Yeni Yargı Paketiyle Şufa (Önalım) Davası | Av. Sami IŞILAK

Kardeşlerle, akrabalarla veya üçüncü şahıslarla ortaklaşa sahip olduğunuz (paylı mülkiyete tabi) bir tarlanız, arsanız veya apartman daireniz olduğunu düşünün. Yıllarca sorunsuz bir şekilde bu malı kullanırken, bir gün E-Devlet üzerinden tapu kayıtlarına baktığınızda büyük bir şok yaşarsınız: Ortaklardan (hissedarlardan) biri, size hiçbir haber vermeden ve sormadan kendi hissesini tamamen yabancı birine satıp tapudan devretmiştir. Artık baba yadigârı tarlanızda veya binanızda hiç tanımadığınız, belki de husumetli olduğunuz bir yabancı sizinle "ortak" konumundadır.

Türk Medeni Kanunu (TMK), aile veya ortaklık yapısının içine yabancıların sızmasını engellemek ve paydaşları korumak amacıyla muazzam bir kalkan öngörmüştür: Önalım (Şufa) Hakkı. Bu hak sayesinde, yabancıya satılan hisseyi "tapudaki satış bedelini ödeyerek" geri alma şansınız vardır.

Ancak dikkat! 11. Yargı Paketi ile yapılan devrim niteliğindeki güncel yasal değişikliklerle, Önalım (Şufa) hakkını kullanma süreleri kökten değiştirilmiş ve dava açma süresi 1 yıla düşürülerek hak düşürücü süreler daraltılmıştır. Eski kanun döneminden kalma "2 yılımız var" bilgisiyle hareket eden birçok vatandaş, maalesef açtığı davaları süre yönünden kaybetme riskiyle karşı karşıyadır. Bu makalede; yeni yargı paketi ışığında güncellenen Önalım (Şufa) davası süreleri, tapuda fiyatın yüksek gösterilmesi (bedelde muvazaa) hilesi ve tapu iptal süreçleri yasal dayanaklarıyla incelenmektedir.

Önalım hakkı, paylı (hisseli) mülkiyette bir paydaşın payını dışarıdan bir yabancıya satması halinde, diğer ortaklara aynı şartlarla bu payı "öncelikle satın alma" yetkisi veren bir haktır.

• Sadece "Satış" İşlemlerinde Geçerlidir: Önalım hakkı yalnızca tapuda "Satış" veya "Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer" işlemler yapıldığında kullanılabilir. Eğer hissedar payını birine "Bağışlamışsa (Hibe etmişse)" veya "Trampa (Takas) yapmışsa", önalım hakkı kullanılamaz. (Ancak gerçekte satış olduğu halde tapuda hibe gösterilmişse, muvazaa davasıyla bu hile aşılabilir).
• Diğer Hissedarlara Karşı Kullanılamaz: Önalım hakkı sadece dışarıdan gelen yabancılara karşı kullanılır. Hissedar, payını zaten tapuda ortak olan diğer bir hissedara satmışsa, üçüncü bir hissedar "Ben de almak istiyorum" diyerek şufa davası açamaz.
• Dava Yoluyla Kullanılır: Önalım hakkı ancak ve ancak alıcıya (yeni tapu sahibine) karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılarak kullanılabilir.

Şufa davasında en hayati husus, davanın yasal hak düşürücü süreler içerisinde açılmasıdır. 11. Yargı Paketi ile mülkiyet haklarının uzun süre askıda kalmasını ve tapu sicilindeki güvensizliği ortadan kaldırmak amacıyla bu süreler ciddi şekilde kısaltılmıştır.

• Noter Bildirimi Durumu (3 Aylık Süre Kuralı Devam Ediyor): Hisseyi alan yabancı alıcı veya satan hissedar, bu satışı diğer tüm hissedarlara "Noter aracılığıyla" bildirmek zorundadır. Eğer size noterden "Şu hisseyi şu bedelle satın aldım" şeklinde resmi bir ihtarname gelirse, ihtarnamenin size tebliğ edildiği tarihten itibaren 3 AY İÇİNDE şufa davasını açmak zorundasınız.
• MUTLAK SÜRE (2 Yıldan 1 Yıla İndirildi): Eski düzenlemede, eğer size noterden bir bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açabiliyordunuz. 11. Yargı Paketi ile yapılan yeni yasal değişiklikle bu süre 1 YILA indirilmiştir. Artık, noter bildirimi yapılmamış olsa dahi, tapudaki satış (yevmiye) tarihinden itibaren en geç 1 YIL İÇİNDE şufa davası açılması zorunludur. Satışın üzerinden 1 yıl geçtikten sonra "Benim yeni haberim oldu" diyerek dava açma hakkınız kesin olarak düşmektedir.

