Yurtdışındasınız veya yaşlısınız, işler yürüsün diye bir yakınınızın eline 'Genel Vekaletname' verdiniz. Bir gün bir bakıyorsunuz ki, dişinizden tırnağınızdan artırarak aldığınız eviniz, arsanız satılmış! Hem de piyasa değerinin onda birine, belki de vekilinizin bir arkadaşına... Vekiliniz 'Yetkim vardı, sattım' diyerek işin içinden sıyrılabilir mi? Hukuk, vekaletnameyi bir 'İhanet Belgesi' olarak değil, bir 'Güven Belgesi' olarak görür. Eğer bu güven, 'Görevi Kötüye Kullanma' suretiyle sarsıldıysa, o tapu satışı geçersizdir! Yargıtay'ın 'Sadakat Borcu' ilkesiyle, 3. kişiye geçen tapuyu nasıl geri alabileceğinizi, 'Fahiş Bedel Farkı'nın ispat gücünü ve zamanaşımı tuzaklarını anlatan rehberimiz.
Noterde "Genel Vekaletname" verirken memur sorar: "Satış yetkisi olsun mu?" Siz de "Olsun, lazım olur" dersiniz. İşte o an, tüm mal varlığınızın anahtarını bir başkasına teslim etmiş olursunuz. Peki bu anahtarı alan kişi (Vekil), evi kafasına göre satabilir mi? Mesela 10 Milyonluk evi, tapuda 500 bin TL gösterip satabilir mi? Veya kendi karısına/kardeşine devredebilir mi?
Çoğu vatandaş, "Vekaletnamede 'Satabilir' yazıyor, yapacak bir şey yok" diyerek vazgeçer. Oysa Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi der ki: "Vekalet Sözleşmesi, SADAKAT ve ÖZEN borcu içerir. Vekil, yetkisini kullanırken müvekkilini (sizi) zarar uğratamaz. Uğratırsa, o satış işlemi SAKATTIR ve Tapu İptal Edilir." İsterse aradan yıllar geçsin, eğer vekiliniz size ihanet ettiyse ve evi alan kişi de bu ihaneti biliyorsa (işbirliği yaptıysa); o tapuyu söke söke geri alabilirsiniz.
Vekaletname, bir "Açık Çek" değildir. Vekil, o yetkiyi kullanırken "Basiretli davranmak" ve "Müvekkilin yararını gözetmek" zorundadır.
Mahkemede hakimin ilk bakacağı şey şudur: "Ev kaça satılmış? Gerçek değeri neymiş?" Vekiliniz, 5 Milyonluk tarlayı tapuda 200 bin TL'ye sattıysa; Arada uçurum (Fahiş Fark) vardır. Hiçbir akıllı insan malını 25'te 1 fiyatına satmaz. Bu fark, vekilin kötü niyetli olduğunun ve "Zararlandırma Kastı" ile hareket ettiğinin en büyük kanıtıdır.
Vekiliniz kötü niyetli olabilir. Ama evi alan "Ahmet Bey" diyebilir ki: "Benim ne suçum var? Adamın elinde noterden vekalet vardı, ben de parayı verdim aldım. Ben İYİ NİYETLİYİM." Hukukta kural şudur: "İyi niyetli 3. kişinin kazanımı korunur." (TMK 1023). ANCAK; Yargıtay burada devreye girer ve "Kötü Niyet Karinesi" uygular. Eğer alıcı;
Vatandaşın en büyük korkusu: "Vekil parayı yemiş, cebinde 5 kuruş yok. Ben davayı kazansam ne olur?" İşte bu davanın güzelliği buradadır. Biz davayı "Tapu İptal ve Tescil" olarak açıyoruz. Hedefimiz para değil, EVİN KENDİSİ. Davayı kazandığımızda, tapu sizin üzerinize geçer. Evi alan kişi ile vekiliniz kendi aralarında ne yaparsa yapsın, o sizi ilgilendirmez. Yani vekilin parasız olması davanın sonucunu (tapuyu almanızı) engellemez.
Vekiliniz uyanıklık yapıp, "Ben bu evi kendime satayım" diyemez. TBK gereği, vekilin kendisiyle işlem yapması (aksi özel olarak belirtilmedikçe) yasaktır. Eğer vekiliniz tapuyu kendi üzerine geçirdiyse, bu işlem baştan aşağı geçersizdir ve iptali çok kolaydır.
Vekaletname verilirken kişi 85 yaşındaysa veya Alzheimer başlangıcı varsa? Noter işlem yapmış olsa bile; Mahkemeden o tarihteki sağlık durumuna dair rapor istenir. Eğer kişinin o tarihte "Fiil Ehliyeti" (Akli melekeleri) yerinde değilse; Vekaletname GEÇERSİZDİR. O vekaletle yapılan tüm satışlar (iyiniyetli kişilere bile olsa) iptal edilir. Çünkü "Olmayan bir yetki" kullanılmıştır.
Soru 1: "Vekalet verirken 'Satış bedelini almaya yetkilidir' dedim. Yine de dava açabilir miyim?"
Cevap: Evet. Bedeli almaya yetkili olması, o bedeli "İç etmeye" veya evi "Bedavaya satmaya" yetkili olduğu anlamına gelmez. Sadakat borcu her zaman devam eder. Parayı size ödediğini banka dekontuyla ispatlamak zorundadır.
Soru 2: "Evi alan kişi, evi hemen başkasına sattı. Ne olacak?"
Cevap: İşler karışır. Eğer o ikinci alıcı (4. kişi) tamamen yabancı ve iyiniyetliyse, tapuyu ondan almak zorlaşır. Bu durumda davanız TAZMİNAT DAVASINA dönüşür. Evin bugünkü değerini vekilinizden ve ilk alıcıdan (işbirlikçiden) faiziyle istersiniz.
Soru 3: "Babam kardeşime vekalet vermişti, kardeşim evi satmış. Babam öldü, ben dava açabilir miyim?"
Cevap: Evet. Mirasçı olarak, babanızın (murisinizin) haklarına halef olursunuz. "Babamın vekalet görevi kötüye kullanıldı, miras kaçırıldı" diyerek hem vekalet görevinin kötüye kullanılması hem de muris muvazaası davası açabilirsiniz.
Soru 4: "Dava ne kadar sürer?"
Cevap: Tapu davaları detaylıdır (Keşif, bilirkişi, tanık). Ortalama 1.5 - 2 yıl sürer. Ancak davanın başında tapuya TEDBİR koydurulduğu için, evin başkasına satılma riski ortadan kalkar, içiniz rahat olur.
[NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ'NE]
DAVACI: [Adınız Soyadınız] VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK DAVALILAR: 1- [Vekiliniz (Satan)], 2- [Alıcı (3. Kişi)]
KONU: Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle TAPU İPTALİ ve TESCİL, olmadığı takdirde bedelin tazmini talebidir.
AÇIKLAMALAR:
HUKUKİ NEDENLER: TBK 502 ve devamı, TMK 1023, 1024.
SONUÇ: Davamızın kabulü ile; ... Ada ... Parseldeki taşınmazın davalı üzerindeki tapu kaydının İPTALİNE ve müvekkil adına TESCİLİNE karar verilmesini arz ve talep ederim.
TARİH: .../.../.... DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)