Vefa Hakkı Görünümlü Tefecilik | Av. Sami IŞILAK

Ekonomik sıkıntılar, iflasın eşiğine gelmiş ticari işletmeler veya acil nakit ihtiyacı duyan vatandaşlar; bankalardan kredi çekemediklerinde genellikle gayriresmi borç veren kişilerin (tefecilerin) kapısını çalmak zorunda kalmaktadır. Tefeciler, borç verdikleri parayı fahiş faizlerle garanti altına almak için senet veya ipotek (rehin) ile yetinmemekte; mağdurun evini, arsasını veya tarlasını doğrudan kendi üzerlerine (veya adamlarının üzerine) devralmaktadırlar.

Bu devir işlemi yapılırken mağduru ikna etmek için genellikle tapu siciline "Geri Alım (Vefa) Hakkı" şerhi düşülmekte veya taraflar arasında gizli bir protokol (İnanç Sözleşmesi) yapılarak "Borcunu faiziyle ödediğinde evi sana geri satacağım, bu sadece teminat amaçlı" denilmektedir. Ancak mağdur borcunu kuruşu kuruşuna ödese dahi tefeci; fahiş gecikme faizleri uydurarak, borcu katlayarak veya evi gizlice üçüncü bir şahsa satarak tapuyu geri vermemektedir.

Halk arasında "Geri alım sözüyle tapuyu devretmek" olarak bilinen bu durum, Türk Hukukunda "İnançlı İşlem" ve "İnançlı Teminat" olarak adlandırılır. Arkasında fahiş faiz kazanma kastı olduğunda ise bu doğrudan doğruya bir "Tefecilik Suçu" (TCK m. 241) ve muvazaadır. Bu makalede; vefa hakkı veya inançlı işlem kılıfına sokulan tefecilik eylemlerinde tapunun nasıl geri alınacağı, ispat yöntemleri ve Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak Tapu İptal ve Tescil davaları yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Borç para veren kişi, verdiği paranın ödenmeme riskine karşı gayrimenkul üzerinde "İpotek (Rehin)" tesis etmesi gerekirken, evi doğrudan satın almış gibi gösterip tapuyu üzerine alıyorsa burada hukuki bir sakatlık başlar.

• Vefa (Geri Alım) Hakkı (TMK m. 736): Satan kişiye, sattığı taşınmazı belirli bir süre içinde (en fazla 10 yıl) ve tek taraflı iradesiyle "geri satın alma" hakkı veren bir sözleşmedir. Tefeciler bu şerhi tapuya koydurarak işlemi yasal bir zemine oturtmaya çalışırlar.
• Teminat Amaçlı İnançlı İşlem: Tarafların tapuda "satış" gibi gösterdikleri işlemin aslında gerçek bir satış olmaması; asıl niyetin, alınan borç paraya karşılık evin "rehin/teminat" olarak verilmesi durumudur. Türk Borçlar Kanunu Madde 19 uyarınca bu bir Nispi Muvazaa'dır (gizli işlem). İşlemin asıl amacı evi satmak değil, borca karşılık rehin vermektir.

İnançlı işlemlere dayalı tapu iptal davalarında en büyük hukuki zorluk "İspat (Kanıtlama)" aşamasındadır. Kural olarak, tapudaki resmi bir işlemin muvazaalı (inançlı) olduğu ancak "Yazılı Delil (İnanç Sözleşmesi)" ile ispat edilebilir (1927 tarihli İBK kararı). Tefeciler genellikle bu yazılı belgeyi vermekten kaçınırlar. Ancak Yargıtay, tefecilik söz konusu olduğunda mağduru koruyan devasa istisnalar getirmiştir.

