"Evi Satın Aldım, Çık!" Diyen Yeni Ev Sahibi Haklı Mı? Satılan Evde Kiracının Hakları ve 6 Ay Kuralı

Toplumdaki en büyük hukuki yanılgılardan biri, evin mülkiyeti (tapusu) el değiştirdiğinde içerideki kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmenin geçersiz olacağı inancıdır. Yeni ev sahipleri ve emlakçılar genellikle bu algıyı kullanarak kiracıları psikolojik baskıyla evden çıkarmaya çalışırlar. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 310 çok açık ve kesindir: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani yeni ev sahibi, tapuyu aldığı saniye itibarıyla, sizin eski ev sahibinizle yaptığınız kontratı kelimesi kelimesine kabul etmiş sayılır. Kira bedeliniz, artış oranınız ve sözleşme süreniz aynen devam eder. Yeni bir sözleşme yapmanıza veya aniden fahiş bir kira artışını kabul etmenize gerek YOKTUR.

Kanun kiracıyı korurken, mülkiyet hakkını elde eden yeni ev sahibini de tamamen çaresiz bırakmaz. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için çok katı bir "Gereksinim (İhtiyaç)" şartı vardır. Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıyı ancak şu şartla çıkarabilir: Evi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için "Kullanma Zorunluluğu (Gerçek İhtiyacı)" varsa.

• Evi satın alan kişi "Ben burayı daha yüksek fiyata başkasına kiraya vereceğim" diyerek sizi çıkaramaz.
• İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir. Mahkeme bu ihtiyacı detaylıca araştırır.

Yeni ev sahibi gerçekten o eve ihtiyacı olduğunu iddia ediyorsa, kafasına göre kapıya dayanamaz. Kanunun emrettiği çok katı bir takvime uymak zorundadır:

1. 1 Ay İçinde İhtarname Şartı: Yeni malik, tapuyu devraldığı (satın aldığı) tarihten itibaren en geç 1 AY İÇİNDE kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname çekmek zorundadır. İhtarnamede "Evi satın aldım, kendi ihtiyacım için kullanacağım, tahliye edin" demelidir. (1 aylık süre kaçırılırsa, bu yolla tahliye hakkı tamamen yanar!).
2. 6 Ay Bekleme Şartı: İhtarnameyi çektikten sonra, yeni ev sahibi kiracıyı hemen mahkemeye veremez. Tapuyu aldığı tarihten itibaren 6 AY BOYUNCA beklemek zorundadır. Bu süre, kiracının mağdur olmaması ve yeni bir ev bulabilmesi için kanunun tanıdığı bir süredir.
3. Tahliye Davası: 6 aylık süre dolduğunda kiracı evi boşaltmamışsa, yeni ev sahibi bulunduğu yer (Örneğin Konya) Sulh Hukuk Mahkemesinde "Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası" açabilir.

Kanun, yeni ev sahibine iki farklı dava açma yolu (seçimlik hak) sunmuştur:

• İsterse yukarıda anlattığımız gibi tapuyu alır almaz 1 ay içinde ihtar çekip, 6. ayın sonunda dava açabilir.
• İsterse de bu 6 aylık süreyi hiç beklemeden, kiracının eski ev sahibiyle yaptığı sözleşmenin bitiş tarihini bekler ve sözleşme bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. (Örneğin tapuyu aldığında sözleşmenin bitmesine 2 ay kalmışsa, 6 ay beklemek yerine sözleşme bitimini beklemek yeni malikin daha çok işine yarayacaktır).

