Zemin katta oturuyor, merdiven bile çıkmıyor ve 'Asansöre hiç binmiyorum, bakım masrafını neden ödeyeyim?' diyerek aidat ödemeyi reddediyor musunuz? Yöneticinizle her ay kapı önünde yaşadığınız bu kavgada maalesef HUKUKEN SİZ HAKSIZSINIZ! Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20'ye göre; apartmandaki ortak kullanım alanlarına ihtiyacınız olmasa bile o masrafa arsa payınız oranında katılmak ZORUNDASINIZ! Aksi takdirde aylık %5 (yıllık %60) gecikme faiziyle kapınıza icra memurları dayanır! Asansör faturasından yasal olarak kurtulmanın 'tek istisnai' yolunu, fahiş demirbaş masraflarının kiracıya değil kime ait olduğunu ve yöneticilerin yasadışı avans toplamalarına karşı o yasal kalkanı tüm detaylarıyla inceliyoruz.
Apartman ve sitelerde toplu yaşamanın anayasası 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (KMK). Bu kanun, kişisel tercihleri değil, binanın bir bütün olarak ayakta kalmasını ve ortak tesislerin korunmasını esas alır. Zemin katta oturan bir kişinin "Ben asansörü kullanmıyorum", arabası olmayan bir kişinin "Otoparkın kapı masrafını ödemem", veya en üst katta oturan kişinin "Bahçeye inmiyorum, bahçıvan parası vermem" deme lüksü YASAKLANMIŞTIR. Asansör, binanın "Ortak Tesisidir". Nasıl ki binanın çatısı aktığında zemin kattaki kişi "Benim tepeme damlamıyor" deyip masraftan kaçamıyorsa, asansör giderlerinden de kaçamaz.
İtiraz eden komşuların veya zemin kat sakinlerinin önüne koyacağınız en büyük yasal kalkan Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. Maddesidir. KMK Madde 20/c bendi çok net emreder: "Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten KAÇINAMAZ." Yani devlet açıkça diyor ki: Zemin katta oturuyor olman, asansöre binmeye ihtiyacın olmadığı gerçeği seni bu borçtan kurtarmaz. Asansörün elektrik faturasını, aylık periyodik bakımını ve arıza masraflarını kendi arsa payın oranında (veya yönetim planında belirlenen oranda) ödemek ZORUNDASIN!
Kanun bu kadar katıyken, giriş katta oturanların bu haksızlık hissinden kurtulmasının hukuken tek bir istisnai yolu vardır: Yönetim Planı. Binanız ilk inşa edilirken Tapu Müdürlüğüne bir "Yönetim Planı" verilir. Bu plan apartmanın anayasasıdır ve kanundan bile önce uygulanır. Eğer müteahhit veya kat malikleri zamanında o plana; "Zemin kat ve birinci katta oturan bağımsız bölüm malikleri, asansör işletme, bakım ve onarım giderlerinden muaftır" şeklinde özel bir madde ekletmişse, İŞTE O ZAMAN PARA ÖDEMEZSİNİZ! Yönetici sizden para istediğinde ilk yapmanız gereken şey tapudan veya yöneticiden Yönetim Planını isteyip okumaktır. Planda muafiyet yoksa ödeyeceksiniz. Sonradan muafiyet ekletmek isterseniz, apartmandaki tüm kat maliklerinin "Beşte Dördünün (%80)" oyunu alarak planı değiştirmeniz gerekir.
Asansörle ilgili çıkan masraflar ikiye ayrılır ve vatandaş en büyük kazığı burada yer! Kiracıysanız bu ayrımı çok iyi bilmek zorundasınız:
"Vermiyorum, gitsin beni mahkemeye versin" demek, kendi ayağınıza sıkmaktır. Apartman yöneticisi, aidatını veya asansör avansını ödemeyen malik veya kiracı hakkında doğrudan İcra Takibi başlatma yetkisine sahiptir. Üstelik Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borçlularına Türkiye'deki en ağır cezayı keser! Borcunuzu geciktirdiğiniz her ay için kanunen %5 Gecikme Tazminatı ödemek zorunda kalırsınız (Yıllık %60 yapar!). Ayrıca icra inkar tazminatı, avukatlık ve icra harçları da sırtınıza yüklenir. 1.000 TL'lik bir asansör borcu, aylar içinde kapınıza 5.000 TL'lik bir icra haczi olarak döner.