• Suç Varsa Tanık Dinlenir: Ortada Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 241 kapsamında bir "Tefecilik Suçu" varsa, muvazaa (inançlı işlem) iddiası her türlü delille ve tanıkla ispat edilebilir. Çünkü hukukun temel prensibi gereği, suç teşkil eden bir eylemin yazılı delille ispatı beklenemez.
• Savcılık Şikayetinin Önemi: Tapusunu tefeciye kaptıran kişi, derhal Cumhuriyet Başsavcılığına "Tefecilik ve Nitelikli Dolandırıcılık" suçlamasıyla suç duyurusunda bulunmalıdır. Emniyet (KOM Şube) araştırmasında tefecinin başka kişilere de borç verdiği, MASAK hesap hareketleri ve HTS (telefon) kayıtları incelendiğinde tefecilik suçu ortaya çıkar. Ceza mahkemesinin "Bu ev tefecilik amaçlı alınmıştır" tespiti, hukuk mahkemesini bağlar ve tapunun iptalini sağlar.

Tefeciye veya borç verene devredilen evin geri alınması için Asliye Hukuk Mahkemesinde "İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası" açılmalıdır.

• İhtiyati Tedbirin Aciliyeti: Tefeciler, evin geri alınacağını anladıkları an evi bir akrabalarına veya yandaş bir emlakçıya (kötü niyetli 3. kişiye) satarak kaçırırlar. Bu nedenle davanın açıldığı gün mahkemeden, evin üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için "Teminatsız İhtiyati Tedbir" talep edilmeli ve tapu kaydına işlenmelidir.
• Paranın İadesi (Birlikte İfa): İnançlı işlemin ispatlandığı durumlarda mahkeme, mağdurun aldığı asıl borç parasını (fahiş yasadışı faizleri değil, sadece yasal faiziyle birlikte asıl parayı) mahkeme veznesine depo etmesini ister. Para depo edildiğinde tapu tefeciden alınarak tekrar mağdurun adına tescil edilir.

Tefeci evi kendi üzerine değil de eşinin, dostunun veya ortak iş yaptığı bir adamının üzerine yapmışsa ya da dava açılmadan hemen önce başkasına satmışsa, tapu iptal davası bu "yeni maliklere" karşı yöneltilir.

• TMK Madde 1023 (İyi Niyet İlkesi) İstisnası: Normalde tapudan ev alan 3. kişilerin iyi niyeti korunur. Ancak bu 3. kişi, tefecinin adamıysa, evi hiç gezmeden satın almışsa, evin bedelini bankadan ödememişse veya tefeciyle akrabalığı varsa, bu kişinin "iyi niyetli" olmadığı kabul edilir. Mahkeme, bu danışıklı (muvazaalı) satışı iptal ederek evi asıl sahibine (mağdura) iade eder.

Soru 1: İşlerim bozulunca tefeciden 1 Milyon TL borç aldım, 3 Milyonluk evimi teminat olsun diye normal satışla ona devrettim. Borcu ödememe rağmen evi vermiyor ve inkâr ediyor. Paramı da elden vermişti. Ne yapmalıyım?

Cevap: Derhal Cumhuriyet Başsavcılığına 'Tefecilik' suçundan suç duyurusunda bulunun ve eş zamanlı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde 'İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil' davası açarak eve İhtiyati Tedbir koydurun. Elden para alışverişlerinde yazılı delil olmasa da, evin rayiç bedeli ile tefecinin size verdiği para arasındaki devasa uçurum (gabin) ve tefecilik suçlaması, tanık dinletmenize ve evi geri almanıza olanak sağlar.

Soru 2: Tapuya 'Vefa (Geri Alım) Hakkı' şerhi koydurarak evi devrettim. Süresi 2 yıl yazıyor. 2 yıl içinde parayı denkleştirip tefeciye götürdüm ama kabul etmedi. Süre biterse ev onda mı kalır?

Cevap: Süre bitmeden önce Noterden bir ihtarname çekerek 'Vefa hakkımı kullanıyorum, asıl alacağınızı mahkeme/noter veznesine depo etmeye hazırım, tapuyu devredin' şeklinde bildirim yapmanız hayati önem taşır. İhtara rağmen devretmezse, hemen Tapu İptal ve Tescil davası açarak (parayı mahkeme veznesine yatırarak) tapuyu zorla geri alabilirsiniz.

Soru 3: Tefeci evi benden aldıktan 1 hafta sonra başka birine satmış. Alan kişiyi tanımıyorum ama hiç eve gelip bakmadılar bile. Evimi geri alabilir miyim?

