Vaat Edilen Havuz ve Otoparkın Yapılmaması | Av. Sami IŞILAK

Günümüzde konut projeleri genellikle henüz inşaat halindeyken, "topraktan" veya maket üzerinden satılmaktadır. İnşaat firmaları (müteahhitler), projelerini cazip hale getirmek ve evleri daha yüksek fiyattan satabilmek için gösterişli kataloglar bastırmakta, 3 boyutlu tanıtım videoları hazırlamakta ve projede kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, kapalı otopark, çocuk oyun alanları gibi lüks sosyal donatıların olacağını vaat etmektedir. Tüketiciler de bu vaatlere inanarak, sırf bu sosyal imkânlar için emsallerinden yüz binlerce lira daha fazla ödeme yaparak bu projelerden ev satın almaktadır.

Ancak evlerin teslim tarihi geldiğinde veya site yönetimi kurulduğunda acı gerçek ortaya çıkar: Katalogda devasa bir kapalı havuz olarak gösterilen alan boş bir beton yığını olarak bırakılmış, kapalı otopark eksik yapılmış veya yeşil alan olarak vaat edilen yere fazladan bir blok dikilmiştir. Müteahhitler bu durumu genellikle "Belediye izin vermedi", "Projeyi revize ettik" veya "Sözleşmede kesin yapacağız diye bir madde yoktu" gibi bahanelerle geçiştirmeye çalışırlar.

Oysa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ve Yargıtay içtihatları son derece nettir: Bir konut projesinin pazarlanması aşamasında tüketiciye sunulan reklam, broşür, maket ve kataloglar, satıcıyı hukuken bağlayan "Sözleşmenin Ayrılmaz Bir Parçasıdır." Vaat edilen sosyal alanların yapılmaması, dairenin fiziksel olarak kusursuz teslim edilmiş olsa dahi açık bir "Eksik İfa ve Ayıplı Mal"dır. Bu makalede; sitede yapılmayan havuz, otopark ve sosyal donatılar nedeniyle ev sahiplerinin müteahhitten evin değerindeki düşüş oranında (Bedel İndirimi) tazminat talep etme hakkı ve Tüketici Mahkemesinde açılacak davalar yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Tüketiciler genellikle "Sözleşmemizde havuz yapılacağı açıkça yazmıyordu, sadece broşürde vardı, dava açabilir miyim?" endişesine kapılırlar. Hukuken bu endişe yersizdir.

• TKHK Madde 8 (Ayıplı Mal): Kanun, ayıplı malı tanımlarken sadece fiziksel kusurları değil; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan" malları da ayıplı kabul eder.
• Bağlayıcılık İlkesi: Müteahhit, satış ofisinde gösterdiği makette, dağıttığı parlak kâğıtlı katalogda veya sosyal medya reklamlarında neyi taahhüt ettiyse, onu aynen yapmak zorundadır. Yazılı sözleşmede sosyal tesislerin detaylıca yazılmamış olması müteahhidi kurtarmaz. Reklamlar ve maketler sözleşmenin asli unsurudur.

Projede vaat edilen ancak yapılmayan veya eksik/kötü yapılan sosyal alanlar, dairenin doğrudan piyasa değerini etkiler.

• Beklenen Faydanın Azalması: Alıcı, havuzlu ve otoparklı bir sitede oturmak için o daireye 5 Milyon TL ödemiştir. Eğer aynı daire havuzsuz ve otoparksız, sıradan bir apartman dairesi olarak satılsaydı piyasa değeri 4 Milyon TL olacaktı. İşte aradaki bu 1 Milyon TL'lik fark, tüketicinin sırf sosyal donatılar için ödediği "fazla bedeldir".
• Nispi Metot ile Değer Kaybı Hesabı: Yargıtay uygulamalarına göre mahkemece atanacak gayrimenkul değerleme uzmanları (bilirkişiler), konutun vaat edilen özelliklerle sahip olması gereken değeri ile mevcut (eksik donatılı) haliyle sahip olduğu değeri karşılaştırır. Ortaya çıkan oransal fark, tüketicinin müteahhitten iade alacağı tutardır.