Soru 1: "Benim dükkanım apartmanın dışında, sokağa bakıyor. Apartman girişini hiç kullanmıyorum. Ben de asansör ve merdiven temizlik parası ödeyecek miyim?"
Cevap: Prensip olarak evet, tapuda o apartmanın bir parçası (bağımsız bölümü) olarak görünüyorsanız ödemek zorundasınız. Ancak dükkanların durumu için Yargıtay bazen istisnai kararlar verebilmektedir. Kesin muafiyet için yine Yönetim Planında "Dışarıya cepheli dükkanlar ortak giderlerden muaftır" yazması ŞARTTIR.
Soru 2: "Yönetici asansör yenilenecek diyerek benden 20.000 TL istedi. Makbuz veya fatura göstermiyor. Ödemek zorunda mıyım?"
Cevap: Hayır! Yöneticinin sizden yüklü bir demirbaş parası (avans) talep edebilmesi için, bu masrafın "Kat Malikleri Genel Kurulunda" (Apartman Toplantısında) karar defterine yazılarak onaylanmış olması ve size usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir. Alınmış resmi bir karar yoksa kafasına göre para toplayamaz.
Soru 3: "Zemin katta oturuyorum, yönetici asansör kartlarını şifreledi/çipli yaptı. Ben binemiyorum ama benden yine para istiyor. Yasal mı?"
Cevap: Eğer Yönetim Planında muafiyetiniz yoksa, yönetici sizden asansör aidatını talep edebilir. Ancak parasını ödediğiniz bir ortak alanın kullanımının size şifre/çip ile YASAKLANMASI hukuka aykırıdır. Yöneticiye ihtar çekerek "Ya benden para alma ya da asansör kullanım hakkımı (çipimi) bana ver" diyebilirsiniz.
(Bu belge, yöneticinin talep ettiği ağır asansör revizyon/motor değişim masrafını (demirbaş faturasını) ödemek zorunda kalan kiracının, bu bedeli ev sahibinin kirasından yasal olarak kesebilmesi için ev sahibine göndereceği bildirim taslağıdır.)
İHTAR EDEN (KİRACI): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] ADRES: [Oturduğunuz Adres]
VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK
MUHATAP (EV SAHİBİ): [Ev Sahibinin Adı Soyadı] ADRES: [Ev Sahibinin Adresi]
KONU: Kiracısı bulunduğum taşınmaza ait asansör yenileme/revizyon (demirbaş) giderinin tarafımca mecburen apartman yönetimine ödendiği ve bu tutarın TBK m. 301 vd. ile KMK m. 20 uyarınca gelecek ayki kira bedelinden mahsup edileceğinin (düşüleceğinin) ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
SONUÇ VE İSTEM: Tarafınıza ait olan demirbaş borcunun tarafımca ödenmesi hasebiyle, ödemiş olduğum [Örn: 15.000 TL] tutarın, önümüzdeki [Örn: Haziran ve Temmuz] aylarına ait kira bedellerinden yasal hakkım olarak MAHSUP EDİLECEĞİNİ (Düşüleceğini) ve eksik yatan kiralar sebebiyle tarafıma tahliye davası açılamayacağını ihtaren bildiririm.
TARİH: .../.../2026
İHTAR EDEN VEKİLİ: Av. Sami IŞILAK (İmza)
Av. Sami IŞILAK Hukuk & Danışmanlık (Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Detaylı bilgi için iletişime geçebilirsiniz.)