Üst Kattan Su Sızması ve Hukuki Sorumluluk | Av.Sami IŞILAK

Çok katlı apartman ve site yaşamının en yaygın ve can sıkıcı hukuki ihtilaflarından biri, üst kattaki bağımsız bölümden sızan suyun alt kattaki daireye maddi zarar vermesidir. Tesisat borularının patlaması, banyo yalıtımının yetersiz olması veya açık bırakılan bir musluk nedeniyle tavanların kabarması, boyaların dökülmesi ve elektronik eşyaların bozulması, komşuluk ilişkilerini zedelediği gibi ciddi maliyetler de doğurmaktadır.

Uygulamada, alt kat maliki zararın giderilmesini talep ettiğinde, üst kat maliki veya kiracısı genellikle tesisatın eski olduğunu, kendilerinin bir kusuru bulunmadığını veya masrafı ödeyecek bütçeleri olmadığını ileri sürerek sorumluluktan kaçınmaya çalışmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu tür fiziksel taşkınlıklarda üst kat malikine "kusursuz sorumluluk" yüklemektedir.

Bir su sızıntısı vakasında, zararın hızla onarılması kadar, bu zararın yasal yollarla tespit edilip failden (üst kat malikinden veya sigorta şirketinden) tahsil edilmesi de sıkı usul kurallarına tabidir. Bu makalede; üst kattan sızan su nedeniyle oluşan zararlarda bina malikinin sorumluluğunu, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yapılacak delil tespitini, ihtarname sürecini ve konut sigortalarının rücu (halefiyet) mekanizmasını objektif bir hukuki çerçevede inceliyoruz.

Üst kattan akan suyun verdiği zararın tazmini konusunda kanun koyucu, zarar gören tarafı korumak adına oldukça katı bir düzenleme getirmiştir.

• TBK Madde 69 (Yapı Malikinin Sorumluluğu): Türk Borçlar Kanunu'nun 69. maddesi uyarınca; bir binanın veya yapı eserinin maliki, o yapının bozuk yapılmasından veya bakımındaki eksiklikten doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bu sorumluluk hukukta "Kusursuz Sorumluluk" (objektif sorumluluk) olarak adlandırılır. Üst kat maliki, "Tesisatın çürük olduğunu bilmiyordum" veya "Benim bir hatam yok" diyerek sorumluluktan kurtulamaz.
• KMK Madde 18 (Komşuyu Rahatsız Etmeme Borcu): Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirlerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Tesisatın bakımını yaptırmayarak alt kata su sızmasına neden olmak, bu yasal yükümlülüğün doğrudan ihlalidir.
• Kiracının ve Ev Sahibinin Durumu: Zarar gören alt kat maliki, zararın tazminini hem üst katın tapu sahibinden hem de (eğer su sızıntısı kullanım hatasından kaynaklanıyorsa) üst katta oturan kiracıdan müteselsilen (ortaklaşa) talep edebilir. TBK m. 69/2 uyarınca, intifa veya oturma hakkı sahibi de malikle birlikte müteselsilen sorumludur.

Su sızıntısı meydana geldiğinde yapılan en büyük stratejik hata, üst komşu zararı karşılamayı reddettiğinde, alt kat malikinin derhal ustaları çağırarak tadilat yaptırması ve delilleri yok etmesidir.

• Delil Tespiti Kurumu (HMK Madde 400): Zarar onarılmadan önce, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca olayın gerçekleştiği yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak "Delil Tespiti" talep edilmelidir.
• İşleyiş: Mahkeme, inşaat veya tesisat mühendisinden oluşan bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi olay yerine (evinize) gelerek suyun kaynağını, sızıntının üst kattan geldiğini kesin olarak tespit eder ve evinizde oluşan boya, badana, parke veya eşya zararının güncel piyasa rayiçlerine göre maddi karşılığını (Örn: 45.000 TL onarım bedeli) resmi bir raporla kayıt altına alır.
• Bu rapor, ileride açılacak tazminat davasının en güçlü ve tartışılmaz delilidir. Tespit işlemi yapıldıktan sonra evinizi kendi bütçenizle onartabilirsiniz.

Delil tespiti raporu mahkemeden alındıktan sonra, dava açmadan önce uyuşmazlığı daha hızlı çözmek adına ihtarname aşamasına geçilir.

• Noter İhtarnamesi: Alınan bilirkişi raporu ve tespit edilen zarar miktarı eklenerek, üst kat malikine (veya kiracıya) Noter aracılığıyla resmi bir ihtarname gönderilir. İhtarnamede, zararın ve mahkeme tespit masraflarının belirli bir süre (örneğin 7 gün) içinde ödenmesi talep edilir.
• Asliye Hukuk Mahkemesinde Tazminat Davası: Üst komşu ihtara rağmen ödeme yapmazsa, tespit edilen zarar bedelinin, olay tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ve tespit masraflarıyla birlikte tahsili için Asliye Hukuk Mahkemesinde Haksız Fiilden Kaynaklanan Maddi Tazminat Davası açılır. Zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirildikten sonra dava süreci başlar.

Eğer su basan dairenizin geçerli bir "Konut Sigortası" varsa, süreç komşuyla hukuki bir çekişmeye girmeden çok daha hızlı çözülebilir. (Not: DASK sadece deprem kaynaklı hasarları karşılar, tesisat kaynaklı su baskınlarını Konut Sigortası karşılar).

