Işıltılı maketler ve lüks kataloglar sizi büyülemesin. Müteahhitlerin "Noter masrafı çıkmasın, kendi aramızda halledelim" diyerek ofiste imzalattığı o sözleşmeler, hukuken geçersizdir. İnşaat yarım kaldığında veya aynı daire başkasına satıldığında, elinizdeki o "Adi Yazılı Sözleşme" ile ortada kalabilirsiniz. Türk hukukunda gayrimenkul satışının olmazsa olmazı "Resmi Şekil Şartı", **"Kat İrtifakı"**nın önemi ve birikimlerinizi korumanın yollarını bu yazıda anlattım. Ev almadan önce mutlaka okuyun.
Birikimlerinizi denkleştirdiniz, kredi çektiniz ve hayalinizdeki site projesinin satış ofisine girdiniz. Işıltılı maketler, lüks kataloglar ve size kahve ikram eden güler yüzlü satış temsilcileri...
Bir daire beğendiniz ve önünüze "Konut Satış Sözleşmesi" başlıklı, üzeri kaşeli-imzalı bir evrak konuldu. İmzaladınız, peşinatı yatırdınız. Artık ev sahibi olduğunuzu sanıyorsunuz, değil mi?
Üzgünüm ama hukuken henüz hiçbir şeyin sahibi değilsiniz.
Türk hukukunda gayrimenkul satışı "Şekil Şartı"na sıkı sıkıya bağlıdır. Satış ofisinde, şık masalarda imzalanan o "Adi Yazılı Sözleşmeler", tapu devri gerçekleşmezse hukuken geçersizdir (batıldır). Müteahhit inşaatı yarım bırakıp kaçarsa veya iflas ederse, elinizdeki o kağıtla ortada kalabilirsiniz.
Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 237 ve Noterlik Kanunu Madde 60 çok nettir:
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."
Buradaki "resmi şekil"den kasıt iki yerdir:
Müteahhidin ofisinde, antetli kağıda yazılan sözleşme "Adi Yazılı" niteliktedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; bu sözleşme tapu devrini zorlamak için yeterli değildir. Sadece ödediğiniz parayı (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) geri isteme hakkı verir. Ama müteahhidin içi boşalmışsa, parayı kimden alacaksınız?
Halk arasında "Topraktan girmek" denilen olay, hukuken inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüm almaktır. Burada dikkat etmeniz gereken en hayati belge **"Kat İrtifakı Tapusu"**dur.
Henüz bina bitmemiş olsa bile, o arsa üzerinde projenin onaylandığını ve dairelerin paylaştırıldığını gösteren tapudur. Eğer size "Kat irtifakı henüz kurulmadı, arsa payı verelim" deniyorsa çok dikkatli olun. Hangi dairenin size ait olduğu belli olmayan bir sistemde, aynı dairenin 3 farklı kişiye satılmadığını bilemezsiniz.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, maketten satışları (Ön Ödemeli Konut Satışı) disipline etmiştir.
Kanun der ki;
Ancak uygulamada çoğu müteahhit bu sigorta maliyetinden kaçar. Tüketici de sormazsa, tüm risk tüketicinin sırtına biner.
Senaryo bellidir: İnşaat %40 seviyesine gelir, ekonomik kriz olur, müteahhit "benden bu kadar" der.
Eğer elinizde Noter Onaylı Satış Vaadi Sözleşmesi varsa ve bunu tapuya "Şerh" ettirdiyseniz; 3. kişilere veya hacizlere karşı hakkınızı koruyabilirsiniz. Tapu iptal ve tescil davası açarak (kalan inşaat bedelini ödemek kaydıyla) dairenizi kurtarma şansınız olabilir.
Ama elinizde sadece satış ofisinde imzalanan o adi sözleşme varsa? Geçmiş olsun. Siz artık "imtiyazsız alacaklı" sıfatıyla, müteahhidin mal varlığından (eğer kaldıysa) pay alabilmek için sıraya giren yüzlerce mağdurdan biri olursunuz.
Birikiminizi ateşe atmamak için şu adımları uygulayın:
Gayrimenkul alımı, "Müteahhit çok güvenilir, bizim köylü, televizyonda reklamı var" gibi referanslarla değil; tapu kayıtları ve resmi sözleşmelerle yapılır.
Satış ofisindeki kahve ikramına aldanıp, bir ömür ödeyeceğiniz borcun altına "geçersiz bir imza" ile girmeyin. Tapu devri yapılana kadar paranızı ve haklarınızı garantiye alacak hukuki altyapıyı kurun.
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)