Sosyal tesislerin yapılmadığını veya yarım bırakıldığını anlayan ev sahipleri, Tüketici Mahkemesinde dava açarak haklarını arayabilirler.

• Satış Bedelinden İndirim (Bedel İadesi): Tüketici, TKHK Madde 11 uyarınca "Ayıp Oranında Bedel İndirimi" hakkını kullanır. Mahkemeden, yapılmayan havuz, otopark veya yeşil alan nedeniyle evinin değerinde oluşan ekonomik kaybın, satın alma tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müteahhitten tahsil edilmesi talep edilir.
• Bireysel ve Toplu Dava Hakkı: Site yönetiminin kendi başına müteahhide dava açıp bu parayı toplu tahsil etme yetkisi yoktur (Kat Mülkiyeti Kanunu istisnaları hariç). Değer kaybı, doğrudan her bir kat malikinin şahsi mülkiyet hakkını ilgilendirdiğinden, malikler bu davayı kendi adlarına bireysel olarak veya aynı avukata vekâlet vererek toplu (toplu dosyada ayrı alacak kalemleri olarak) açmalıdırlar.

Müteahhide karşı açılacak tazminat davalarında sürelere ve delillerin toplanmasına azami dikkat edilmelidir.

• Zamanaşımı Süresi (5 Yıl ve İstisnası): Tüketici Hukuku kuralı gereği, konut satışlarında ayıp ve eksik ifa davaları evin teslim tarihinden itibaren 5 Yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ancak müteahhit sosyal alanları yapmayacağını bilerek hileli bir şekilde satışı yapmışsa (Ağır Kusur / Hile varsa), Yargıtay'a göre 5 yıllık zamanaşımı sınırı uygulanmaz, süre daha da uzar.
• Delillerin Muhafazası: Projenin başlangıcında verilen katalogları, broşürleri, örnek daire sözleşmelerini ve reklam videolarını (YouTube/Instagram linklerini) mutlaka arşivleyin. Mahkeme aşamasında bu tanıtım materyalleri sizin en büyük silahınız olacaktır.
• Görevli Mahkeme: Taşınmazı satın alan kişi bunu barınma amaçlı almışsa (tüketici işlemi ise) görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi'dir. Uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur.

Soru 1: Evi alırken broşürde büyük bir kapalı havuz ve 2 katlı otopark vardı. Teslim aldık, havuzun yeri boş toprak, otopark ise yetersiz. Sözleşmede havuz yazmıyor, dava açabilir miyim?

Cevap: Kesinlikle açabilirsiniz. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre satıcının (müteahhidin) reklam ve broşürlerdeki vaatleri sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır ve hukuken bağlayıcıdır. Tüketici Mahkemesinde dava açarak, yapılmayan havuz ve otopark nedeniyle dairenizin değerinde oluşan piyasa kaybını (bedel indirimi olarak) faiziyle birlikte müteahhitten tahsil edebilirsiniz.

Soru 2: Site yönetimi olarak müteahhide eksik işler (havuz, spor salonu) için dava açabilir miyiz?

Cevap: Site yönetimlerinin kural olarak mülkiyet hakkından doğan bedel indirimi (değer kaybı) davalarını tüm kat malikleri adına topluca açma yetkisi yoktur. Bu zararlar doğrudan daire sahiplerinin şahsi malvarlığına ilişkindir. Bu nedenle her bir daire sahibinin (malikin) kendi adına dava açması veya maliklerin bir avukata vekâlet vererek davayı birlikte takip etmesi gerekmektedir.

Soru 3: Evi 4 yıl önce teslim aldım. Havuz yapılacak diye bekledik ama yapmadılar. Dava açmak için süreyi kaçırdım mı?

Cevap: Hayır, kaçırmadınız. Konut satışlarında müteahhidin ayıplı/eksik ifasından kaynaklanan davalar, konutun teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Teslim üzerinden 4 yıl geçtiği için dava açma hakkınız devam etmektedir. Derhal zorunlu arabuluculuk sürecini başlatmalısınız.