Önalım davalarında, 1 yıllık süreyi kaçırmayan hissedarların karşısına çıkan en büyük engel, satıcı ile alıcının aralarında anlaşıp tapu harcını fazla ödemeyi göze alarak satış bedelini kasten yüksek göstermesidir.

• Hilenin Amacı: Gerçekte 2 Milyon TL'ye satılan bir hisse, tapuda 5 Milyon TL olarak gösterilir. Amaç, diğer hissedarların şufa davası açmasını engellemek; açsalar bile "Mahkeme veznesine 5 Milyon TL yatır" diyerek onları maddi olarak caydırmaktır.
• Bedelde Muvazaanın İspatı: Dava açan hissedar, asıl satış bedelinin 2 Milyon TL olduğunu iddia ederse (Bedelde Muvazaa İddiası), bunu ispatlamak zorundadır. Mahkeme; o bölgedeki emsal rayiç bedellerini, gayrimenkul değerleme uzmanının raporunu ve tarafların banka hesap hareketlerini (gerçekte ne kadar EFT yapıldığını) inceler.
• Sonuç: Hâkim, tapudaki 5 Milyon TL'nin muvazaalı (şişirilmiş) olduğuna ve gerçek bedelin 2 Milyon TL olduğuna kanaat getirirse; davacı hissedarın sadece gerçek bedel olan 2 Milyon TL'yi mahkeme veznesine yatırmasına karar verir ve tapuyu davacı adına tescil eder.

Şufa (Önalım) davasının süreci genellikle şu adımlarla ilerler:

1. İhtiyati Tedbir: Dava açılır açılmaz, hisseyi alan yabancının bunu hemen başka birine satarak mal kaçırmasını önlemek için mahkemeden "İhtiyati Tedbir (Davalıdır Şerhi)" istenir.
2. Bedelin Depo Edilmesi: Mahkeme, davayı karara bağlamadan önce size (davacıya) kesin bir süre vererek; tapudaki satış bedelini (veya muvazaa ispatlandıysa gerçek bedeli) ve alıcının ödediği tapu harç masraflarını mahkeme veznesine nakit olarak depo etmenizi ister.
3. İptal ve Tescil: Parayı yatırdığınızda, mahkeme davanın kabulüne karar verir. Yabancı alıcının üzerindeki tapu iptal edilerek sizin adınıza tescil edilir. Veznedeki para ise yeni alıcıya ödenir.

Soru 1: Üç kardeş ortak olduğumuz tarlada abim hissesini dışarıdan birine satmış. Ben bunu satıldıktan 1.5 yıl sonra öğrendim. Tapuyu geri alabilir miyim?

Cevap: Maalesef alamazsınız. 11. Yargı Paketi ile yapılan güncel yasal değişikliğe göre, noter bildirimi yapılmamış olsa bile şufa davası açma süresi satış tarihinden itibaren 1 yıla düşürülmüştür. 1.5 yıl geçtiği için hak düşürücü süre dolmuş ve dava açma hakkınız ortadan kalkmıştır.

Soru 2: Yabancı alıcı, şufa davası açmayalım diye gerçekte 1 milyona aldığı hisseyi tapuda 4 milyon TL olarak göstermiş. Mahkemeye 4 milyon mu yatırmak zorundayım?

Cevap: Hayır. Dava dilekçenizde 'Bedelde Muvazaa' (fiyatın kasten şişirildiği) iddiasında bulunmalısınız. Mahkeme; banka kayıtlarını (satıcıya gerçekte ne kadar EFT yapıldığını) ve bölgedeki emsal rayiç değerleri inceleyerek gerçek satış bedelini tespit eder. Sadece ispatlanan o gerçek bedeli yatırarak tapuyu alabilirsiniz.

Soru 3: Ortak olduğumuz arsadaki bir hisseyi, ortaklardan biri başkasına değil de kendi öz oğluna 'satış' göstererek devretmiş. Şufa davası açabilir miyim?

