve tüm yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin tarafınıza tahmil edileceğini ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)