(Aşağıdaki belge, inşaat projesinde gösterilen sosyal donatıların yapılmaması üzerine ev sahiplerinin müteahhide karşı açacağı bedel indirimi ve tazminat davası dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/İSTANBUL] NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI (MÜTEAHHİT): [İnşaat Şirketinin Tam Unvanı A.Ş. / Ltd. Şti.] ADRES: [Şirketin Merkez Adresi]

ARABULUCULUK DOSYA NO: 2026/... Arabuluculuk (Anlaşamama Son Tutanağı Ektedir)

KONU: Davalı yüklenici (müteahhit) firma tarafından müvekkile satılan konutun yer aldığı projede; reklam, maket ve broşürlerde vaat edilen kapalı yüzme havuzu, kapalı otopark ve yeşil alanların yapılmaması suretiyle gerçekleştirilen "Eksik İfa ve Ayıplı Mal" teslimi nedeniyle; fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [Örn: 250.000 TL] BEDEL İNDİRİMİNİN (Tazminatın), konutun teslim/ödeme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat (ticari) faiziyle birlikte davalıdan tahsili talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Şimdilik 250.000 TL]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, barınma amacıyla davalı inşaat firmasından [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numarasında kain [Proje Adı] projesinde yer alan [Blok, Daire No] bağımsız bölümü .../.../20.. tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile [Örn: 5.000.000 TL] bedel ödeyerek satın almış ve daire müvekkile .../.../20.. tarihinde fiilen teslim edilmiştir.
2. Davalı şirket; projenin tanıtım aşamasında dağıttığı kataloglarda, 3 boyutlu proje videolarında ve ulusal çapta yürüttüğü reklamlarda sitenin içerisinde "Yarı olimpik kapalı yüzme havuzu, 2 katlı kapalı otopark, fitness salonu ve 1.000 m2 peyzaj/yeşil alan" bulunacağını taahhüt etmiştir. Müvekkil, emsallerine göre çok daha yüksek bir bedel ödemeyi sırf bu sosyal donatılardan faydalanmak amacıyla kabul etmiştir. (İlgili reklam katalogları ve broşürler Ek-1'dedir).
3. Ancak projenin tamamlanıp sitenin yaşama açılmasının ardından; vaat edilen kapalı yüzme havuzunun ve fitness salonunun hiç yapılmadığı, alanın boş bırakıldığı, kapalı otoparkın ise projeye aykırı olarak son derece yetersiz (açık otopark şeklinde) yapıldığı ortaya çıkmıştır.
4. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) Madde 8 uyarınca; reklam ve ilanlarında yer alan özellikleri taşımayan mallar ayıplı maldır. Davalı şirketin maket ve broşürlerdeki vaatleri sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır ve hukuken bağlayıcıdır. Davalı şirket yükümlülüklerini yerine getirmeyerek "Eksik İfa"da bulunmuş ve müvekkilin konutunun piyasa değerinde doğrudan ciddi bir ekonomik kayba yol açmıştır.
5. Müvekkil, .../.../2026 tarihli ihtarname ile ayıp ihbarında bulunmuş ancak davalı şirket kusurunu telafi etmemiştir. Arabuluculuk sürecinde de anlaşma sağlanamadığından; Mahkemenizce atanacak bilirkişi heyeti vasıtasıyla hesaplanacak olan, dairenin vaat edilen hali ile eksik teslim edilen hali arasındaki "Nispi Değer Kaybının" bedel indirimi olarak müvekkile ödenmesi için işbu davanın açılması zarureti doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davamızın KABULÜ ile, davalının eksik ve ayıplı ifası nedeniyle müvekkilin satın aldığı konutta meydana gelen değer kaybının (bedel indiriminin) TESPİTİNE, 2- Belirsiz alacak niteliğindeki şimdilik [250.000 TL] BEDEL İNDİRİMİ TAZMİNATININ, konutun müvekkile teslim edildiği/ödendiği tarihten itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat (ticari avans) faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkile ÖDENMESİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 30/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)