Şufa (Önalım) davasında tapuda düşük gösterilen bedellerle ucuza hisse kapatma devri bitti! 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) ile TMK Madde 734'te yapılan tarihi değişiklikle, şufa davası açan paydaş artık hisseyi tapu bedelinden değil, mahkemenin belirleyeceği güncel 'Rayiç Bedel' üzerinden almak zorunda. Ayrıca, noter bildirimi olmayan satışlarda dava açma süresi 2 yıldan 1 yıla indirildi. Hisseli tapu sahipleri ve yeni yatırımcılar için Şufa davasındaki bu devrimi, nakit depo şartını ve zorunlu arabuluculuk sürecini güncel dava dilekçesi örneğiyle birlikte inceliyoruz.
Şufa hakkı, müşterek (hisseli) mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye (dışarıdan birine) satması halinde, diğer paydaşlara "O payı öncelikle satın alma hakkı" veren yasal bir kalkandır. Kanunun buradaki amacı çok nettir: Ortaklığın içine yabancı sokmamak. Taşınmazın yabancı ellere geçmesini önlemek ve mevcut paydaşların mülkiyetini büyüterek korumak hedeflenir. Ancak yıllarca bu hak, tapuda değeri düşük gösterilen taşınmazları "ucuza kapatma" silahı olarak kullanıldı. Ta ki son yasal değişikliklere kadar...
Eskiden şufa davası açan paydaş, sadece tapu senedinde yazan (genellikle vergi kaçırmak için çok düşük gösterilen) sahte bedeli ve tapu masraflarını mahkeme veznesine yatırarak hisseyi alabiliyordu. "Komşu tuzağı" denilen bu sistem 7571 Sayılı Kanun ile tarihe karıştı.
YENİ KURAL: TMK Madde 734'te yapılan değişiklikle, hakim artık tapudaki bedele bakmayacaktır. Dava açıldığında hakim gecikmeksizin olay yerine bilirkişi gönderecek ve taşınmazın Güncel Piyasa Değerini (Rayiç Bedelini) tespit ettirecektir. Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, o hisseyi ucuza değil, bilirkişinin belirlediği gerçek piyasa değeri üzerinden satın almak zorundadır. Bu yenilik, tapuda bedeli düşük gösterdiği için mağdur olan iyi niyetli alıcıları koruma altına almıştır.
Hisseli bir taşınmaz satın alan kişinin üzerinde yıllarca "Acaba ortaklar dava açıp elimden alır mı?" korkusu (Demokles'in kılıcı) sallanıyordu. Yasa koyucu bu hukuki belirsizliği ortadan kaldırmak için hak düşürücü süreleri kısalttı:
Eski sistemde davacı paydaş, dava yıllarca sürdüğü için parayı mahkemenin son aşamasına kadar elinde tutabiliyor, enflasyon karşısında değer kazanan mülkü eski parayla alabiliyordu. Yeni Düzenleme: TMK 734 hükmüne göre; önalım hakkı sahibi, belirlenen güncel rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği kesin süre içinde NAKDEN yatırmakla yükümlüdür. Bu bedel verilen sürede vezneye depo edilmezse (yatırılmazsa), şufa davası doğrudan reddedilecektir.
Yeni yasa ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda, aşağıdaki durumlarda paydaş olsanız dahi önalım hakkınızı kullanamazsınız:
Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren değişiklikle birlikte; ortaklığın giderilmesi (İzaleyi Şuyu) ve Önalım (Şufa) davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Artık "Hisse satılmış, hemen mahkemeye koşup dava açayım" diyemezsiniz. Adliyeye gidip Asliye Hukuk Mahkemesine dilekçe vermeden önce, mutlaka Arabuluculuk Bürosuna başvurmak zorundasınız. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamazsa ve elinizde "Anlaşamama Son Tutanağı" varsa, ancak o zaman dava açabilirsiniz. Bu tutanak olmadan açılan davalar usulden direkt reddedilir.
Soru 1: "Yeni kanun çıkmadan önce (25 Aralık 2025 öncesi) yapılan satışlarda 1 yıl kuralı mı, 2 yıl kuralı mı geçerli?"
Cevap: Kanunların geriye yürümezliği ilkesi ve kanuna eklenen geçici madde gereği; yasanın yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlarda eski kural olan 2 yıllık hak düşürücü süre uygulanacaktır. Ancak yeni rayiç bedel tespiti ve ödeme usulleri, devam eden ve yeni açılacak tüm davalara derhal uygulanır.
Soru 2: "Hisseli arsada paydaşlardan biri payını bana (diğer bir paydaşa) sattı. Üçüncü bir ortak gelip bana şufa davası açabilir mi?"
Cevap: KESİNLİKLE HAYIR. Yasal önalım hakkı sadece payın "Paydaş Olmayan Üçüncü Bir Kişiye" (dışarıya) satılması durumunda devreye girer. İçerideki ortakların kendi aralarında yaptıkları hisse devirlerinde veya satışlarında diğer ortaklar şufa hakkı iddia edemez.
Soru 3: "Param yok, belirlenen rayiç bedeli yatıramazsam davayı kaybeder miyim? Karşı tarafın avukatlık ücretini ben mi öderim?"
Cevap: Evet. Hakim bilirkişi incelemesi sonrası size rayiç bedeli nakden vezneye yatırmanız için kesin bir süre (genelde 2 hafta) verir. Eğer bu parayı bulup yatıramazsanız davanız reddedilir. Dava reddedildiği için de karşı tarafın (alıcının) mahkeme masraflarını ve yasal vekalet ücretini siz ödemek zorunda kalırsınız. Bu nedenle finansmanınız hazır olmadan şufa davası açmak büyük bir risktir.
[KONYA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE]
DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No]
VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK
DAVALI: [Payı Satın Alan Yeni Malik Adı Soyadı]
DAVA DEĞERİ: Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL (Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu belirlenecek güncel rayiç bedel üzerinden harç tamamlanacaktır.)
KONU: TMK m. 732 ve devamı maddeleri gereğince Yasal Önalım (Şufa) hakkına dayalı tapu iptali ve müvekkil adına tescili ile dava konusu taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesi talebimizdir.
AÇIKLAMALAR:
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda izah edilen nedenlerle;
TARİH: .../.../2026
DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)