• Ekspertiz ve Ödeme: Sigorta şirketinize hasar ihbarında bulunduğunuzda, sigorta eksperi evinize gelir, zararı tespit eder ve poliçe limitleri dâhilinde onarım masrafını doğrudan sizin banka hesabınıza yatırır (veya kendi ustalarıyla onarımı yapar).
• Sigortacının Kanuni Halefiyeti (TTK Madde 1472): Türk Ticaret Kanunu uyarınca sigortacı, sigorta tazminatını ödediğinde hukuken sigortalının (sizin) yerine geçer. Yani sigorta şirketi, size ödediği örneğin 40.000 TL'lik hasar bedelini, suyun sızmasına neden olan üst kat malikinden (veya üst katın sigortasından) rücu davası yoluyla bizzat kendisi tahsil eder. Sizin üst komşuyla yüz göz olmanıza veya dava açmanıza gerek kalmaz.

Soru 1: Su sızıntısı çatıdan kaynaklanıyor ve benim evime zarar veriyor. Masrafı en üst katta oturan komşu mu ödemelidir?

Cevap: Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 uyarınca binaların çatıları "Ortak Yerler" statüsündedir. Çatıdaki yalıtım sorunundan kaynaklanan su sızıntılarının ve dairenizde oluşan zararın masrafı, arsa payları oranında tüm kat maliklerinin (apartman yönetiminin) ortak sorumluluğundadır.

Soru 2: Üst komşum suyun kendinden sızmadığını iddia ediyor ve tesisatçıların veya bilirkişinin dairesine girmesine izin vermiyor. Ne yapmalıyım?

Cevap: KMK Madde 33 uyarınca, ana gayrimenkulün korunması ve onarımı için bir bağımsız bölüme girilmesi zorunluysa, kat maliki buna müsaade etmek zorundadır. Komşunuz kapıyı açmıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak "Hâkimin Müdahalesi" talep edebilirsiniz. Mahkeme kararıyla, gerekirse kolluk kuvveti (polis) eşliğinde üst kata girilerek onarım ve tespit işlemi zorla yaptırılır.

Soru 3: Kiracıyım ve oturduğum evi üst kattan su bastı. Şahsi eşyalarım (bilgisayar, halı) zarar gördü. Üst kattan bu eşyaların bedelini isteyebilir miyim?

Cevap: Kesinlikle isteyebilirsiniz. TBK m. 49 (Haksız Fiil) uyarınca mülkiyet hakkınız ihlal edilmiştir. Evin boya ve parke zararını ev sahibiniz üst kattan talep ederken; siz de tamamen kendi şahsi eşyalarınızda (televizyon, mobilya vb.) oluşan maddi zararı Sulh Hukuk Mahkemesinde tespit ettirerek üst kat malikinden/kiracısından talep edebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, üst kattaki bağımsız bölümden sızan su nedeniyle evinde maddi zarar oluşan malikin, Sulh Hukuk Mahkemesinde yaptırdığı delil tespiti sonrasında zararın tahsili amacıyla üst kat malikine yönelteceği Noter ihtarnamesi taslağıdır.)

İHTAR EDEN (ALT KAT MALİKİ): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Sızıntının Olduğu Kendi Daire Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (ÜST KAT MALİKİ): [Üst Komşunun Adı Soyadı] ADRES: [Üst Kat Daire Adresi]

KONU: TBK Madde 69 ve KMK Madde 18 hükümleri uyarınca; maliki bulunduğunuz üst kattaki bağımsız bölümden sızan sular nedeniyle müvekkilime ait dairede meydana gelen maddi zararların ve mahkeme tespit masraflarının tarafınızdan tahsili ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkilim, [Apartman Adı, No, Daire No] adresindeki bağımsız bölümün maliki olup, tarafınız ise aynı ana gayrimenkulde tam müvekkilin üst katında yer alan [Daire No] numaralı bağımsız bölümün malikisiniz.
2. .../.../20.. tarihinden itibaren, tarafınıza ait dairenin [Örn: banyo/mutfak] tesisatından kaynaklanan arıza nedeniyle müvekkilimin dairesine yoğun şekilde su sızıntısı başlamış, tavan boyaları dökülmüş, parkeler şişmiş ve evde ağır rutubet oluşmuştur.
3. Sorunun giderilmesi için tarafınıza şifahen defalarca başvurulmuş ancak onarım yükümlülüğünüzü yerine getirmekten imtina edilmiştir. Bunun üzerine tarafımızca Konya ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 20../... D.İş numaralı dosyası ile Delil Tespiti yaptırılmıştır.
4. İlgili Mahkemenin Bilirkişi Raporu (Ek-1) uyarınca; sızıntının kesin olarak sizin dairenizden kaynaklandığı ve müvekkilin evinde toplam [Örn: 35.000 TL] onarım bedeli (maddi zarar) oluştuğu resmi olarak hüküm altına alınmıştır. TBK m. 69 uyarınca bina maliki sıfatıyla oluşan zarardan kusursuz olarak sorumlusunuz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz edilen yasal nedenlerle; Müvekkile ait dairede oluşan [35.000 TL] maddi zararın ve Sulh Hukuk Mahkemesine ödenen [Örn: 4.500 TL] tespit masrafının (toplam 39.500 TL), işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 7 (YEDİ) GÜN İÇİNDE müvekkilin [TR... IBAN] numaralı banka hesabına ödenmesini, sızıntının kaynağı olan kendi tesisatınızı derhal onarmanızı; Aksi halde, KMK m. 33 gereği Hâkimin Müdahalesi talep edileceğini, haksız fiil nedeniyle Asliye Hukuk Mahkemesinde maddi tazminat davası açılacağını ve tüm yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza tahmil edileceğini ihtaren bildiririz.

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)