Kiracıların en çok korktuğu şey: "Beni ihtiyacım var diye evden çıkarıp, evi boyatıp 3 katı fiyata başkasına kiralayacak." Kanun koyucu bu kurnazlığın da önüne geçmiştir! TBK Madde 355 uyarınca; yeni ev sahibi sizi "İhtiyacım var" diyerek mahkeme kararıyla (veya ihtarname baskısıyla) evden çıkarırsa, o evi haklı bir sebep olmaksızın 3 YIL BOYUNCA eski kiracısından başkasına kiralayamaz! Eğer kiraladığı tespit edilirse (ki bu e-devletten veya komşulardan kolayca tespit edilebilir), çıkarılan kiracı eski ev sahibine karşı tazminat davası açar. Yeni ev sahibi, kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

Soru 1: "Yeni ev sahibi bana geldi, 'Benimle yeni bir sözleşme yapacaksın ve kira şu anki piyasa bedeli olacak' dedi. Kabul etmek zorunda mıyım?"

Cevap: KESİNLİKLE HAYIR. Yeni ev sahibi, eski sözleşmeyi tüm şartlarıyla devralır. Sözleşme yenilemek veya kirayı aniden piyasa şartlarına göre fahiş oranda artırmak zorunda değilsiniz. Kira artış döneminiz geldiğinde, sözleşmenizdeki ve kanundaki yasal artış oranını (TÜFE vs.) uygulayarak yeni ev sahibinin IBAN numarasına ödemeye devam etmeniz yeterlidir.

Soru 2: "Yeni ev sahibi 1 ay içinde ihtarname çekmedi, mesaj attı. Geçerli mi?"

Cevap: Hukuken geçersizdir. Yeni malikin ihtiyaca dayalı tahliye hakkını kullanabilmesi için 1 ay içinde yapılacak bildirimin "Yazılı" (ispat açısından Noter kanalıyla) olması şarttır. WhatsApp mesajı veya sözlü beyanlar mahkemede süreyi kesmez.

Soru 3: "Yeni malik evi şirket ofisi (işyeri) yapacağını söyleyerek beni evden çıkarabilir mi?"

Cevap: Evet. Sadece konut ihtiyacı değil, eğer yeni malikin kendisinin, eşinin veya altsoy/üstsoyunun "İşyeri (Ticarethane)" ihtiyacı varsa, yine aynı usullerle (1 ay ihtar, 6 ay bekleme) tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak bu ihtiyacın da gerçek ve zorunlu olduğunu mahkemede ispatlaması gerekir.

(Bu belge, evi yeni satın alan malikin, kiracıyı yasal olarak tahliye edebilmesi için 1 ay içinde Noterden çekmek ZORUNDA olduğu zorunlu hukuki metindir.)

[KONYA ... NOTERLİĞİ'NE]

İHTAR EDEN (YENİ MALİK): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı]

KONU: Mülkiyeti yeni iktisap edilen (satın alınan) taşınmazın, yeni malikin konut gereksinimi sebebiyle TBK m. 351 uyarınca tahliyesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Mülkiyeti daha önce [Eski Ev Sahibinin Adı]’na ait olan ve tarafınızca kiracı sıfatıyla oturulmakta olan "... [Evin Açık Adresi] ..." adresindeki taşınmaz, müvekkilim tarafından .../.../2026 tarihinde tapuda resmi işlemle satın alınarak mülkiyeti iktisap edilmiştir.
2. Müvekkilimin [Kendi oturması / evlenecek olan oğlunun oturması] sebebiyle söz konusu konuta acil, gerçek ve samimi olarak ihtiyacı bulunmaktadır. Müvekkilimin mülkiyeti kendisine ait oturabileceği başkaca uygun bir konutu bulunmamaktadır.
3. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince; tarafınıza işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren yasal 6 (altı) aylık sürenin sonunda (veya mevcut kira sözleşmenizin bitim tarihinde) mecuru (evi) tahliye ederek boş ve temiz bir şekilde müvekkilime teslim etmeniz gerekmektedir.
4. Aksi takdirde, 6 aylık sürenin bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesinde "Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası" açılacağını, dava sonucunda doğacak tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririz. (Ayrıca yeni dönem kiralarının müvekkile ait TR... numaralı banka hesabına yatırılmasını rica ederiz.)

TARİH: .../.../2026

İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)