Cevap: Evet, alabilirsiniz. Evi satın alan kişi tefeciyle işbirliği içindeyse (danışıklı satış) hukuken 'kötü niyetli' sayılır. Evi gezmemesi, piyasa değerinin çok altında bedel ödemesi veya banka transferi yapmaması kötü niyetin ispatıdır. Davayı hem tefeciye hem de yeni alıcıya (3. kişiye) yönelterek tapuyu iptal ettirebilirsiniz.

(Aşağıdaki belge, borç para karşılığında evi tefeciye (veya borç verene) devreden ve borcunu ödemesine/ödemeye hazır olmasına rağmen tapuyu geri alamayan mağdurun, Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/İSTANBUL] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Tedbir Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI: [Borç Veren/Tefeci Kişinin Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Davalının Adresi]

KONU: Taraflar arasındaki "Teminat Amaçlı İnançlı İşlem" (Nispi Muvazaa) ve TCK m. 241 Tefecilik eylemi nedeniyle, davalı adına hukuka aykırı olarak tescil edilen [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numarasında kayıtlı taşınmazın TAPU KAYDININ İPTALİ İLE MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE, taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi için ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR konulmasına karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Evin Rayiç Bedeli, Örn: 3.000.000 TL]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, .../.../20.. tarihinde girdiği ticari darboğaz ve acil nakit ihtiyacı sebebiyle, çevresinde gayriresmi yollardan faizle borç para (tefecilik) verdiği bilinen davalıdan [Örn: 1.000.000 TL] borç para almıştır.
2. Davalı, bu borç karşılığında müvekkilin mülkiyetinde bulunan [Ada, Parsel] numaralı taşınmazın kendi üzerine (inançlı işlem/teminat olarak) devredilmesini şart koşmuştur. Taraflar, borç ödendiğinde taşınmazın iade edileceği hususunda anlaşarak (veya Vefa Hakkı şerhi koyarak) tapuda görünüşte "Satış" işlemi yapmışlardır. Gerçekte bir satış iradesi yoktur, söz konusu devir işlemi Türk Borçlar Kanunu m. 19 uyarınca açık bir Muvazaadır.
3. [Örn: 3.000.000 TL] rayiç bedeli olan bir taşınmazın, [1.000.000 TL] bedelle devredilmiş olması hayatın olağan akışına aykırıdır. Müvekkil borcunu (anaparasını) ödemeye hazır olmasına rağmen (veya kısmen ödemiş olmasına rağmen), davalı fahiş ve yasadışı faizler talep ederek taşınmazı iade etmekten kaçınmaktadır.
4. Davalı hakkında tarafımızca Cumhuriyet Başsavcılığına TCK m. 241 (Tefecilik) suçundan suç duyurusunda bulunulmuştur. (Savcılık Dosya No: 2026/... Sor.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu içtihatları uyarınca; temelinde haksız ve suç teşkil eden (tefecilik) bir eylemin bulunduğu inançlı işlemler, yazılı belge olmaksızın tanık ve her türlü delille ispat edilebilir.
5. Müvekkil, davalıdan aldığı asıl borç bedelini Mahkemenizce belirlenecek tevdi mahalline (depo etmeye) hazırdır. Davalının, davanın açıldığını öğrenir öğrenmez taşınmazı 3. kişilere (yandaşlarına) devretme tehlikesi son derece yüksek olduğundan, HMK m. 389 uyarınca taşınmazın tapu kaydına ivedilikle İhtiyati Tedbir konulması ve yargılama neticesinde tapunun iptali ile müvekkil adına tescili için işbu davanın açılması zarureti doğmuştur.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davalının taşınmazı 3. kişilere devretmesini önlemek maksadıyla, dava konusu taşınmazın tapu kaydına teminatsız olarak (veya uygun teminatla) ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR (Davalıdır Şerhi) KONULMASINA, 2- Davamızın KABULÜ ile; inançlı işleme ve tefecilik/muvazaa eylemine konu edilen [İl, İlçe, Ada, Parsel] numaralı taşınmazın davalı adına olan TAPU KAYDININ İPTAL EDİLEREK MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 27/10/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)