Cevap: Bu duruma Yargıtay 'Gizli Bağış (Hibe)' olarak yaklaşmaktadır. Hissedar, malını dışarıya değil de mirasçısına (oğluna/eşine) devretmişse, tapuda işlem 'satış' gibi görünse de asıl amacın bağışlama olduğu kabul edilir. Bağışlamalarda şufa hakkı kullanılamayacağı için davanız muhtemelen reddedilecektir.

(Aşağıdaki belge, hisseli bir taşınmazda payın yabancı bir kişiye satılması üzerine, yasal 1 yıllık hak düşürücü süre geçmeden Önalım Hakkını kullanarak Asliye Hukuk Mahkemesine sunulacak güncel dava dilekçesi taslağıdır.)

[KONYA/İSTANBUL] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

"İhtiyati Tedbir Taleplidir"

DAVACI: [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [İkametgah Adresiniz]

VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK

DAVALI: [Hisseyi Satın Alan Yeni Paydaşın Adı Soyadı] - [TC Kimlik No] ADRES: [Davalının Adresi]

KONU: Önalım (Şufa) hakkına dayalı olarak; davalı adına kayıtlı payın TAPU KAYDININ İPTALİ İLE MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE ve dava sonuna kadar üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla pay üzerine ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR (Davalıdır Şerhi) KONULMASINA karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ: [Tapuda Gösterilen Satış Bedeli, Örn: 1.500.000 TL]

AÇIKLAMALAR:

1. Müvekkil, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] numarasında kain taşınmazda (tarlada/arsada) .../.../20.. tarihinden bu yana paydaş (hissedar) konumundadır. (Tapu kaydı Ek-1'dedir).
2. Dava konusu taşınmazda müvekkil dışındaki diğer paydaşlardan olan dava dışı [Satan Eski Hissedarın Adı], sahip olduğu [Örn: 1/4] oranındaki payını .../.../2026 tarih ve [Yevmiye No] yevmiye numaralı işlem ile tapuda [1.500.000 TL] bedel karşılığında tamamen üçüncü kişi (yabancı) konumundaki davalıya satmış ve devretmiştir.
3. Söz konusu satış işlemi müvekkile noter aracılığıyla bildirilmemiştir. İşbu dava, 11. Yargı Paketi ile güncellenen TMK m. 733 uyarınca öngörülen 1 Yıllık azami hak düşürücü süre içerisinde yasal süresinde ikame edilmektedir.
4. Müvekkil, aile/ortaklık yapısının bozulmaması adına yasal Önalım (Şufa) hakkını kullanmak istemektedir. Mahkemenizce verilecek kesin süre içerisinde, tapuda gösterilen [1.500.000 TL] satış bedelini ve davalının ödemiş olduğu tapu harç ile döner sermaye masraflarını Mahkemeniz veznesine (veya belirlenecek banka hesabına) nakden depo etmeye hazırız.(Eğer bedelde muvazaa iddiası varsa eklenir: "Tapuda gösterilen 1.500.000 TL bedel şufa hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterilmiştir, asıl bedel 800.000 TL'dir. İspat edildiğinde sadece gerçek bedelin depo edilmesini talep ederiz.")
5. Davalının işbu davayı akamete uğratmak amacıyla dava konusu payı bir başka üçüncü kişiye devretme riski bulunduğundan, öncelikle teminatsız olarak pay üzerine "İhtiyati Tedbir" konulmasını talep ediyoruz.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve Mahkemenizce re'sen gözetilecek hukuki nedenlerle; 1- Davalının payı üçüncü kişilere devretmesini önlemek amacıyla, [Ada, Parsel] numaralı taşınmazdaki davalıya ait pay üzerine ivedilikle İHTİYATİ TEDBİR (Davalıdır Şerhi) KONULMASINA, 2- Davamızın KABULÜ ile; yasal Önalım (Şufa) hakkımız gereğince, davalı adına kayıtlı olan payın TAPU KAYDININ İPTALİNE, mahkeme veznesine depo edeceğimiz satış bedeli karşılığında söz konusu payın MÜVEKKİL (Davacı) ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE, 3- Yargılama giderleri ile avukatlık vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

TARİH: 05/11/2026

DAVACI VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)

Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)